水域天际项目商业分析报告书提交银行1.doc
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1、 南湖生活广场项目商业分析报告书前言:通过对武汉市商业现状、武汉市典型社区商业的规划及运营情况作了全面的调研,同时结合南湖商圈、本案项目特点和周边综合条件,总结出本项目的SWOT分析,并提出规避及解决的应对措施,从而制定出符合区域建设要求和市场需求的定位方案,使得项目开发商、运营商、金融服务机构、区域消费者等多方皆可从中受益。目录第一篇 项目分析第二篇 市场分析一、武汉总体发展状况分析二、武汉商业发展状况分析三、南湖区域商业环境分析第三篇 项目SWOT评析第四篇 项目系统定位第五篇 项目总规划第六篇 公司简介 第一篇 项目分析一、项目地段分析1.1 项目概况本项目位于武汉市洪山区丁字桥南路、平
2、安路与建安街交汇处,距离街道口和广埠屯繁华商圈约5分钟车程,离亚贸商圈直线距离约6公里,距街道口群光,新世界商圈直线距离约5公里,距广埠屯IT商圈直线距离约4公里,距鲁巷光谷商圈约7公里,远离武昌繁华地带,属于城市交通内环与二环线区间内。武昌繁荣商圈对项目的辐射力度弱,本项目不能在3公里以外的范围内中得到其他商圈发展的支持。本项目地处武汉城市未来副中心、南湖未来区域性商业中心核心区域,周边多以多以已开发完成、正在开发、将要开发的大型品牌住宅社区为主,南国南湖城市综合体已经开业,临街店铺多属中档,已建或新建的生活、休闲娱乐配套也多属中档或较高,成熟的人居氛围正在形成中。未来两三年内,随着市政配套
3、的逐步完善,正在开发的周边大型品牌开发商开发的住宅社区的完成,此区域未来商业价值将不可估量,升值潜力巨大。南湖生活广场项目外观效果图1.2交通区位项目四至:北通丁字桥南路,可至洪山亚贸商圈及中南商圈、从珞狮北路可至街道口及广埠屯商圈。向南通往城市三环线南湖大道,东向卓刀泉商圈及鲁巷光谷商圈。道路出行:项目北朝丁字桥南路连接城市二环线楚雄大道,目前市政规划道路还未全部打通,东靠珞狮路高架,对外联系主要依靠珞狮路,珞狮南路是市区通往三环线的主通道,车流量大,雄楚大道是武昌主干道但停驻点少,附近有几个公交站点,数十条公交路线,但因珞狮路在修地铁,交通极其堵塞,路面狭窄,出行不便。附近步程10分钟内客
4、流多采用步行,或就近出行。1.3景观区位项目周边主要是大型广告牌,临街铺,周边景观资源差,但无紧邻项目地块的高压电线,本项目的景观创造不能从周边景观环境中得出有效的支持,但位于主要道,临街展示效果极佳,容易对外展示本项目的中高档形象。1.4人口环境(1)5分钟社区消费圈宝安璞园、水域天际、武昌府、南国SOHO、风华天城、北港佳和云居,消费客群多为创业群体,私营老板,国有企业职工,白领,外地经商人群,还建的原住居民,属于中高层收入群体。(2)1015分钟社区消费圈大华南湖公园世家、金地.格林小城、武汉理工大校区、南湖花园、江南庭园,消费客群多为国有企业职工、公务员、附近高校师生、外地经商人群、白
5、领。(3)30分钟消费圈 027社区、温馨苑、景虹花园、颐和园,消费客群多为原住居民、国有企业职工、公务员、附近高校师生、外地经商人群、白领。消费圈内共分布人口约20万人,因该区域已分布有三大超市(中百仓储、武商量贩、中商平价)和一个纯商业体:南湖都会,这些间接消弱了本项目对该区域消费群体的影响。本区域外地人(涵盖学生)居多,消费能力除以上所列社区外,消费力属于中高档。(4)消费习惯消费圈内客群消费力比较旺盛,投资热情较高,乐于进行投资行为,多在区域内进行日常家居生活用品消费,高档消费多属于外向型消费,首先会选择武汉高档商圈,如武广商圈。1.5商业环境片区现有街铺体量较大,主要满足低档零售购物
6、需求,日用零售、低档服装为主。专业市场以家电,家居,日用品等为辅。随着南国南湖城市广场的开业,区域商业价值效应相比去年呈现爆发式增长,商业氛围正在逐步成长。随着片区新兴大型社区内社区商业配套的逐步开发完成,及其本身商业发展和项目自身质素的提高,该地段商业经济位置的辐射范围和含金量短期内会有较大的突破。1.6周边配套环境(1)片区餐饮业分布散乱,品种较少、特色较少、布点分散、规模普遍较小,主要经营的餐饮类别多为湘菜餐馆、川菜馆、鄂菜等,整体档次不高,客户群体主要为目标性消费的散客。 (2)该片区的社区休闲娱乐设施严重匮乏,没有集中、品位、特色的文化休闲场所,仅零散分布着K歌、沐足等。1.7.项目
7、前景展望(1)项目位于片区主干道路边,片区十字路的核心地段,项目附近商业发展已有3年,有了一定的商业氛围和知名度。具有极强的标志性及便利性。(2) 项目处于片区次级商业经济位置,随着片区商业的发展和项目自身质素的营造,本片区商业经济位置的辐射范围和含金量会有较大的突破。二、项目综合评价及发展时机分析2.1地块的商业价值较高,地块形状规则且平整;2.2紧邻交通主干道,可进入性较强,地块视觉可见性较强;2.3用地的地理状况具备开发中档商业物业的条件;2.4项目周边存在餐饮、娱乐业态空隙,在业态规划上存在切入点;2.5整个商业中心逐渐成型,如何合理地利用外部环境、衔接片区已有的商业环境,并在此之上突
8、显本项目显得至关重要。第二篇 市场分析一、武汉总体发展状况分析1、武汉城市概况 武汉是首批沿江对外开放城市之一,是外商投资中部地区的首选城市,是长江中游及华中地区的金融中心;武汉为华中地区最大工商业城市,门类齐全、配套能力强。 随着中部崛起战略日益深入,从量变到质变,武汉迎来史上最佳的发展机遇;交通枢纽地位加强,高铁开通、机场扩建使沿海与内陆交流来往便捷,合作投资加快。 2010年3月,武汉“中部地区中心城市”地位确立,表明武汉城市定位得到显著提升,城市发展上升到国家战略层面高度。2、武汉宏观经济状况 经济总量稳步高速增长。2009年武汉GDP生产总值4620亿元,比上年增长13.5%,连续几
9、年增幅以两位数高速增长,在副省级城市排名位居第五;人均GDP达到6400美元。 固定资产投资高速推进。2009年全市完成全社会固定资产投资3001.10亿元,比上年增长33.3%,其中,城镇固定资产投资2921.76亿元,增长32.7%。 工业化进程加速、经济活力十足。第一产业增加值149.06亿元,增长1.6%;第二产业增加值2142.14亿元,增长16.0%;第三产业增加值2269.42亿元,增长12.5%。比例分别为3.2:47.0:49.8。 社会消费品零售增幅较大。2009年武汉社会消费品零售总额2164.09亿元,比上年增长17.0%,连续8年保持两位数增长。其中批发业零售额182
10、4.63亿元,增长17.9%;住宿餐饮业零售额277.60亿元,增长12.4%;其他行业零售额61.86亿元,增长10.5%。2009年末全市新增大中型综合超市22个;新增便民超市、百货店、专业店、专卖店726个。按经营业态营业额来看:百货商场增长17.2%,超级市场增长15.0%,专业店增长26.6%,专卖店增长28.7%,便利店增长 2.5%,其他增长9.7%。2010年1-5月,武汉社会消费品零售总额996.30亿元,比上年同期增长18.9%。 人民生活水平进一步提高。2009年武汉城市居民人均可支配收入18385.02元,比上年增长10.0%;人均消费支出12710.29元,增长11.
11、2%。居民收入持续上升,消费能力日益增强。 城市化进程加快,空间进一步扩展。根据国务院批复,武汉目标是成为中国宜居城市、创业城市、生态城市和文化城市。2009年末武汉常住人口910万,预测到2020年,武汉常住人口将达到1180万,其中城镇人口在991.2万,城镇化率84;人口的增加将为商业投资提供广泛的消费来源。 总结:武汉经济总量持续增长,人均GDP达到6000美元,表明城市进入快速发展期。第三产业发达反映城市的经济活力,随着产业结构的调整及现代服务业的发展,城市经济还将迎来新的跨越。武汉城市地位的提高,整体经济形势向好,城市化进程全面提速,居民收入水平逐年递增,这一切都为商业经营健康稳步
12、发展提供了有力的支撑。3、武汉房地产投资 2009年全年房地产开发投资778.59亿元,比上年增长38.9%,其中住宅开发投资498.04亿元,增长20.0%。 2009年武汉商业地产快速增长。武商摩尔购物中心、武汉摩尔城、汉口北国际商品交易中心、四季美农贸城、中国家具CBD、汉口沿江商务区等大型商贸项目进度加快。4、最新政策调整,商业地产迎来发展春天 自从去年以来国务院及各部委出台“新政”,各级政府和职能部门相继出台一系列旨在稳定住宅价格、打击投机、规范开发行业和市场的政策法规,目前取得一定成效。 商业地产并未受到政策影响,反而市场前景广泛看好。一方面,投资商业项目能获得稳定的租金回报,住宅
13、政策紧缩,反而对商业项目起到促进作用;另一方面,金融机构商业信贷政策不变,5成首付,利率维持不变,没有增加投资者的成本。 近年来城镇居民人均可支配收入逐年以较快速度增长,消费水平提高,从而带动商业的发展,必然拉动市场对经营场所的需求,结果表现为商业地产投资额的快速增长。 进入2010,在国家打击炒房及住宅投资受到抑制的背景下,商业地产开发投资得到较快的发展,武汉商业地产迎来了春天,不少有投资眼光的武汉市民热衷于“买铺”。 最新调查显示,新政出台后,最具投资价值的物业形态中,66.9%的被调查者认为商业地产已成为最具投资价值的物业。二、武汉商业发展状况分析n 随着零售业全面对外开放,武汉商业竞争
14、异常激烈,商业网点增多,市场繁荣活跃,销售额稳步增长,盈利水平提高,武汉商业在激烈的竞争中加快了发展。n 目前武汉在发展中自然形成了8大核心商圈,作为区域中心划分了各自的商业领地。详情见下表:商圈所在区域业态形式武广商圈江汉区购物、运动、会展江汉路商圈江汉区购物、休闲、娱乐钟家村商圈汉阳区购物、旅游王家湾商圈汉阳区购物、家居中南路商圈武昌区购物、运动徐东商圈武昌区购物、家居、饮食街道口商圈洪山区购物、休闲、娱乐光谷商圈洪山区购物、休闲、娱乐这些商圈的形成,都具备共同的要素:要素条件要素条件地理位置便利建筑标志1-2个区域标志交通环境便利商业旗舰34家经营特征业态形式多层面人流量大,吞吐自如景观
15、资源休闲设施完善武汉目前已经形成包括百货、超市、便利店、商业街、综合体等多种业态共同发展格局;大型百货在商品流通中占据主要地位。 大型百货:武汉广场、世贸广场、国际广场、新世界百货、王府井百货、大洋百货、中商百货、汉商百货、21世纪购物中心、中心百货、群光广场、亚贸广场、鲁巷广场、中商广场、银泰百货 仓储超市:中百仓储、武商量贩、中商平价、家乐福、沃尔玛、新一佳、易初莲花 商业街:江汉路步行街、解放路步行街 都市综合体:万达广场、世界城、销品茂、武汉摩尔城 专业市场:汉正街品牌服饰广场、中国家具CBD 便利店:中百超市、联合100武汉初步形成以交通环线为基础的商业网点布局特点: 1 内环线内以
16、大型百货购物中心为主,体现城市的繁荣繁华; 2 中环线内以超市大卖场为主,体现城市的商业实力; 3 外环线内以大型综合、专业批发市场为主,体现城市的聚散功能; 4 社区内以便民超市、便利店为主,体现城市消费的便利性。创新经营理念、提高管理技术、完善服务功能,已成为武汉商业发展的主流。 商品流通规模不断扩大,经济结构进一步优化 多元化投资格局初步形成 多种业态共同发展 整合资源优势,突出品牌经营 数量增长转向功能提升,单个开发向区域整体规划发展武汉商业未来发展并且带有强烈的区域分布特征和发展趋势。 专业市场与零售市场的分化。专业市场与零售市场的需求支持点不同,是导致两者在经营模式和商业格局上分化
17、的根本原因。武汉专业市场进入提速阶段,“汉正街第一大道”等多家代表性的专业市场都将引领其所在的区域进行业态升级,同时将影响力辐射至华中乃至全国。 中心区商务功能多元化。武汉市将在原有中心区商圈的基础上,进一步将商圈的功能予以多样化,以满足人们多层次的购物、休闲娱乐需求;根据武汉市商业网点发展规划,汉阳钟家村等中心区商圈功能也将进一步强化。 区域商业满足区域人群。根据武汉商业网点发展规划,到2010年,武汉市将建立具有规模和经营特色的市级商业副中心(亦即区域商业中心)10个左右:这将突破单纯以商业街为主要形式的市级商业副中心的单一模式。长城建设光谷坐标城就是这一模式。 社区商业强调服务性。社区商
18、业指的是设置在居民居住区,以当地居民为服务对象的商业集中区域。这是方便居民购物、满足服务需求的基础性商业服务设施。根据规划,这类商铺以满足居住社区居民的日常生活为主,以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主。 社区商铺“旺烧”,商业价值巨大,投资前景看好。 通胀预期下,轮番的住宅新政下,住宅投资行为得到了有效的抑制,人们将投资的目光转向了商业地产,社区商铺备受追捧,无论是从当前的租金回报,还是未来的升值潜力、投资前景和钱景,社区商铺都被看好。三、南湖区域商业环境分析1、 南湖片区区域整体规划(南湖片区区域研究)1.1片区界定、面积、人口规划据2004年南湖居住新城概念规划,南湖新城西起巡司
19、河,东靠南湖之滨,南起规划二环线,北至雄楚大道,总面积13.1平方公里,至2020年,可新增21万人,加上现在10万人,届时将达31万人。人均建筑面积由目前的22.2平方米,增至30平方米,人口密度为300-500人/公顷。人均公共绿地面积由现在的1.2平方米,增至8.2平方米。教育服务设施也将得到改善,新城内将新增12所幼儿园、17所小学和7所中学。片区分布。将新城主干道丁字桥路和机场三路交叉贯通,形成“一核”、“两线”、“三片”、“四区”的新城规划结构。“一核”指的是商贸核心区,由城市商业次中心、大学、中心公园共同组成。“两线”即巡司河滨水线和铁路沿线。“三片”是指综合居住区片。包括出版城
20、区、丽岛区和半岛区。“四区”是指三个特色居住区及一个大学园区(武汉理工大)。南湖是武昌4个综合组团之一,规划用地22.5平方公里,是未来武汉市重要的城市副中心,新城将形成“一核”、“两线”、“三片”、“四区”的规划结构,并设文化服务、体育中心和综合服务三大中心方便居民。新城将建设“五纵六横”路网,形成通畅便利的交通,并将南湖水引入新城,珞狮南路附近水域将建设大规模水上公园。1.2交通规划规划南湖新城的总体目标:恢复和建立生态的城市环境,将城市道路引入,与当地支路连接形成整体的道路系统。“五纵六横”交通骨架。打通丁字桥路、出版城路等断头路,新建、续建一批道路,以畅通南湖新城交通。5条南北向道路分
21、别是:机场路、南湖新城路、丁字桥路、石牌岭路、出版城路;6条东西向道路分别是:机场北路、机场二路、机场三路、机场四路、武梁路、溪北路。自2010年起,未来5年将打造完成纵向武珞路珞喻路、雄楚大街、南湖南路、三环线南段;横向东湖路珞狮路快速路城市干道。步行道、自行车道。设立滨水区专用步行道和自行车道,增强通往南湖、巡司河及小溪的路径。延伸绿色街道,改善公园与公园之间的联系。设立自行车专用道连接地区形成绿化道路走廊,在有选择的街道上设计自行车专用道,解决自行车交通。公汽。南湖新城居民出行交通工具以公汽为主,公汽站点间距到200米左右,减少居民步行距离。预留轨道交通站点位置,并与公汽交通站点结合,便
22、于转乘。轨道交通。在建或将建或未来远期会建的4条快速轨道线是: U7/U8将在2017年前建成。U7,(即轨道交通七号线,过江地铁,部分已开建,),预计2014年全面开工,2017年建成一期工程。一期工程起点位于金银湖,沿环湖中路、金南一路、建设大道、澳门路、过京汉大道,在长江二桥上游的三阳路附近穿越长江,经友谊大道、过湖北大学、穿越长江公路隧道的南岸匝道,走中山路、穿过大东门立交桥、过武昌火车站,走恒安路、南李路、李纸路至板桥村。 王家墩中心站(3、7号线换乘),香港路站(3、6、7号线换乘),已开建。 远期规划为机场线,连接武汉天河国际机场以及规划中的武汉第二机场。U8,即轨道交通8号线,
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