土地增值税的计算公式及9个实例教案资料.docx
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1、土地增值税的计算公式及9个实例精品文档土地增值税的计算公式及9个实例计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数。1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率:序号增值率=增值额/扣除项目金额税率速算扣除系数1增值率小于或等于
2、50%30%2增值率大于50%小于或等于100%40%5%3增值率大于100%小于或等于200%50%15%4增值率大于200%60%35%例1:我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算,此项目已缴纳土地出让金300万元,获得土地使用权后,立即开始开发此项目,建成10,000平米的普通标准住宅,以4,000元/M2价格全部出售,开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税。第一步,计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用:300
3、万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本:1,500元10,000平方米1,500万元3、计算加计扣除:(3001500)20180020360万元4、房地产开发费用:因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:(3001500)10180万元,应按照180万元作为房地产开发费用扣除。5、税金:170万元扣除项目金额3001,5003601801702,510万元第二步,计算增值额商品房销售收入4,000元10,000平方米4,000万增值额商品房销售收入扣除项目金额合计4,0002,5101,490万元第三步,确定增值率增值率1,4902,51010059.36
4、增值率超过扣除项目金额50,未超过100第四步,计算土地增值税税额土地增值税税额增值额40扣除项目金额51,490402,5105596125.50470.50万元例2:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明),其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少?允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)5%=650(万元)例3:某企业转让一栋旧仓库,取得转让收入600万元,缴纳相关税
5、费共计32万元。该仓库原造价400万元,重置成本800万元,经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元?收入总额=600(万元)扣除项目合计=80060%+32=512(万元)增值额=600-512=88(万元)增值额占扣除项目比例=88512100%=17.19%,适用税率为30%。应缴纳土地增值税税额=8830%=26.4(万元)例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元,房地产开发成本为200万元,房地产开发费用为40万元,该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息,该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产
6、开发费用扣除比例按10%计算,转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元?扣除项目金额=50+200+(200+50)10%+ 60+(50+200)20%=385(万元)增值额=1000-385=615(万元)增值率=615385100%=159.74%应纳税额=61550%-38515%=249.75(万元)例5:2009年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地,取得转让收入1800万元,该土地购进价1200万元,取得土地使用权时缴纳相关税费40万元,转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税?扣除项目金额=1200+40+35
7、=1275(万元)增值额=1800-1275=525(万元)增值率=5251275100%=41.18%应纳税额=52530%=157.5(万元)例6:某公司销售一栋已经使用过的办公楼,取得收入500万元,办公楼原价480万元,已提折旧300万元。经房地产评估机构评估,该楼重置成本价为800万元,成新度为50%,销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元?扣除项目金额=80050%+30=430(万元)增值额=500-430=70(万元)增值率=70430100%=16.28%应纳税额=7030%=21(万元)例7:某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建
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