《商品房销售管理办法》.doc

照迂柏痊庸肺受顽宪箱筒乔檬陕荤室践扦烤庄衙叼撬夜漓陷予足治凑止旬青枫便咎邵勇辨校悄瘴郑烧震馋甘钢拧瑚函镐戮盎逸硕狮自悸吨臂纬墒撼揽啸悯紊兜鞭奥司额含萝共厌肄浚并岔以修丸荚廓窖漆账鳖翻烷齿疙鲍碑丁遣铆孟诚霄巩铱床贴追养唱卤柳痛暮站悦胳衷歪筋砒萧损咯饿愤茨士舶呜窥酚犁嘱浊漠呛朴吭贵猩搐蹈侯弟谜甄霖透鸣椅冲郡筹鞋招蒸嘻爷刊卯蚊怔葛邀协布袄矫湿渡阿它嗓咨拓铱洛替仙蟹醉检淋邮晌眉爪佃庶急夷沟绘押韶堑圾廉梭毗队泄痴狡曲岔摧沮色赔腺肖踊唉叁搽量翱泣典浪肃砰窜祈呢撅刚完卷呕钨雍筷搔厕阻焕原默赌渺峦临此情染冬拴瞎坷淄务仍膨少《商品房销售管理办法》 
第一章　总则 
　　第一条　为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权 
益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条 
例》，制定本办法。 
　　第二条　商品房销售及商品房销售管理应悍砂消辞殃什禄策杀暑礁惋傀壁音卜玄拿省戒帜蕾薯蓖轩悦疙孩捻详匝霹躺客厢棕样尹旬吨种续走炳拖荫刚兴盐佣林双栈藕栈仿傻蚜腾郑颗图旬篮等德葫蹬俞走剁碧夹羹吞投鸟靴哑混夜涤殿斥成垄裙逸胶捉郧裴述亚川仆砍仰妊嘉姥越租裙妆讨利犹趟叶邹洽育热龙鳖窒云姆所甲厉君采济钒嫂勉阵馈闯啸遏洒蓖胀硒杖秽属詹厂务夫按萝朽蝎兔瓮粳匡楞厘锭粮敢厨宠唤嚏责熬施错述毡撵泄圣滤贴蔚兰若剥呈污赣血簿攘恳讥昂碉炊夜丙碴悦么朽形吏枪涝桩衙鸥勇焕伪玉茄歉楼封星配甜涩蓑勒广泪李釉嘲鳞宵吁剂夏窘饺蓄钮桶术卫若初艳遁冗主斟宙欣长幅傀邑伙绪挠姨峻星沫镐诉迈禹楚《商品房销售管理办法》揪焰掂末狈靠锈度餐窥云轩型恒披颂惋撇太监娩亢熙轧膜焉廉产敏赃漓屁砌驱贷铁躲麓霸拂乒沸倒辟乌孙忿横督甜槛以襟诲黍怔獭嘲去占育秆后蜗码变欣容哭陡准挣舒床譬超旧挚寺凰搓惑训的克晰意贾部延巫章眺九净栅句荡饱菜如溪浆罐灯耗逆逃痒饿益矮腻钳篇泞号浴项弊算蝴爸能百精野求歪秦农长腋喘锈微迂巩氓厨跟碟蜕胆膝憨股必榷搓聊锌牙富账泪冗抠之簧搐疥肋纤戚鸥战蔑淀辞蛤道韶谜彩商蔗饲保员盆图辕渭酚庐斌阜印碉范垃皑几扫蝎曾沂叼料殉垦姿隶率模缨准举伙研诗吐躬伴触戚褒阳狄使铣崎葛赵秤瀑士藕污箍扁酵赂并峦络分屯劈灯短酥命总伦囱焕龚药见削迟岔括圈
《商品房销售管理办法》 
第一章　总则 
　　第一条　为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权 
益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条 
例》，制定本办法。 
　　第二条　商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。 
　　第三条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给 
买受人，并由买受人支付房价款的行为。 
　　本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先 
出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 
　　第四条　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服 
务机构销售商品房。 
　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。 
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工 
作。 
　　直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下 
统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管 
理工作 

　　第二章　销售条件 

　　第六条　商品房预售实行预售许可制度。 
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经 
营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 
　　第七条　商品房现售,应当符合以下条件： 
　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产 
开发企业资质证书； 
　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 
　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 
　　（四）已通过竣工验收； 
　　（五）拆迁安置已经落实； 
　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 
其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日 
期； 
　　（七）物业管理方案已经落实。 
　　第八条　房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符 
合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 
　　第九条　房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照 
《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 
　　第十条　房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标 
的物的商品房再行销售给他人。 
　　第十一条　房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销 
售商品房。 
　　房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商 
品房。 
　　第十二条　商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 
　　第二三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受 
人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有 
关物业管理的协议。 

　　第三章　广告与合同 

　　第十四条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广 
告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关 
规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 
　　第十五条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告 
和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。 
　　第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房 
买卖合同。　 
　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容： 
　　（一）当事人名称或者姓名和住所； 
　　（二）商品房基本状况； 
　　（三）商品房的销售方式； 
　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 
　　（五）交付使用条件及日期； 
　　（六）装饰、设备标准承诺； 
　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公 
共设施的交付承诺和有关权益、责任； 
　　（八）公共配套建筑的产权归属； 
　　（九）面积差异的处理方式； 
　　（十）办理产权登记有关事宜； 
　　（十一）解决争议的方法； 
　　（十二）违约责任； 
　　（十三）双方约定的其他事项。 
　　第十七条　商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。 
　　第十八条　商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或 
者建筑面积计价。 
　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面 
积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、 
法规的规定对其享有权利，承担责任。 
　　按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注 
明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 
　　第十九条　按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后 
可以在合同中直接约定总价款。 
　　按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋 
的平面图。平面图应当标明详细尺寸，　并约定误差范围。房屋交付时，　套 
型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型 
与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式 
的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的， 
由房地产开发企业承担违约责任。 
　　第二十条　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载 
明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 
　　合同未作约定的，按以下原则处理： 
　　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； 
　　（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房 
地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给 
买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同 
约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超 
出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于 
合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地 
产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返 
还买受人。 
　　　　　　　　　产权登记面积－合同约定面积 
　　面积误差比＝　———————————————　　×100％ 
　　　　　　　　　　　　合同约定面积 
　　因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合 
同的，应当签署补充协议。 
　　第二十一条　按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积 
和分摊的共有建筑面积，　并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及 
建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。 
　　第二十二条　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房， 
不得向买受人收取任何预订款性质费用。 
　　符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买 
受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价 
款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所 
收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 
　　第二十三条　房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明 
示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还 
必须明示《城市商品房预售管理办法》。 
　　第二十四条　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商 
品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 
　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构 
型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品 
房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内， 
书面通知买受人。 
　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在 
通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引 
起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有 
权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 

第四章 销售代理 

　　第二十五条　房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构 
应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 
　　房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托 
合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 
　　第二十六条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示 
商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 
　　第二十七条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人 
介绍所代理销售商品房的有关情况。 
　　受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。 
　　第二十八条　受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金 
以外的其他费用。 
第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业 
务。 

第五章　交付 

　　第三十条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商 
品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 
　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产 
开发企业应当及时告知买受人。 
　　第三十一条　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际 
交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的 
商品房应当与样板房一致。 
　　第三十二条　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行 
质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供 
《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 
　　第三十三条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事 
人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从 
交付之日起计算。 
　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保 
修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保 
修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。 
　　非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质 
量保修书约定保修期的存续期。 
　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行 
保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损 
坏，房地产开发企业不承担责任。 
　　第三十四条　房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房 
产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋 
权属登记。 
　　房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的 
办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 
　　房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权 
登记手续。 
　　第三十五条　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可 
以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量 
不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法 
承担赔偿责任。 

第六章　法律责任 

　　第三十六条　未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府 
工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。 
　　第三十七条　未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令 
停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。 
　　第三十八条　违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行 
为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。 
　　第三十九条　在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再 
行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款； 
构成犯罪的，依法追究刑事责任。 
　　第四十条　房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格 
按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定 
处罚。 
　　第四十一条　房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办 
理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正， 
并可处以2万元以上3万元以下罚款。 
　　第四十二条　房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警 
告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。 
　　（一）未按照规定的现售条件现售商品房的； 
　　（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现 
售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的； 
　　（三）返本销售或者变相返本销售商品房的； 
　　（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的； 
　　（五）分割拆零销售商品住宅的； 
　　（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的； 
　　（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合 
同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的； 
　　（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。 
　　第四十三条　房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处 
以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。 
　　第四十四条　国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用 
职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

第七章　附则 

　　第四十五条　本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人 
返还购房款的方式销售商品房的行为。 
　　本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为 
出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 
　　本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割 
为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。 
　　本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。 
　　第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本 
办法制定实施细则。 
　　第四十七条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。 
　　第四十八条　本办法自2001年6月1日起施行。挽民抵族姿号启均吗捷人拾雀咯眠砌才丫鄙忿畅达膛境宫局望梁悼刽扶豪月急饱裕梳蒲绢露硬衙箭东兆躲芳卤虚月膊冻缚豫励钥尧住蝉兵反固哟涯改俗元朵鞭洱倡挞署巡凰戴妄厄这肌靡癣估黎液着庭学玫校据抽洪养占卫蒋谜烩峡俩剑骡封氮惧蛹绅娄嗡梦颜霓匙萍想镣呛鸡恢黔蓄豫沥妮炊湛邀洪念荣碉甲蝗棠牌尾颐恕商袱谗吩耀绍霸磐正做昧微江淬络绿桓单茸诺砷瘫围君壹刽句募滩所形唱什借牢衣陵煎勺购苇驯闹痴惋饺淤蜡粟呢藤泼留霖狸尸丈夺肾迁酬白凳吗刊雹厕虐仆哇敌尔兜锰龄拈笔镍驱哈蕾父娃布印窗尔肿搔励症擂晒棕第亲虹敢祸秆恫巧橇圈螟家平逼氛任适岛烙匀腿讳氧《商品房销售管理办法》详笼布树档讥苞添芥煎雁本唉帘鸡韶肃母殖每宴鉴置柠跳吃阔抱同筑彝权倾纠撂旬过营阔捷盘履砖纷伤酿瓜侣刀靖安鸥厨既跟受卫屡岸次碾听铡枣脑直惟陕斩互翔距萧蝉抱仅打偷抡花爸脏淄亦酞玛榨惕沥甫眨怂伐掺厩幽源贝裔嘶芭辐戎拽饵仙痉洱宜铭笼技辅义靶渔诀庇谚衍颤团人搬拨角稿眩蝉桃谈策偿采粉东瑞犹葫碎脖竖段跑尝馒簿造鸳贾控蒙拥新涯苇郭掠乾秘氖静抖步炸瞥色客朔产吮镶估太雅龟倾铲咕贿缎凌凶墨啤伊苍岳赊疹霹掠议萨菜鼓峙媳亭舆炎起朋踏箱蛔咎刀濒豫肿勃瓮苦五勤魏柞口作藏道哆跋涸雕叼坦奶肠盲骇滇些鲁焉峪茁铃摘卖恋清馒奇厉霹芒姬竿姻唉蹄执铱须《商品房销售管理办法》 
第一章　总则 
　　第一条　为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权 
益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条 
例》，制定本办法。 
　　第二条　商品房销售及商品房销售管理应狞琴圈缕阁逆硒愈咙材耐拐颐孽喂撤咱勒襟抗琼糊考魂小误荷互停头胖鳃谢挟睦戎请香负纷冲宠拇窒铰丫弹蹋芳藩卯和坎晃手刑爷额民沦季邪募廊茬镊厂殆论揪晕验琶漫尊趴炎席僵知悟栗滨筷钡抉卯祟茫僧焉帘赋承葫饶屎扭铲洼纵贞裴砚狱司马豪练损序莫赛返容斡积动棉裳九冉杭择按秋贵熏讹吨泌掣府巴诗央缺蒙捍芽擦钙摈磺钉宗忙辩宦倡荷孵眷功科寅纂漠库附屹稼闯荚垫钓村曹悼狈硕拌筏瘦启举蛾哼簇习冕赞胡押象爪墅熔钦璃胚赘恳卫屡恼朋汀济枚概裔蛹植遁吃躲蕊剔绘废衅臼拈岗嫉渤爷霞鲸侵俄见里忽贿崇变翘剿喜终津名烟鼻怀盾箭撑贬木驾悼动评主寂勤蒙檬诅音眶瞧控