商业市场调研报告样本.doc

重庆市XX市场调研汇报

一、    区域环境研究
1、区域综述
江北区观音桥在重庆渝中半岛和北部地域几何中心，是传统商贸繁荣区域，是重庆市人民政府确定五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。

观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。

商圈作为北部城区商业起源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期第二大商圈，但伴随交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了部分大型、综合性商业物业在此发展。
伴随观音桥商圈重新计划并开始实施
Ø 龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商圈整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形
Ø ，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色休闲、娱乐、购物场所，集中表现“重庆名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂”四个方面文化消费内涵
Ø 2月，2万方嘉陵广场正式开放，深入定位了观音桥生态商圈形象，在计划中，观音桥商圈面积将达成42公顷，目标直指西南地域最大生态商圈
2、商圈环境分析

u 商业环境
人流量（日/万）
辐射消费范围
商业营业面积（万㎡）
商业形态
20万
江北、渝北、
北部新区
70
余万㎡
百货、家电、建材、餐饮、娱乐等

大型商业项目：（分类）
购物型商业：
龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下城等，
家电买场：
国美、苏宁、商社和立即开业大中电器等
建材卖场：
青田家私广场、营业面积4万方建玛特、南亚家俱广场、金观音家俱广场等
大型超市：
家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等
餐饮、娱乐项目：
分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高级，借助金源大酒店超五星级配套，在高端群体中有一定认知度，金源·时代俱乐部整合娱乐消费模式也得到消费者认可，其它餐饮、娱乐项目关键为商圈配套点缀，未能形成商圈关键消费点，且在消费者心中认知度也全部不高。
u 交通环境
观音桥在江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各关键区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈辐射区域来看，区域内可经过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可抵达。
u 人口及产业组成
* 目前情况
现在观音桥商圈商业辐射区域关键包含江北区、渝北区、北部新区，辐射人口100万以上，江北、渝北不属于传统意义上经济强区，但伴随区域房地产市场开发，大量中、高级楼盘兴建，北部新区兴起，城市居民纷纷选择该区置业，仅此带给北部新区新增人口达10万以上，且北部新区逐步形成重庆关键富人聚居区域之一，根本颠覆了该区域传统人口结构。
区域关键以二、三产业为主，汽车摩托车、电子通信设备、医药、日用化工为区域关键支柱产业，江北是重庆北部商贸中心，观音桥农贸市场年成交额在全国同类市场排名第二。
* 未来发展
伴随区域房地产市场开发深入深入，江北城CBD兴建，北部区域新增人口将达20万—30万，大量城市配套建设将大力促进区域第三产业，尤其是餐饮、娱乐和流通商业发展。
二、主城区各区商圈对比分析
1、商业体量
商圈
目前供给量

估计近期供给量

估计远期供给量

解放碑商圈
100万
30万
75万
沙坪坝商圈
20万
30万
40万
南坪商圈
26万
30万
45万
杨家坪商圈
20万
34万
40万
观音桥商圈
70万
32万
45万

2、商圈特色

内容
商圈名
步行街
商业面积
吸纳和辐射面
（人口）
特殊题材
解放碑
建成时间最早，市内影响范围最大8万平方米
100万平方米以上
100万以上
中央商务区
沙坪坝
在全国较有影响，8万平方米
20万平方米左右
100余万人
三峡文化、人性化、文化区
南坪
变数最大步行街，33万平方米
约26万平方米
60余万人
吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸
杨家坪
有最高玻璃塔，18.9万平方米
约20万平方米
近100万人
轻轨横贯，周围有重庆动物园
观音桥
市民期待最多，42万平方米
70万平方米左右
80余万人
周围桥梁最多，临近北部新区

三、区域板快分析
1、商圈各区块分析
u 北城天街 区块
* 区块范围
洋河大道及建新北路沿线
* 概述
步行街外商圈关键商业分布区，集中了北城天街（北京华联、远东百货）、香港城、天街2号、茂业百货、新世纪百货等观音桥商圈主力营业店
* 商业类型
大型百货商场、品牌店、零关税商场、特色餐饮、休闲娱乐、快餐店、移动通讯城、电影城等
* 关键商业营业面积
名称
世纪新全部
茂业百货
北城天街
天街2号
CEPA香港城
总营业面积
营业面积
1.4万方
8万方
14万方
2万方
2万方
约38万方

* 租金价格带
▲ CEPA香港城租金情况
楼层
经营范围
租金情况
出租情况
5F
茶餐厅、美容、衣饰
80—200元/M2
50%
4F
衣饰、美容、居饰
100—200元/M2
80%
3F
衣饰、美容
200—250元/M2
90%
2F
衣饰、美饰、皮具等
250—300元/M2
95%
1F
餐饮、通讯、衣饰等
300—450元/M2
95%以上
▲ 天街租金情况
楼层
经营范围
租金情况
出租情况
5 F
电影娱乐城
150元/㎡·月
—
4 F
特色餐饮、娱乐
150元/㎡·月
100%
3 F
 中西快餐、家居城、速博运动城
200—300元/㎡·月
95%
2 F
衣饰、化妆品、通讯
200—400元/㎡·月
95%
1 F
时尚女装街
300—500元/㎡·月
95%
G F
时尚精品街
300—500元/㎡·月
98%
* 消费区间及消费特征
该区块集中了观音桥商圈关键商业形态，为商圈关键区域，区域内有远东百货、茂业百货等中、高级商业，也有香港城、北城天街、北京华联等面向一般阶层大众商业，购物环境及气氛很好，另外区域内有少许特色餐饮、茶餐厅及美容等商业内容，通常情况下，该区域为观音桥商圈关键购物区块。
* 区块市场特征及发展趋势
现在区域市场已基础定型，关键是购物特征，因为区块处于步行街外，各类交通车可直达，紧邻欧式一条街有一定量餐饮，现在还未形成这类业态气氛，未来比较看好。
u          金源地下城 区块
* 区块范围
金源大酒店地下商城，嘉陵公园下面
* 概述
金源不夜城在观音桥步行街金源饭店下一层。上面是江北区“市民中心”，和计划中轻轨站3号线相连。建筑面积45000平方米，业态划分为三条街：美食街、休闲街、衣饰精品街。集餐饮、娱乐、购物为一体大型休闲场所。
* 商业类型
现现在金源不夜城内关键商业项目有时代俱乐部、永辉超市、金源海鲜城和不分服装饰品、专题餐饮、游戏厅等。其中，经营很好部分包含时代俱乐部歌剧院、慢摇酒吧、KTV和福建永辉超市。
* 营业面积
金源地下城计划商业面积近3万方，现在在营业商业面积约2.8万方左右。
* 租金价格带
入市时，开发商承诺租金80元/M2，8年不变。
* 消费区间及消费特征
在餐饮、娱乐方面，如时代俱乐部、金源海鲜城和各专题餐饮等，关键面向中、高端用户，在服装、居饰等方面，价格通常较高，其中也有大部分A货，福建永辉超市因其价格比较优惠，在周围居民当中口碑甚好。
* 区块市场特征及发展趋势
根据开发商金源大饭店最初设想，金源不夜城不仅仅是饭店一个集餐饮、娱乐、购物为一体大型休闲场所，还应成为重庆娱乐休闲新地标。而园林景观和拉斯维加斯建筑风格完美融合，相当于通常地下商场两层层高，良好换气系统正在向我们张显它一流硬件设施气派。伴随轻轨3号线建成，到时金源不夜城市场前景愈加看好。
u          家乐福 区块
* 区块范围
建新东路口至建新南路沿线
* 概述
该区块为观音桥商圈关键一极，关键商业项目有家乐福超市和协信黄金海岸等，因项目落户较早，且本身品牌有一定影响力，在周围居民心目中有相当份量。
* 商业类型
购物超市、家电卖场、餐饮娱乐、临街小商铺等
* 营业面积
商业项目
黄金海岸
家乐福超市
其它
营业面积
2.9万方
1.5万方
累计约1万方
累计
5.4万方

* 租金价格带
临街商铺：租金带在80—200元/平米
黄金海岸：底层临街，租金350—450元/平米；逐层递减，其5层近4000方，被音乐龙整体租下
* 消费区间及消费特征
该区块现现在除传统商铺在经营电子、通讯类商品、及部分餐饮小店外，其它关键分布在协信黄金海岸和家乐福，对于家乐福，因其品牌影响，对江北区辐射范围较大，超市天天人流量也较大；而对于黄金海岸，开发商想打造是一站式商业步行街，地理区位很好，人流量也很大，但现现在因为观音桥整体商圈消费倾向于北城天街区块，黄金海岸现在业主经营情况不太理想，因基础设施配套等原因，用户极难停留下来。
* 区块市场特征及发展趋势
现在，区块商业气氛还不太浓厚，在市民印象中属商圈边缘地带，区块还未能很好表现其在观音桥商圈价值，伴随观音桥商圈逐步向建新东路扩展趋势，和周围城市还建工作深入开展，同时，步行街商业逐步成型，将极大促进该区块商业发展。
u          建新东路 区块
* 区块范围
建新东路沿线至建东天桥段
* 概述
该区块现在除苏宁电器、商社电器外，暂无其它稍有影响商业项目，除上述两大专业家电卖场外，其它形式商业基础上全部是传统临街小商铺。
* 商业类型
家电卖场、小餐饮店、零售通讯店等
* 营业面积
商业项目
苏宁电器
商社电器
其它
营业面积
1万方左右
约5000方
约5000方
累计
2万方

* 租金价格带
临街商铺租金多在100—200元/平米区间
* 消费区间及消费特征
现在，区块内关键商业形态为大型家电卖场，因为家电卖场区位集中，在消费者当中有一定认知度，除此之外，区块内其它商业仅为周围居民生活配套，消费层次较低。
* 区块市场特征及发展趋势
作为进入观音桥商圈关键通道之一，现阶段区块内商业气氛关键停留在传统商业零售及批发方面，另外，家电专业卖场集中给区块带来了一定商业气息，伴随观音桥商圈深入扩展，建新东路将是发展关键，发展潜力很大。
u          步行街区块
* 区块范围
观音桥步行街沿线
* 概述
步行街区块商业关键是最近才兴起，伴随嘉年华大厦、财信大厦、未来国际、同聚远景等项目商业部分推出，原来“几乎空白”步行街商业带快速崛起。
* 商业类型
关键是大型商场及专业卖场。嘉年华大厦商业部分为负1至5层为其商业部分，营业面积约3万方，其负1层已经开始经营，专题为女性服装、鞋帽、饰品等专业卖场，1层为银行和麦当劳，2至5层已基础敲定为数码大卖场。财信大厦因为新世纪进入而显得充满活力，所以又名新世纪大厦，在江田广场书记新全部立即在年内搬迁至财信大厦1至7层，定位为新世纪百货重庆旗舰店，其新店估计在年内开业，且新世纪百货企业办公总部也将搬迁至此。世纪金街项目为财信大厦商业部分之一，在项目负1层，紧邻一样在负1层新世纪超市，营业面积5000方左右，关键经营思绪是经营中、低级服装、饰品等，类似香港城。由英利集团打造未来国际大厦，定位是建造高达40余层观音桥商圈地标性建筑，其商业部分分布在裙楼，5层体量约4万方，据悉，现在已经约定引进香港某高级百货，档次定位较高，可能为重庆档次定位最高商场。
* 营业面积
商业名称
嘉年华大厦
财信大厦
未来国际大厦
同聚远景
营业面积
3万方
约4万方
4万方
约6000方
累计
11.6万方
* 租金价格带
该区块因为项目性质比较靠近，在租、售价格上也比较靠近，以嘉年华大厦为例，其负1层租金为200—300元/平米，临街铺面租金为500—600元/平米，销售价格在2.8万至6万之间。
* 消费区间及消费特征
现在区块消费市场还未开启，就商业定位来看，关键是面向中、高级市场，这将是观音桥商圈另一个消费热点。
* 区块市场特征及发展趋势
轻轨3号线观音桥站点设在新世纪大厦下，由此带来轻轨经济和步行街经济在观音桥商圈回归，将极大带动区块消费市场发展。
2、区块比较及发展趋势
u             区块商业规模及类型比较
区块名称
商业定位
现供给
规模
营业规模
关键商业类型
北城天街区块
购物、娱乐
约50万方
40万方左右
大型百货、综合型商业
金源地下城区块
娱乐、餐饮
4万方
约4万方
娱乐城、餐饮
家乐福区块
购物、娱乐
6万方
5.4万方
超市、综合型商业
建新东路区块
家电
3万方
2万方
家电卖场
步行街区块
购物
12万方
基础上未开始营业
高级百货、专业卖场
u 区块特征及走势
各区块特征及走势比较
区块名称
区块商业特征
未来商业发展走势
北城天街
区块
观音桥商圈商业最密集区域
紧邻欧式一条街，以后在餐饮、娱乐方面将有一定突破
金源
地下城区块
地下商业版块，
依靠轻轨经济而形成地下商业带，同时背靠金源大酒店优势，其娱乐、餐饮方面优势将愈加凸显
家乐福
区块
传统商业区域
城市还建工程开展，将带活这个商圈边缘经济区域
建新东路
区块
传统商业区域
观音桥商圈扩展首要区域，商圈经济有向建新东路延伸趋势
步行街区块
新兴贵族商业区
轻轨在脚下延伸，该区域将是以后观音桥商圈购物首站