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养老项目研究分析word版本.doc
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1、精品文档2014年中国养老地产运行情况分析报告一、国内参与养老地产的主力机构 随着中国快步进入老龄社会,老龄人口日益增加,已经占总人口的10%,由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速,而对应的养老设施供应却严重不足,养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性,行业投资价值日益凸显。受国外养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引,以及国内养老地产的市场供需状况,各类机构纷纷进入养老地产投资、开发、运营领域,其中传统房地产开发商、产业投资者、保险公司、政府及国外投资机构成为主力。 (一)传统地产商拓展细分市场,秉承住宅开发思路采用销售模式 传统地产开发商基于对房地产细分领域的
2、拓展、产品多元化的尝试以及寻找新的利润增长点等目的,介入养老地产投资开发,多以开发住房的思路开发养老地产,以养老的概念将产品进行差异化打造,最终以产品销售实现投资回报,养老地产的后期运营或者缺失或者委托专业养老服务机构。据不完全统计,国内已经进入及拟进入养老地产的知名房企超30家以上,其中不乏万科、保利、北京太阳城、花样年、绿地、绿城、首创置业、今典集团、路劲地产等著名房企。目前来看,传统地产商介入养老地产投资开发,已经成为未来一大趋势,但运营模式、盈利模式都在探索之中,效果也并不相同,部分开发商秉持住宅开发思路、实行销售为主的策略获得了良好效果,如万科幸福汇项目2011年6月开盘去化83%、
3、2月时间内一起全部售罄;但也有部分开发商的项目因定位过高、区位不佳并未取得预期效果,如保利嘉兴西塘越项目2012年9月开盘之后3个季度仅去化30%、整盘去化预计需要2年半左右。 (二)产业资本积极介入,注重长期持有运营获取回报 专注于养老市场的产业投资者不同于房企,往往长期持有养老地产项目,以后期运营获得回报,相应的医疗康体、餐饮等养老配套服务较为全面。上海亲和源、北京乐成养老、北京太申详和、北京爱慕家等较有代表性,其开发运营的项目上海亲和源养老社区,北京乐成恭和苑、北京太申详和山庄取得了较好效果。由于养老地产投资回报周期往往较长(业内普遍估计8-10年),采取持有经营模式的养老地产开发商常常
4、采用政府协议出让或者租赁农村集体建设用地(甚至工业用地、军产地)的方式来获得土地,以减少土地的资金投入,缩短投资回报周期。虽然运营模式上,出现了上海亲和源及北京乐成等较为成熟的会员制模式,但实际运营效果差强人意,经过长达3-4年运营仅仅收回了投资成本,盈利尚需时日。 (三)保险借资金优势快速进入,常与保单进行捆绑 2009年,不动产投资大门向保险资金开启,养老养生项目被划入政策鼓励范围,迄今,泰康、国寿、合众、太平、平安、新华、华夏人寿等险企已开启了一轮针对传统养老模式的全新挑战。由于2012年7月下发关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知明确指出,保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项
5、目。为了尽可能在早期多回收资金,这类养老项目一般与养老保险产品挂钩,投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同,保费门槛从几十万到几百万不等,到期后客户可以选择现金给付,或直接抵入住的租金。据悉,泰康人寿、新华人寿、合众人寿等操作都是保险产品挂钩养老社区。 (四)政府、外资也有涉猎,均在尝试阶段 鉴于国内养老市场的巨大需求,政府机构、非盈利组织及国外投资机构也介入到养老地产的投资中,但多数项目都在前期建设或者规划阶段,并无实践运营绩效可供参考。政府及非盈利机构投资项目更多偏重社会福利,为老年人提供居住和照料服务,国外投资机构希望将国外的养老模式引入中国,抓住国内养老地产
6、的市场机遇。 二、目前市场上主要的经营模式 第一,销售模式。相对普通住宅而言增加一些适老化设计,成本增加不会太多,因为可以通过销售来回笼资金,且没有后续管理的问题,往往是住宅开发商试水养老地产的首选; 第二,销售加持有模式。优势在于以销售住宅为主,不仅回款快,还能获得部分利润,而持有的物业体量较小,不会产生巨大的资金压力,而且运营得当的话能产生长期稳定的经营收益。劣势在于自持部分对服务和管理水平要求高,而普通住宅开发商往往缺乏这方面的资源和积累; 第三,持有模式。优势在于投资者能够保障项目的管理有效性和服务的水平,在项目积累一定口碑和知名度后,经营者能获得持续稳定的回报。劣势在于投资回收期长,
7、前期资金压力大。 (一)销售模式 1、优势:资金回流快,住宅开发商试水养老地产的首选 国内养老地产尚处初期发展阶段,盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟,国内养老地产开发投资中最大问题是投资回报周期过长,业内估计普遍8-10年,远远大于住宅、商业地产的投资回报周期。尤其养老地产土地问题难以解决的情况下,通过招拍挂获得土地往往导致项目沉淀更多资金,拉长投资回报周期。因此,在一般情况下(土地产权完整),投资开发者更愿意以开发住宅的方式来开发养老地产,只要进行适应老化设计,成本增加不会太多(低于房屋造价的1%),通过销售来回笼资金。只要区位得当、周边医疗配套齐全、交通便利、目标客户定位准确,是可以去得
8、较好成绩的,例如绿地21城孝贤坊等项目,销售去化速度较好,并不亚于刚需类项目。 2、劣势:无法获得经营和物业增值收入,配套欠缺或影响去化 销售型模式虽然能够很好的实现资金短期回流,缩短回报周期,但是养老地产运营阶段潜在巨大盈利点却并未获得开发,无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。此外,随着中国家庭结构的变化,空巢老人和421家庭的增加使老年人面临着在行动困难的阶段无人照料的问题,因此在购买用于养老的住宅时很看配套的养老服务。销售型的养老地产项目欠缺这一部分,可能影响项目的整体品质和去化。 3、案例:绿地21城孝贤坊 绿地21城位于江苏省昆山市花桥镇,占地面积270万平米,总建面积约630
9、万平米,总投资近300亿元。已建成度假社区、国际社区、尊老社区、青年社区四个主题社区,而孝贤坊就是其中的尊老社区,占地面积4000余亩,建筑面积逾约占整个社区的1/3,是业内规模最大的老年社区之一。由于社区内的公寓(40-70平米)和别墅(154-204平米)的户型面积都不大,普通公寓总价在28-55万之间,因为总价低,适合两口老人养老和一部分人投资。客户中30-50岁左右占比很高,约为70%,一是为父母购买,二是自身为投资和自身以后居住购买。 该社区距离上海市中心35公里,整体房价比昆山市楼盘的价格高出10%左右,昆山本地人很少购买。由于地理位置靠近上海,加上自身居住品质、配套设施、环境等强
10、于其他楼盘,因此通过“度假养老”的概念和一系列便利措施吸引上海客户:一方面,项目在地理位置上靠近上海;另一方面,开发商提供安装上海境内电话、每天52趟班车往返中山公园、购房贷款可以采用上海的按揭,还款无须跨省手续费等一系列措施,让客户感觉仍在上海,与上海亲人朋友交往方便。此外,自身配套有上海老年大学、同济大学附属同济医院绿地昆山医院、老年养生馆等等。 (二)销售加持有模式 租售结合的项目通常包括住宅和老年公寓两部分:住宅(包括普通公寓和别墅)用于销售,是回收资金的主力,并对持有型物业形成了支持;老年公寓嵌入普通社区,用于出租,同时对住宅的销售起到促进作用,持有比例约为10-30%。采用该模式获
11、得成功的典型案例有北京太阳城、曜阳国际等项目。 1、优势:回款较快,兼得前期销售收益和后期运营收益 这类模式通常滚动开发,且用于出售的住宅占绝对比重,因此可以较快低收回投资成本并获得部分利润,并可以支持后续自持部分的开发和建设。而自持的老年公寓作为整个项目的配套设施,一方面,能够吸引更广泛的潜在客户,促进住宅部分的销售;另一方面,可以在投入运营后获得长期稳定的经营收入。 2、劣势:自持部分对服务和管理水平要求高 自持部分要获得持续稳定的收益要求自持项目能达到较高的入住率。较高的入住率首先要求项目投入运营后要具备专业的经营能力、较高的服务水平以及协调医疗、休闲等各种社会资源的能力,而传统的住宅开
12、发商往往欠缺这方面的资源和积累。常见的做法是聘用一家专业公司来进行管理,或者借助多家专业机构的资源,如保健、餐饮、医疗等,无论那种做法都将产生较高的管理成本。 3、案例:北京太阳城 北京太阳城式国内较早的大型养老社区,主要是通过住宅地产开发沉淀养老项目,是早期以养老为概念的地产开发项目。项目位于昌平区小汤山镇,占地面积623亩,建筑面积约30万平米,商业配套设施7万平米整个项目包括住宅式公寓、别墅、老年公寓、老年护理中心、医院、家政服务中心、购物中心、文化会展中心等,可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理等多项服务。整个项目以销售为主,销售住宅和出租公寓的面积比为5:1。该项目采取
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