地楼盘市场调研报告样本.doc
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1、合肥楼盘调研汇报 4月,正是柳绿花红之时。 我们借合肥科园市调之机,考察了合肥个楼盘。在此,我们选择其中有代表性 12个楼盘作归纳性研究,和各位同仁共享。 12个楼盘基础情况以下: 所在区域 项目 总体规模 类型 均价(元 /平方米 ) 最高价(元 /平方米 ) 最低价 (元 /平方米 ) 平均户型面积( 平方米 ) 主力户型 其它户型 经 济 开 发 区 金星(二期) 占: 151亩 联排、小高层 2800 3700 2400 三、四房 五房 东海花园(一期) 占: 720亩 小高层、高层 3800 6300 2900 155 三、四房 二、五房、复式 浅水湾(一期) 占: 250亩 建:
2、16万平方 小高层 2400 2600 2200 丽景碧雅(二期) 占: 40.5亩;建:3万平方米 多层、小高层 2600 3600 2200 155 三房 二、四、复式 繁荣世家(二期) 占: 240亩 建: 12万平方米 小高层 2500 3400 2300 110 三房 二、四房 高 新 区 绿城(二期) 占: 480亩 建: 41万平方米 多层、小高层 3800 4600 3000 170 三房 二、四、跃式 梦园小区(四期) 占: 330亩 建: 25万平方米 小高层 2950 3300 2300 150 三房 四房、复式 蜀 山 经 济 开 发 区 新加坡花园(一期) 占: 10
3、00亩 建: 60万平方米 小高层 4000 4500 2900 180 三房 四、五房、复式 金色池塘(二期) 占: 450亩 建: 37万平方米 多层、花园洋房 2800(多) 4000(洋) 5400(多) 5800(洋) 2300(多) 3200 (洋) 130 三、二房 四房 蜀 山 区 凤凰城(二期) 占: 15.9亩 建: 22万平方米 多层、小高层 2800(多) 3100(高) 3200(多)3400(高) 2300(多) 2500 (高) 130 跃式二、三房 平层二、三房 新华学府(四期) 占: 190亩;建:40万平方米 小高层 2600 3500 2300 160 三
4、房 四房、复式 庐 阳 区 柏景湾(二期) 占: 400亩 建: 30万平方米 多层、小高层、联排别墅 3400(小高层) 3400(小高) 4000(小高) 2800(小高) 三房 四、五房、复式 一、区域住宅开发量及规模分析 因为项目所在区域,我们仅选择了上述五个区域作为研究,其它多个区域在合肥房地产情况中加以研究。 1、从开发量看: 五个片区中,以经济技术开发区和高新技术开发区为最大。经济技术开发区现在在售、将售楼盘近20家左右,周围环境含有极大发展潜力,吸引着一大批房地产开发商前来投资;而高新技术开发区在售、将售楼盘也近13个左右,各楼盘建 筑类型多为多层加小高层综合型,还有部分纯别墅
5、项目面世。应该说,高新区现在人气比经济技术开发区要旺,且积淀了浓厚人文气息,这些为该区楼盘营造了自然景观和人文环境并优绝佳条件。 2、从开发规模看:用地面积通常在400亩左右,其中新加坡花园创规模之最,达1000亩,以绝对规模首先赢得市场瞩目;而最小丽景碧雅即使其占地面积仅40亩,但也以其简约建筑外观和跳跃色彩吸引了消费者眼球。 二、热点分布分析 开发烧点有两个:一是合安路以西、大学城以北区域;二是蜀山周围区域。 经济技术开发区合安路以西、大学城以北区域是全合肥市现在较具潜力新增加点和未来发展关键和期望所在。区域内陆续建成了明珠广场、徽园、国际会展中心和青少年活动中心等市政公建配套设施,而计划
6、中南湖风景旅游度假区更是将自然风光和人文环境紧密结合起来,充足表现开发区和自然友好统一思想发展理念。而蜀山则是依靠其漂亮生态资源赢得开发商青睐,现在蜀山经济开发区众多楼盘不约而同地朝向大蜀山,以大蜀山为中心,向周围幅射,且越靠近大蜀山价格越高,在市场上也越抢手。 三、住宅风格及档次分析 (1)合肥地产市场已开始关注建筑风格及园林风格。即使现在地产市场处于刚刚起步阶段,但大家对住宅要求从简单满足居住需要开始向追求环境、景观等方面转化,大家开始向往阳光、空气、水等生态资源,开始排斥噪音;而且,伴随中国外很多高水平计划、建筑和景观设计企业进入,更为合肥地产市场注入了新生活理念和居住理念。无疑地,这是
7、沉睡了近十年合肥地产开始清醒关键标志。 ( 2)建筑园林风格即使受到关注,但个性不强,没有得到充足地友好统一和展示。大多数楼盘即使在设计过程中有一定设计专题,但没有很好地提炼,在营销上也更只是拘泥于常规操盘手法;在风格上,厚重欧式建筑风格和东南亚风情园林用得多之又多,几乎成了含有一定档次楼盘共性。柏景湾、绿城甚至包含新加坡花园城等,即使设计和营销上全部打出了不一样风格专题,但建筑无一不是三段式欧式设计,园林无一不是以坡尖顶方亭为代表元素东南亚风格园林。市场需要使人耳目一新建筑和园林风格出台。 ( 3)、从楼盘档次来看,档次拉开距离较远,用户选择性较大。总体上以中等为主,关注多种生活配套,尤其是
8、教育及娱乐配套,讲究方便实用。但似乎存在一个怪现象:越是高级楼盘,越是把全部亮点全部集中于园林景观当中,而弱化了生活配套,漠视了大家基础生活需求,所以销售不理想。可见,“以人为本”是全部楼盘应该遵照一个准则,不然必败无疑。 四、户型分析 1、户型面积分析 ( 1)、平均户型面积分析: 所在区域 项目 平均户型面积 (平方米) 主力户型 其它户型 经济 开 发 区 金星(二) 180 三、四房 五房 东海花园(二期) 155 三、四房 二、五房、复式 浅水湾(一期) 140 三房 二、四房 丽景碧雅(二期) 155 三房 二、四、复式 繁荣世家(二期) 110 三房 二、四房 高 新 区 绿城(
9、二期) 170 三房 二、四、跃式 梦园小区(四期) 150 三房 四房、复式 蜀 山 开 发 新加坡花园(一期) 180 三房 四、五房、复式 金色池塘(二期) 130 三、二房 四房 蜀 山 区 凤凰城(二期) 130 跃式二、三房 平层二、三房 新华学府(四期) 160 三房 四房、复式 庐 阳 柏景湾(二期) 130 三房 四、五房、复式 合肥市场平均户型面积可说是出奇地偏大,整体平均户型面积约 130平方米左右。几乎全部楼盘平均户型面积全部在100平方米以上,我们所考察12个楼盘,最小繁荣世家也在110平方米,而金星花园、绿城、新加坡花园城等以豪宅定位楼盘,平均户型面积全部在180平
10、方米。 ( 2)、主力户型面积分析: 从上表能够十分显著地看出,合肥现在以三房为绝对主力户型,其次为二房和四房,后者所占市场份额相当少。 各户型面积区域以下: 所在区域 项目 三房 二房 四房 经济 开 发 区 金星(二) 106-140 无 179-225 东海花园(二期) 138-157 103-106 165-214 浅水湾(一期) 117-133 90-102 149-162 丽景碧雅(二期) 130-156 102 158-170 繁荣世家(二期) 90-124 86 145 高 新 区 绿城(二期) 108-164 100 175 梦园小区(四期) 116-146 无 157-17
11、1 蜀 山 开 发 新加坡花园(一期) 130-185 无 185-230 金色池塘(二期) 96-133 84-91 200-250 蜀 山 凤凰城(二期) 102-157 90-106 无 新华学府(四期) 121-179 无 166-174 庐 阳 柏景湾(二期) 127-143 无 158-170 从其主力户型三房来看,其面积区域在90-185平方米之间 ;四房面积更大,通常在150平方米以上,甚至超出200平方米;两房市场份额较小,很多楼盘全部没有两房,且面积较大,80以下两房是市场空白。 3、户型配比: 所在区域 项目 二房 三房 四房 五房 复式 跃式 联排别墅 经济 开 发 区
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