创新与繁荣的日本商业调研报告.doc

创新、繁荣的日本商业 日本商业发展之浅析与借鉴日本是当今世界经济强国之一，其零售业极为发达。日本零售业在学习欧美发达国家的基础上，一方面极大地结合了本国国情，另一方面又不断推陈出新，实现了高度现代化和本土化的融汇发展，实现了国际化与传统文化的交相辉映。以1904年东京日本桥三越百货开业为开端的日本现代零售业，已经过百年的发展，成为亚洲乃至全球独树一帜、魅力四射、繁荣创新的代表。在上海加快建设“四个中心”和闸北加快建设“与中心城区地位相适应的新闸北”、加快推进“南高中繁北产业”功能布局的新一轮发展时期，充分学习和借鉴日本在零售业发展、商业布局和项目开发中的先进理念和成功经验，对于进一步推进我区现代服务业发展，对接上海“四个中心”尤其是国际贸易中心建设有着十分重要的作用。 一、日本零售业发展概况（一）概况零售业是日本城市功能的重要载体，也是日本城市建设的重要内容。日本零售业以1904年三越株式会社和服店改建为开端，大体经历4个重要的发展时期。（见下表1）表1 日本商业发展阶段发展时期阶段标志20世纪初至二战之前以百货店的兴起和发展为主要标志的现代化初始发展阶段20世纪60年代至70年代末以连锁超市发展为主进入第二个高速发展阶段20世纪80年代至90年代末以便利店、专业店、购物中心等新兴业态为主进入多样化发展阶段21世纪至今进入高度成熟阶段随着内需主导型经济体系的确立和完善，零售业在日本国民经济和社会生活中的地位和作用更显重要。根据日本经济产业省公布的统计数据，2006日本零售业销售额仍较2005年上升了0.1%，达135兆日元，实现了连续4年保持增加。2007年有所下降，但2008年又再次实现增幅。表2 日本年度零售额年份200620072008销售额（亿日元）135257013508101354730比上年增长率（%）0.1-0.10.3（二）主要特点1、传统百货推陈出新，谋合作。日本零售业发达，业态丰富，但传统百货业仍然位居零售业各业态之首。百货店既是日本流通革命的先驱，也是日本城市文化的象征。经过近一个世纪的发展，在市场定位、商品组合、空间布局、服务创新以及管理技术等方面形成了自身独有的核心竞争力。三越、银座、西武、丸井、高岛屋、大丸、松坂屋等著名连锁品牌百货店在各大城市占有统治地位，各类百货店依托各自优势，形成错位经营、多层次、多类型的经营服务网络。由于20世纪90年代以来的泡沫经济的破灭，日本百货店发展受到了较大的冲击。面对市场消费不振及激烈的竞争压力，各百货店一方面谋求自身经营创新，另一方面注重联合形成规模效应。一是加快经营革新。针对个性化、多样化的消费需求，细分目标顾客群，开辟参与式的专业百货店，如伊势丹新宿分店，集中经营男士服装，营业额达到东京都内全部男装的25%。同时，百货店内部业态向复合型发展，如地下楼层以生鲜食品超市为主，地上楼层新增各类独立的时尚特色小店、娱乐中心、酒吧、艺术画廊和电影馆等，而最高层基本均开设了餐饮。此外中心商圈的各家百货业尽量错位经营，以涉谷为例 ，商业中心区有109、东急TOKYU、西武、PARCO、OICITY、丸井等多家百货店，其中东急偏向大众化，西武引领圈内最高端品牌商业，PARCO定位于精英白领，109则为时尚商业代表。二是行业合并加速。因百货业连续九年营业额出现下滑，百货业界合纵连横成为一种新的趋势。2005年零售业巨头SEVEN&I HOLDINGS CO出资收购了千禧集团（旗下拥有西武seibu和崇光sogo两家著名的百货企业）。2007年初，日本第三大的大丸百货与第八大的松坂屋合并成立“J.JFR”集团，成为日本百货龙头。2008年初，第四大的三越百货与第五大的伊势丹整合，年营业额近一兆六千万日元。一些地方中小百货店也纷纷通过企业流程再造等管理提升使销售回升、利润增加，企业经营状况明显改善。三是提升服务水平。日本百货店十分注重服务质量，不断提升服务水准，以求更精细化第满足顾客的需求，全面实施顾客满意战略（CS战略）。三越百货通过建立顾客数据系统，创新独特服务、建立顾客忠诚等一整套科学的营销和管理方法，创造了堪称世界零售业楷模的“顾客满意模式”。此外，对员工的激励也十分有效，三越百货至今对员工仍实行按能力定薪，净收益30%的奖金制度，是员工普遍享受良好的待遇，也是员工高素质和服务高质量的关键因素。2、城区改造提升商业，立精品。日本国土面积狭小、城市集中发展、人口分布密集、建设空间不足，因此日本零售业开发大都为综合开发，即通过统一的规划设计和功能定位，形成空间集约、功能综合、满足多样需求的城市商业空间。如东京六本木新城，是著名的购物中心和旅游中心，也是迄今为止日本由民间投资最大的旧城区再开发项目，总投资达到2700亿日元（约合人民币200多亿元）。改造后的六本木新城，以打造都市文化中心为主，集办公、住宅、商业设施、美术馆、酒店、影城和朝日电视台等于一体，成为“城中城”、“立体城”、“艺术城”，日均客流量达到10万人次。六本木新城商业面积约占50%，集中了LV、阿玛尼、MAX MARA等200多家奢侈品专卖店和种类繁多的流行餐厅、酒吧和俱乐部，同时“MORI TOWER”的52层瞭望台每天营业到凌晨1点，成为游客观赏东京都美丽夜景的重点旅游景点。又如东京临海副都心，商业商务住宅用地约为192公顷，其中台场地区为重要的商业商务区和住宅区。临海副都心有850家企业入驻，38000人在此工作，6000人在此居住，处处突出了商业与旅游的一体化功能。临海副都心汇集了富士电视台、日航酒店、台场海上城、彩色城堡、丰田汽车展示厅、东京大景观、船舶科学馆等商业商务和文化娱乐设施。临海副都心因台场出名，成为东京都著名的观光胜地，2007年客流达到4500万人次。另外，日本新起的商业区均有着建筑大师的身影，通过新建标志性建筑，在建筑风格、形态设计、品位层次上处处引领时尚，成为新的城市立标。著名的代表有东京的表参道、大阪的难波以及京都车站商业等。东京表参道是东京最为繁华的商业街之一,云集欧洲、日本等顶级品牌的旗舰店。商业街呈线性分布于街道两侧，全长约1000米，标志性建筑表参道HILLS为国际建筑大师安藤忠雄作品，为地下六层和地上六层的庞然大物，由本馆、西馆和恢复性的同润馆公寓三部分组成，由于设计巧妙从外表上与整个商业街区浑然天成。此外，坐落在表参道的迪奥旗舰店、意大利名牌TODS专用大楼和PRADA东京旗舰店均出自各国建设设计大师之手。建筑与商业的融合，使表参道不仅仅是世界顶级品牌的汇集地，更是现代建筑大师作品的展示区。难波PARK由美国捷得国际建筑事务所总体规划和设计，是将城际列车、地铁等交通枢纽与办公、商业、酒店融汇在一起的接近完美的城市再造项目。2005年在美国获得SADI国际大奖中的“开放空间类”项目最高成就奖和最佳综合项目的最高SADI奖。而京都车站则是建筑大师原广司的代表作，成为集酒店、购物中心、电影院、博物馆、展览厅、地区政府办事处和停车场的城市综合体。3、车站商业欣欣向荣，话繁荣。车站是城市的大门，也是流动人口集中的地方。在日本，车站不仅是城市综合交通的主要集散地，也是城市商业设施的重要集聚地。车站商业作为城市商业空间的一个重要组成部分日益受到重视，并成为日本商业的特色之一。日本车站商业一般以地面车站大楼和地下商业街相结合的形式进行布局。地面车站大楼主要是在车站上部及周围，以商业中心、大型商业综合体等形式与铁路车站结合。特点是底层为铁路站或地铁站，与之相联的地上2-5层（有些更高）为商业建筑，旁侧的建筑裙房为高层商务大楼或酒店宾馆大楼，由此形成交通和商业商务复合型枢纽站点。如大阪梅田地区，是日本关西地区最大的铁路枢纽站，地区内有日本国铁JR线、阪急公司阪急线、阪神公司阪神线八条轨道交通，其周边分别开设了ACTY大阪商业、阪神百货、阪急百货、大丸百货，YODOBASHI电器店、四季剧场、希尔顿广场等，成为大阪市规划最大的商业中心。车站内商业主要包括站厅商店、地下通道内商店，采用了百货店类型的商业模式。日本铁路公司JR是最早开发车站内商业的公司，2005年开发了大宫车站和品川站商业，而由东京地铁公司开发的表参道车站商业2006年年销售额超过了34亿日元。车站内商业由于集聚了大量的人流，相对封闭的环境使客流集中消费，因此车站内商业的利润率达到了4% -5%，是一般繁华街区百货店的两倍。地下空间的充分利用也是日本商业的显著特色。如前所述表参道HILLS地下六层空间的开发、东京地铁地下商业街近30万平方米的商业开发（截止1999年）都体现了日本土地利用立体化的理念。如，大阪梅田地下商业街，不仅是全日本最大的地下商业街，同时还把各个车站和设施都“串联”在一起。梅田地下商业街包括Diamor、Whity两条地下商店街，集聚了近300家各类商店及许多餐馆、酒吧、咖啡店，使地下商店街兼具了商业中心、交通枢纽和观光胜地三大功能。 4、法律规章日臻完善，立制度。由于流通与城市的高度相关性，特别是流通的外部经济对城市建设具有直接影响，只有将流通政策与城市建设政策统一起来加以考虑才能实现流通与城市的共同发展，因此日本极为重视零售产业的发展政策并研究流通政策与城市政策的一体化问题，制定了“城市建设三法”，即整体推进中心街区的整备改善和商业振兴的法律（1998年7月，简称中心街区繁荣法）、大规模零售店立地法（2000年6月，简称大店立地法）和新城市规划法（1998年11月）。日本现在的城市商业发展，主要是基于这三项法律进行的。中心街区繁荣法着眼于城市活力和中心街区繁荣，大店立地法和新城市规划法则主要针对城市规划建设。具体实施时，首先以城市规划法的分区制方法判断大型零售店能否立地；其次先以大店立地法来检查大型零售店（1000平方米以上）对生活环境的影响，通过事前运用分区制方法来限制大型零售店立地，来进一步保证中心街区繁荣法的实施。 二、我区商业发展现状（一）发展现状闸北做为上海市中心城区，近几年随着城区面貌的逐步改善，居民人口结构的逐步调整和新型商业设施的建设运营，商业服务业生产总值从2006年起保持平均年增长10%以上（见表3）；商业服务业区级增加值06年起保持了高速增长，各行业基本保持年平均两位数增长（见表4）。可以说我区的商业服务业取得了长足的发展。表3 商业服务业生产总值 （单位：亿元）指标2006年2007年2008年批发和零售业32.4135.7442.47住宿和餐饮业6.497.328.07居民服务业2.26其他行业64.2578.2299.99表4 商业服务业区级增加值 （单位：亿元）指标2006年2007年2008年批发和零售业27.130.935.2住宿和餐饮业3.23.64.0居民服务业3.84.34.9其他行业10.611.213.9但是，在纵向发展取得良好成绩的同时，我们也要看到与其他兄弟区在商业服务业上存在的差距。09年1-11月我区的社会消费品零售总额为140.6亿元，同比上升12%，但总量仍位居九个中心城区的末位（见表5）。表5 2009年1-11月九个中心城区社会消费品零售总额 （单位：亿元）排名中心城区社会消费品零售总额同比（+%）9闸北140.6121黄浦348.66.32徐汇290.97.53普陀289.66.44静安195.89.75杨浦195.214.66长宁171.511.77虹口165.48.28卢湾153.66（二）主要问题我区商业服务业的差距主要表现在“结构”、“能级”、“布局”和“便捷”四个方面：1、企业结构偏弱。大型商业零售企业太少，小企业、个体户太多。全区2008年从事批发零售、住宿餐饮、居民服务业和其他服务业的内外资法人单位共1982户，而私营企业法人及个体工商户共8057户，占据主导地位，占从业企业总数的80.3%。大型百货零售店目前正常运营的仅3家，分别是太平洋百货、大宁国际商业中心和王子百货。大型的连锁卖场为6家，大润发3家、卜峰莲花2家、华联吉卖盛1家。以众多小型商业服务业私营企业和大批个体经营户为主体的商业服务业企业结构，很难在全区的层面上形成一流的服务品质与服务水平。2、商业能级偏低。高端商业服务业品牌缺少，难以形成消费地标。我区大型商业零售和餐饮企业目标消费群多以普通消费者为主，因此在引进品牌的过程中也多以大众性、流行性的消费品牌为主，即使是大宁国际商业中心，其目标客户目前仍为普通消费者，虽然在填补我区许多品牌空缺（如我区第一家必胜客、第一家全球服装连锁品牌C&A等等）作出很大的贡献，但其目标客户仍设定为普通消费者，因此商业及餐饮业品牌仍以中端为主。同时，由于没有一流的商业设施载体，国际一线品牌，如PRADA、Givenchy（纪梵希）、GUCCI（古琦）、Dior、欧莱雅集团顶级化妆品牌HR(旗舰店产品)等等仍然是空缺。商业服务业缺乏特色，与其他中心城区商业服务业无法加以明确的区别，消费者在闸北购买的商品或服务，在别的城区也可以找到甚至更好，商品种类与服务的同质化现象严重。3、规划布局偏小。一是块状商业少，条状商业多。上世纪九十年代逐渐形成的商业街市，是“公共汽车步行”时代的商业格局，这种符合“荡马路”时代消费需求的条状商业结构，随着交通枢纽的形成、消费者需求倾向的多样化和个性化发展，正逐步让位于块状商业结构。纵观我区的商业模式，除不夜城地区属市级商业中心外，新建的商业设施仅大宁国际商业中心为块状商业，其余各商业集聚均以条状呈现。条状商业容易导致业态重复率高、店铺面积小、卷帘门商业形成，而且商铺多由开发商销售给个人，调控难度加大。二是总体商业规划规模偏小，没有集中大规模的商业开发用地规划，只是一块一块的各自建设，没有形成集聚效应和规模影响。4、消费便捷偏差。经过多年发展，大型综合卖场已成为市民购买食品和日用品的首选购物场所。从上海市的总体情况看，虽然在商业中心区出现饱和及局部过剩状态，但从闸北实际情况看，还具有一定的需求空间。我区常住人口至2008年已达到近85万（其中户籍人口近70万），现有6个大卖场，平均每个网点服务人口为14万人。若按上海市大卖场平均每个网点服务人口8万人为合理的人口服务值为标准，我区大卖场可配置10个，尚缺口4个。同时，在地域分布上，南部地区严重缺乏，中部和北部相对缓和。大型商业及社区商业设施建设速度并不快，据市商业经济研究中心提供的数据，2006年全区商业面积按常住人口80万计算，人均商铺面积2.8平方米，在上海九个中心城区处于中等位置（见表6）。连锁商业门店数2007年为558个，平均每千人才拥有0.7个连锁门店。表6： 2006年人均商铺面积中心城区商业面积（万平方米）人均商业面积（万平方米）闸北224.92.8黄浦181.63.02徐汇97.61.09普陀225.92.63杨浦120.81.12静安94.63.05卢湾98.53.14虹口1592.02长宁94.41.54注：数据来源上海市商业信息中心（该数据由市统计局反馈）（三）主要原因1、综合性商业设施建设相对滞后，无法形成大幅度商业规模增长。“十一五”期间，我区的四大重点产业均得到了较大的发展，但集中开发建设的项目多以商品住宅、商品办公楼、商品厂房等为主，商业设施的建设规模相对偏小。2008年，我区新开工的商品办公楼面积为37.37万平方米，而商品商业楼的面积仅为12.62万平方米。竣工商品商业楼6.71万平方米，仅占全部竣工面积的6.5%，而商务办公楼占到16.1%。同时，成片改造的商业商务综合性开发项目十分少，地标性的商业项目更是凤毛麟角。2、人口结构“换血”过程持久，区域消费购买力无法快速提升。近几年，我区旧区改造力度加大，新建商品房不断增加，商品房价格节节攀升，但从户籍人口迁移的情况来看，迁出率不高，虽迁入人口率保持在千分之十左右（见表7），但整体消费能力的提高并不明显，人口结构的“换血”过程还将持续一段时间。表7： 户籍人口迁移情况 （单位：人） 年份迁入迁出人数迁入率人数迁出率200552757.58621.22006516274 9521.4200769201010971.62008926313.312231083、部分商业设施规划设计存在一定问题，无法引进大型商业零售集团进驻。目前我区大部分在建商业设施以裙楼形式居多。部分地产开发商在规划设计时未考虑大型商业零售企业进驻所需要的条件，如有的商业裙楼整个商业面积2.7万左右，却分成9个层面，每层仅建设3000平方米，根本无法引入大型百货零售。反观淮海路上的商务楼配套商业，其商业建设面积大且每层面积符合商业发展需求，如香港广场南座为高级商业商务楼，面积79000平方米，集办公、购物、娱乐为一体。1-4层为大型购物商场，面积逾41204平方米，单层面积为10301平方米。有的商业设施为单体，但其地理位置和交通条件却无法满足大型零售商业的进驻。还有的商品房配套的商业，开发商为追求利益最大化，沿街商铺均以小门面为主并出售给个人，无法成市。4、业态调控手段不多，推进商业服务业现代化发展存在难度。按照“谁投资、谁得益”的原则，受到利益驱动，开发商在开发建设中以追求利益的最大化为目标，很难接受政府对商业服务业设施的引导。现在商业地产开发商可以分为三种，其一是根本不考虑商业后期能否存活，只要把项目卖掉就行的开发商。二是对市场盲目自信乐观，同时忽略了商业规律的开发商，所开发的项目死掉的最多。三是虽然能够认识到所面对的商业风险，但面对资金压力，小心谨慎了许多。面对开发商追求开发利润最大化的目的，对缺乏调控手段的政府职能部门而言，进行业态调整十分困难。三、对闸北商业发展的启示他山之石，可以攻玉。借鉴日本现代商业发展的成功经验，对于我区加快发展我区现代商业商务，积极对接上海加快建设国际金融中心、国际航运中心和国际贸易中心；加快区域发展转型、结构调整和业态升级均有着重要的借鉴和启示。（一）树立“三高”发展目标1、商业地块要实现高起点规划。城区发展靠规划、商业发展也要靠规划。规划是描绘未来蓝图、引导发展方向的第一步，其龙头作用显而易见。纵观日本商业发展，尤其是结合旧城改造进而带动商业的特点，其关键就在于高起点的综合规划。如东京都横滨MM21地区，原本为日本的临海造船基地，为实现原有港湾功能的转换，确立了建设成为21世纪新区的规划目标。目前横滨MM21地区已成为企业总部聚集区和东京都新增的重要的商业商务区，日产汽车、富士软件、三菱重工技术总部和崇光百货等均驻扎在此。因此，只有高起点规划才有可能形成高品质的区域，引进高品质的企业，实现跨越式发展。2、商业设施要实现高标准设计。现代商业环境的营造已经成为商业企业发展的重要环节，建筑设计与商业结合的趋势已越来越明显。高标准设计的商业商务设施，不仅可以提升整个地区的品味与层次，同时也可以吸引国际一线的商业品牌进驻。从前文介绍的东京表参道、京都车站和横滨MM21（目前日本最高的建筑横滨地标塔LANDMARK TOWER），均通过标志性建筑成为新的城市名片的案例就可见一斑。反观我区的商业商务设施，真正符合国际5A级写字楼的建筑屈指可数，商业设施的设计（除大宁国际）也很难引领潮流。因此，我们应提高项目设计水准，真正打造几个地标性的高标准的商业商务设施。3、商业能级要实现高层次提升。地区商业实现新发展，必须由高品质的商业领军企业进驻，从而提升区域整体商业能级和水平。无论是六本木新城还是传统商业区银座，都有着领军的商业企业和国际品牌的身影，并逐步形成集聚效应。目前我区商业如前所述在品牌引进、商业层次和能级方面均存在较大的差距。以零售为主的百货店、专业专卖店等均主打中等品牌，高端的百货、品牌专卖较为缺失，无法从根本上实现能级提升。因此，必须着力引进高端品牌的百货零售业和娱乐文化服务业，通用高品质的外生资源引进，缩短我区商业与其他中心城区的差距。（二）注重“三综合”开发理念1、要注重商办综合开发。商业发展离不开商务集聚，商务集聚也离不开商业配套。单打独斗的商业开发和没有商业配套的商务建设，都无法满足需求，也很难持续的良性发展。我们可以很鲜明的从日本商业发展经验中看到，通过成片旧区的区划整理和城市再造，一方面使城区面貌焕然一新，另一方面也促使了地区商业向更高层次的发展。如东京都六本木新城（占地面积约为11.6公顷，总建筑面积约76万平方米）、横滨MM21地区（占地186万平方米）等等。我区苏州河沿线和中部共和新路沿线尚存有大批的旧区和工业用地，随着我区旧区改造力度的加大和上海产业梯度转移的进一步深化，这些地块都将实现功能置换。我们可借鉴日本城区再造的理念，成片规划开发，减少打补丁式的东一小块西一小块的发展理念，形成商业商务规模化综合性发展。2、要注重“商、轨”综合开发。车站商业是日本商业的重要特色之一，如论是东京都还是大阪府，轨道交通的便捷使车站成为人流最为集聚的区域，也促生了车站商业的蓬勃发展。闸北作为上海路网系统最为密集的中心城区，区域内的轨道交通网也十分丰富，1、3、4号线和8号线均已运营，此外10号线、12号线等规划线路也正紧锣密鼓的建设。因此，我们可抓住规划轨道交通线路建设的契机，结合站点周边旧改地块的开发（如汉中路三线交汇等站点），大力推进以轨道交通站点，尤其是交汇站点的商业开发，充分体现“人流”与“人留”的功能互动。同时在开发过程中注重地下空间的联通，尤其是地铁站厅与周边商业商办楼宇的连接，并借鉴日本车站地下商业发展，探索形成大规模、高品质的地下商业街。3、要注重“商旅文”综合开发。以旅游资源为基，以文化精粹为魂，以商业营销为实，形成“商旅文”结合的模式已成为商业发展的趋势之一。日本东京都内的浅草商业街，即以东京最古老的浅草寺为依托，集聚了具有日本民俗传统的各式商业店铺数百家，同时周边还开设了剧场、影院等，并在四季都举行盛大的传统节日活动，吸引本地和国内外游客，使浅草终年游人不断，商业街每天熙熙攘攘。上海的商业也积极向“商旅文”结合的方向发展，豫园已成为上海“商旅文”示范区，淮海路、四川北路也正积极推进。我区拥有大宁灵石公园、宝华寺、苏州河沿线水岸、上海总商会旧址和上海国际茶文化节等一系列旅游文化资源，应充分结合这些资源的文化和旅游休闲性质，因地适宜、因势利导，探索形成“商旅文”综合开发。（三）紧抓“三大”商圈建设1、大宁商圈综合建设。以实现繁荣繁华为目标，参照东京六本木新城，以大宁绿地为依托，集综合商务商业、文化休闲娱乐、城市公共空间三位一体，成为苏州河北岸城市形象和产业实力新高地，在商业商务配比上可以六本木为参照，商业商务配比基本为50%比50%。重点项目地块建议：一是广中路、万荣路侧地块。可结合商办楼宇建设，着力引进都市精品购物中心、品牌专业专卖店、高品质会所等高端商业服务业。二是依托大宁绿地生态景观资源适度开发绿地周边地块，与共和新路沿线相衔接。三是闸北体育场改建项目。该项目改建可参照日本大阪的难波PARK（前身为一棒球场），在形态设计时，以空中花园的形式出现，同时可延伸至原广中公园。通过“绿廊”的连接，形成商业空间步廊，以大宁国际为开端，通过体育场改造项目，延伸至绿地及附属商业设施（若可建），最后至万荣路侧新建的大型商业设施。 .2、苏河湾现代服务业集聚区建设。以打造精品为目标，成为集商务商业汇集地、文化艺术展示地、滨河休闲旅游地为一体，上海中心城区具有历史文化底蕴和高端产业集聚的标志性商务商业区。重点项目建议：一是结合上海总商会历史建筑保护性开发，着力引进国际知名品牌商或品牌集成商，形成“品牌之家”+“高级会所”发展模式。二是结合上工批等保留历史建筑改造，着力引进国际知名百货店，如法国老佛爷百货店、春天百货店和英国哈洛兹百货店等，历史风貌与现代商业有机结合，进一步拓展上海高端商业功能。三是在沿河第一界面与第二界面之间可借鉴大阪心斋桥商业街，成为集聚高端百货店和品牌专卖店的商业街。3、不夜城市级商业中心建设。以完善高端商业服务业为目标，依托新建和已建商业商务楼宇和轨道交通站点地块开发，加快引进精品百货、品牌餐饮、娱乐服务业，进一步增加不夜城市级商业中心的新空间和新内涵，形成与上海人才服务业集聚区需求相适应、与不夜城市级商业中心相匹配的现代都市商业商务中心。以天目路为界，天目路以南地区形成不夜城核心商业商务区，突出以“留交通枢纽商业“流动”驻”为主的商业特色；天目路以北地区形成交通枢纽商业商务区，突出以“流动”为主的商业特色。重核心商业商务“留驻”点项目地块建议：一是依托共和中学地块，加快建成时尚百货店为主力店的都市购物中心。二是依托普济路以南147、148旧改地块，加快建成新兴业态为主的滨水社区商业中心。三是依托光复路以北、三线交汇区域周边153地块，加快建成地铁下沉式休闲广场，形成不夜城南部地区重要的公共活动空间。（四）建立“三类”政策衔接1、商业规划与城市规划衔接。日本商业发展的成绩离不开零售业管理相关政策的完善。在日本，零售业管理政策即是经济产业政策，也是社会政策，并随着日本经济社会发展需求适时做出调整和变化。同时注重与城市建设政策的衔接，形成现行零售业政策“城市建设三法”。在国内，产业规划与城市规划隶属不同系统，其着眼点和审核角度均不相同，但目前产业规划与城市建设规划基本没有互相衔接，从而使产业发展规划较难真正落地。因此，研究探讨建立产业规划与城市规划的衔接有利于产业发展规划与城市规划相互融合，进而提高规划效能，促进区域经济发展。2、商业规划与审批程序衔接。产业规划不仅需要与城市规划相衔接，还需要在实际操作过程中建立相关的程序，成为地块项目开发的一个环节，方能真正起到规划的引导作用。借鉴日本在商业项目开发的“城市建设三法”，在不违背相关法律法规的前提下，在地块招投标、项目规划设计方案审定、项目立项建设等环节，产业职能部门可参与征询和备案，从而较为直接的将产业规划意图传达至项目开发商。上海市政府办公厅（2009）42号文件也明确提出：要建立区县政府、房管和商务部门沟通对接机制，商务部门要提前介入商业配套工作。因此，建立相关的程序环节，使产业规划在项目开发建设过程中得以贯彻落实。3、商业规划与招商引资衔接。招商引资是经济工作的杠杆，是增加经济总量、转变发展方式、提升产业能级的关键，也是闸北实现厚积薄发、跨越发展的根本举措。一方面紧贴产业发展规划，通过主题招商，引进对产业发展和行业提升有重要作用的大项目、大品牌、大企业，如积极引进国内外精品百货、国际品牌专卖等。一方面制定引企政策，根据产业规划重点区域，制定相应的引资引企政策。如浦东新区已制定了关于完善陆家嘴金融城商业配套的财政扶持办法，明确了金融城范围内商务楼宇商业配套的标准和奖励扶持办法。我区可以借鉴之，对“苏河湾”、中部大宁等重点区域制定类似的政策，鼓励企业参与引资引企工作。