公司商业市场调查报告样本.doc
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1、前 言项现在期工作方法:8月,本企业派遣市场部到镇江市进行实地调研。从城市发展、旅游资源、商圈演变、商铺租金、项目优劣势等多个方面进行考察。u 深入了解镇江市城市发展轨迹和发展潜力。为获取最为权威有效数据,深入了解镇江市多年以来发展轨迹和城市发展潜力,我们走访了我们还走访了计划局、管委会、房管局等多个职能部门,了解到镇江市房地产总体发展概况和发展。u 实地开展调研工作,掌握市场形势 商业模式发展、商圈演变、竞争对手分析是对本项目相关键参考意义,本企业组织人员利用大量人力及物力资源对度假区商铺租金、周围商贸项目进行了详尽调研,在产品类型、商业发展、租金改变、盈利情况、经营方法等方面得出一系列基础
2、结论。组织专业分析小组,撰写详尽调研汇报本企业深入调研搜集到详尽市场资料后,组成一个分析小组,专业撰写分析汇报,从各个方面阐释市场现实状况,估计市场方向,针对项目本身并提出合理提议。结果体系:第一部分:市场调查搜寻价值营销胜利基础越来越取决于信息,而非销售力量。市场调研帮助寻求、识别市场营销机会、寻求营销中问题、描述市场特征、评定市场营销效果和估计未来市场变动趋势。总而言之,市场调研是为营销决议提供客观依据。第二部分:产品定位提升价值在猛烈竞争汪洋之中,没有正确定位商业地产,其失败命运,将如泰坦尼克号淹没一样,不可避免!第三部分:价值论证挖掘价值人流不等于客流,若业态组织了无新意,服务和商品不
3、能激发游客消费欲望,商业项目标价值就不可能得到最充足挖掘第四部分:整合营销实现价值商业物业投资者起源广泛性、购置动机多样性和复杂性,使其营销渠道和推广手法均和住宅产品有极大差异。富于创意地整合各类传输方法,有针对性地对潜在用户施以最猛营销攻势,是决定项目成功是否关键性原因之一。第一部分:市场调研搜寻价值结论:一、 宏观环境经过对镇江市历史、经济及远景计划等方面大势把握,我们得出:1. “天下第一江山”文化古城旅游资源和集工业、港口、旅游为一体历史文化名城定位给予镇江市宽广发展空间和城市竞争力。2. 镇江城市在长江三角洲城市连绵带,苏锡常经济圈和宁镇扬经济圈重合位,在常州镇江南京地域中镇江行政区
4、域含有广泛发展空间。3. 多年来镇江经济高速发展,人均收入和人均可支配收入增加幅度大。 4. 在镇江加紧新区建设和城市化进程大背景下,新区急需商业配套来拉动新区房地产业发展、加紧新区人期集聚。5. 丹徒新区交通便捷、政策优惠、投资环境优越。6. 市政府南移将本项目纳入市政府和新区政府辐射圈内,有利拔高本项目商业定位。二、 房地产开发觉实状况镇江山市房地产开发含有较大发展空间,同时,国家对房地产业宏观调控为品牌开发商扫清障碍,从各项数据表明:1. 镇江市整个房地产市场处于景气情况;2. 因为系列调控所造成开发门槛提升,对于大开发商来说是一个机遇;3. 品牌、规模项目正处于绝佳入市时机,本项目含有
5、优越市场条件。三、 商业用房市场对于一个新区形成和发展,商业容量不可小觑,不过,从实地调研和访谈中发觉:1. 丹徒新区商业配套远远落后于住宅项目标计划,整个区域急需一个较强较为完善商业配套来满足游客和小部分当地消费者购物需求,拉动区域经济、带动新区人气;2. 传统商业模式落后:缺乏统一定位、统一经营统一管理,且同质化竞争严重;个性化特色型商业寥寥无几;商业消费和休闲娱乐脱节等。3. 传统商业不适应城市发展及高尚住宅小区定位,这是市场空隙点也是本案机会点。壹、 宏观经济研究一、 城市概况镇江地处漂亮富饶长江三角洲,是一座集工业、港口、旅游为一体历史文化名城。镇江市在江苏省中部,长江下游南岸,西接
6、南京,东邻上海、苏州、无锡、常州,北和扬州隔岸相望。镇江市现辖京口、润州、丹徒、新区4区,扬中、句容、丹阳三个县级市。总面积3843平方公里,总人口266.67万。镇江春秋时名朱方,战国更名谷阳。秦设丹徒县。三国孙权建全部易名京口。南朝宋置南徐州,隋唐称润州。北宋设镇江府,始名镇江。民国时期于1929年后为江苏省会。1949年解放以后设镇江市。1983年升省辖市。全市现有文物保护单位125处,其中省级以上保护单位19处。1986年被确定为国家历史文化名城。镇江风光旖旎多姿,含有真山真水独特风貌,一向以天下第一江山而名闻四方。金山之绮丽,焦山之雄秀,北固山之险峻,丰姿各异,人称京口三山甲东南;南
7、郊鹤林、竹林和招隐三寺,山岭环抱,林木幽深,又延伸入城,被誉为城市山林。 南山国家森林公园峰峦叠翠,环境幽雅。 镇江不仅自然风景见长,而且文物古迹星罗棋布:享誉千古金山江天禅寺,久负盛名焦山碑林,别具风情宋元古街,精巧独绝过街石塔,隐于苍松翠柏中昭名太子读书台,雕塑珍品六朝陵墓石刻等,记下了这座古老城市漫长足迹,也吸引了无数古今中外文人墨客。焦山碑林和丹阳六朝陵墓石刻为全国关键文物保护单位。句容市境内茅山和宝华山,分别是中国道教起源地和佛教圣地之一。被国家列为关键旅游城市和历史文化名城。二、 经济环境1. 经济指标纵向比较 中国生产总值纵向比较 年份中国生产总值对比1999年416.51亿元5
8、05.15亿元为1999年1.21倍643.56亿元为1999年1.55倍 在岗职员平均工资对比 年份在岗职员平均工资对比1999年9294元11703元比1999年增加1.26倍15264元比1999年增加1.64倍 居民可支配收入纵向对比 年份可支配收入对比1999年6570元7698元比1999年增加1.17倍9451元比1999年增加1.44倍2. 镇江市产业结构、镇江产业结构演变和分布u 古代(1840年以前)镇江是一座有着三千年文明史古城。最早见诸史料记载域亘在秦汉时代称丹徒(今丹徒镇周围),楚灭越后则称谷阳,东汉末年孙权筑“高筑城”(位北固山前峰),以后历代城市建设均是以“铁翁城
9、”为基础而开展,包含晋陵罗城和唐罗城。至明初朱元璋“高筑城”时,又再次修建城墙,至清末基础没变。自上而下筑城和自下而上集市相互促进,逐步融洽,形成对弈式城市形态,沿江和两岸草市兴起又深入带动了城市发展轴出现。隋唐时期大运河全线贯通,镇江城外围绕着古渡口和运河入口处则形成了繁荣商业区。u 现代(19491999)解放以后,城市进入工业阶段,第二产业在产业结构中突飞猛进。在第二产业中,轻工业所占百分比降低,重工业所占百分比上升。解放早期,镇江城市近代工业以轻工业为主,跟城市商业、手工业关系亲密,用地发展方向仍沿袭过去向西延升。但在58年以后,强调变消费城市为生产城市,大型重工业在镇江布点,因为其利
10、用港口水深要求高用水量大等特点,城市用地向着长江沿岸及长江下游跳跃式钟摆(由原来向西改为向东)发展,城市结构也有单一大饼式结构转变为多组团式结构。工业化时期,工业活动成为镇江城市化发展主导原因,镇江城市发展,城市规模不停扩大,全部是以大规模工业建设为先导,80年代改革开放以后,镇江利用它用水、用电、用地和港口沿线、城市依靠等条件吸引大型外资、合资企业在沿江定点,使镇江沿江由断续跳跃式布局态势,填充为沿江工业带,并前后开辟了大港经济技术开发区和丁卯工业区。同时,市场经济发展促进第三产业发展,市中心不再是单纯“购物中心”概念,而改变为开放城市关键区,商贸金融服务行业集中地域,同时在城市边缘区兴建了
11、很多规模较大现代化居住小区。u 新经济时期(二十一世纪)镇江结构优化城市产业布局远景展望人类社会在二十一世纪,进入了一个新经济时代,知识、技术和信息成为了新型资本和财富,知识成为经济发展首要决定性原因。最直接表现就是产业结构改变,第一、二产业比重下降和第三产业比重逐步上升并占主导地位。伴随镇江经济社会发展和城市化快速发展,其城市功效定位业不停被给予新内涵。镇江城市功效定位是:国家历史文化名城、长江下游关键港口、工贸、风景旅游城市。依据其城市功效定位,未来镇江产业结构发展方向:加紧工业经济发展,增强对城市支撑能力。继续大力实施“大推进”策略,以大项目促进支柱产业、关键产品发展,促进规模企业结构升
12、级。全方面提升工业经济运行质量和效益。加紧发展第三产业,增强城市综合载体功效,要加紧市场建设,重视发展有地方特色专业市场。大力发展旅游业,培育支柱产业。加紧发展新兴第三产业,关键抓好信息、咨询、技术服务业和社会服务业。加紧发展城郊农业,提升服务城市水平和质量。主动引导郊农发展第三产业,关键发展畜牧业、水产业、园艺业(果品、蔬菜)和城市型城郊观光农业,促进农村劳动力向二、三产业转移。加速优化城市产业布局。镇江市多年来产业结构改变多年来三大产业结构比较稳定、调整平缓,总体上第一产业在GDP所占百分比有所降低,第二产业、第三产业稳步上升:第一产业增加速度保持在4%左右,在GDP所占百分比逐年下降;第
13、二产业增加速度保持在12%左右,第三产业增加速度保持在1011%左右增加速度。至三产业百分比调整为5.1%:57.0%:37.9%。三、家庭人口结构改变情况市区家庭人口及家庭结构情况年份人口数(万人)户数(万户)户均人口(人)家庭结构199961.1421.712.82三口之家为主62.5422.182.78三口之家为主62.8222.392.77三口之家为主105.3435.842.79三口之家为主u 多年来镇江市家庭人口结构比较稳定,以三口之家为主,镇江市加紧城市化进程,市区人口突破百万,这关键是镇江时将原市区周围新区纳入市区范围,这无形中促进了房地产快速发展也使房地产开发往城市郊区拓展。
14、四、 人文环境金山、北固山、焦山、南山、宝华山、全部是镇江历史奇迹,以北宋科学家沈括、书画家米芾为代表部分历史名人在镇江留下深厚人文景观。 这里流传着古老传说如“刘备甘露寺招亲”、“梁红玉擂鼓战金山”“白娘子水漫金山寺”等等。“天下第一江山”美誉诠释了镇江历史悠久、山水奇峻和深厚文化底蕴。镇江宗教文化深厚,寺庙众多,佛事兴隆,不仅寺多,且名扬海内外。金山寺以佛事胜,焦山定慧寺以佛学胜,宝华山隆昌寺是律宗第一山,全国有70%僧尼在此受戒,茅山又是道教“第一福地”、“第八洞天”香期长、香火旺。它书法文化、宗教文化、山水文化、饮食文化、建筑文化、传统产业及民俗风情精华随地可见。五、 城市计划u 镇江
15、市区域发展定位:镇江城市在长江三角洲城市连绵带,苏锡常经济圈和宁镇扬经济圈重合位,在常州镇江南京地域中镇江行政区域含有广泛发展空间,这是连绵带中其它城市所无法比拟,镇江城市在长江三角洲城市连绵带中区域定位是:经过一点时间(左右)建设和发展,初步实现较大城市构建,实现预定城市发展目标,使镇江城市成为在中国含有较高著名度,在长江三角洲地狱内社会经济网络中含有较高地理和关键作用,本身有较强辐射能力和较广辐射防卫区域中心城市。u 镇江计划空间布局:镇江市计划以“南山风景区、主城关键区、南徐新城、丁卯新城、谷阳新城”为中心城区,向东、向东两翼齐飞组成“一城两翼”空间结构、“双橄榄”城市形态整体计划。并突
16、出以集工业、港口、旅游为一体历史文化名城为特色中心城市地位,将镇江市建设为山、水、城有机相融,并富有深厚文化底蕴生态旅游城市。镇江城市结构功效表区域类型区域组成计划功效主城南山风景区、主城关键区、南徐新城、丁卯新城、谷阳新城构筑“山、水、城”城市空间框架,强化城市中心服务功效,人口按90万控制。东翼谏壁、化工区和大港基础产业带和配套适量生活用地,人口控制在20万西翼龙门和高资基础产业带和物流增加区,人口按10万控制u 镇江城市形态发展趋势具体表现为:(1) 中心城市深入集聚;(2) 沿江基础工业经济走廊建立;(3) 经济技术开发区和高技术产业带不停完善;(4) 城市向西发展力度加强;(5) 镇
17、江外围众星拱月布局小城镇日益壮大。u 镇江城市计划远景发展目标:成为江苏南部区域中心城市之一;一个集多个运输功效于遗体交通枢纽城市;成为人文荟萃、内涵丰富优异历史文化名城;建成经济发达、文明开放商贸旅游城市;最终形成风景秀丽,环境优雅、生态结构合理山水城市六、 丹徒概况 中国最大资料库下载u 丹徒区人口情况丹徒人口指标1999人口数(人)371913367548378973364100总户数(户)130008131507117731135000户均人口(人)2.862.793.162.7u 丹徒在镇江中定位:(1)历史:一直县市同城。县市同城能够让丹徒更多地得到城市辐射,同时也曾经让丹徒遭遇过
18、没有自己独立政治、经济、文化中心尴尬。(2)未来:根据接轨镇江、服务镇江、融入镇江理念,依据优势互补、资源共享、差异发展标准,建设成为镇江市现代化城市次中心。一个中心、四大基地功效定位:现代化物流商贸基地、城市型工业基地、绿色生态住宅业基地、休闲观光会展业基地,主动将丹徒新区建设纳入镇江大发展格局之中,把新区发展推向了更高起点。u 丹徒未来主导产业:丹徒产业发展空间宽广,将关键发展基础化工、能源、冶金和港口物流等临江产业,和南京、仪征共同形成基础化工产业集群。丹徒有122.5公里长江岸线,丹徒经济开发区6公里长深水岸线,不淤不坍,是长江第一天然良港,可停泊5万吨级船舶,是发展现代大工业天然优势
19、。加之在镇江城镇结合部,境内丘陵资源十分丰富,宜农、宜林、宜茶、宜禽,更宜人居,外向型经济和私营个体经济在丹徒区发展势头迅猛,方兴未艾,也最具潜力,依据现代经济发展共性规律并依据丹徒本身个性特点,确定了大力发展港口经济、丘陵经济、城郊经济、开放经济和百姓经济等五大经济,努力实现富民强区、跨越发展发展战略。全区一、二、三次产业百分比调整为10.7:56.3:33.0,建材、化工、机电、食品等支柱产业已成雏形。丹徒区已形成以机电、化工、建材、食品、轻工为主工业体系;形成以变压器、整流器、充电器、电话语音系统、光电元器件、轴承、麻花钻、高低压电器等机电产品,甲醛等精细化工产品,香醋、啤酒、烤鳗等食品
20、加工业,笔刷、柳制品、裘皮革等轻工质品为特色产品,大理石、花岗岩、薄、板、水泥等建材产品在中国外有相当著名度。贰、镇江市房地产总体发展情况一、房地产开发宏观统计数据u 镇江房地产开发情况镇江市区指标量(万平方米)/亿增加率房地产投资13.251.70%商品房施工面积142.843.30%商品房完工面积66.747.60%商品房销售面积58.654%商品房销售价格增加额400元26.60%镇江市固定资产投资加紧。全市完成全社会固定资产投资237.1亿元,比上年增加27.8%。房地产开发投资31.0亿元,增加56.6%。u 镇江房地产销售情况1-5月商品房交易额(亿元)87.311.88.9户均购
21、置商品房面积(m2/宗)99106112120二、目前市场总体发展态势a) 房地产开发投资增加速度快;b) 总体市场处于景气状态(量、价);c) 房地产交易额增加幅度快,反应出市场看好;d) 商品房交易单宗面积增幅大,自住型需求量大;e) 房地产价格增幅显著,增加空间大;f) 宏观调控及相关金融政策给房地产开发投资带来一定压力;三、镇江市区房地产价格情况依据镇江市房管局公报镇江市第四季度市区房地产均价情况以下: 一般商品住宅 镇江市区 2202元/平方米 其中: 主城区(京口、润州) 2423元/平方米 丹徒新区(谷阳镇) 1329元/平方米 镇江新区(大港镇) 1080元/平方米 二手住房
22、主城区(京口、润州) 2188元/平方米第四季度市区一般商品住宅均价为2202元/平方米,其中不含丹徒新区(谷阳镇)、镇江新区(大港镇)片区城中、城东、城西板块即京口、润州主城区商品住宅房均价为2423元/平方米,丹徒新区(谷阳镇)均价为1329元/平方米,镇江新区(大港镇)均价为1080元/平方米。均价水平受板块影响较大,丹徒新区(谷阳镇)、镇江新区(大港镇)因为离老城区有一定距离且属于新兴开发区,在价格上和老城区相比仍有一定落差。4季度市区主城区二手房均价为2188元/平方米,二手房交易集中在城中、城东板块,城中、城东两板块交易均价达2283元/平方米。肆、镇江市丹徒新区商业用房市场分析一
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