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工人生活区管理方案

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第一章 工程概况
1.1 项目简介及要求
项目简介及要求见表1.1-1。
表1.1-1 项目简介及要求
序号
项目
主要内容
1
招标人

2
监理单位

3
设计单位

4
项目名称

5
建设地点

6
资金来源及落实情况
企业自筹资金，已落实
7
招标范围
建筑装饰装修（不含外立面）、建筑屋面、给水排水及采暖工程、通风与空调、建筑电气、智能建筑、电梯工程及室外工程（室外台阶修补、停车场及道路改造、地下室坡道入口改造、大门围墙改造等）的施工图纸显示的全部工程。

计划工期
计划工期
480日历天
计划开工日期
2016年07月20日
计划竣工日期
2017年11月11日

1.2 建筑设计概况
本工程建筑设计概况见表1.2-1。
表1.2.-1 建筑设计概况
序号
项目
主要内容
1
建设规模
总建筑面积72093.00㎡，其中地下14400.00㎡，地上57693.00㎡，规划总用地面积15400.00㎡
2
建筑层数及高度
层数为地下2层，北塔地上21层，南塔地上20层，建筑高度(室外地面到女儿墙顶)北塔为76.4m，南塔为76.2m。
3
建筑现状各层用途
地下二层：汽车库
地下一层：自行车库、物业用房、机电用房
首层：营业网点、大堂、消防控制室、医务室等
二层：交易中心
三层：大餐厅、小餐厅、包间、厨房
四层：会议室及视频会议室
五层：健身房、瑜伽室、台球室、乒乓球室及淋浴更衣室
六层及以上：各职能办公室

1.3 工人生活区概况
1.3.1 生活区设计概况
工人生活区平面布置详见图1.3-1
图1.3-1 工人生活区平面布置

1.3.2 生活设施配置概况
1 工人生活区设置两栋三层彩钢板房作为工人宿舍，每层8间，计划每间住宿人数≥8人。工人生活区可解决≥384人住宿，满足本工程高峰期施工人员住宿。
2 另设有食堂、餐厅、厕所、淋浴间、洗漱池、开水间、晾衣棚、洗衣房、小卖部等。
3 每个房间配置空调、床、物品柜、鞋架、垃圾桶、USB充电插座等，生活设施一应俱全，工人可随时拎包入住。

第二章 标准化管理方案
2.1 生活区门卫管理
1采用标准化钢板围挡将生活区与生产区隔离，进行封闭式管理。门口设值班室、门禁，门卫二十四小时值班。
2工人须持实名制卡进出，新入场人员未办理实名制卡前须由分包单位主要管理人员带领进出，杜绝外部人员进入。

2.2 生活区卫生管理
1 工人生活区设一名专职管理人员，负责日常管理。
2 配置2名专职保洁人员，负责生活区所有公共区域卫生，包括道路、厕所、晾衣棚、开水间、淋浴间、楼梯、走道等。
保洁人员每天对责任区进行清扫，倾倒垃圾，定期打药、消毒，保障生活区干净、卫生、整洁。
3 各入住分包队伍负责工人宿舍内卫生，垃圾及时倾倒至一层垃圾桶内。

2.3 生活区宿舍配置
1房间内配置：
① 统一配置上下铺床，每个房间5张，统一位置摆放，人均使用面积不小于2.5m²。
详见图2.3-1宿舍平面布置。
图2.3-1宿舍平面布置

② 床头设姓名卡，人员变化及时更新。
③ 一个物品柜。统一位置摆放，物品柜只能存放生活用品，严禁存放工具、材料、杂物等。
④ 一个垃圾桶。
⑤ 2个USB充电插座（8个充电口）。
2 项目部统一为每间宿舍配备1.0P冷热双用空调 (采用租赁的方式)。
3 每个房间走道内配置一个鞋架。用自攻钉固定安装在走道本房间窗口处，详见图 2.3-1宿舍平面布置。保证整洁、美观。

2.4 洗衣房管理
1 配置5kg型洗衣机4台。
2 有一名人员专门负责洗衣工作，并定期对洗衣机进行消毒处理。
3 洗衣房设服务台和放衣架。
4 洗衣按件、分类收费。

2.5 开水房管理
1 安装140型开水器4台。
2 开水器外置不锈钢防护罩，出水管处只能使用茶瓶接水，杜绝工人洗衣服等乱用开水现象；同时生活区管理人员加强巡视和管理，以保障每个工人开水供应。

2.6 生活区淋浴间管理
1 使用电热水器，设男、女淋浴间。
2 淋浴间设置冷、热水管及淋浴喷头，同时能满足人员需求，二十四小时供水。
3 淋浴间设置储衣柜。
工人淋浴间图详见图2.6-1。
图2.6-1 工人淋浴间图

2.7 阳光棚
在洗漱区、晾衣区、板房之间搭设阳光棚。

2.8 生活区食堂管理
1 工人生活区设置一个集中食堂，食堂和服务人员须办理相关证件。
2 餐厅内设置桌、椅，可容纳80-100人同时就餐。

2.9 生活区小卖部管理
1 优先使用自选售卖方式，商品标明价格，保质保量，严禁出售过期、低劣、有毒和国家明令禁售商品。
2 如出现上述违规事项，责令整改，情节严重者项目部有权中止合同，同时小卖部承担相应后果。

2.10 生活区安全保卫管理
项目安全部负责生活区保卫、消防、用电、卫生等管理工作。

2.11 生活区消防管理
1 制定消防方案及应急疏散预案，并进行逃生应急演练。
2 室内每个房间安装喷淋头。
详见工人生活区喷淋图2.11-1。
图2.11-1 工人生活区喷淋图

3 按规范要求配备消火栓、灭火器。
4 生活区安装摄像头并和项目监控设备联动。
5 生活区安装应急照明、疏散指示灯。
6 宿舍内禁止吸烟，生活区内设置吸烟区。
7 宿舍楼层底部涂刷两边防火涂料+硅钙板吊顶，二层、三层地面统一铺装0.3mm厚镀锌铁皮，首层地面为混凝土原浆压光地面。

2.12 生活区临时用电管理
1 室内使用36v安全电压，LED灯照明。
工人生活区照明图详见图2.12-1

图2.12-1 工人生活区照明

2 室内安装2个36v USB手机充电插座。
3 空调插座安装在室外，单独回路。
详见工人生活区插座图2.12-2
图2.12-2 工人生活区插座图

4 空调、照明使用循环控制时间继电器，定时送电、定时关闭。
照明：夏季开灯时间19:00—7:00 冬季开灯时间17:30—7:30
空调：夏季开启时间11:00—14:00 18:30—23:30
冬季开启时间18:00—24:00
2.13 生活区增加投入
1 设施投入：
① 上下铺床：200元/张×5张/间×48间=48000元
② 5kg洗衣机：1000元/台×4台=4000元
③ 垃圾桶：10元/只×48只=480元
④ 物品柜：80元/个×48个=3840元
⑤ 鞋架：70元/个×48个=3360元
2 人员投入
保洁人员、管理人员、洗衣房：3000元/人/月
2 生活区标准化管理增加费用分析
① 设施投入：48000+4000+480+3840+3360=59680（元）
按工期12月计算：59680元/12月=4973元/月
② 人员投入：保洁人员等3000元/人/月×4人=12000元/月
③ 设施+人员投入每月合计：16973元。
④ 按照每月入住房间40间概率计算：16973元/40间=424.33元/间
⑤ 如果项目进行经济投入，经核算对入住分包队伍收425元/间/月管理费，才可在12个月内收回所增加的费用。
2.14 实行标准化管理
1 如果对入住分包队伍收取425元/间/月管理费，和原来队伍自购床等管理方式相比较，队伍会增加一定成本。
2 为降低分包队伍成本，减轻项目资金投入负担，项目找多家意向投资人员交谈，最后确定一家，达成协议如下：
① 宿舍内的床、物品柜、垃圾桶以及鞋架等由投资方购买；
② 洗衣机由投资方购买；
③ 宿舍专职管理人员1人，保洁2人、洗衣机房管理人员1人由投资方配置且工资由投资方发放；
④ 投资方对工人生活区进行日常管理，保证经得住建委、消防、安监等政府部门检查；
⑤ 消防设施、器材由项目安装及管理。
2.15 收费标准及方式
1 对入住劳务分包队伍260元/间/月收取管理费，首次缴纳3个月，到期后按实际工期协商缴纳。
2 房间移交时缴纳1000元/间物品保证金，除正常磨损无人为损坏外在退房时经验收合格退还保证金。
3 管理费及保证金由投资方收取。
4 总包方对投资方进行监督和管理，杜绝乱收费乱加价或有意为难入住队伍现象；同时要求入住队伍积极配合投资方管理且服从投资方的合理规定。
2.16 补偿办法
1 由于工期短，房间入住率不稳定，管理费收取低于成本较多，管理方资金投入在工期内不能完成回收。
2 项目考虑在小卖店使用上进行补偿。

第三章 标准化管理优点
3.1 管理统一化
1统一管理：如公共区域卫生清理原来是划分给各施工阶段的主体、二次结构队伍，保洁人员工资为分包队伍发放。这样就造成管理上的难度，一个是区域分摊上的矛盾，另一个是保洁人员难以管理，第三个就是清扫不及时不干净，死角太多。现在各分包队伍只要缴纳一定的管理费，就可以解决上述问题。
2 统一配置：如原来工人的床是分包队伍配置，存在样式、新旧、高低不统一，房间调整时既要动人还要动床，队伍床一旦进入房间很难及时调整，分包管理人员单人或几人占用一个房间等问题。统一配置后人员可及时调整，提高房间居住率。
3 设立女工宿舍，解决男女混住现象。
3.2 人员专职化
1管理人员、保洁人员、洗衣房管理人员专职化。
2 责任明确、分工明确。
3.3 检查日常化
专职生活区管理人员，每日对生活区进行消防保卫、用电安全、卫生清理等进行检查，给工人一个安全、规范、舒适的生活环境。
3.4服务人性化
有偿服务，合理收费，不以盈利为目的。既使工人感受到全方位、多层次、多项目的服务，又不增加分包队伍的费用。

标准化管理目的就是合理规划工人宿舍，完善设施，规范管理，使工人有一个舒适的休息、生活环境，最大限度地营造和谐的氛围，提高他们的生活质量，促进工作效率的提高。

附：
工人生活区管理制度
为加强工人宿舍集中居住管理，改善居住条件和环境，提高工人生活质量，同时保障居住安全，特制定本制度。要求各分包单位现场负责人为工人生活区第一责任人，专职安全员为生活区管理员。
一、费用管理
1、分包队伍进场后由总包工人生活区管理人员统一安排房间，签订管理协议，除缴纳管理费外须缴纳1000元/间的保证金。
2、空调（含遥控器）、床、物品柜、鞋架、吸烟桶、门、窗、锁具、灯具、喷淋头、床头姓名卡等进行移交，入住队伍负责保管。
3、退房时，移交物品须完好无损，方可退还保证金。如有损坏（排除正常磨损），须照原价赔偿，从保证金中扣除，保证金不够，从工程款中扣除。
二、房间调整管理
1、严禁私自占用房间，违者500元/间/天罚款。
2、每个房间居住不得低于8人，不得出现一人或几人占用一个房间现象，违者每空一铺50元/天罚款。
3、房间须按照实际居住人员及时调整，不得出现人员不满占用房间现象，更不得以将要有人员进场为由拒绝调整，不服从总包管理的，500元/间/天罚款。
三、物品管理
1、工人负责保管好自己的物品，防止丢失；手机、钱、身份证、银行卡等贵重物品严禁存放在宿舍内，应随身携带或交到该单位管理人员手中保管。
2、床铺、物品柜、吸烟桶、鞋架等统一位置摆放，严禁随意挪动。
3、窗户严禁张贴报纸、胶带等遮挡或污损，保持窗户透明、干净，白天严禁使用窗帘遮挡，违者罚款50元。
4、物品柜严禁存放工具、材料等杂物，保持干净、整洁、卫生，违者罚款50元。
5、鞋架只能存放鞋子，不得晾晒袜子，存放杂物，保持干净、整洁，违者罚款50元。
6、房间内严禁存放施工工具、材料、啤酒瓶及饮料瓶等杂物，违者罚款100元。
7、严禁使用项目木方、多层板等材料私自定制桌、椅、凳等，违者罚款300元。
四、文明、卫生管理
1、宿舍房间、地面、床底下必须保持卫生、干净、整洁；床铺下严禁放杂物，鞋子摆放整齐，违者50元/铺罚款；被褥叠放整齐，衣物、鞋袜、脸盆、餐具等物品放置整齐有序，违者50元/间罚款。
2、上班前须把垃圾倾倒至垃圾桶内，统一处理，严禁清扫到走道、楼梯、门后或胡乱丢弃，违者罚款50元。
3、严禁乱倒污水、剩余饭菜，违者罚款50元。
4、衣服、袜子、被褥、床单等生活用品必须在晾衣棚内晾晒，严禁在楼层、护栏、走道、鞋架及其它区域晾晒，违者没收或罚款20元/件。
5、严禁男女混住，女工集中居住，违者500元/铺/天罚款。宿舍严禁有小孩、未成年人，亦不得带外来人员居住，违者500元/人/天罚款。
6、休息期间不得在宿舍内或公共区域大声喧哗，不得制造噪音（如打麻将）影响他人休息，违者1000元/人罚款。
7、严禁在楼层、走道、楼梯等处随意大小便或使用饮料瓶接小便乱扔，违者2000元罚款，情节严重者驱离本项目。
8、严禁在公共区域有赤裸、只穿内裤等不文明行为，违者1000元罚款。
9、宿舍严禁赌博，违者没收赌资并1000元/人罚款；有卖淫嫖娼等行为者，一律送公安机关处理。
10、每张床头悬挂姓名卡，人员变化及时更换，违者罚款50元/铺。
11、严禁出现扰民现象，如有居民投诉，一律驱逐出场，并对该单位及个人各罚款5000元。
五、安全管理
1、宿舍内严禁吸烟，吸烟到指定吸烟区,违者罚款100元，地面乱扔烟头50元/支罚款；宿舍禁止存放烟灰缸等器具，违者50元罚款。
2、严禁破坏公共设施、消防器材、配电箱、热水器、淋浴头、洗衣机等，违者500元罚款，并赔偿损失。
3、严禁使用泡沫板、纸箱、保温布等易燃物垫铺下，违者200元罚款；严禁使用泡沫板、纸箱、多层板、保温布、床单等易燃物遮挡床头，违者200元罚款。
4、宿舍内严禁使用酒精炉等明火，违者2000元罚款；严禁存放液化气罐、喷灯等易燃易爆品，违者5000元罚款，并承担相应后果。
5、严禁私拉乱接违规用电，违者2000元/例罚款。
6、检查时分包宿舍管理人员须随身携带该单位宿舍所有房间钥匙，以便于进入房间检查，排除隐患。
7、工人必须持实名制卡出入生活区，违者按照《门禁卡使用管理制度》相关规定处罚。
8、不服从总包管理的，将按照《中建八局施工现场安全生产文明施工奖罚制度》第一项第12条规定处理（罚款1000-5000元）；如有辱骂、殴打管理人员等恶性行为，试情节严重给予罚款、开除、送公安机关等相应处理。
六、未尽事项，以项目管理手册未准。
本制度2016年8月20日起执行,各分包单位必须严格遵守。

2016年8月1日

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