2021亚洲房地产投资信托基金研究报告.pdf
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1、亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|1中国房地产业协会&戴德梁行联合发布2021研究报告亚洲房地产投资信托基金REITs2|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告CONTENTS01020304亚洲REITs市场概览中国基础设施公募REITs市场海外REITs扩募案例研究附录亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|3戴德梁行很荣幸与中国房地产业协会连续第六年发布 亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告。本期报告介绍了2021年亚洲各地区REITs市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析,以及中国内地基础设施领域不动产投资信托基金(“基础设施公募REITs
2、”)市场的表现。同时我们以凯德中国信托(CLCT)和普洛斯日本不动产投资信托基金(GLP J-REIT)作为海外REITs扩募的典型案例进行分析。截至2021年12月31日,亚洲市场上活跃的REITs共计198支;总市值达3,041亿美元,同比上升8.1%,其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比近九成。分派收益率从高到低依次为中国香港(7.1%)、新加坡(6.1%)、日本(3.8%),而杠杆率从高到低依次为日本(44%)、新加坡(37%)、中国香港(27%)。2021年日本上市REITs在新冠疫情的影响下表现优于中国香港和新加坡,平均综合收益率为20.1%,而中国香港、新加坡RE
3、ITs综合收益率分别为12.4%和5.5%。截至2021年底,新加坡和中国香港共有17支REITs持有位于中国内地129处物业,较上一年增加了17处。2021年两地REITs在内地的交易活动出现明显回暖迹象,共发生9笔交易,其中7笔收购为两市装入多达23处资产,包含19处仓储物流及1处数据中心,合计占收购资产总数近九成。内地的物流仓储、产业园区及数据中心等 新经济 不动产,成为REITs收购的理想标的。2021年6月21日,首批中国基础设施公募REITs在沪深交易所成功上市,标志着中国版公募REITs试点正式启动。截至2022年3月31日,国内基础设施公募REITs共有11支产品成功发行,总市
4、值约为441亿元,已发行成功的REITs资产类型包括产业园区,仓储物流,高速公路和生态环保基础设施。本报告通过分析中国基础设施公募REITs市场表现和底层资产类别,结合相关政策对中国公募REITs市场做出分析和展望。最后,本报告选取在东京交易所上市的普洛斯日本不动产投资信托基金(GLP J-REIT),和在新加坡交易所上市的凯德中国信托(CLCT)作为扩募的典型案例,可供上市基础设施公募REITs未来长远发展参考。*本次报告亚洲市场研究对象主要包括日本、新加坡、中国内地、中国香港、中国台湾、泰国、印度、马来西亚和韩国,数据截止时点为2021 年12 月31日。*中国内地基础设施公募REITs
5、市场数据截止时点为2022 年3 月31日。EXECUTIVE SUMMARY4|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告01概览根据戴德梁行统计,截至2021年12月31日,亚洲市场上活跃的REITs共计198支,总市值达3,041亿美元,同比2020年末市值上升8.1%。纵观亚洲REITs市场,日本、韩国和新加坡最早出台REITs相关法律,并批准REITs在本国的股票市场上交易。2021年6月,中国内地首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市,标志着期盼已久的中国版公募REITs试点正式启动。2020年全球金融市场受新型冠状病毒(COVID-19)影响,亚洲REITs市场表现略显颓势
6、;得益于疫苗接种的普及和全球市场的重新开放,2021年亚洲REITs市场整体表现有所回暖。全球新冠疫情推动了科技在日常生活中的应用,在面对面接触受限的情况下,世界各地人们通过虚拟途径,以更灵活的方式沟通、工作及生活。经济活动方式的变化无疑为写字楼及购物商场等传统房地产带来了前所未有的挑战;另一方面,新经济的腾飞使得物流园区、数据中心等物业类型愈发受到投资人的青睐,医疗设施、学生宿舍等对人们日常生活及福祉至关重要的物业类型也受到更多关注。来源:彭博数据库,戴德梁行估价及顾问服务部整理注:统计截至2021年12月31日日本REITs(J-REITs)市场自2000年成立以来已满20周年。通过20载
7、不断发展完善,无论是机构或是个人投资者,对J-REITs的参与度均较高。数据显示,机构投资者为J-REITs投资者中的主力军,占总体投资者比例约70%。作为亚洲规模最大、全球第二大的REITs市场,日本共有61支REITs,总市值约1,478亿美元,占亚洲REITs总市值的49%。在2021年筹办东京奥运会,及日本政府推出的55.7万亿日元的新一轮经济刺激计划的双重影响下,2021年日本REITs总市值整体上升6%。新加坡REITs(S-REITs)市场2021年整体表现较为稳定,在经历了2020年疫情冲击后企稳回升,总市值较2020年底提升了5%。截至2021年12月31日,新加坡共有42支
8、REITs(其中7支商业信托),总市值约853亿美元,占亚洲REITs总市值的28%,为亚洲规模第二大的REITs市场。中国香港REITs市场2021年表现波动较大,挑战与机遇并存。截至2021年底,中国香港REITs市场活跃的REITs共有11支,总市值约301亿美元,其中市值最大的领展房地产投资信托基金占据了约60%的市值规模。在亚洲三大主流REITs市场发展迅猛的同时,2021年6月,中国内地首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市,标志着期盼已久的中国版公募REITs试点正式启动。截至2022年3月底已上市的公募REITs共计11支。日本、新加坡、中国香港三地REITs市值占亚洲市场
9、整体市值比重近九成,因此本章节主要着重对日本、新加坡和香港市场进行分析。本章节主要参考了在日本、新加坡、中国香港上市的REITs公布的年度财务报告以及彭博数据库,选取了资产负债率(杠杆率)、分派收益率、综合收益率以及市净率四个财务指标进行分析,以更好地帮助读者了解亚洲不同主要市场以及各物业类型REITs的财务表现。亚洲各大交易所REITS总市值数量市值(亿美元)市值占比日本611,477.548.6%新加坡42853.128.1%中国香港11300.69.9%马来西亚1892.53.0%印度381.32.7%泰国2770.22.3%中国内地1168.62.3%韩国1862.32.0%中国台湾7
10、35.11.2%总计1983,041.2100.0%亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|5亚洲各大交易所REITs市值占比6|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告日本REITs市场新加坡REITs市场作为稳定金融市场的方式之一,日本中央银行(Bank of Japan)自2010年以来一直在购买J-REITs,以实现日本货币宽松的政策。2021年,日本中央银行承诺对J-REITs的年度购买上限维持在1,800亿日元。截至2021年12月31日,日本中央银行购买了约20个J-REITs中超过5%的投资单位,购买总金额已超过6,700亿日元。GLP J-REIT在2021年首次面
11、向国际和日本投资者人的全球加速发售(Accelerated Global Offering)中募集资金280亿日元(约2.5亿美元),用于收购东京都市圈及大阪地区4处位置优越的现代化物流基础设施,此次发售也是J-REITs中首例全球加速发售。2021年,新加坡迎来两支全新的REIT上市大和房屋物流信托和Digital Core REIT。大和房屋物流信托是新交所唯一拥有纯日本资产的REIT,IPO资产组合包括位于日本的14处物流资产。Digital Core REIT是新交所上第二支数据中心REIT,该REIT的发行人为全球知名数据中心运营商Digital Realty,其资产组合主要位于北美
12、,10个上市资产中的4个数据中心位于美国硅谷。后疫情时代S-REITs收并购活跃。24支S-REITs公布了合计价值超过153亿新元的资产收购,收购总对价超过127亿新元。新经济资产类型在今年S-REITs整体收购总对价占比超六成,其中工业/物流高达28,其次为数据中心(23)及产业园(11)。全年表现最强劲的S-REIT先锋医疗产业信托录得56.6%的综合收益率。该REIT在重组后宣布了全新的增长战略,并在近期拟以1.64亿新元的价格,收购华联力宝医疗名下位于日本的12家疗养院。2021年新加坡REITs市场整合兼并不断。丰树商业信托(MCT)与丰树北亚商业信托(MNACT)2021年宣布合
13、并为丰树泛亚商业信托(MPACT),合并后的MPACT预计将成为亚洲第七大信托,市值约105亿新元。2021年REITs重要事件亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|7中国香港REITs市场2021年5月,顺丰房地产投资信托基金挂牌上市,成为港交所上市的首支物流REIT,上市资产组合包含位于香港、佛山及芜湖的三处物流资产。同时,于2013年上市的开元产业信托(酒店)在2021年4月公告私有化退市。2021年下半年,越秀房托以78亿的对价向发行人越秀地产收购广州越秀金融大厦,交易完成后越秀房托成为香港和新加坡上市REITs中持有中国资产组合规模最大的REITs,此次资产注入将有利于提升越
14、秀房托的市值及流动性。中国香港特别行政区2021-2022年度财政预算案公布了一项为期三年的资助计划,为证监会批准在香港交易所上市的(上市时市值超15亿美元)房地产投资信托基金提供补助,金额相当于其支付给中国香港本地服务商的专业费用的70%,每支基金的资助上限为800万港元。作为发展房地产投资信托基金市场和巩固中国香港作为首要集资中心的一项举措,这项资助计划可能成为更多房地产投资信托基金在香港上市的推动力。相较于亚洲其它主要市场,目前中国香港市场REITs产品的资产类型较为单一,主要以商业物业,例如购物中心、写字楼、工厂大厦及酒店为主,与新经济相关的物流、基建、医疗保健等类资产类型的REITs
15、产品较少。中国香港金融发展局在题为振兴香港房地产投资信托基金市场提升流动性的研究报告中表示欢迎不同物业类型的资产作为REITs产品在港交所上市。2021年进行的另一宗合并是由ESR房地产投资信托(ESR REIT)和亚腾乐歌物流信托(ARA LOGOS Logistics Trust)合并成为的ESR-LOGOS信托(E-LOG),其核心关注点将在新经济不动产。2022年3月,成功合并后的E-LOG在新加坡和澳大利亚拥有87处多元化投资组合,其中包括工业、物流、仓储和产业园,使其新经济资产规模稳步提升。由此可见,S-REITs通过合并产生规模效应的趋势愈来愈明显。8|亚洲房地产投资信托基金(R
16、EITs)研究报告ESG(Environmental、Social、Governance)是近年来兴起的企业管理和金融投资的重要理念和评价标准,主要关注企业环境、社会、公司治理绩效而非财务绩效。目前,房地产行业造成的温室气体排放约占全球总排放量的三分之一,而所耗用的能源则约占全球的能源总消耗量的四成。这种发展趋势令全球房地产投资者在投资过程中对可持续发展理念愈发重视。中国建筑节能协会的研究表明,国内建筑全过程碳排放占全国总排放量的51%,建筑减排的空间巨大。研究指出,对于商业地产投资者,打造“绿色建筑”的能力将成为未来商业地产开发商的核心竞争力之一;对于租户,“绿色建筑”在租金方面的溢价也逐渐
17、被主流市场接受。近年来,亚洲市场REITs底层资产在ESG方面均采取了具体措施,以房产翻新工程为主,户外绿化建设为辅,共同实现节能减排战略目标。此举在很大程度上能够提升租户租金溢价接受程度,通过ESG提升资产价值,达到增加产品收益的效果。据联合国可持续交易所倡议(UN SSE)统计,全球已有26家证券交易所要求强制性ESG信息披露,更多交易所在积极鼓励自愿披露。与此同时,交易所对ESG要求也体现在REITs年报中对关联交易进行详细披露。中国香港规模最大的REIT领展房地产投资信托基金,近年在ESG领域倾注了大量努力。领展REIT于2020年4月公布了“2035净零排放策略”,并设立相应的KPI
18、(关键绩效指标)及KRI(关键风险指标)以推动相关ESG目标落地。随着进行更多资产提升和收购,领展获得绿色建筑认证的资产比例按年增加1倍。随着ESG投资的快速发展,许多量化评价体系和指数的推出也推动了REITs市场的绿色发展。全球不动产可持续评估体系(GRESB)是全球领先的房地产类ESG研究机构,评估范围覆盖超过1,500家房地产公司、REITs、基金和开发商,资产管理规模达5.7万亿美元。在2020年GRESB的评估中,GLP J-REIT获得GRESB五星评级,这是GRESB体系中的最高等级,也是对房地产行业领导者的认可。同时,凭借其在环境、社会及公司治理(ESG)领域的突出表现,GLP
19、 J-REIT还获得了GRESB“绿色之星”认证。在GRESB行业上市公司评估中,GLP J-REIT获得综合最高等级,并获评“全球行业领导者”和“亚洲行业领导者”。新交所和大华资产管理公司联合推出了iEdge-UOB APAC Yield Focus Green REIT指数,该指数是全球首个依据四大关键环境指标(能源消耗、水资源消耗、温室气体排放和绿色建筑认证)确定环境属性的指数,截至2021年末,共有9只S-REITs被纳入此收益型指数。此外,Solactive CarbonCare Asia Pacific Green REIT指数主要覆盖日本、新加坡、中国香港等市场,关注具备环保意识
20、的REITs,这些REITs表现出强大的可持续性,并承诺实现巴黎气候协定中设定的碳减排目标。ESG(环境、社会和公司治理)亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|910|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告亚洲 REITs 市场发展历程来源:彭博数据库,戴德梁行估价及顾问服务部整理酒店办公医疗健康工业/物流零售公寓综合亚洲的不动产REITs主要包含以下几种物业类型:综合零售酒店办公工业/物流01020304050607080901008930242517数据中心亚洲各物业类型REITs数量物业类型公寓医疗健康数据中心742相比于美国,亚洲REITs市场起步较晚。2001年,日本首
21、支REITs正式发行上市。然而亚洲REITs市场发展迅速,在过去20年间,亚洲REITs的数量从70支增长至198支,总市值从412亿增长至3,041亿美元。目前,亚洲范围内已有约10个国家或地区发行REITs产品,但仍主要集中于日本、新加坡、中国香港三地,合计占亚洲整体市场份额近九成。2021年6月,中国内地首批9支基础设施公募REITs在沪深交易所上市,标志着中国版公募REITs的正式发行。截至2021年12月31日,亚洲REITs总体市值达3,041亿美元,为亚洲REITs市场史上总市值最高一年,同比上升约8.1%。来源:彭博数据库,戴德梁行估价及顾问服务部02,5003,0003,50
22、02,0001,5001,000500单位:亿美元2001年,日本首两支REITs在东京交易所发行2 0 0 2年,新 加 坡 首 支REITs凯德商用新加坡信托在新加坡交易所主板上市2005年,中 国香港、马来西亚和中国台湾首支REITs上市受2008年 金 融危机影响,REITS亚 洲REITs整 体市值有所回落2011年,韩国首支REITs上市2019年,印 度首支REITs上市2021年,中国内地首批基础 设 施 公 募REITs上市20022005200820112014200120042007201020132003200620092012201520162017201820192
23、0202021受2020年新冠疫情影响,亚 洲REITS整体市值有所回落亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|11来源:彭博数据库,戴德梁行估价及顾问服务部整理截至2021年12月31日,以日本、新加坡、中国香港等为代表的亚洲市场上共有198支REITs,其中89支是包含多种物业类型的综合型REITs。其次为办公、工业/物流和零售物业类型REITs,分别为30、25和24支。除此之外,酒店、医疗健康、公寓和数据中心领域的 REITs 则分别占17、7、4和2支。亚洲REITs受益于其稳健的资本结构及监管政策支持下充足的财务流动性,在疫情的考验下展现出较强的韧性,2021年整体也已处于复
24、苏态势。同时,伴随线上购物的爆发式增长,促进了电子商务等行业的迅速发展,且据研究表明亚洲地区的可用仓储空间趋于饱和,资本市场对仓储物流的关注和配置达到前所未有的高度。近年来数据表明即使在疫情期间,工业/物流REITs的出租率仍维持稳定,需求主要来自电子商务和仓库储存。目前,日本交易所共有61 支REITs、新加坡交易所共有42 支REITs和中国香港交易所共有11 支REITs。日本、新加坡和中国香港市场各物业类型REITs数量中国香港、新加坡和日本 REITs 市场表现分析资产与负债比率杠杆率本报告中的资产负债率(杠杆率)为总负债与总资产之比。目前,中国香港和新加坡的REITs的负债(直接或
25、通过 SPV)占总资产价值比率上限为50%。日本REITs市场则对资产负债比率没有设定限制,但规定REITs只能向有资质的机构投资者借债。尽管中国香港和新加坡REITs市场对资产负债比率的政策限制有所放松,两地REITs市场2021年末的平均杠杆率相比2020年末趋于持平,表明管理人谨慎看待REITs借债水平的提升。截至2021年12月31日,日本REITs的平均杠杆率为44%,新加坡REITs的平均杠杆率则为37%,与2020年末持平;香港REITs的平均杠杆率为27%,较2020年末下降1%。日本、新加坡和中国香港REITs的总负债/总资产的比率如下图所示。0510152025302711
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