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房地产项目SWOT分析法详解

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房地产项目SWOT分析法详解

SWOT分析是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的。SWOT分析即强弱机危综合分析法，是一种企业竞争态势分析方法，通过评价企业的优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、竞争市场上的机会(Opportunities)和威胁(Threats)，用以在制定企业的发展战略前对企业进行深入全面的分析以及竞争优势的定位。狭义上说，它是市场营销的一种基础分析方法，广义上，它适用于很多工作领域，甚至是平日生活当中，有利于认清问题，发挥优势。
SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。

在房地产项目的应用，基础应用是项目SWOT分析，精细化还包括地块SWOT分析、产品SWOT分析、营销推广SWOT分析等。
房地产项目的SWOT应用，就是将与项目密切相关的各种主要优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，这些结论通常会影响并指导最终的决策。

SWOT分析的步骤：
　　1、罗列项目的优势和劣势，可能的机会与威胁。将列出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等排序方式。
　　2、优势、劣势与机会、威胁相组合，形成SO、ST、WO、WT策略。
3、对SO、ST、WO、WT策略进行甄别和选择，确定项目目前应该采取的具体战略与策略。

图表示例：
SWOT
优势（S）
劣势(W)
1、
2、
1、
2、
机会(O)
SO发挥优势 抢占机会
WO利用机会 克服劣势
1、
2、
1、
2、
1、
2、
威胁(T)
ST发挥优势 转化威胁
WT减少劣势 避免威胁
1、
2、
1、
2、
1、
2、

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SWOT
优势 Strength
劣势 Weak
u 项目属于长江路板块，地域发展潜力大
u 生活便利性良好
n 现阶段区域成熟度不高，地块环境差，面临拆迁等问题
n 不临街，商业规划过大
n 户型设置跨度大，造成客户群定位不清晰
n 社区规模小，难以形成影响力
n 项目不靠近主干道，展示性不强
机会 Opportunity
发挥优势，抢占机会
利用机会，克服劣势
u 周边房源基本售完，直接竞争小
u 针对刚性需求，小户型具有一定市场空间
p 利用区域未来的发展潜力，吸引刚性需求客户群
p 通过较高的性价比，提升项目的竞争力与销售速度
p 设置完善视觉导视系统引导到项目
p 将售楼处设置到主干道上，提高项目昭示性
p 对产品规划进行改良，与刚性需求对接
威胁 Threaten
发挥优势，转化威胁
减小劣势，避免威胁
u 政府未来政策尚不明确
u 区域内同期将有几个项目推出，存在潜在竞争
u 区域外整个开发区市场投放量大，竞争激烈
p 通过准确的项目定价，挖掘购房的真实需求
p 寻找市场空白，塑造项目独特的形象和风格
p 通过借势推广，提升项目核心竞争力
p 实施有针对性的节点营销

住宅项目
内部因素关注点（优势、劣势）
竞争优势（S）:指一个项目超越其竞争对手的方面，或者指所特有的能提高项目竞争力的条件。
竞争劣势（W）:指某种项目缺少或做的不好的东西，或指某种会使项目处于劣势的条件。
1、 地理交通优劣势分析
（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
2、 配套设施优劣势分析
（1） 教育：大中小学及教育质量情况。
（2）医院等级和医疗水平
（3）大型购物中心、主要商业和菜市场
（4）文化、体育、娱乐设施
（5）公园
（6）银行
（7）邮局
（8）其他
3、 开发商优劣势分析
（1） 开发商实力
（2） 政府对开发商的支持
4、 产品优劣势分析
（1）景观规划
（2）外立面
（3）户型设计
（4）自身配套
外部因素关注点（机会、威胁）：
机会（O）：公司面临的潜在机遇，未来可转变为提高项目竞争力的条件。
威胁(T)：危及公司的外部因素未来可转变为使项目处于劣势的条件。
机会通常指近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程、政府的税收优惠政策、土地审批政策所带来的机会、政府市政规划带来的机会等方面分析。
威胁通常主要从市场竞争的激烈程度、客户群购买力水平的高低和土地获取难度的高低等方面分析。

商业项目
内部因素关注点（优势、劣势）
1、地理交通优劣势分析
（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发班车；
2、区域优劣势分析
（1）是否已有成熟商圈
（2）周边政府机关办公、星级酒店、餐饮、娱乐等配套
3、开发商优劣势分析
（1）开发商实力
（2）政府对开发商的支持
（3）规划管理、运营能力
4、产品优劣势分析
（1）临街性、展示性
（2）层高、进深、开间等
外部因素关注点（优势、劣势）
机会通常指近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程、区域发展潜力、政府的税收优惠政策、土地审批政策所带来的机会、政府市政规划带来的机会等方面分析。
威胁通常主要从市场竞争的激烈程度、客户群购买力水平的高低和土地获取难度的高低等方面分析。

（完）