市商品房市场调查报告样本.doc

海口市商品房市场调查汇报

一  调查目标、标准和基础方法
二  调查对象基础情况
三  调查资料分析
1、相关楼盘地域分布
2、相关楼盘类型
3、相关停缓建复工工程
4、相关楼盘品质
5、相关商品房户型
6、相关销售价格
7、相关楼盘销售情况
8、相关楼盘建设计划情况
9、相关购房消费群体

一  调查目标、标准和基础方法 
    1 调查目标和调查范围
    为深入了解和掌握海口市商品房市场情况，我企业估价部组织相关人员对海口市市区范围内新建、停缓建工程复工续建两类处于在建阶段和销售阶段商品房市场情况进行了调查。
    2 调查时间
    此次调查时间跨度为12月15日至1月5日。包含调查信息资料采撷、信息资料整理归纳和成文阶段。
    3 调查分析基础标准
   （1）样点标准
    受时间、人力、物力等条件所限，调查人员不能对海口市全部商品房进行盘查，所以，有意识地选择了部分对总体情况有说明意义、含有代表性样点进行调查分析。
   （2）对资料甄别使用标准
    在调查过程中，有部分信息资料由商品房销售人员提供，其中部分内容有从促销角度出发产生隐瞒甚至误导成份。所以，调查人员对该类资料进行了仔细分析甄别，尽可能少使用或不使用该类伪信息。
   （3）分析、归讷标准
    对信息资料进行客观分析。首先对其中部分有普遍性、代表性现象进行合理归纳，在此基础上寻求原因，建立相互间因果关系，得出相关结论。
    4 调查样点选择
    首先在报纸、电视等媒体上选择有代表性36幢楼盘确定为关键调查对象，和此同时在调查过程中，依据实际情况随机增加了对应楼盘个案。此次调查选点包含海口市五大区域，包含国贸、滨海、海甸岛、秀英及老城区等其它区域。具体分布见下表： 
区域
国贸
滨海
海甸岛
秀英
其它
个数
9
8
12
3
4
5 调查方法
采取现场走访、电话咨询、和购置用户沟通等方法获取多种资讯。
二  调查对象基础情况
 此次调查在事先确定36个关键调查对象基础上，依据实际情况随机增加了6个个案，调查对象累计42个。依据楼盘密集程度，调查人员将之分为5个区域，各区域调查数量和该区域新楼盘数量有较大联络，基础呈正相关关系。楼盘基础情况见下表：
楼盘基础情况表
序号
名称
位置
起价
（元/ m2）
层差
（元/ m2）
备注（12月）
一  国贸区域
1
*富丽花园
金贸西路1号
1998，2500（均价）

由四幢21-23层商务楼和住
宅楼组成，占地23487.49m2，总建筑面积11万m2，
2
华贸愉快公寓
金贸西路18号
1688（2）
30-60
总建筑面积47449 m2，A座23层，B座17层，共374户，绿化率30%
3
*德意雅苑
金贸西路5号
1698
50
2幢高层
4
东方文华府
文华路
2080

3幢15-17层
5
海韵裕全部
文华路3号
3000多

总占地10366.5 m2，总建筑面积67933 m2，2幢27层，密度36.3%，绿化率28.2%
6
*金山广场
金贸西路6号
2288（5）
40
占地约15.32亩，总建筑面积近8万m2，喷泉广场
7
诚田国际
商务大厦
金贸西路
2300多

8
世贸雅苑
（三期）
世贸东路2号
2500-3500

总建筑面积约16万m2，数幢28-32层
9
中盐国际大厦
玉沙路西侧

写字楼
10
国贸中心
玉沙路西侧
第6层租金为：毛坯房37-38元/㎡，装修房比毛坯房多10元，

写字楼。占地3300.8㎡，总建筑面积37632㎡， 400个停车位，4部4m/s进口电梯，100兆光纤，800千瓦发电机、变压器。电子防火报警自动喷淋、智能电子安全监控等
二  滨海区域
11
悠生海华
民声西路28号
2600（4）
60
4幢小高层
12
怡景苑
芙蓉路2号
大于2500

5幢高层
13
丽晶海景花园
滨海大道
2580（2）
50-80
总建筑面积12万m2，
14
昌炜玉园
民声西路8号
2900（4）
60-80

15
海岸1号
世贸北路1号
3000左右

占地62229.3m2，总建筑面积207252.2m2，六栋高层住宅和一栋高层商务楼
16
海怡豪园
滨海东路56号
靠近3000

占地30多亩，4幢20层
17
紫荆花园（二期）
紫荆路
2880（2）
50-100
6幢26层
18
*银通花园

大于2500

2幢22层公寓楼（原计划2幢28层）
三  海甸岛区域
19
阳光熙园
人民大道西侧
2500（1）
50
总占地面积8855m2，总建筑面积25103m2，3幢16层，10层以上可观海，建筑密度20%，绿化率48%，
20
北海岸88号
（海韵公寓）
人民大道88号
2588（1）
70
占地17767平方米，建筑面积34893平方米， 4幢16层268套，均为居住，3层以上可观海，密度15%，，绿化率65%，
21
港湾花园
人民大道、五西路
2380（3）
80
总占地19979 m2，共500套住宅，约5.8万m2，容积率2.9，绿化率51%，
22
滨海华庭
五西路、万恒路1号
2600-2700

总建筑面积约5万m2，容积率1.31，
23
华星大厦
人民大道35号
1788（3）
50
200多套住宅
24
*周昌公寓
人民大道、三东路
1980（2）
60
总占地2900 m2，20层，共160套住宅，建筑密度21.6%，
25
*秦吉大厦
人民大道、四西路

18层
26
侨达花园
人民大道
3000-3200

建筑面积39943.10㎡，容积率2.94，密度24.9% ，绿化率近些80%
27
*寰岛广场
人民大道、四东路
1600（3）
50
建筑面积50828㎡
28
*福海新城
五东路1号
1888（5）
50
2幢18层，总建筑面积3.5万m2，共136套住宅
29
*加州阳光公寓
和平大道、二横路
1880（5）
40
19层，3梯20户，总占地5831 m2，总建筑面积21878m2。
30
金椰全部
和平大道59号
2500

大部分可观海，建筑密度20.2%，容积率2.26%，绿化率62%，8幢小高层
31
宝安江南城
和平大道66号
2900起，均价3100元

北临琼海峡，总占地近600亩，一期占地120亩， 44幢4-5层共334户（4层为复式）
32
星光海岸
五东路3号
2128（2）
50
总占地7470.44 m2，总建筑面积29713.3m2，4幢高层住宅，密度20%，绿化率56%
33
*光明阁
海昌路9号
1500（4）
20
14层，建筑密度较高，绿地较少
四  秀英区域
34
奥林匹克花园（二期）
海秀路
2780

总占地约63556 m2，总建筑面积约148521 m2，密度18.7%，绿化率56.4%，停车位641个
35
*金侨国际广场
海秀大道160号
1630（5）
40
总占地约20亩，总建筑面积约55000 m2，停车位300个，电梯4部，26层，密度23.65%，绿化率超出60%
36
金华苑（C栋）
海秀路、金鼎路
1308（4）
10
21层住宅楼
金华苑（A、B栋）
海秀路、金鼎路
1378（4）
50-90
绿地率较低
五  其它区域
37
*玉龙公寓
龙昆南路高院南侧
1098
20-80
绿化率40%
38
锦上花公寓
振兴路高院南侧
1700（南侧）、1448（临路）
50
2幢14层
39
盛达嘉苑
白龙南路33号

40
和平花苑
和平北路西侧

2幢高层
41
绿色佳园
（三期电梯房）
凤翔东路
2090（3）
30-100

42
*节能大厦
琼州大道
1480（7）
30
基础无用地配套
 注：表中名称前带*号为停缓建复工工程
三  调查资料分析
    在掌握第一手调查资料基础上，调查人员经过分类归纳，并列出下列问题进行了关键分析：
    1、相关楼盘地域分布问题
    经过对调查对象地点分布排列，调查对象楼盘分布基础情况以下：
楼盘分布简明表 
区域
国贸
滨海
海甸岛
秀英
其它
个数
10
8
15
3
6
所占
百分比
24%
19%
36%
7%
14%
79%
21%

新楼盘分布情况图

以上表、图显示，楼盘开发关键集中于海甸岛、滨海一线和国贸三个区域，秀英、老城区、府城等其它区域开发量相对较少。5个区域中，前三个区域楼盘数量约占调查总量79%。在上述三个区域中，楼盘分布特点又不尽相同：海甸岛楼盘较为分散，各路段基础全部有分布；滨海一线关键集中于万绿园至秀英港之间；国贸80%分布在区域西部即金贸西路周围一带。
以后次调查整体来看，楼盘分布不均，集中于少数区域。
分析楼盘分布成因，总结归纳以下几点：1）海甸岛是传统居住区，虽不属于海口本埠，但相关居住生活配套却并不缺乏，同时又两面环海，居住生活环境较为优越。2）伴随大家生活水平不停提升，大家生活消费观念、方法也逐步发生对应改变。收入水平相对较高阶层开始有意识地选择市中心以外区域做为自己居所，以避开市中心拥挤、灰尘和噪音。因为这一阶层有对应能力来拥有自己所需要便捷交通工具，所以城市边缘地带、城市近郊乃至远郊全部能成为她们选择。滨海一线北临琼州海峡，分布有滨海公园、万绿园、西海岸带状公园等大面积公共绿地；加之属于城市新区，各项计划指标控制得很好，建筑密度、容积率相对较低，绿地率则相对较高；另外，海口市主干道滨海大道横贯区域东西，同时其南侧紧靠各项配套相对完善国贸区域。所以，滨海一线正成为高收入者住所关键选择区域，形成海口市高级居住区。3）上世纪海南房地产泡沫给海口遗留下半拉子工程在国贸占有相当百分比，是该区域新楼盘开发较为集中关键原因之一。大量停缓建工程在政府处理政策及市场开发烧潮双重推进下纷纷复工建设，成为房地产开发一个关键分支力量。其次，国贸区域即使作为海口市乃至整个海南省金融贸易中心功效定位未能最终实现，但“金贸区”概念已深入人心，提到海口高楼大厦，大家仍然会自然地想到国贸，而实际上这里仍然是海口市高层建筑最为集中区域。历经多年发展变迁，国贸中高级居住、办公产业逐步形成一定规模，成为海口新兴商住区之一。这里交通方便，各类配套设施完善，尤为关键是这里集聚着数量众多企业，其中不乏海口市精英企业，和对应城市白领阶层。因为工作需要，她们选择近地而居意向较为显著。在以上两方面原因作用下，国贸区域占有较大楼盘开发量似乎是水到渠成事。4）相对于上述三区，老城区因为历经多年建设，开发空间已相当有限，秀英等其它区域因位置相对偏僻，交通及其它配套条件相对滞后，现在尚不属于热点地段。
    2、相关楼盘类型问题
在调查对象中，居住、商住物业占总数93%，写字楼、办公楼仅占7%，且均在国贸区域，其它区域无新建写字楼。居住、商住物业中，大部分为带电梯高层建筑，占到97%左右（其中高级公寓约占27%）。别墅等其它房屋虽未列入此次调查范围，但其所占百分比也较为有限。从样点显示现象基础可见，目前海口市新楼盘开发以居住、商住占主导地位，同时，由以往经济适用房、多层住宅占关键地位向高层住宅、高级公寓占关键地位转变趋势逐步凸现。
从样点商品房类型分布来看，以住宅为主流产品基础可反应出海口市房地产产品类型整体格局。即使是在房地产泡沫中所遗留大量未完工写字楼，在近几年处理积压房地产过程中，也有相当部分改建成了住宅公寓，开发商对投资写字楼普遍存在犹豫心理，缺乏足够信心，所以新建写字楼项目数量较为有限。国贸作为原计划CBD，即使未能如愿，但这里交通方便，办公产业相关配套较为齐全，同时分布有数量众多中小企业，最含有海口市相对成熟办公商贸气氛，所以仍是开发商开发建设写字楼首选区域。
多年来，伴随社会发展，海口市民营经济发展快速，大量民营企业经过租赁或购置写字楼作为自己办公场所。该类企业大多为成长中中小型企业，以各类咨询、代理企业为主，包含IT、房产、广告、设计等产业。企业规模不大，人员不多，资金实力相对有限，她们对办公场所要求不需要豪华，而是实用，所以交通方便、价位中等、户型适中写字楼显然最符合她们要求。
    3、相关停缓建复工工程问题
开发楼盘中由停缓建工程复工约占31%，新建楼盘所占百分比约为69%，二者百分比靠近3:7。各区域停缓建复工工程比重见下表：

区域
国贸
海甸岛
滨海
秀英
其它
累计
总楼盘数（个）
10
15
8
3
6
42
停缓建复工工程数（个）
3
6
1
1
2
13
占区域楼
盘百分比
30%
40%
12.5%
33.3%
33.3%

占总停缓建工程百分比
23%
46.2%
7.7%
7.7%
15.4%

69.2%
30.8%

上表显示，各个区域中全部有停缓建工程复工，但近7成集中于国贸和海甸岛两个区域。5个区域中，停缓建复工工程占区域楼盘总数30%以上有4个。可见，停缓建复工工程除滨海一线外在各区域中均占有一定百分比，但不管从数量和规模上讲显然已不是建设主流，这也从侧面反应出政府处理政策已经有很好成效，行政手段等主观原因在房地产市场中仍能发挥其应有作用，然而更深层次原因关键还是得益于整个房地产市场大气候转暖、增热。
    4、相关楼盘品责问题
依据调查数据统计，楼盘建筑规模、建筑密度、容积率、绿地率等见下表： 
项目
建筑规模
建筑密度%
容积率%
绿地率%
新建楼盘
2-16万m2
40-55
1.5-4.5
30-50
续建楼盘
2千-11万m2
50-75
4-10
10-30
 1）规模方面。新建楼盘通常比停缓建工程规模大。大部分新建楼盘规模全部较大，单幢建筑大部分全部可容纳100户以上，总建筑面积则普遍达成2万m2以上，部分有二期以上项目建筑面积则达成10万m2以上。如丽晶海景花园总建筑面积为12万m2，奥林匹克花园总建筑面积靠近15万m2，世贸雅苑仅三期工程建筑面积就达成16万m2；宝安江南城总占地面积达600亩，绿色佳园四期计划用地面积也有400多亩。
相对而言，停缓建工程规模要小得多，因为受原计划条件限制影响，大全部是在原计划基础上续建完工。有相当部分因为受政府计划管控，或是开发商为适应市场消费需求，合适调整了建筑密度、容积率等标准，同时对应增加了绿化率。
2）建筑密度、容积率、绿化率及其它配套方面。新建楼盘各项指标均显著优于续建楼盘，小区配套也较为齐全。大型楼盘通常设有会所（配套休闲吧、健身房、超市等），有游泳池百分比也较高，甚至部分楼盘还有自己温泉泳池，如世贸雅苑、悠生海华、港湾花园、北海岸88号等。各小区通常均辟有专属绿地，配套风情园林，绿地率相对较高，和此相适应是建筑密度也得到控制。
3）其它方面。除上述原因外，值得一提是，相对于以往楼盘，新楼盘更重视了建筑通风、采光、房间布局美观大方和建筑面积有效利用等，同时注入了部分流行元素，比如出现了错层等新户型结构。
综上，新楼盘不管是从建筑规模，建筑密度、容积率、绿化率及小区配套等方面，还是从本身内部设计和建筑质量等方面全部有较大改善：规模逐步向大型化，配套向合理、全方面化，设计向实用、美观时尚化发展。这在一定程度上得益于“非典”影响。“非典”对海南省房地产业而言，机遇大于挑战，形成一个很好契机。因为“非典”不仅让很多人改变了卫生习惯，也让更多人认识到生活环境和居住品质关键性，生态健康住宅日益受到大家关注，原本停留在理论界带有学术色彩“健康住宅”逐步成为一般老百姓所知晓概念，同时形成强有力消费需求。
以上说明了海口住宅消费结构发生了较大改变，这也表现了消费者对人居环境（包含人文环境、地理环境、文化气氛等）认识和要求提升和开发商关注市场需求意识加强。
    5、相关户型问题
据调查人员了解，面积在60m2以下小户型和面积在150m2以上大户型销售量均较为有限，而面积在80-110m2之间中等户型较受欢迎，销售情况良好。
中等户型热销有其客观原因：小户型及大户型消费者数量均未占优势，前者关键是单身一族或是两口之家，其购房目标关键是作为过渡方法，以后者则大多含有较强资金支付能力。相对于前述二者，80-110m2之间户型消费者在数量上占有较大百分比。另外，因为面积相对适中，总售价不太高，通常购房者较易承受。部分购房者能够一次性付完房款，即使是经过分期付款方法，其月供也相对较低，消费者还款压力也对应要小部分。
    6、相关楼盘价格问题
1）销售起价（名义价，部分可打折）
依据从各楼盘销售处得到数据，调查人员对其进行统计处理后汇总成下表：

价格区间
（元/m2）
所在区域（幢数）
所占
百分比（%）
10
8
15
3
6

国贸
滨海
海甸岛
秀英
其它
100
1000以下
0
0
0
0
0
0
1000-1500
0
0
0
1
1
4.8
1500-
3
0
8
1
4
38.1
-2500
3
0
2
0
1
14.3
2500-3000
2
7
4
1
0
33.3
3000-3500
2
1
1
0
0
9.5
3500以上
0
0
0
0
0
0

上表（均为毛坯房价格）显示，价格区间在1500-之间楼盘所占百分比最大，其次为2500-3000之间，两个价格区间约占总数71.4%。1000元以下，3500元以上没有统计数字。1000-1500元、3000-3500元所占百分比小。由此可见，海口新楼盘整体价格水平（起价）介于1000-3500元之间（不含别墅价格），呈中间大两头小橄榄形状，价格密度区间为1500-3000元。依据以上两表，整体楼盘平均销售起价自高向低依次是：  
区域
滨海
国贸
海甸岛
秀英
其它
价格（元/m2）
2813
2400
2184
1918
1750
 2）层差价
以上楼盘起价均以最低层居住用房为标准（通常为2-4层）。在新建楼盘中，带电梯高层楼盘占了大多数，所以售价均存在楼层差异，不一样楼层价格也不一样
依据调查人员统计，高层建筑楼层通常介于17-32层之间，而以20层左右居多；层差价在10-100元/m2之间， 40-60元/m2层差较为集中。如按3层起，平均最高楼层为20层，层差价为50元/m2测算，则可推算出整体楼盘层差总价：（20－3）×50＝850元/m2。
3）最高价
最高价等于起价加上层差总价，则依据上述数据，可求得各区域楼盘最高售价：
区域
滨海
国贸
海甸岛
秀英
其它
价格（元/m2）
3663
3250
3034
2768
2600
 4）均价
整体楼盘均价即为起价和最高价平均价格。则，各区域楼盘均价自高至低为：
滨海（2813＋2813＋850）/2＝3238元；
国贸（2400＋2400＋850）/2＝2825元
海甸岛（2184＋2184＋850）/2＝2609（海景房均价基础上不低于（2500＋2500＋850）/2＝2925元）
秀英（1918＋1918＋850）/2＝2343元
其它区域（1750＋1750＋850）/2＝2175元
区域
滨海
国贸
海甸岛
秀英
其它
价格（元/m2）
3238
2825
2609
2343
2175
 楼盘价格基础遵照由北向南、自海边向里地逐步降低规律：即海景房价格最贵，滨海一线尤其高居榜首。楼盘价格走势见下图：
    7、相关楼盘销售情况
据楼盘销售人员反应，大部分楼盘销售情况很好，平均销售率在50%以上。上述数据不排除销售人员营销“造势”策略成份，但整体销售率较高却是事实，尤其是高级楼盘，销售率普遍达成70%以上，有楼盘是开盘很快便告售罄，有楼盘则是还未开盘就预订出大半。据销售人员介绍，预订（或意向购置）百分比通常约占销售率三分之一左右。
房屋价格成本组成关键包含地价、建材成本等。即使目前房屋销售价格增加和地价、建材价格上涨有直接关系，但需求拉动也是一个关键杠杆。房屋销售价格最终由市场需求决定，需求市场强劲增加促进了销售市场日益走强。销售市场情况良好，反应出房地产市场需求处于旺盛阶段，是市场升温有力信号。
    8、相关楼盘建设计划情况
在调查对象中，项目在建或计划建设二期以上占28.5%左右，有项目甚至有三、四期。
是海口房地产全方面、连续、大幅升温十二个月，在整体市场回暖条件下，受销售旺势影响，在用地条件许可前提下，开发商大全部有意连续投资，以期获取更大利润。
开发商对项目进行分期建设，即使受行政原因、资金等方面影响，但也反应出开发商对市场需求认知程度及其判定能力提升和对市场风险防范意识加强，投资趋于理性，不一哄而上，而是遁序渐进。
    9、相关购房消费群体问题
海口市房产消费者按地域划分，简单可分为岛内和岛外两类，岛外又可分为内地、港澳台地域和国外3类。据销售人员介绍，岛内、外消费者约各占50%。
依据销售人员提供相关数据，调查人员对消费者在房产面积、所在区域等方面选择进行了统计，依据统计结果发觉，就面积而言，不管是岛内岛外消费者，选择80-110m2中等户型所占百分比均最大，远远高于对其它面积选择百分比；就区域而言，消费者显著分化为两类：第一类消费者目标定位在高级楼盘，其选择范围包含滨海一线、海甸岛和国贸区域海景房和其它区域品质很好楼盘。该类消费者中，岛外人士多于岛内人士；第二类消费者目标定位在一般楼盘，交通方便、生活、商业、文化设施较齐全热闹地段受到欢迎。这类消费者以岛内人士为主。
消费者对房产所在区域选择实际上也反应出她们在消费能力和消费目标方面差异：1）从消费能力看，第一类消费者通常经济条件相对很好，消费能力较强，在海口楼盘中，她们看重是海元素，喜爱环境清幽地段，对海景、水景等概念有明确消费需求。而第二类消费者关键是一般工薪阶层，她们经济实力相对有限，所以中低级商品房是她们理想选择。2）从消费目标来看，第一类消费者大多为二次置业，该类消费者中岛内人士目标关键在于对原有住房更新升级，岛外人士则有相当部分是用于休闲度假或养老。另外，岛内岛外人士还有一个共同目标，就是用于投资；而第二类消费者大部分为首次置业，关键用以居住，纯投资动机较小，休闲度假或养老所占百分比更小。
因为岛内、外购房者所占百分比基础相当，所以开发商应针对她们不一样实际需要对所开发商品房合理搭配，避免盲目跟风，不能一味追求建设高级楼盘，预防供需脱节断链，才利于房地产地市场健康发展