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房地产企业税务自查工作底稿

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房地产企业税务自查工作底稿
一、企业开发项目情况
房地产项目基本情况核实表
纳税人名称

共 处建设用地
土地证号码
土地坐落地址
总土地面积
金额
土地获取方式
土地使用证发证日期

共 个项目
房地产项目名称
项目地址
建筑面积
房源数量
销售数量
销售进度
土地增值税清算状态

注：
1） 房地产项目填写检查期间的所有项目。
2）销售数量为检查所属期最后一年年末数。
3）建筑面积根据建筑工程规划许可证中建设规模合计填写。

二、税种自查情况
1、营业税销售收入审查
年度
实际申报营业税收入

账面预收收入
房地产业
统一收据开具额
核实后企业实际销售收入
预收账款账面数
（1）
其他往来科目售房款
（2）
直接计入
销售收入的售房款
（3）
合计
(1+2+3)

合计

注：
1）网上房地产参考数据：
年 月 日查询已售套数（ ）
年 月 日查询已售总面积（ ）
平均售价（ ）
2）说明预售收入比对不一致的差异原因。

2、土地增值税预缴审查
房地产类型划分是否正确，预征率是否正确，核实应补缴预征土地增值税情况。
（房地产类型的划分标准，按照房地产销（预）售登记和权属登记的有关规定执行；普通住宅与非普通住宅的划分界限，按照青岛市人民政府的有关规定执行。）
年度
房地产类型
税率(%)
实际申报营业税
收入
实际缴纳土地
增值税
核实企业实际销售收入
核实应缴
土地增值税
2013
普通
2

非普通、非住房
3

限价房
1

经济适用住房、廉租住房
0

2014.1-2
普通
2

非普通、非住房
3

限价房
1

经济适用住房、廉租住房
0

2014.3-12
普通
住宅
单价不超过2万
2

单价超过2万
不超过2.5万
3

单价超过2.5万
5

非普通
住宅

单价不超过2万
3

单价超过2万
不超过2.5万
4

单价超过2.5万
5

商业用房、办公用房
5

附属设施
3

经济适用住房、廉租住房、限价房等
0

2015
普通住宅

单价不超过2万
2

单价超过2万
不超过2.5万
3

单价超过2.5万
5

非普通
住宅

单价不超过2万
3

单价超过2万
不超过2.5万
4

单价超过2.5万
5

商业用房、办公用房
5

附属设施
3

经济适用住房、廉租住房、限价房等
0

注：
1）土地增值税清算参照《青岛市地方税务局关于发布<房地产开发项目土地增值税管理办法>的公告》
（〔2016〕第1号）。
2）需说明的事项。
3、契税审查
地块
土地出让
合同金额
应交
配套费
支付的其他经济利益
契税计税依据合计
税率
已缴契税
核实
应缴契税

合计

注：
1）应交配套费=规划许可总建筑面积根据建筑工程规划许可证建设规模合计*配套费收费标准，
(未取得建筑工程规划许可证)应交配套费=土地出让合同总建筑面积(或土地面积*容积率)*配套费收费标准
2）需说明的事项。

4、房产税
表一：
房屋
地 址
来源
(自建/购入)
房产状态
(自用/出租)
账面
原值
入账/投入
使用时间

合计

表二：
年度
自用原值
租金收入
已缴房产税
核实应缴房产税

合计

注：
需说明的事项。
5、土地使用税审查
表一：
土地
地址
合同约定
交付土地时间
合同签订时间
合同/土地证登记土地面积

合计

表二：
年度
土地面积
单位
税额
已缴土地
使用税
核实应缴
土地使用税
一季度
二季度
三季度
四季度

合计

注：
1）表二写明各季度应税土地面积，列明土地面积因销售发生变动的详细计算过程。
2）需说明的事项。
6、印花税
合同
年度
金额
已缴印花税
核实应缴印花税
土地出让合同

产权转移书据

建筑安装工程合同

银行借款合同

其他合同

合计

注：
1）印花税核定征收的企业“金额”按照“经核实企业实际销售收入*核定征收率”。
2）需说明的事项。

7、企业所得税结转收入审查
（1）未完工预计利润审查

年度
项目
房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额
税收金额
纳税调整金额

房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额

1.销售未完工产品的收入

*
2.销售未完工产品预计毛利额( % )

3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税

（2）已完工结转收入时间审查
企业自行确认完工条件（开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用、开发产品已取得了初始产权证明），企业结转时间，审查应确认完工时间。
年度
项目

确认时间

开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案

开发产品已开始投入使用

开发产品已取得了初始产权证明

注：“开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案”以“建设工程竣工验收备案证”上竣工验收时间作为开发产品完工时间。
(3)已完工结转收入金额审查
年度
项目
房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额
税收金额
纳税调整金额

房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额

1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入

*
2.转回的销售未完工产品预计毛利额( % )

3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税

项目预售收入，结转企业收入，有无差异，分年度列示。
年度
房地产
项目名称
房地产项目核实预收收入累计发生额
实际结转收入金额

注：
1）已完工结转收入审查销售合同（是、否），发票开具情况（是、否）。
2）房地产项目核实预收收入累计发生额填写该项目至检查年度累计预收收入。实际
销售收入结转金额需核实结转的依据及预收收入未结转的原因。
（4）成本审查
土地成本审查:
年度
房地产项目名称
出让/转让金额
取得土地支付的
其他费用
是否取得发票

需说明的事项。

建筑安装成本审查:
年度
房地产项目名称
物业类型
单位建安成本

注：
1） 物业类型（多层、别墅、小高层、高层、商服）
2） 单位建安成本=（开发总成本-土地成本）/可售面积
成本情况核实：
该单位的成本进行了审核，对业务的真实性、列支凭据的合法性进行审核，对该单位涉及扣除成本的5万元以上发票进行比对，有关发票比对情况见附表。
大额疑点发票业务纳税人提供业务真实的情况说明及相关证据资料。
（5）费用审查
费用的检查重点为大额费用，对业务的真实性、列支凭据的合法性进行审核。
管理费用中重点关注咨询费、顾问费、业务招待费、会议费、办公费等。
财务费用的检查如利息等。
销售费用的检查如广告费等。
（6）工资审查
两个所得税的比较，发现多列支企业所得税或少申报个人所得税的情况说明。
（成本、费用中涉及的工资问题无需单独说明，可在此一并反映）
年度
年平均人数
申报个人
所得税
平均人数
账载工资
支出
企业所得税
列支工资总额
个人所得税明细申报工资总额

合计

注：
1）年平均人数为企业所得税申报表申报人数。
2）核实情况填写多列工资或少申报个人所得税情况。
3）需说明的事项。
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