城市项目市场调研报告样本.doc

山水凤凰城市场调研汇报

编制单位：广州**房地产信息咨询
编制时间：二OO四年三月
山水*凤凰城市场调研汇报
目 录
序言……………………………………………………………………………………….3
第一部分 市场调查汇报……………………………………………………………….4
（一）  桂林市和临桂县概况 ………………………………………………………….5
（二）桂林房地产现实状况特点和发展趋势……………………………………………11
1、宏观情况…………………………………………………………………………….11
2、市场情况…………………………………………………………………………….15
A、产品结构…………………………………………………………………………….16
1）住宅物业…………………………………………………………………………….16
2）别墅………………………………………………………………………………….32
3）商业物业……………………………………………………………………………42
B、营销策划……………………………………………………………………………50
C、房地产广告媒体调查………………………………………………………………59
D、 消费者访谈调查…………………………………………………………………..64
（三）总结………………………………………………………………………………
第二部分：项目市场分析和提议………………………………………………………69
（一）项目背景…………………………………………………………………………70
（二）项目SWOT分析……………………………………………………………….70
（三）项目消费群定位………………………………………………………………74
（四）市场支撑点………………………………………………………………………76
（五）本司对本项目标初步提议………………………………………………………79

前 言

为了开发桂林山水凤凰城,本司于2月19日至2月26派出了由策划部经理陈宗力为领队，组员包含有市场调研教授、经济师、建筑师、营销策划及销售专业人员组成9人调查组，对桂林市和临桂县地理经济环境、房地产开发情况做了具体调查研究。
此次调研目标是为山水凤凰城开发作全方面、客观、正确前期市场资料搜集、统计和市场情况概括，努力争取使这些素材含有经典性和代表性，以期找到项目标市场切入点，为项目作出科学、合理决议和定位提供理论依据。
本案关键采取实地考察、搜集相关资料和邀约各行业人士、购房者深度访谈方法开展调研工作。

第一部分：市场调查汇报
（一）桂林市和临桂县概况

一、  桂林市地理环境

桂林是世界著名风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，行政区划5个城区和12个县，行政区域总面积27809平方公里。其中市区面积565平方公里。总人口483.28万人，其中市区人口64.42万人。人口自然增加率为0.42%，人口密度为每平方公里171人。
临桂县在广西东北部、桂林市西郊，距桂林市中心6公里。建县始于汉代元鼎六年（公元前1），距今已两千余年。总面积2202平方公里，县辖8乡6镇，其中有宛田、黄沙两个瑶族乡，全县总人口44.58万人，少数民族3.58万人。县城驻地临桂镇，亦是桂林市西城经济开发区，是全县***、经济、文化活动中心，学校、医院、体育、供电、供水、电讯等服务设施俱全。临桂陆空交通优势十分突出，境内桂林两江国际机场、湘桂铁路、桂海高速公路、机场专用公路、广州至成全部321国道、桂林至浮石1省道等交汇于县城，形成东通广东，北上湖南，西达四川，南至北海、湛江交通网络。全县由广西主电网供电，建有0KVA变电站两座，生产生活用水充足，除黄沙、渡头两乡驻地分别通乡镇四级公路、国防公路外，其它乡镇驻地全部通柏油路，全县已实现村村通程控电话，社会配套设施齐全。

二、桂林市经济环境

1、国民经济概况
桂林市固定资产投资规模继续扩大，全社会完成固定资产投资97.4亿元，比增加10%，其中房地产投资在前三年平均递增28.3%基础上比上年增加31.8%，公路建设投资增加33.1%。
桂林国民经济连续增加，各项社会事业蓬勃发展。据初步统计，整年完成中国生产总值397.46亿元，较上年增加9.8%；全社会固定资产投资110.64亿元，较上年增加13.6%；财政收入37.04亿元，较上年增加12.6%。经济结构调整初见成效，三次产业发展确立新格局，结构优化对经济增加拉动效应日渐突出。三次产业百分比由上年30.9：30.1：39调整为28.6：32.4：39，第二产业所占比重提升2.3个百分点，超出第一产业；财政收入占GDP比重也有所提升。
2、财政金融
税收及国有资产收益、国土收入等征管力度深入加大，财政收入平稳增加；财政支出确保了正常需要，财政资金运转效益不停提升。财政改革不停深化，按属地划分税收权属为关键内容城市财政体制改革进展顺利。金融运行平稳，年末金融机构存款余额414.78亿元，增加13.2%，贷款余额245.41亿元，增加13.9%，金融行业对本市经济发展支持力度加大。
3、旅游
以旅游为龙头第三产业完成增加值155.3亿元，增加10.9%。接待旅游者854.29万人次，其中海外旅游者44.56万人次，实现旅游总收入34.34亿元；接待会议951个，参会人数增加49%；成功承接了亚欧年轻议员会议第五届年会、旅游目标地开发和管理地域合作研讨会等国际会议，成功举行了“韩国周”、“日本周”活动，开通了桂林至泰国、马来西亚航线。
政府利用10月中国——东盟博览会在南宁召开有利时机，发挥桂林旅游优势，在桂林举行东盟旅游区合作相关活动。激励发展旅游地产项目，适时开启环城市旅游度假带建设；新推出一批特色鲜明景区景点和专题旅游城镇，继续培育发展优异旅游县，发展农村旅游业，扩大城镇旅游交流和合作，扩大旅游经济覆盖率。
4、商贸
商贸服务业良性运转。商贸企业深入挖掘促销；国有企业改革继续深化；多方位建设、培育城市商品市场，宽领域开拓现农副产品市场；城镇商品购销两旺，居民消费层次逐年提升；全社会消费品零售总额150.35亿元，较上年增加10.5%；物流管理技术和装备、各类物流基础设施深入完善。
5、企业竞争力
桂林市经贸委多年排出全市企业利税大户榜，三金药业集团企业、燕京啤酒（桂林漓泉）股份、客车集团企业三家企业从开此一直居于前三名、其利税分别为23824万元、17788万元和10395万元。
除三金、燕京和客车集团外，排在前10名还有天和药业、银海纺织、三花股份、漓江无线电厂、桂林娃哈哈、福达汽车配件、龙胜滑石矿等企业，这些企业在市场经济大潮中，一直如一创新，不停加大新产品和市场开发力度，增强企业竞争力。其中漓江无线电厂、桂林娃哈哈、福达汽车配件则是利税大户行列中“新人”，她们或是含有品牌优势，或是经过改革得以轻装上阵，或能抓住机遇抢占市场。
多年来。临桂投资环境在逐年改善，娃哈哈、福达、三金、腐乳厂等一批大中型企业企业前后入驻，房地产开发方兴未艾。
6、非公有制发展
伴随非公有制经济发展环境不停改善，经济总量有较大增加，效益不停提升。非公企业增加值、工业总产量、上缴税金等指标均增加11%以上。规模以上非公企业产值92.87亿元，增加23.2%。
非公企业完成固定资产投资63.72忆元，增加30.7%。
7、招商引资
对招商引资签约项目全方面实施领导跟踪负责制、主动参与“中国——东盟贸易区高层论坛”、第七届中国投资贸易洽谈会。新批外商投资企业57家，增加21.3%。引进外资9819万美元，实际利用外资6354万美元。“非典”过后，紧抓国际市场开拓，自营生产企业进出口额均大幅增加。外贸进出口总计达26226万美元，增加10.1%，其中进口9739万美元，增加0.9%，出口16488万美元，增加16.5%。“百企入桂“活动取得好成绩，已注册项目442格，总投资112.05亿元，实际到位资金23.18亿元。争取联合国和外国政府无偿援助项目数量、金额居全区之首。

（二）桂林房地产现实状况特点和发展趋势

一、  宏观情况
1、概况
1998年以前桂林分为“一市、两县、一郊”，自1998年地市合并以来，桂林行政区域总面积扩大, 人口增加，经济连续发展，伴随一系列城市基础设施关键项目标完工及投入使用（如国际展览中心建设，中山路、上海路全方面改造，两江四湖一桥）,再加上桂林市基础设施建设和城市面貌发生了翻天覆地改变，桂林经济发展“瓶颈”得到缓解。正因为各项经济稳定发展，地产业得到长足发展。

从以下数据可看到经济发展情况：
项目  
  金额  增加率
社会消费品零售总额  135.64亿元  10.43%
工业总产值  144.16亿元  13%
财政收入  19.05亿元  13.8%
税收  327580万元  8.71%
旅游收入  343404万元  -30.39%
GDP  397.46亿元  9.8%
城镇居民储蓄存款  2826839万元  13.63%
房地产投资  262400万元  51.21%
商品房施工面积  629.07万平方米  51.56%
新开工面积  226.02万平方米  112.11%
销售建筑面积  105.15万平方米  74.64%
空置面积  25.38万平方米  39.3%
销售额  224109万元  59.54%
售给个人  209345万元  61.82%
房屋施工面积    
居民人均可支配收入  8246元  5.02%
居民人均消费性收入  6326元  3.31%

2、区域发展
过去桂林市房地产局限在“一线两片”上，所谓一线是中山路这条道，两片是指七星区和象山区这两个片区。而现在已经发展形成十字星型布局——以市中心为关键向东西南北四个方向扩散，全方面开花情况。
桂林中心城区本身是驰名天下“桂林山水”中关键景区较为集中区域，如象山、伏波山、七星景区等全部聚集于此。对自然景观保护，使得中心城区旧城改造、城市建设及房地产开发全部较为慎重。
市区东向七星区，因为已经发展了好几年，发展得比较早，比较成熟，整个片区基础上已经靠近开发完成，市区内剩下土地余量也极少。再往外延伸，则为漓江和阳朔景观带，出于对天然景观资源保护，况且区域内还有很多经济开发区和厂房，大规模房地产开发发展前景不大。南区和七星区情况相同，全部是发展得比较早和成熟，开发得也差不多了。故对此两区不作过多叙述。
桂北板块从城市发展视角来看，设置有桂林北火车客站、桂林北火车站货站、汽车客运北站、公交三企业等交通枢纽，是交通、货运、物流中心，围绕这多个交通枢纽，形成了一个交通物流和批发商贸中心区域。而住宅楼盘相对不会做得太高级，以中低级为主，价格在1500元/㎡幅度。关键消费群来自周围用户和市中心部分想改善居住条件，而经济上还不是十分宽裕购房者。
西部是桂林市政府计划关键发展方向，《国务院相关桂林市城市总体计划批复》中明确指出：“城市建设关键是向西发展，适度发展东部地域组团，控制向北扩大。”而临桂县也被计划为西城区，市政府已做了迁移到此计划，加上其优越交通环境从而吸引了不少房地产商在此投资，并聚集了一批别墅群，和当地落后住宅形成鲜明对比。政府为发展西部，正进行机场路扩宽工程，无疑后房地产西部板块又将围合机场路区域，掀起新投资浪潮。
3、竞争态势
不管从宏观上还是微观上看，桂林房地产市场是一个供需两旺市场，但伴随政府土地政策收紧，部分没有实力发展商已被淘汰出局，这两年已经有近百家房地产企业退出市场，现在尚存180多家房地产企业；竞争出现已引发各房地产企业重视，安厦、七彩等房产企业以有
4、发展特征
1）  速度快；
2）  产品质素参差不齐；
3）  供销两旺；
4）  竞争开始出现，优胜劣汰；
5）  专业分工逐步细化。

二、市场情况

本企业对桂林地域房地产市场33个楼盘进行具体调研，其中包含纯别墅盘8个，别墅和洋房组合4个，纯洋房盘18个及商铺3个。以下分产品结构,营销策划,媒体宣传,消费者访谈调查4个专题,对桂林及临桂房地产市场情况进行分析:

1、  产品结构
1）住宅物业

金色嘉苑 时代花园
以下图表是对此次桂林房地产调查住宅物业概况，并结合基础数据和现场观察做出分析和判定：

项目基础情况
项目名称  地址  电话  开发商  代理商
金水湾花园  桂林市临桂县金水路  2159188  桂林正通房地产开发有限责任企业  　
时代花园  桂林临桂县城世纪大道电信局旁  558  桂林市临桂县仁桥房地产开发  桂林市开元广告营销
金源太阳城  临桂县城大圆盘旺角大厦右  5597888  桂林东源房地产  　
米兰春天  临桂世纪大道1号  5582268  桂林振达房地产  蓝格顾问
恒利花园  金水路和机场路交汇处  5581222  桂林成信房地产  　
金世纪豪庭  临林大世界  5581593  桂林长城房地产  大笔头广告策划企业
彰泰利好时代  桂林市翠竹路8号  3838989  桂林彰泰实业开发  桂林市精锐广告策划
先锋天地  钟山南路汽车总站对面  3855111  桂林市兴进实业有限责任企业、合通房地产  深海置业
七彩小康城  桂林城北入街开发区  　  桂林七彩房地产开发  安信置业、易居企业
金马大厦  桂林市中山中路和五美路交汇处  2821397  桂林华侨房地产开发  　
罗马花园  桂林市中山北路104-11号  262088  桂林市中信房地产开发  桂林嘉汇物业咨询
恒祥花园  桂林市满江路18号  5812998  梧州中恒集团桂林房地产开发分企业  深海置业
金色嘉苑  城北区入业街伟四路和信二路交叉中心大圆盘处  2638598  署全部股份--灵川县署全部房地产开发  日晨策划
富庭苑  桂林市入业街开发区  6592888  桂林市国满房地产开发、桂林雨田工贸  　
丰泽园  桂林市普砣路56号(航天宾馆对面)  5811822  桂林市齐新房地产开发有限责任企业、华鼎房地产开发企业  桂林鑫源物业管理
安厦世纪城  桂林市崇信路28号  3812259  桂林市安厦开发、世纪房地产开发  安信置业
分析和判定：
1、  现在大部分开发商为当地开发商，开始有外地开发商进入，中国部分著名跨地域地产开发商还未进军桂林市场。
2、  大部分楼盘聘用专业策划企业进行项目操作，市场分工细化。
3、 市场竞争开始加剧。

规模、户型和面积比较
项目名称  总户数  总占地面积（m2）  总建筑面积（m2）  户型  面积（m2)
金水湾花园  608  54000  98180  洋房、别墅  2×2：82-86 / 3×2：113-120 / 4×2：145
时代花园  1300　  153000  198420  洋房、别墅  2×2：80 / 3×2：116
金源太阳城  622  41202.06  75183  洋房、别墅  1×1：44-55/2×2：80-85/3×2：110-130 /4×2：140
米兰春天  350  　/  　/  洋房、复式  单间：35/2×2：79-81/3×2：92-112/4×2：123-136 / 复式：135
恒利花园  350  27000  28668  洋房、  3×2：118 / 2×2：92
金世纪豪庭  57  　/  58000  洋房、电梯洋房、  3×2：131-178 / 2×1：104
彰泰利好时代   132  4500　  40000　  酒店式公寓  单间：25-27
先锋天地   192  5000　  35000　  电梯洋房  单间：28 / 1×1：36-45
七彩小康城  1240   90004  10924  电梯和多层洋房  3×2×2：105-135/1×1：40/2×2：56-80/复式：140-175
金马大厦   530  4280  30000  12~14层电梯洋房  1×1：40-50 / 3×2：80-110　
罗马花园   720  23000  70000  洋房、电梯洋房  1×1：68-70 / 2×1：77-117 / 3×2：77-149
恒祥花园  360   22500　  56000　  电梯洋房  4×2：165-220 / 3×2：130-141
金色嘉苑  720   27840  45000  洋房  2×2：90-100 / 3×3：100-120 / 4×2：140-180/5×2：200-260
富庭苑  252   11000  300000  洋房  3×2：126-146.72
丰泽园  /   　30000  　/  洋房  1×1：38-45 / 2×1：65-75/3×2：78-114 / 4×2：130-150
安厦世纪城   2870  368000  4600002  独立别墅、联排、多层  　4×2：149
分析和判定：
1、楼盘规模
楼盘规模不大，占地面积多数在1万㎡到10万㎡之间，仅安厦世纪城规模较大（占地368000m2），不过非纯粹洋房小区。
2、楼盘形式
桂林早期开发楼盘多以多层为主，现在市面上销售一般型产品小高层带电梯份额已经相当大（约30%），相当数量楼盘现有多层又有小高层。楼盘多以小区型形式出现，只有在市区存在单体楼楼盘。
3、建筑、户型
多层住宅多数为一梯两户，甚至有一梯一户，电梯一般多数为一梯四户。套内空间设计较为丰富有平层、错层、复式等。层高较低,有相当数量层高为2.8米楼盘。
户型：整体市场上单间、1房2厅、2房2厅、3房2厅、4房2厅、复式等供给品种齐全，消费者有多个选择。
4、面积
中心市区盘面积较小，有相当数量以小面积产品为主打产品楼盘（金马大厦、先锋天地）。面积分布一房约30－50㎡，二房约70－90㎡，三房100－120㎡，四房约140－160㎡；市区边缘和郊区楼盘房型面积较大，没有单房套型，其它相同套型户型面积对比市区盘户型约大15％左右。
地 区  一房（ ㎡）  二房（ ㎡）  三房（ ㎡）  四房（ ㎡）
市中心  30-50  70-90  100-120  140-160
市 郊  /  80-103  115-140  150-180

5、产品类型
市场产品类型丰富，有跃式、错层、叠加等形式，市场供给充足。

产品建筑设计
项目名称  建筑特色  绿化率  容积率  周围设施  装修标准
金水湾花园  欧式  35%  1.797  幼稚园、菜市、银行、小学、小区医院、会所  清水房
时代花园  欧式  37.50%  1.23  幼稚园、菜市、银行、小学、  清水房
金源太阳城  欧式  33.60%  1.82  门球场、篮球场、羽毛球场、幼稚园、菜市、银行  清水房
米兰春天  欧式  45.00%  　  电信局、药店、会所  清水房
恒利花园  欧式  56.40%  　  （自有）会所  清水房
金世纪豪庭  欧式  34.20%  　  汽车站、银行、超市、菜市  清水房
彰泰利好时代  欧式  　  　  （自有）游泳池、会所、运动场、  精装修
先锋天地  欧式  　  　  　  清水房
七彩小康城  欧式  38.50%  2.2  （自有）商业街、运动场、学校、幼稚园  清水房
金马大厦  欧式  　  　  　  清水房
罗马花园  欧式  47%  　  　  清水房
恒祥花园  欧式  60.50%  　  会所、商场、银行、学校、医院  清水房
金色嘉苑  欧式  50.91%  1.64  学校、医院、市场、幼稚园  清水房
富庭苑  欧式  28%  2.54  （自有）休闲中心、儿童游乐中心  清水房
丰泽园  欧式  　  　  超市、市场  清水房
安厦世纪城  欧式  0.38  1.25  幼稚园、小学、运动俱乐部  清水房

分析和判定：
1、小区整体布局计划
市区内多数住宅盘计划比较简单，多采取根据朝向标准横排部署，而且通常小区楼距全部过小，在小区环境品位提升上比较欠缺。容积率为1.45—2.5之间，绿化率为30%左右；洋房多为商住综合楼，多层住宅为6—8层，多为一梯两户设计；高层电梯房较少，有两梯八户设计。
2、建筑风格
桂林地域建筑多采取欧美风格和当地建筑风格简单组合，她们首先追求时下流行通透式欧美建筑风格，其次又不愿完全放弃当地中式建筑风格，使部分建筑有一个“土洋结合”感觉，整体感觉尚处于简单模拟阶段，并未形成自己风格。
3、生活配套
市场上对生活配套关键性全部有所认识，但限于本身规模局限，大部分楼盘没有本身生活和其它配套，仅依靠市政社会配套，只有少数大型楼盘以本身配套为卖点，如安厦·世纪城就拥有会所、超市、幼稚园、商场、足球场、网球场、篮球场，足不出门就得到城市化享受，是桂林“城中城”。
4、教育配套
市场上已开始出现项目本身发展教育配套营销做法。如七彩·小康城就建有幼稚园，桂林中学和小学，吸引大批想购置低价住宅，又期望儿女成才用户，大大提升了项目标文化气氛，增加了项目标吸引力。
5、会所
以会所作为关键营销诉求点楼盘比较少，普遍缺乏增值服务意识。恒祥花园首倡“小区泛会所”，不仅包含有中心会所，更有书吧、水吧、棋苑……,设置于各层建筑底层，让业主更方便享受休闲生活。
6、装修
当地交楼标准普遍采取清水房，经过对用户深入访谈，她们普遍不认同豪华装修交楼标准，认为自己装修会比较有个性，不会雷同。但也开始有部分楼盘在装修后进行销售，但这类楼盘数量较少，占所调查楼盘7%。
7、在产品设计
相当部分楼盘吸收了优异地域观念，但限于开发经验和实力等问题，产品水平总体偏低，“形似而神不似”，但也有相当部分产品素质较高楼盘（如安厦世纪城、彰泰利好时代、七彩小康城等），显示市场开发水平参差不齐。
七彩小康城计划图

环境及其它
项目名称  外部环境  内部环境  物管费（元/平方米）
金水湾花园  临街、  小区引入直饮水  0.28　　
时代花园  临街  景山、灵秀峰  0.28
金源太阳城  临街、在临桂汽车站旁  在小区内部做雕塑廊  0.3
米兰春天  临街  平方米中庭花园  0.3
恒利花园  靠近铁路较嘈杂  简单绿化园林  　
金世纪豪庭  临街  带电梯  　
彰泰利好时代   市区  园林  1.0　　
先锋天地  市区  　  0.8　
七彩小康城  居民区  喷泉、园林  0.5　　
金马大厦  市区  　  0.68
罗马花园  居民区  喷泉、广场  0.8
恒祥花园  居民区  　  　
金色嘉苑  郊区  水景  0.4
富庭苑  工业大道、汽车站  喷泉  0.2
丰泽园  居民区  树木  0.5
安厦世纪城  居民区  山、水、园林  0.7
分析和判定：
1、  位置
大部分楼盘多选择在交通较便利、市政配套较齐全市区或区域中心，强调生活便利性。
2、  内部环境
各楼盘园林绿化率相差较大，从28％－62％，如恒祥花园绿化率为60.5％，金水湾绿化率为35％；很多楼盘内部环境大多只有简单园林绿化，比较粗糙，没有相对应专题绿化。只有部分楼盘出现精巧园林绿化（如安厦世纪城）。
3、  物业管理
普遍小区对物管要求还只是流于表面，并未真正发挥物管作用。但也有部分小区物业管理有相当水平，从消费者访问中可知道其满意度相当高。她们尤其强调物业管理保安功效，已经采取了红外线防盗系统、指膜识别，闭路电视监控系统、楼宇可视对讲系统、家居安防报警系统、电子巡更系统等部分优异安全系统，另外在小区智能化也有小区应用了背景音乐和水电表自动抄录系统等。

4、停车场所
早期楼盘在停车位设置上多欠缺考虑，车辆沿小区路摆放，造成小区挤塞。近期新出楼盘多以首层架空或半架空形式来满足停车需求。如长城花园就没有专门设置停车场，将首层全部架空作为停车场，缓解车位担心压力。
5、居住理念
发展商和消费者对居住理念仍处于实用型为主，但市场上已经有部分产品开始走向高级享受型。

天 天下桂林
销 售
项目名称  价格（元/平方米）  付款方法  销售情况
金水湾花园  1300  一次性、按揭  别墅已卖完，洋房还剩5套
时代花园  均价1200  一次性、按揭  一期全部售完，二期为期楼
金源太阳城  1080-1220  一次性、按揭  已售近8成
米兰春天  808-1200  一次性、按揭  已售近9成
恒利花园  858-988  一次性、按揭  一期二栋售完，其它未建
金世纪豪庭  1500  一次性、按揭  只剩5、6楼4套
彰泰利好时代  精装修5100  一次性、按揭  80%售完
先锋天地  均价3900  一次性、按揭  小复式全售完
七彩小康城  均价1600  一次性、按揭  　
金马大厦  　  一次性、按揭  剩4套小户型
罗马花园  928-1108  一次性、按揭  40%售完
恒祥花园  　  一次性、按揭  80%售完
金色嘉苑  1600  一次性、按揭  第一期售完80%
富庭苑  1058  一次性、按揭  40%售完
丰泽园  2278  一次性、按揭  80%售完
安厦世纪城  叠加别墅3600  一次性、按揭  一期销售率达100%、交房率达100%
分析和判定：
1、价位概括
地 区  价格区间
中心市区  3000－4000/㎡
桂北区  1200－2500元/㎡
七星区  1500－3000元/㎡
城南方向  1800－3000元/㎡
西城区  1000－1800元/㎡

2、市区楼盘均销售良好，郊区楼盘也有不俗表现，只有少数产品设计过于偏离市场需求造成产品销售上碰到较大压力（如罗马花园）。
3、市场整体需求相当旺盛。

n  一般住宅总结：

桂林一般住宅市场，从产品水平、营销角度和力度等方面来说，较为参差不齐，但销售情况全部较为理想，市场普遍认为价格还存在上扬空间，投资型产品相当热销。

消费群体以桂林市区当地用户为主，存在相当数量下属县区前来置业用户，也有部分市外、省外，甚至海外用户前来置业。

2）别墅

项目基础情况
项目名称  地址  电话  开发商  代理商
漓江华府  桂林市临江路帝苑酒店旁  5857777  桂林泰华置业  　
江岸美庐  桂林芦迪岩风景区桃花江岸  2695520  桂林市惠龙房地产开发  桂林雅涛地产顾问企业
麒麟湾  桂林机场高速公路机场收费站旁  2851999  桂林市安厦房地产开发有限责任企业  深海置业
九里香堤  桂林机场高速公路机场收费站旁  2836666  桂林市兴达房地产开发  　
龙聚山庄  桂林市西城区世纪大道北侧  5588088  广西恒龙实业股份  广州东恒安顺投资咨询
金山龙谷  在临桂党政机关宿舍旁  5591188  桂林市正文房地产开发有限责任企业  南宁金界咨询、信和行房产企划
蓝洲湾别墅  桂林市灵川县八里街  6595068  桂林金达房地产开发有限责任企业  无
漓江奥林苑  离桂林9公里黄沙河和漓江交汇处，桂磨路旁  5841998  桂林润松休闲健身、松杉房地产开发  深圳星彦地产顾问企业

分析和判定：
1、  除部分市区分墅盘外，别墅多数分布在远离市区，依山傍水地方。

规模、户型和面积比较
项目名称  总户数  总占地面积（m2）  总建筑面积（m2）  户型  面积（m2)
漓江华府  别墅20套  　  　  联排别墅  289-296、238-258、173-175
江岸美庐  102  41056  20528  独立别墅10户、复式公寓楼16户、联排76户  238
麒麟湾  410  340000  136000  独立、联排  275-426
九里香堤  1期联排21套、独立16套  380000  25000  独立、联排  220、280、350
龙聚山庄  400  00  110000  独立、联排  252、285、301、320
金山龙谷  109（一期）  266680  130000  独立、联排、叠加  167、172、177、208、304、319、332、350
蓝洲湾别墅  约200多户  　  　  独立、联排、多层  320、290、210、203、232、255、282
漓江奥林苑  360  429000  10  独立别墅、联排、叠加联排  　

分析和判定：
1、楼盘规模
别墅盘规模快速扩大，从市区微型别墅盘（漓江华府）到市郊四、五百亩（麒麟湾、九里香堤）大盘，且此趋势还在继续。
2、建筑、户型
形式多元化，有单体、联排、联排叠加等，以联排别墅为主，所占百分比为50％；独立别墅占40％；叠加式别墅占10％。层高通常有3米。户内空间设计也广泛地借鉴了其它发达地域经验。在所调查别墅盘中，大部分别墅多为两层半设计，所占百分比为60％；三层占40％
3、面积
独立别墅平均面积在300－430㎡之间，联排平均面积在230－320㎡之间，联排叠加平均面积在170－260㎡之间。
4、产品规模快速扩大，产品形式也多元化，别墅发展速度较一般住宅更为快速。

产品建筑设计
项目名称  建筑特色  绿化率  容积率  配套设施  装修标准
漓江华府  欧式  　  　  　  清水房
江岸美庐  欧式  40.20%  0.5  会所、  清水房
麒麟湾  欧式  70%  0.4  会所、网球场、村巴、便利店、小区幼稚园、小区保健站、泳池、  清水房
九里香堤  欧式  51.20%  0.335  会所、网球场、羽毛球、篮球、足球、高尔夫练习场、泳池、  清水房
龙聚山庄  徽派中式古建筑  50%  0.54  会所、游泳池、运动场  清水房
金山龙谷  英式、美式、法式、罗马式  53%  0.5  会所、游泳池  清水房
蓝洲湾别墅  欧式  45%  0.6  会所、商铺  清水房
漓江奥林苑  欧式  62%  0.28  会所、保健中心、排球场、网球场、足球场、幼稚园  清水房

分析和判定：
1、建筑风格
以欧式风格为主，部分盘有中式风格（龙聚山庄）
3、生活配套
除少数市内盘外，其它全部有一定本身生活配套。关键有会所、运动场所和设施。
4、教育配套
没有大打教育牌别墅盘，最多配套幼稚园。
4、装修
皆为清水房。
4、  竞争因数
桂林现在别墅竞争关键在“硬件”上，没有表现产品附加值。

环境及其它
项目名称  外部环境  内部环境  物管费（元/平方米）
漓江华府  直面漓江，视野开阔，风景优美  私家花园　  　
江岸美庐  三面环山、远眺桃花江  特色园林、私家花园　  1
麒麟湾  山、水道、村屋  水景园林、私家花园  1
九里香堤  山、水道、制药场、村屋  水景园林、私家花园  1
龙聚山庄  三面环山  园林绿化  1
金山龙谷  三面环山、周围配套齐全  园林绿化  0.6
蓝洲湾别墅  四面环市政路、周围为未开发和在开发楼盘  园林绿化  0.6
漓江奥林苑  黄沙河、田园  水景园林、私家花园、体育配套场所  　
分析和判定：
1、  环境
桂林别墅大多拥有山景，自然水景也很普遍。各发展商普遍强调园林绿化；市区很好有安厦·世纪城；但很多楼盘园林绿化效果缺乏神韵。而临桂部分别墅盘会用较大面积做环境气氛营造，经过水道、花园、广场等大面积公共环境来提升小区整体品位；
2、  物业管理
现在交付使用别墅盘不多，但从发展商营销宣传来看，物业管理并不是她们比拼关键点。

销 售
项目名称  价格（元/平方米）  付款方法  销售情况
漓江华府  6300  一次性、按揭  20栋联排已售8栋
江岸美庐  2800  一次性、按揭  90％已售完
麒麟湾  均价3000  一次性、按揭  1、2期已销售完成，3期已售八成，4期未动工
九里香堤  均价3000  一次性、按揭  一期销售完成、二期未开始销售
龙聚山庄  均价2500  一次性、按揭  30%
金山龙谷  2100-2600  一次性、按揭  1期已售60%
蓝洲湾别墅  均价2400  一次性、按揭  1期已售50%
漓江奥林苑  内部认购价格太低，将调整为3000  一次性、按揭  未建，但推出少许内部认购单位被抢购一空

分析：
1、价位
市区分墅均价约为6000元/㎡。郊区独立别墅均价约3300元/㎡，联排别墅约2700元/，叠加别墅约2500元/㎡。
2、销售情况
总体不错。但有部分滞销。

n  别墅市场总结：

别墅市场起步，比一般住宅市场更为晚，但其发展速度却更为快速。能开发别墅盘发展商全部含有相当实力。

桂林现在别墅竞争关键在“硬件”上，没有表现产品附加值。有相当部分桂林市区人购置临桂别墅目标是期望它升值，但因为交通和配套不完善，使入住率很低。

3）商业物业

桂林不不过世界旅游城市，也是一座含有多年历史文化城市，伴随行政合并和广西城市改建，大力发展以旅游为主导产业，也极大地拉动商业发展和繁荣。
1、商业现实状况
（1）写字楼：
桂林写字楼价格大全部在3500－4100元/㎡之间，集中在象山区。写字楼价钱相当于住宅售价，空置率50％左右，反应桂林当地商业活动不活跃。

B、商场商铺比较：
项目  地址  月租(元/㎡)  售价(元/㎡)  出租率%
南方大厦  解放西路2号  70  15000  20
文化大厦  解放东路137号  60－70  10000  40
大世界  秀峰区桂林市十字街  50－70  11000  60
康美大厦  秀峰区中山中路33号  20－80  7000  50
八桂大厦  秀峰区中心广场正对面  70－80  15000  90

l  步行街商铺比较：
项目  地址  月租(元/㎡)  售价(元/㎡)  出租率%
小香港  中山中路中心广场地下层  100－150  15000  90
正阳步行街  正阳路  200－400  26000  95
流行港  苗圃路28号  在售  0  在售
天下桂林  机场高速公路和榕山路交界处  20－30  2700起  20

l  管理费用：管理费用方面，收费标准通常为7元/㎡---30元/㎡,跨度比较大。
l  用户特征：商铺投资者通常全部是财力雄厚公务员、个体老板、当地居民等。商业投资者中，私营企业主和个体经营者占了70%百分比，这类人士通常入行较早，对市场趋势把握很好，投资决议也相对比较果断；公务员等有稳定收入，含有一定投资能力，占到了被调查人数20%，商业投资者中桂林当地居民约占80%，外地居民则占了20%，这其中又以桂林周围市县居民为主。

选择铺位时考虑原因：
商场（铺）所在地段是用户购置时最为看重原因，尤其是自营者对地段选择更为慎重。调查结果表明，超出半数以上商铺业主表示选择现在所经营商铺是因为该商场（铺）优越地理位置；有不少商业投资者还认为，市政计划、交通情况、治安情况、噪音污染等周围环境原因也是其投资时要考虑关键原因；另外，商场（铺）本身各