顶峰悦天街调研定位报告.pdf
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1、萍乡市上栗县顶峰悦天街项调研报告 项定位报告 本报告为创世商业团队受江省萍乡市峰集团委托,对萍乡市上栗县顶峰悦天街商业发展进调研。根据前期市场研究及项发展向研判,重点对项商业建筑平规划、业态布局等进客观定位,为项未来的发展向提供参考与借鉴。前 城市综合情况商业主题定位商业组合模式项定位依据经营业态布局财务预测分析项形象推定位模块管理模式建议萍乡市上栗县然环境 上栗县位于江省部,萍乡市北部。东临江省宜春市、芦溪县;南与安源经济开发区、湘东区荷尧镇相连;与湖南省醴陵市浦、富镇接界;北与浏阳市瑶、家市镇相依。全县南北45千,东宽25千,总积720.91平千。总51万(2017年),其中农业8万。上栗
2、县诞了爆祖师李畋、才刘凤诰、史学家李有棠、江省第任省委书记张国庶;上栗是中国烟花爆之乡、中国傩化之乡、中国间艺术之乡、中国现代间绘画之乡、江省森林城市。荣获全国地质灾害防治标准“有县”、全国基层中医药作先进单位、全国批“妇幼健康优质服务示范县”、全国义务教育发展基本均衡县、江业崛起年度贡献奖、全省农业和农村作先进县、全省社会救助作优秀县、全省专利作进步强县、全省春季森林防平安县等荣誉称号。城市综合情况政区划:上栗县辖6个镇、4个乡:上栗镇、桐镇、镇、福镇、彭镇、镇、鸡冠乡、平乡、东源乡、杨岐乡,共有10个居委会、163个村委会。商经济:2017年实现产总值204亿元,增8.9%;财政总收21.
3、88亿元,增6.3%;全社会固定资产投资251亿元,增12.9%;规模以上业增加值增8.8%;社会消费品零售总额73.3亿元,增12.8%;城镇居均可配收31006元,增8.5%,农村居均可配收16409元,增9%。上栗县商经济城市综合情况 结上栗县整体经济趋于稳定持续的态势,居收的增,带来的是居消费能增强。随着城乡体化的不断加快,城市建设及配套趋完善,城区不断增,项周边新建住宅楼宇增多,在三五年内驻率将达到90%以上,也为本项带来巨的消费需求。项周边区林,以社区为主,以家庭消费为主;居收中等偏低,应以服务于固定消费群体为重点,保证商场的持续经营能。项区位本项位于江萍乡市上栗县府前路与胜利路交
4、汇,县城中区域政府与汽站核商圈,有绝对的地理优势。距离萍乡站30公,距离昌栗速仅5公,距离宜春明机场80公,交通联系便捷。距离上栗县政府1公,距离上栗县城区1公内,距离萍乡市中区30公。项周边有超10万公务、住宅、休闲群。项概况 顶峰悦天街顶峰悦天街由房地产开发级资质企业、萍乡名企峰集团投资兴建,项总建筑积1.6万m2,由BLOCK街区和LOFT公寓组成,定位为上栗席家庭潮玩娱乐综合体,集居住、购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、观光等功能体,建成后,将成为上栗城市会客厅级的情景体验商业中。商业由地下层,地上五层组成,2000余平的停场,层:层4.4,层3.9,三层3.9,四层3.9,五层7.5。商
5、业主题定位席家庭潮玩娱乐综合体 市场定位以活超市及影院为主店,以童娱乐,餐饮美为次主店,百货、休闲类为辅的家庭体验式商业综合体,为周边居提供全位的点对点服务,打造上栗新的商业地标。植化,注重档次,配套全,错位经营突出格,关注休闲,定点服务,体验营销商业主题定位开发策略“资源整合,建优势”的市场竞争策略“经营主导,商住互动”的市场营销策略“品质优先,引导市场”的产品开发策略“尽快市、抢占先机”的险控制策略商业主题定位商业组合模式顶峰悦天街健身体验精品百货童娱乐餐饮美休闲娱乐精品活超市商业组合模式商业主题定位业态商家类型业态商家类型零售品牌服饰活形态及配套活类(超市)专场化妆品电器专场珠宝运动服饰
6、、器材家居教育培训童品银及社区配套餐饮品牌中餐休闲娱乐影院、KTV中型中餐休闲茶坊、咖啡特餐饮童玩、电玩味吃咖经营管理模式商业主题定位租赁模式为主租标准:以当地市场租平作参照,略低于市场平均平。租赁模式优势:1、管理成本低 2、员成本低 3、收益稳定,险 4、管理模式简单 租赁期限:300平以下为13年,301800平35年,801平以上为510年,特殊业态与品牌除外租赁模式的费包含:租、押、递增率、管理费、告费、物业费、电费标消费群体经营业态对消费群分析定位分析 SWTO分析项定位依据项定位依据标消费群体潜在的商业机遇和结论(从权重到低排列)何种消费者可能被吸引本案?周边区的居邻近区域的居政
7、府、企事业单位作员、上班休闲娱乐互动群在建区未来住的居消费者有机会采何种消费?休闲、体验式消费 丰富的餐饮服务便利、完善的活服务全位的售后服务项周边主要商业概述城区:润发万象城超市,超市,平安路,浏万中路,平栗路。周边以线品牌服装,轻餐饮,珠宝为主,定位相对上栗是端消费场所。内有菜市场宅为众餐饮及居活消费业态。浏万路以机,线品牌服饰和杂牌服饰为主。平栗北路以机,百货,轻餐饮为主。平安路以珠宝,线品牌服饰和杂牌服饰为主。这三条街道租价格在80-120元每平每为主,最低50元每平每。区域内铺价格不等以40-60元每平每为主,部分通往菜场三店也达到80元每平每(较少),楼很便宜均价在10元以下,楼空
8、铺乎没有,转让费单间店铺4-8万元。项周边主要商业概述项周边:胜利路,府前路。周边以汽修,餐饮,活配套为主,定位相对上栗是低端消费场所。内有宅,区(吴楚花园千多户)学校为众餐饮及居活消费业态。府前路以汽修,轻餐饮,百货为主,租价格在15-20元每平每。胜利路以教育培训,餐饮,娱乐,建材为主,街道租价格在9-15元每平每为主,靠顶峰国际最60元每平每,楼租为8元以下价,空铺较多,转让费。区消费群分析区名称规划户数住率现有区数备注吴楚花园1000余户50%1500左右尚峰公馆280余户20%168左右周边建房1000余户100%4000左右恩信实验学校(县中)3000多学300余教3300上栗镇中
9、2000余学200余教2200项周边、流消费群分析位置时间流量约(时/)流量约(时/辆)府前路9:00-10:00508010:00-11:00385011:00-12:00203414:00-15:00274015:00-16:00315518:30-19:30668019:30-20:304545胜利路9:00-10:00595010:00-11:00504511:00-12:00384514:00-15:00223315:00-16:00213918:30-19:30555019:30-20:302948合计总流量551694项周边企事业单位消费群分析名称数位置上栗供电局300左右上栗花
10、炮安监局280左右上栗公积管理中200左右上栗镇中2200萍乡恩信实验学校3300上栗财政局150左右上栗县第中学2500左右上栗药监局30左右上栗国税局稽查局100左右其他各企事业单位2000左右消费群分析年龄结构43.1%3.9%52.9%3公范围内城区范围城区外15.5%14.1%11.4%28.4%18-24岁31-35岁41-54岁30.7%25-30岁35-40岁37.72%16.67%20.18%24岁以下25.44%25-30岁31-40岁41岁以上2公内消费者构成愿意来本区域消费的消费者构成2公外城区消费者构成有意向前往本区域消费的客群主要来2公内,分24岁以下、25-40岁
11、及41岁以上等3部分。项周边2公以私营业主与住宅家庭为主,结构以3-4之家为主,达76.7%,其中3之家占49.5%,4之家占27.2%项周边2公职业构成20.5%4.4%6.1%8.8%8.8%私营业主企业中级管理员机关、事业单位员学教师、医由职业者 0.0%2.6%49.5%27.2%14.9%0.9%0.9%1234566以上项周边2公家庭结构8.8%37.7%5.3%其他区居消费群分析职业构成消费群分析个收3.6%21.9%29.0%21.9%7.0%6.1%6.1%0.9%0.0%0.0%3.5%1500元以下1501-2999元3000-3999元4000-5499元5500-74
12、99元7500-8999元9000-10499元10500-11999元12000-13499元13500-14999元15000元以上项周边2公个收11.4%14.6%21.1%15.8%11.4%11.4%6.1%8.2%4000-4999元5000-6499元6500-7999元8000-9499元9500-10999元11000-12499元12500-14999元15000元以上项周边2公家庭收项周边2公消费者家庭收6500-9499为主流项周边2公消费者购物、餐饮、娱乐出占总体区间为:购物40%-50%;餐饮30-40%;娱乐10%-20%50%30%购物项周边2公内20%餐饮娱乐
13、消费群分析出分析1.8%9.7%26.3%15.8%7.9%12.3%于200200-300301-600801-10001201-14001601-18001800以上项周边2公内项周边2公消费者出消费额集中在300-1000元/之间,301-600元/26.3%,601-800元/占17.5%,801-1000元/占15.8%17.5%601-8001001-12001401-16006.1%1.8%0.9%消费群分析消费额分析消费群分析购物频率11.1%18.42%22.2%35.96%1.75%0.70%11.40%乎每天都去每周35次每周2次每周1次每两三周1次每1次更少项周边2公项
14、周边2公消费者购物频率其中每周2次以上占35.96%消费群分析购物额购物以201-600元为主,占达60%左右21.5%59.8%13.1%2.8%2.8%200元以下201-600元601-1000元1001-1500元 1500元以上项周边2公内项周边2公消费者外出就餐频率较,每周3-5次占17.54%,每周2次占18.42%,每周次占29.82%2.63%17.54%18.42%9.65%11.40%10.53%乎每天都去每周35次每周2次每周1次每两三周1次每1次更少周边2公29.82%消费群分析就餐频率项周边2公消费者餐饮消费额集中在200-600之间,200-400元占29.8%,
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