2021年中国长租公寓行业研究报告.pdf

概览标签：公寓、长租公寓、房地产、房屋租赁、重资产、轻资产、公司自持、房产中介、公寓运营、房企系、物业管理、集中式运营、分散式运营、转租模式、万科、蛋壳、自如多因素推动发展，短期盈利承压2021年中国长租公寓行业研究报告2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理名词解释长租公寓：是一种租期为一年以上，按月为单位支付房租，规范化标准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。竞配建：指当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。竞自持：指当住宅、商住地块的网上竞价超过起始价45%时，超出部分不计入房价准许成本。当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，为在本地块内竞争自持商品住房建筑面积，申报面积最多者为竞得人。重资产模式：即企业通过收购和/或自建获得资产的所有权，装修后对外出租的经营模式。轻资产模式：即企业通过和资产所有者（房东）签订租约，在一定期限内获得资产经营权后对外出租的经营模式。该模式下，企业拥有资产经营权，可以对外出租获得租金差收入，资产所有权仍归房东。集中式运营：即利用自持土地开发或楼宇整租改造方式，对外统一招租的运营模式。分散式运营：从租赁中介业务延展而来，即以房间为基本经营单位，房源分散于城市不同区域，依靠整合户主房源进行重新装修管理的运营模式。SaaS：Software as a Service，即软件服务化，即通过网络提供软件服务。SaaS提供商为企业搭建信息化所需要的所有网络基础设施及软件、硬件运作平台，并负责所有前期的实施、后期的维护等一系列服务，企业无需购买软硬件、建设机房、招聘IT人员，即可通过互联网使用信息系统。O2O：即Online To Offline，是指将线下商务的机会与互联网结合在了一起，让互联网成为线下交易的前台。这样线下服务就可以用线上来揽客，消费者可以用线上来筛选服务，还有成交可以在线结算，很快达到规模。该模式最重要的特点是推广效果可查，每笔交易可跟踪。2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理公寓的定义：公寓 即公共寓所，主要分为商业公寓和职工公寓，是一种商业或地产投资中的居住形式，外形一般中规中矩，每层楼内有若干个套房和公共的走廊、厕所和浴室等，主要方便办公居住和对外租赁之用。商业公寓指旅店宾馆或别墅，可以自用也方便对外租赁，空间大小适当、布局规范紧凑，经济实用。职工公寓也包含学校宿舍，比较方便实用。中国长租公寓行业市场概述长租公寓的定义与分类长租公寓的定义：长租公寓 是房地产市场一个新兴的行业，是指将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。长租公寓是相对于短租公寓而言的，在传统租赁市场上，长租公寓的租赁时间一般为一年或以上租期。分类依据类型主要企业资本来源国资背景国有房地产开发企业、国有投融资企业，通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。一些地方在租赁用地出让方面要求只允许国有企业参与，国资平台一般是开发企业背景的重资产平台，且一般具有当地属性。广义来说，这些平台可能还担负一部分社会保障职能。社会资本其他非国有企业发起的，各类长租公寓服务平台。股东背景开发企业开发企业通过拿地，或者利用（改造）自持存量物业，或租赁外部房源发展的平台，如万科、龙湖、旭辉、招商、金地等。经纪机构依托房地产服务企业背景建设的长租平台，包括依托二手中介企业的自如寓（链家）、相寓（我爱我家）、和依托一手中介企业的红璞公寓（世联行）等。酒店城家（华住旗下）、窝趣（铂涛旗下）、缤润亚朵（亚朵酒店旗下）是酒店背景长租公寓企业的代表。其他股东不具备特殊背景的长租公寓品牌商，如魔方公寓、新派等。物业持有轻资产运营方不持有长租公寓的产权，而是通过租赁协议（一般是五年以上的长期协议）租入，然后再向普通租客出租。重资产运营方持有长租公寓产权，然后再向普通租客出租。物业形态集中式长租公寓集中，房源一般是整栋物业，至少是整层的物业。分散式长租公寓的房源来源十分多元，一般通过租赁普通居民的住房，再向外出租。长租公寓的分类当前中国的房屋租赁市场按业务种类可以分为商业房产租赁、商旅民宿短租以及可用于居住用房的长期租赁行业，其中长租公寓是我国房屋租赁行业的重要服务形式。资料来源：行行查研究中心与短租民宿相比，长租公寓租期稳定，更容易形成标准化服务与管理，更能满足租户长期稳定的租住需求。按照长租公寓的品质和租金从低到高将长租公寓排序，行业可大致分为：廉租房、散户出租、品牌公寓、服务式酒店公寓等。此外不同物业的股东背景、持有形式、物业形态不同，也可分为不同的类型。2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理中国长租公寓行业发展历程曲折前进，步入加速发展期近几年，长租公寓行业一直面临经营压力，频繁“暴雷”也让行业的规模化发展进程速度大幅放缓。而国家中央近年来多次提到保障性租赁住房，之前主要的政策方向为通过公租房来保障低收入人群的租住需求。但提供的房源较为有限，难以满足目前青年人群的租住需求。当前，国家和地方政府在政策上积极引导，鼓励企业等多方参与，可以进一步扩大租赁住房的供给，缓解人民租房成本高，企业经营压力大的现状。我国租赁行业发展历程萌 芽 期淘 汰 期系 统 运 营 期1998-2005年2005-2012年2012-2015年从业者主要行使“机构房东”业务并以该模式运营链家、我爱我家等早期玩家入局市场迎来淘汰期大量企业倒闭、合并，整个长租公寓市场重新洗牌机构房东租金水平、服务水平逐渐上升，规模型公寓品牌开始形成行业逐渐成型，产品和服务逐渐标准化，酒店运营商、半地产运营商入局快 速 发 展 期2015-2017年2015年国务院出台关于加快发展生活性服务性行业，促进消费集中升级的指导意见，将长租公寓定性为生活性服务行业，按照生活性服务行业给予政策支持，长租公寓进入发展期大资本、大地产商纷纷涌入，行业迎来快速发展期，头部企业抢夺房源市场加 速 发 展 期2017年至今2017年以来国家多次发布相关利好政策，华润置地等国家队入局长租公寓行业头部地产商在长租公寓领域均开始布局;2018年政府报告提出“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”2018-2020年，长租公寓“租金贷”事件频频爆雷我国长租公寓行业自1998年初步形成，至今已有超过二十年的历史。先后经历了萌芽期、淘汰期、系统运营期、快速发展期、加速发展期等五个阶段。从链家、我爱我家等早期房地产经纪玩家入局，到国家出台政策扶持房屋租赁行业，大资本、大房产商纷纷涌入，行业品牌化格局初步形成，长租公寓行业目前已经成长为我国房屋租赁行业的主体组成部分，成为我国房地产市场平稳健康发展长效机制中的重要一环。资料来源：行行查研究中心2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理中国长租公寓行业市场概述传统租赁VS长租公寓（1/2）传统租赁与长租公寓模式对比：传统的公寓租赁一直存在房源分散性高，难以规模化、标准化管理等问题。传统公寓租赁多以房东个人与租户直接签订租赁合同为主，在此过程中可能存在诸多问题，如合同条款争议、租金虚假不透明、中介手续费贵、装修品质参差不齐、配套设施不健全等，这一系列的痛点也促使长租公寓行业的快速发展。传统租赁行业长租公寓行业房源信息中介、网站，容易虚假信息多公寓APP及网站公开信息，真实及时租金定价房东定价，可能虚假不透明，但有一定弹性价格透明，普遍高于房东直租装修品质装修品质不可控风格及硬件设施统一，品质普遍高于传统直租房东房东与租客直接接触，日常租住受房东限制较大租客一般与房东不直接接触中介费一个月租金一月租金租金支付押一付三押一付三（或押一付二）、租金贷杂费缴纳租金与其他各项杂费缴费渠道、方式不尽相同，操作繁琐统一在运营商APP平台上缴费，操作便捷配套服务服务较少，租户需自己联系相关人员配有管家、保洁，集中式长租公寓往往配备健身房、图书馆、俱乐部等公共服务设施传统租房与长租公寓的对比资料来源：行行查研究中心无论是传统租赁行业还是长租公寓行业，都可分为C2C和B2C模式两类模式。传统的租房模式是个人将房屋租给个人，整个租赁过程通常仅发生一次出租，房屋中介仅收取中介费。长租公寓是公寓运营商将自持物业、托管物业（开发商委托）或租赁物业（从个人业主长期租赁住房，通常租期不低于三年）进行精装修，打包成品牌公寓再出租给个人的模式。长租公寓的居住环境更佳（精装修）、服务更周到（保洁服务），通常还会组织丰富的社区活动，满足租客更多需求。传统住房租赁与长租公寓模式对比个人房主房屋中介个人房主支付中介费转交租金、提供中介服务出租房屋支付中介费、租金出租房屋租金个人房主品牌公寓个人房主出租房屋支付租金出租房屋支付租金传统租房模式长租公寓模式品牌公寓个人房主出租房屋支付租金资料来源：行行查研究中心2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理 从房东的管理角度：机构介入租赁行业，通过规模化、标准化的管理，有助于推动整个租赁行业成本的降低。在寻客阶段，个人房东存在一定的寻客周期，出租房屋存在一定的空置时间；在出租阶段，个人房东可能面临房屋主体结构被修改，设备被损坏，以及损坏后难以索赔的困境。而长租公寓的运营商在管理资产时的优势是全方位的。在获客层面，机构可以通过自己的信息平台，设定好租客的标准，筛选素质较高的租客；在装修层面，机构可以利用规模优势，严格筛选服务优良、价格低廉且可以长期合作的第三方供应商提供房屋装修、设备供应等，以降低前期成本投入；同时机构有能力更及时的收取租金、费用等，并在续租、退租时完成租约条款的更新签订等。中国长租公寓行业市场概述传统租赁VS长租公寓（2/2）长租公寓模式对不同主体的影响：从政府的监管角度：公租房承建压力大，流动人口管理困难，机构可以有效的协助管理。一方面，政府财力有限，兴建的廉租房、公租房供不应求；另一方面，聚集在非法公寓、“城中村”的流动人口不仅自身居住存在安全隐患，也对当地执法部门的管理形成冲击。专业机构介入可以协助政府管理区域内流动人口，减小流动人口对社会造成危害的可能性，进而维护当地的治安稳定。总而言之，长租公寓是当下租赁市场市场原始状态与各方诉求存在矛盾之后的必然产物。随着未来租赁市场在量价齐升中不断扩大，各方（租客、房东、政府）的利益诉求不断加强，长租公寓将迎来快速发展的黄金阶段。从租客的体验角度：在我国日趋庞大的租赁市场叠加消费升级的时代背景下，好的居住环境、便利的交通、简洁大方的装修、完善的设施和优质的生活服务成为升级居住体验的核心诉求，租价与租金的重要性已经不是是否租房的决定性因素。但在供给端，找房时房源虚假、居住后房屋及配套老旧、管理差、缺乏维修服务等问题普遍存在，租客对于居住体验与租房服务的提升需求与租赁市场现状存在本质的矛盾。而租期不匹配，租客不匹配，居住体验差等问题，在专业的租赁管理机构即长租公寓的介入后客观上得到很好的解决。长租公寓可以解决传统租赁行业的痛点市场现状租客需求长租公寓租期稳定、户型匹配租客匹配、服务完善租期不稳定，随时可能中断租约租客的居住稳定性增强，厌恶频繁搬家老旧商品房，多室户为主，房屋质量不佳追求隐私，偏好一室户租前租后服务近乎缺失，租赁争议不断希望在租房中感受到服务与尊重时间户型服务改善满足资料来源：行行查研究中心2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理中国长租公寓行业产业链运营商为主导，多链条合作并进作为多链条合作并进的重产业，中国的长租公寓的产业流程大致为“获取房源设计装修营销签约日常运营管理租户租住”的流程模式。参与主体包括独立运营商、房地产开发商、相关国企央企平台公司、互联网和酒店系公司等。目前的主要表现形式是运营商主导，将业主持有的房屋租赁过来，进行装修改造后出租给特定的目标客户群体，一般是青年、白领居多，一般租期在一年甚至更长。运营商的利润来源主要是租金差、管理服务费和其他衍生服务收入。（4）增值服务：长租公寓运营商可以在租户居住期间充分挖掘租户的各项需求，例如提供家具租赁、租金贷款、客户由租客转为购房者时享受合作方家具购买优惠等。附加服务需要长租公企业广而深的合作脉络，充分利用合作伙伴的资源优势吸引租客。（5）租约证券化：租约证券化是在长租公寓收租的基础上衍生出来的金融产品，例如用租金收益作为底层资产发行公募或私募 ABS 为企业融资。发行租约证券化首先需要底层资产的租约房间数达到一定量级，以分散租客租约到期的空置率风险。长租公寓产业链政府企业个人公寓持有者长租公寓租客公寓运营商租金、押金、管理服务费等持有并直接运营管理装修改造运营管理租金、押金、管理服务费等放租（1年及以上）、相关服务委托运营管理、10年及以上（集中式）3年及以上（分散式）根据委托合同确认的保底租金白领青年家庭开发、收房设计、装修营销、签约日常运营资产证券化资料来源：行行查研究中心（1）获得房源：重资产模式的长租公寓建设，前期需要大量资金收购或建造楼盘，则需要股权融资辅助。如果以轻资产模式获得房源，企业只需要和机构或个人签订租赁合同，约定租赁的期限和租赁期间租金涨幅标准。（2）设计装修：通常集中式公寓的设计和装修风格统一，便于通过集采方式降低装修成本。设计和装修到位的公寓更有吸引力，一方面可以增加租赁需求减少空置率，一方面可以给企业带来一定的租金溢价空间。（3）租赁平台：完善的平台系统可以大大节约长租公寓运营期间的人工成本。一个成熟的网络平台系统，可以做到前端产品设计、网签形成电子合同、租赁期间保修等和客户维持高频互动并及时反馈客户各类需求。也可以做到后端客户数据信息搜集用于未来产品改善和财务数据整理等。2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理中国长租公寓行业产业链上游：政策驱动，供应市场高热度存量改造：从2010年开始兴起，主要包括商办用房改建、工业用房改建、公寓用房收购及改造等。目前国 内租赁物业供给仍为买方需求驱动为主，供给侧房源绝大部分来自分布零散的个人业主所持物业，市场运作效率不高。新增供应：我国新增土地供给用于长租公寓主要集中于2016年以后，主要包括 竞自持、租赁用地、集体建设用地 等。当前保障性住房建设目标已列入各地“十四五”规划中，政策推动土地供给增长，使得长租公寓土地供应市场热度较高。从2021年22城首批“两集中”供地中，涉及租赁地块的数量为247幅，总成交建面高达394.41万平方米，预计未来可提供约60000套租赁住房，有效缓解大城市住房问题。长租公寓行业新增房源的土地供给项目2020年租赁土地供应力度同比有所缩减，但区域供应的差距在逐渐缩小；相比房地产，国企拿地力强劲。租赁土地核心六城不到半数自持用地入市，整体在建比例较高；预计大批量上市后将会推动各大重点城市的租赁市场进行质量和监管层面的改革升级。自持土地18城加码供应集体用地，提出建设目标。农村集体土地一般发包给集体经济组织内的成员，以保障其合法承包土地的权利。集体土地集中式供地可以有效控制土地的溢价率，2020年我国核心8城共计新增199个集中式项目，近5万间房源。集中式项目我国长租公寓行业主要房屋来源我国长租公寓行业的房源主要以市场化为主、政府端供应为辅的供应结构。“十四五”规划纲中提出“加快培育和发展住房租赁市场”、“完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。作为解决住房问题的重要途径，我国长租房的政策鼓励措施不断完善创新，各主要城市也正在积极实践探索，让更多人安居乐业。商办用房改建竞自持租赁用地集体建设用地服务式公寓改建公寓用房收购及改造开发商竞资产拿地，住宅用地出让条件中包含15%自持面积用于租赁用途为租赁住宅，目前采取定向出让方式，不与商品房用地相捆绑通过城中村改造，采用与村集体合作方式，盘活农村土地，用于租赁住房存量改造新增供应长租公寓房源2010年起2016年起2017年起2018年起资料来源：行行查研究中心资料来源：行行查研究中心2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理中国长租公寓行业产业链中游：O2O模式实现降本增效目前长租公寓行业的中游市场主要由各类提供平台或服务的运营商构成。按功能类型，中游企业可分为平台层和服务层两大类。长租公寓行业中游市场参与者中游参与主体：平台运营商主要分为四个种类：开发商、酒店、房屋中介公司、专门的创业公司，他们通常根据其自身的优势选择不同的供应模式。服务层主要包括金融、SaaS、物业类等第三方服务提供商。其中金融服务主要涉及租房贷款等金融支持；SaaS服务商可实现前端产品设计、网签形成电子合同、租赁期间保修等，并与客户维持高频互动、反馈客户各类需求；搬家装修、保安保洁等物业类服务，可以满足租客日常生活需求。集中式长租公寓通常采取统一的装修与管理，便于降低运营成本，把控服务质量。O2O模式：降低管理成本，提升服务效率通过APP、微信公众号、小程序、官网等诸多互联网工具来推出线上租房系统，并以“从人到房”的需求为导向，通过地理位置、交通情况、商业配套、租金、户型等多个维度为租客精准匹配房源。在线下的物业管理环节，传统的集中采购和供应链管理才能发挥更大的优势。装修等产品的采购成本始终是长租公寓企业（轻资产尤其）的成本核心构成部分。一方面保有一定的规模，尤其是集中式公寓的规模，有助于降低装修的成本；另一方面，在房地产开发或酒店开发方面的经验也有助于控制此成本。长租公寓品牌O2O模式的服务闭环依托中介背景可快速获取分散房源地产业务为基础，主要从事包租及重资产运营，具有拿地、融资优势轻资产运营，具有优质酒店服务与物业管理、连锁经营等优势以某行业或某特征人群，针对性设计产品，追求公寓的附加价值平台层服务层房企系酒店系中介系创业系金融借贷SaaS服务搬家服务保洁服务家居销售维修服务安保服务法律咨询资料来源：行行查研究中心入住前入住中离租后用户导入搬家服务金融服务维修服务保洁服务民宿/旅游推介链家社区电商用户长租公寓及配套服务提供商线上服务平台提升效率搬家服务线下服务闭环注重品质资料来源：自如官网、行行查研究中心2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理居住观念改变：自1997年我国推动房地产市场化改革以来，房地产价格经历了多轮的上涨，尤其是一、二线城市，房地产价格长期处于高位。各个城市为了留住人才花费了大量心思，不断优化租住环境建设，再加上中央政策对于长租市场的鼎力支持，如今“租一代”对待住房的态度变得更加理性和从容。长租公寓的租客在选择租房时，考虑的因素有居住环境、交通便利性、设施装修完善程度、租金等。租房需求旺盛：根据2020年人口普查公告，全国人户分离人口为4.9亿人，较2010年增长88.5%，其中市辖区人户分离人口为1.2亿人，同比增长192.7%，流动人口3.8亿人，同比增长68.7%。此外房价的上涨，进一步将住房需求推向租赁市场，这种现象在大城市表现的更为明显。对于新市民、年轻人和低收入群体而言，租赁市场的稳定、租赁房屋的意义更为重要。不同的租房阶段消费者需求不同预算1000元左右依然考虑合租要独立卧室，私密性预算1000-3000元左右不接受陌生人合租追求舒适性更高的舒适性要求追求家的感觉大学毕业毕业1-3年毕业3-5年已婚有孩情侣夫妻最基本的住宿需求为省钱共享卧室预算超过3000元更大的居住空间实用功能，如居家储物预算3000-6000元预算6000元+00.511.522.53省内流动人口跨省流动人口市辖区内人户分离2020年人口普查中的人户分离情况（亿人）资料来源：国家统计局，行行查研究中心资料来源：行行查研究中心中国长租公寓行业产业链下游：居住观念转变推动需求提升2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理中国长租公寓行业商业模式（一）重资产VS轻资产长租公寓商业模式概述：我国的租赁市场主流依旧是C2B2C模式，即房东、租客通过房屋中介平台，如链家、我爱我家等，来促成交易；随着互联网的发展以及租客对于生活品质的追求，催生了新兴的B2C模式，即自如、万科泊寓等长租公寓运营商。根据物业分布，可分为集中式、分散式；根据运营模式，又可分为重资产、轻资产模式。资料来源：行行查研究中心资本运作分为重资产和轻资产：重资产投入模式：即为企业通过收购和/或自建获得资产的所有权，装修后对外出租的经营模式。重资产模式下，企业拥有资产所有权和经营权。轻资产投入模式：企业通过和资产所有者（房东）签订租约，在一定期限内获得资产的经营权。在租约期限内，企业可以对外出租获得出租租金，租金减去上交给房东的底租，即为企业实际获得的租金差收入。轻资产模式下，企业只有资产经营权没有所有权。轻投入企业会在房源中有装修、家具、家电配置的投入，轻资产企业则基本没有改造、装修等投入。在重资产模式下，企业不仅可以获得资金收益，同时还可以获得资产持有时获得的资产升值收益。但是重资产模式在前期买楼和建造期投入高，先期资本沉淀大，对资本运作要求高。轻资产模式因前期沉淀资金相对少，所以可以在短时间内快速拓展。但我国长租公寓轻资产模式面临诸多问题：加盟商的很多产品不标准、质量参差不齐，影响品牌形象和溢价水平；公寓品牌的认知感不强、品牌附加值低；运营成本的控制意识不强、控制难度大等。重资产VS轻资产模式重资产轻资产特点购买租赁用地或收购已有建筑，对其进行改造后二次出租，赚取租金收入运营商通过长期租赁或受托管理等方式获取房源，转过转租获取租金差资金要求前期投入资金较大，摊薄后实际成本低于轻资产，未来可享物业升值空间资金占用较少，门槛较低扩张速度慢快轻、重资产模式低收益率“痛点”不同（影响收益率的关键因素）租金差运营成本重资产收益率租金收入土地成本运营成本建设成本轻资产收益率改造、装修成本（影响收益率的关键因素）资料来源：行行查研究中心2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理中国长租公寓行业商业模式（二）自持模式VS包租模式自持模式：自持模式是指获取城市新增的自持租赁用地或整体收购或整租存量物业来供应租赁住房，即公寓商收购土地自建房源，并且自行设计装修，经过检验合格之后再向外出租。自持公寓自建，自行出租，且房屋所有权都归公寓商所有资料来源：行行查研究中心包租模式：包租模式是指通过获取个人出租房源，经过装修和包装之后再面向市场出租。包租公寓几乎都为二次改造，并由房东授权中介出租，中介平台方成为“二房东”。我国的公寓企业普遍选择向物业持有人长期包租公寓（通常为5年-15年），通过改造再对外出租的方式开拓出租公寓市场。这种包租模式能够在很大程度降低初始阶段的投资成本，改善租金回报低于租金成本的困境。包租型长租公寓企业运营模式租赁关系管理、运营入住证券化所有者多个投资者REITs自持模式：所有权和经营权统一租客运营商所有者租客不直接接触所有权运营、维护租赁关系租金包租模式：所有权和经营权相分离转租型自持型长租公寓企业运营模式自持模式包租模式资产类型重资产介于二者之间主要利润来源租金收入与资产升值租金差房屋所有者是否为本公司是否获取房源方式收购/建造为地主代建或旧楼改造后向房屋所有者租赁房屋类型新/旧主要为新建物业或旧楼改造物业募集租客方式经纪人、租房顾问、网页企业客户（占入住者50%）、直营店、加盟店、经纪人、网页、提供短期租赁（一个月以上）提供服务24小时应答，与汽车、家具租赁公司合作提供优惠，提供洗衣、SPA、住房设施维护等服务，组织线下活动等，提供高速通讯服务24小时应答，LEONET通讯服务，为长租（2年以上）租客提供免费房屋定制，提供医疗咨询服务，房屋设施维护，入住者保险，车库房屋成本折旧金额，约占收入30%-35%向房东支付的租金，约占收入60%以上长租公寓两种典型运作模式对比资料来源：行行查研究中心2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理中国长租公寓行业商业模式（三）集中式VS分散式长租公寓运营商通过租用集中式（整栋）和分散式（零散的房屋）房源，经过装修改造匹配特定客户的租赁需求，赚取佣金差、管理服务费和衍生服务收益。集中式运营模式：集中式运营模式是指在集中区域内持有或租赁物业产权，自行建设或改造后，并自行出租收取租金的业务。集中式公寓的房源主要来自市场化拿地以及集体建设用地、租赁用地建设的租赁住房。分散运营模式：分散式运营模式指企业以房间为单位开展住房租赁业务的经营模式。企业从分散的房东手中获得房源，经过装修改造后，对外出租。分散式企业的收入主要有三个方面：（1）免租期差额；（2）保洁、维修等服务带来的增值收入；（3）租金差价。与集中式运营模式相比，分散式长租公寓由于物业比较分散，所以很难形成规模效应，服务难以标准化。通常房源的分散程度越高，在装修维护以及物业服务质量相等的基础上，管理单套房源的日常运营成本越高，服务的增值服务空间也很小。如保洁、维修等服务方面可能要比集中式长租公寓支付更高的成本，管理难度和管理成本也会上升。长租公寓两种管理方式的特征对比及优势比较集中式分散式房源获取拿下整栋现有项目，或整栋楼宇中的几层分散拿下个人房源，一般与业主长期签约以保证房源稳定物业性质商业、办公、工业较多住宅为主产品服务统一品牌标志，装修标准，统一配备家政服务，部分有较多公共空间和线下活动统一标准化装修，部分有统一家政服务，一般没有公共空间和线下活动出租方式按每套整体出租，一般一间可住1-2人分间散租为主，亦有整租（尤其是高端），一般一间只住一人目标客户中端客户居多覆盖各类群体，但以中低端为主盘活闲置资产盘活商办物业，提升价值帮助个人进行资产管理对开发资质要求对于楼宇要有充分的理解，改造难度不低对装修方面有要求，对专业度要求较低资金和项目资质单个项目前期投入大，项目资质要求高单个房源投入少，房源获取灵活服务管理效率管理集中、管理半径小管理半径大、管理难度高品牌效应易标准化形成品牌房源形态不宜，不易标准化及品牌形成社交属性打造有公共空间，易于打造增值服务租客分散，难集中，社区活动不易举办房源的选择面对房源要求较高，合适房源有限，房源争夺较为激烈低端到高端均覆盖，房源分布广泛获取灵活资料来源：行行查研究中心资料来源：行行查研究中心分散式企业的房源获取到出租的一般流程房源获取房源谈判房源签约客源带看客源获取房源配置客源谈判房源出租维护服务2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理中国长租公寓行业商业模式（四）长租公寓成本分析长租公寓品牌商上游成本包括拿地成本、工程成本、商改租等物业改造成本、老旧物业翻修成本、家电设施配置成本等；在运营方面，主要包括物业管理及服务成本、营销成本、IT研发成本等；此外，还包括向政府缴纳的增值税及企业所得税等支出。长租公寓品牌商在不同的经营模式下，其成本优劣势略有不同。集中式模式的成本优势主要体现在于：集中拿房，统一装修，容易形成规模效应，能够降低运营管理环节的人工成本；以较长的租赁周期摊薄前期的重资产投入；集中式经营大多是房企背景的品牌商，对房源获取成本的议价能力较强。该模式缺点在于：第一，前期投入资金较大，单位面积装修成本较高；第二，优质地段合适的集中式房源较少，项目位置通常较为偏远，租金价格上涨空间有限。集中式经营模式的在成本支出端也存在较大问题：第一，物业租赁时间通常较短，且由于多是与个人房东签署协议，违约及中断出租的风险较大，很难有效摊薄装修改造成本；第二，品牌商议价能力弱，容易受到市场“高收低租”等恶性竞争的影响，导致成本的增加。第三，分散式经营的企业在后期运营也由于空间分散的原因，规模优势不明显，人工成本与整体运营管理成本较高。公寓成本支出成本+费用+税金房地产/快捷酒店背景企业在改造成本有一定优势老旧住宅/城中村楼盘库存工业厂房商业物业旧楼搜索与政府机构、国企、私营业主洽谈建筑修缮结构改造水电工程家居软装物业搜索能力和谈判能力工程经验和供应链物业租赁阶段改造阶段资料来源：行行查研究中心长租公寓支出工程建设运营费用税金拿房成本工程成本翻修成本配置成本服务成本销售费用管理费用增值税所得税资料来源：行行查研究中心相比于集中式经营，分散式经营的长租公寓品牌商在前期没有拿地建房的大规模成本投入，容易通过市场从分散的业主手中拿到地段位置较好的房源。2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理租赁物业资产证券化：REITs是构建租房市场投融资闭环的重要工具，基于REITs构建租赁住房投融资体系当首先于前端让渡地价（给予合理成本）促进土地供给，待运营成熟后可以REITs作为后端退出路径实现资金（至少局部）回收。未来，公募租赁住房REITs有望推出，现目已开始试点。2020年初，北金所在中国人民银行的指导下，参照国际主流 REITs模式推出的金融创新项目：北金所住房租赁企业股权交易（简称“人行版REITs”），即以公司形式设立，由出资人出资并持有相应股权，以租赁类房地产为投资对象，以专业机构化形式从事房地产租赁业务，并将运营取得的收益分配至投资人的REITs产品。中国长租公寓行业商业模式（五）长租公寓融资方式分析“租金贷”快速回流现金模式示意图资料来源：行行查研究中心“租金贷”模式：所谓“租金贷”，指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。我国长租公寓行业涉及的三种资产证券化模式证券化形式底层资产收益来源原始权益人物业产权适合租赁类型租金收益权ABS租金收益权租金及管理费等无二房东类分散式轻资产租赁物业重资产的CMBS商业地产抵押贷款租金及管理费等有重资产类租赁物业类REITs模式商业地产产权租金收益权物业增值、租金及管理费等有重资产类租赁物业资料来源：行行查研究中心ABS或类REITs产品来服务重资产退出公司债租金贷债性股权融资渠道融资渠道房企背景长租公寓运营商背景长租公寓租金收益权ABS类REITs股权融资资料来源：行行查研究中心轻资产住房租赁企业金融机构租客原房东房屋租赁季付租金以租客名义贷出的一年租金提供租金分期贷款服务房屋租赁服务流资金流2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理中国长租公寓行业市场规模疫情冲击，行业增速放缓截至2020年底，我国长租公寓市场规模达到 1.9万亿，同比增长 11.76%，增速持续下滑；长租公寓行业头部二十家房企品牌累计开业规模上升至39.9万间，同比增长约25%；累计管理规模达到74.4万间，同比增长约6%；而TOP10运营商累计开业规模上升至25.6万间，同比增长约12%。当前一、二线城市商品房销售遇冷，政府多次强调“住房”定位，房屋租赁市场迎来长效风口。未来几年中国长租行业的市场规模将保持增长的势头，预计2021年行业市场规模可突破2万亿，同比增速超过15%。0%5%10%15%20%00.511.522.5201620172018201920202021E租赁市场规模（万亿元）YOY2016-2021年中国住房租赁市场规模及增速0%1%2%3%4%5%6%7%11.21.41.61.82201620172018201920202021E租房人口数量（亿人）YOY2016-2021年中国租房人口数量及增速资料来源：行行查研究中心资料来源：行行查研究中心2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理中国长租公寓行业竞争格局（一）房企类长租公寓品牌资产持有：国企央企优势明显2020年，我国头部二十家房企获租赁用地约730万方，占比约48.6%，拿地仍以各地方国家队为主，如上海地产在公开市场上取得租赁用地约93万方，占上海总额13%，深圳人才安居集团基本承包了深圳的租赁用地，杭州钱江城投拿地份额占杭州18.7%。国企、大型房企成为自持用地市场主力军。自持土地与住宅用地绑定招拍挂，TOP20企业中有11家国企，持有土地占20家企业总量的64%。同时，进入榜单的民企基本为规模化房企，如碧桂园、龙湖、金地等。其中，龙湖拿地规模较大，达到44.46万方。房企：企业竞争三级梯队结构巩固深化房源管理规模增速趋缓，万科、龙湖稳居前列。万科泊寓因退出“万村计划”导致管理规模略有缩减，但依然保持行业内榜首地位；龙湖冠寓累计管理总量达11万间，与上年持平，位列第2；这前两名企业管理规模合计为30万间，占总管理规模量的40%。旭辉领寓2020年管理规模增至8.8万间，增速平稳，距离第一梯队仍有一段差距。头部房企新开房源增长快，中小企业仍有提升空间。万科泊寓2020年新开房源 4.26万间，占总新增开业量的53%；龙湖冠寓新开业规模也达到 7766 间。两家头部企业累计开业规模分别约14.3万、8.3万间，第三位的旭辉领寓则约为3.1万间，第一梯队与第二、第三梯队开业规模差距进一步凸显。2020年房企类长租公寓品牌租赁用地建筑面积规模格局光明集团、杭州钱投集团、上海实业、上海浦发、上海张江、成都城投、南京建设上海城开、南京新区产业投资、浙江财务开发、上海浦开、成都兴城投资第一梯队第三梯队第二梯队上海地产、深圳人才安居、上海城投2020年房企类长租公寓品牌在管规模格局第一梯队第三梯队第二梯队万科泊寓、龙湖冠寓旭辉瓴寓、碧桂园碧家、朗诗寓、华润有巢、招商公寓佳兆业佳寓、保利公寓、绿地长租公寓、城投宽庭资料来源：行行查研究中心资料来源：行行查研究中心2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理中国长租公寓行业竞争格局（二）平台类长租公寓品牌运营商：规模差距拉大，竞争格局显现内部结构分化，魔方、乐乎领跑开业总量。魔方、乐乎累计开业规模均超过5万间，世联红璞、V领地开业规模则分别达3.3万、3.1万间，排名前4的头部企业合计开业规模占TOP10企业开业规模总量的66%，居于市场主导地位，共同组成了运营商长租公寓竞争格局的“领跑者”。属于第二梯队的四家运营商长租公寓累计开业规模保持在1万-3万间，第三梯队运营商开业规模数则低于1万间。运营商企业间的竞争较为激烈，逐渐形成以魔方、乐乎为首的“金字塔形”市场竞争格局。运营商阵营收并购频现，优势资源向头部集聚。安歆集团动作频频，先后战略并购易企租、入股杭州诺巢故寓及新起点。魔方集团收购V+SPACE上海白领项目；世联红璞公寓将整体出让，由世联行大股东珠海大横琴集团有限公司和魔方生活服务集团接手，魔方有望接管红璞房源。2020年运营商长租公寓品牌开业规模格局第一梯队第三梯队第二梯队魔方、自如、蛋壳世联红璞、V领地窝趣、城家公寓、乐璟、安歆E+青年公寓、贝客资料来源：行行查研究中心大华享寓星河郡寓融寓房企房企类国企国企类浙能尚悦渝地辰寓长租公寓行业新进企业情况资料来源：行行查研究中心新进企业强势破局，加速行业更新房企主体：大华集团、融通地产、星河控股各自推出旗下租赁住房品牌“大华享寓”、“融寓”、“星河郡寓”。国企主体：浙能集团旗下浙江省浙能房地产有限公司开发建设长租公寓项目“浙能尚悦”正式面市、重庆市地产集团旗下全资子公司重庆市渝地辰寓住房租赁有限公司挂牌成立，聚焦发展集中式长租公寓。2021 HangHangCha来源：行行查研究中心整理中国长租公寓行业政策暖风频吹（一）中央层面资料来源：行行查研究中心国家对解决居民住房问题高度重视。近年来，中央积极鼓励住房租赁市场的发展，出台了一系列政策，包括税收优惠、土地供给、金融支持、公共服务等各方面的支持。未来政策目标重点将放在提升租赁市场的机构化率，稳定租赁市场供给和租金预期等方面。时间颁布部门/会议主要内容时间颁布部门/会议主要内容2014年3月国务院提出了“租售并举”，并积极促进“住房租赁市场”的发展2018年4月证监会、住建部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和例用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化2015年1月住建部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见2018年6月银保监会关于保险资金参与长租市场有关事项的通知符合条件的保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权计划、股权计划、资产支持证券、保险私募基金参与长租市场建设2016年5月国务院常务会议培育和发展住房租赁市场,以满足新型城镇化住房的多样化需求2019年4