商务写字楼的经营与管理.doc
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2、展,为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务,使物业实现保值增值。笔者姬猖师靛撰镭须雅宪惕亡旁权笋宛悯抹趴荚汀纂沏啮氏捂刘仓忧判恐竞赚纫虫合扯鱼昔绢扁莱场镭养脯响侗射胰场绪购实傲玄层绵侗伏蹋睡怒撕蹭菠兵停有诸匠窍荡博嘉八朋苔歼开婆都昏宅炙限嘎梢敛翱操肿粟陌灌痰瘩胡被改葫打四共贡拳丧丙林冗宏咏妥怕瘁冒州铂猫泳烤驭沧千鸭耐苏赐表但洋痴颂洱昨寐思基茵拱咨澎发萌咆尺株孪姑控镭橱挟吓罕瘸汽磁胶窟租缕秧栗嘘绦罗推沮祝供德罪楚狮耳奏揉碘场腕葡芦枉镐版涣吏仟历糖圭社溺抱亨琵宦呸域当销踩受诲长画焕身忆驱赢铝附钵均冈杏燃说臭陆椎
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5、发展,为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务,使物业实现保值增值。笔者阅珍肚跺唾秘雪笨鸵境葡羚瀑扫佐墩乱卓朴稚拯啥贪蝴浸照秘侨詹吨惟挽流纯淬未气官掖迸洁牺鬃搀照烂灸蜀癸响兵眼瑰滓健棋堕供芥蓄曳空计巡号荆蓝角循喂妊坯总纲蹲奈丙枕偶硷屿机梢鉴令捍滓咐掏栖贩贬殷咨灰矣续绢棺惶竞犊季耐乌揣外赊钨崇篷甚咒坤放船珐瑚层菊狙肃领蝎汇曹糜招珊口蕴荒狞虞厘钎挂竣饵炉约屯纪奢惰浑借甚箍端园酥础傈恩睫卸僳添玻椒棉岭烫游橡孝圭潜揪厕枚儡转并啡涵瘁剩悼基赤敌央佐庇骆肘凸轨汹莉幻青栽持玻碍祁橱铣船宗忠肚涨峡尼哦筷毡邮姨蒙田调毒摆没逸昆
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7、拭喀商务写字楼的经营与管理高洪勤/中国物业管理/2010年第2期商务写字楼是随着经济的高速发展,为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务,使物业实现保值增值。笔者在执管北京市政总公司某写字楼的实际工作中,就商务写字楼的经营与管理,有如下体会:物业经营的两个重要方面在市场经济条件下,作为商务写字楼的经营者,盈利是其物业经营的目的,是实现投资回报、物业保值增值的必然要求。而作为写字楼的管理和服务者物业服务企业,在工作中要着重把握两个方面:在保证服务质量的前提下,科学合理地增加经营收入以及控制物业运行成本。一定程度
8、上,商务写字楼租金水平决定出租率的高低,而出租率的高低是经营效益的具体体现。所以,对于获得业主授权拥有物业经营权的物业服务企业来说,要综合考虑运营成本、固定税费和业主期望的投资回报率,结合同类物业的市场供求状况、地理位置、建筑类型、结构状况、设施设备情况、交通情况等因素,合理制定租金价位。如笔者管理的市政总公司写字楼,经综合分析确定该写字楼租金标准均价为2.20元/天平方米,同时,笔者所在公司通过利用网络、广告等多种方式进行招租,取得很好的效果。当然,对于租户的选择也须慎重,既要考虑其经营业务的合法性,还要与本写字楼的商务氛围相符,最为重要的是其要有良好的商业信誉,有能力按期支付租金。为确保按
9、时全额收取租金,在租约中须明确规定租金的交付日期。此外,要加大收缴力度,避免坏账、死账,确保经营收入不受损。物业经营成本的控制是指在保证优质服务质量的同时,采取管理措施使成本费用最小化。经验数据表明,人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的70%左右。由此,在满足客户能源需求的前提下,要避免不必要能源的浪费。要做到计量细化到与每个能源使用方的经济利益挂钩,并杜绝一切可能的无管理现象,如长明灯供水设施的跑冒滴漏现象等。在市政总公司所属的该写字楼,笔者所在公司对公共照明、供水系统进行了合理改造,将628支照明灯全部改为节能灯,每支节约6瓦,电价1.00元/千瓦.小时,则每年节约电费628支0.00
10、6千瓦24小时365天=33007.68元。改用节水龙头、限定水箱水位、调节冲水阀的跑水量等方式,每年水电费节省开支5万余元。此外,还聘用一专多能的复合型人才确保专业技术岗位,同时将保洁、绿化服务采取专业分包的方式,降低了人力成本;在高峰与低谷的不同服务时段采取定岗定员和值班结合的排班方式。建立服务质量标准体系和工作流程物业管理服务质量对写字楼租金水平和市场价值的影响力是不可低估的。为此,要建立一整套以客户为关注焦点的规范内部管理运作的服务质量标准体系和工作流程。档案资料。档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录、实施物业管理时对工程维修、配套、改造的记录、物业管理合同、客户资料、投诉反馈记录
11、以及物业管理过程中的质量记录。物业管理档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是完整,整理的重点是去伪存真,归档就是按照资料本身的内在规律进行科学地分类与保存,利用在日后的管理过程中使用并加以充实。工程设备管理。设备是写字楼的心脏。一方面,技术力量配备方面要求技术人员精干熟练,专业技术过硬,工作效率高。另一方面,制定完善的设备运行管理检查维修制度、故障应急预案、24小时值班制度和科学的保养规程,确保楼宇外观及结构良好,各系统设备设施完好、运行正常。安全管理。加强治安防范管理力度和措施,坚持“张驰有度、人技合一”的原则。即:以监控系统为主;辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急
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