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房地产开发作业指导书

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房地产开发作业指导书

目录
一、项目立项阶段（可行性研究与土地获取）
1. 土地投标（商务） 4
2. 土地投标（技术） 6
3. 土地状况调研 8
4. 编制可行性研究报告 10
摘牌（土地获取）
收地入场
现场地质勘探
11.申办《建设用地规划许可证》指建设用地规划许可证的签发时间
申办《国有土地使用证》国有土地使用证的签发时间
项目定位
14.设计委托
项目启动会项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间
编制营销策划书
7. 方案设计方案评审会指方案通过集团董事会批准的时间

编制设计任务书
总平图规划 规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准
8. 建筑方案招标 19
9. 规划方案报审 22
15.建筑设计优化
33
方案报建取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准
桩基施工图可用于招标及施工的桩基施工蓝图完成时间
主体施工图可用于招标及施工的施工蓝图完成时间
精装修交楼标准施工图批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间
二、项目前期准备阶段（定位决策、成品设计、项目报建）
17. 38
18.选择和确定营销代理 40
19.召开扩初设计审批会 42
20.扩初设计送审 43
21 46
22.结构设计优化 49
23.三通一平跟踪管理 51
25.工程报建 4
26.申办《建设工程规划许可证》 建设工程规划许可证的签发时间 56
27.工程安全质量报监
三、项目建设阶段（施工建设、销售、验收）
项目开工 项目动土时间，土方开挖、基坑支护、桩基工程中的任一工程分项开工并得以持续，即可视为项目开工 58
28.申领《施工许可证》施工许可证的签发时间
融资首次放款
主体开工 总包单位进场施工时间，基础承台或底板开始绑扎钢筋并得以持续，即可视为主体开工 60
29.投资监理委托 62
30.施工总承包招标 64
31.现场管理台帐 68
32.图纸管理 70
33.施工日记 71
34.编制会议纪要 72
35.施工图内审 73
36.施工图设计交底 75
37.临水、临电配套 77
38.申办开工复验红线 79
40.委托勘丈 83
41.楼书及宣传资料制作 85
42.选择首届物业管理单位
展示区合约完成展示区域内所有设计、工程、材料、展示、销售等工作内容完成招标并签订合同的时间，以最后一份合约签订时间为准。原则上要求距开盘时间3个月之前完成
展示区工程完成 展示区域内所有工程内容完成时间，具备开放条件。原则上要求开盘之前15天以上完成 86
43.申办《预售许可证》
申办《预售证》预售许可证的签发时间
开盘 取得预售证后，正式开盘销售的时间 88
44.组织房展会 90
45.商品房销售合同的网上备案和登记 91
46.商品房定金合同的网上备案
主体封顶 主体屋面结构的完成时间，以屋面最后一块区域混凝土浇筑完成时间为准 93
47.编制工程预算 94
48.编制项目计划书 96
49.审核验工月报 98
50.工程拨款 100
51.甲方采购 102
52.施工安全管理 105
53.施工安全巡视 108
54.施工图修改 110
55.工程例会 112
56.现场签证 114
57.工程质量事故处理 116
58.索赔 118
59.样板引路和封样验收 122
60.隐蔽工程验收（土建） 124
61.隐蔽工程验收程序（安装） 126
128
63.公建配套 133
64.供电配套 135
65.供水配套 139
66.排水配套 142
67.消防配套 144
68.燃气配套 147
69.环卫配套 149
70.卫生防疫报批 151
71.通信配套 153
72.有线电视配套工程 155
73.绿化配套 157
74.邮政配套 159
75.安全技术防范配套 160
76.门牌报批 162
77.申办“使用粘土砖”核定 163
78.结建民防工程建设管理 164
79.工程竣工档案编制验收和报送 168
80.申办规划验收 172
81.公司内部验收 174
62.竣工备案制验收 竣工验收备案证明的签发时间
83.申办大产证 177
84.编制工程决算 179
85.物业移交和接管 181
四、项目入伙和售后服务阶段（项目入伙、结算、维修）
入伙.预售商品房的物业交付第一批办理集中交付的时间
项目结算 183
87.代办小产证 185
88.项目后评估 186
89.项目资金管理 188
90.项目贷款 190
91.项目经济效益测评 192
92.成本管理 194
93.成本核算 201
土地投标(商务)

1．作业目的
土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。
2．作业依据
政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。
3.决策岗位 总经理：负责土地投标书（商务）的批准和签发。
主管岗位　总经济师： 负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。
协管岗位　总会计师：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。
主办岗位　土地开发：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。
协办岗位　营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。
4.紧前工作条件
获得土地招标文件和相关技术指标要求。
5.作业描述
5.1 组织现场踏勘
由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书《土地状况调查》）。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。
5.2 投标准备会议
总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。
5.3 各岗位责任和分工
营销策划：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。
土地开发：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规定的格式编制商务标。
负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。
通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反馈给各负责部门。
向土建设计管理岗位催办技术标。
成本控制：负责编制现场建设成本。
成本核算：负责编制内部管理成本和税费。
融资会计：负责提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料。
公司办公室：负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，近两年开发量、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；负责投标文件封面、封底和内容排版的设计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。
总经济师：审阅土地开发岗位整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理和董事会汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。
5.4投标（商务标）文件内容：
投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性研究报告等。
投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。
5.5参加投标：投标授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加当日的开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。
投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报。
5.6投标工作全过程的保密纪律：
5.6.1 所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写的文件资料必须集中在一个目录内并设置加密。
5.6.2 文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制。
5.6.3 各岗位对自用电脑内的投标信息承担保密责任，总经济师对最终报价承担保密责任。
土地投标（技术）

1.作业目的
土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成部分。也可作为中标后甲方深化设计任务书的基础。
2.作业依据
从政府土地管理部门取得的土地开发招标书。
3． 决策岗位 总经理：负责土地投标书（技术）的批准和签发。
主管岗位　总建筑师：布置本作业任务，主持内部评选会议，向总经理推荐首选方案。
主办岗位 土建设计管理：按时完成以下作业描述中各节点作业。
4．紧前工作条件
已获悉政府公布的土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块的规划参数。
5． 作业描述
5.1 编制工作进度计划
因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，所以必须从公司决定参加投标时起，本主办岗位就应立即与土地开发岗位一起启动“土地投标”工作程序，确定其中各事件的分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早1至2天，留有一定的时间余地。
5.2 委托概念方案设计
主办岗位按照项目的规模和特点从优秀设计师信息库中选择2至3名分属不同设计单位的合适人选，并通过选中的设计师与其注册的设计单位联系委托设计事宜。向设计师提供地形图复印件和规划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。
5.3 编写设计任务书草稿
详见作业指导书《编制设计任务书》。此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位沟通。
5.4概念方案的设计成果
必须严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。通常的要求为：
5.4.1 规划设计成果：
A3文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。
5.4.2 规划内容与深度
规划说明书：包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和景观特色，道路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技术经济指标（总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等）。还可根据方案构思的特点建议画龙点睛的物业名称。
规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局（集中绿地面积）、道路布局、停车泊位数量（停车库面积）、周边情况反映、比例尺、指北针、日照分析等。
小区公建设施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范围内按《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求为小区配置。
表达规划设计意图的效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。
5.5 内部评选
一侯方案资料收全，本主办岗位立即组织内部评选，会议由总建筑师主持，由本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单（以本公司和本系统的营销策划为主），分发会议通知，落实设计师介绍方案思路。由总建筑师确定首选方案后，报总经理批准。
5.6签订设计咨询合同
与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同，如是格式化合同，应在专项说明中补充保密责任和知识产权归属等条款。如对方提出要求，还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位参加规划方案招投标。
5.7 内部审核
本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书的要求，包括规划参数，匿名要求，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。
5.8 资料移交
在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文件。
5.9 保密责任
本主办岗位承担投标方案的保密责任。过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案的内容。一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位的责任。
土地状况调研

1.作业目的
取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。
2.作业依据
公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。
3.主管岗位　总经济师：熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的错误。
协管岗位　总建筑师，总工程师：熟悉现场内外环境情况及地质情况。
主办岗位　土地开发：负责现场调研的组织工作，编制调研报告。
协办岗位　营销策划：熟悉现场内外环境情况。
4.紧前工作条件
已获取相关土地将要招标的信息。
5．作业要求
5.1踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同的专业人员，从以下内容中选择调研项目。
5.2踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是cod电子相册文件。报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。
5.3本作业形成的调研报告的编制质量接受总经济师的检查和评价。
6．作业描述：
6.1调研外部环境：
6.1.1生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。
6.1.2能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。
6.1.3市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置。
6.1.4建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。
6.1.5 地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。
6.2调研内部环境：
6.2.1地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。
6.2.2 对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。
6.2.3 空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。
6.2.4 地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。
6.2.5 本小区比较理想的出入口位置。
6.2.6 对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。
编制可行性研究报告

1.作业目的
项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。
2.作业要求
为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。
3.主管岗位 总经济师：组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。
协管岗位 总建筑师，总工程师，总会计师：审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助总经济师把关。
主办岗位 营销策划：制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。
协办岗位：工作小组成员：按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据总经济师的意见优化修改。
4.紧前工作条件
初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标；
深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。
5.作业描述
5.1 总经济师组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。
5.2 本主办岗位制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。
5.3 各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。
5.4 小组集体讨论，议题为：
5.4.1市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。
5.4.2项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。
5.4.3经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。
5.5 编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式报告。
5.6初步可行性研究报告内容：
5.6.1市场分析
5.6.1.1整体市场分析
全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；
全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。
5.6.1.2细分市场分析
物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；
总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；
开工时间、预计竣工时间；
投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。
5.6.2法规政策分析
开发建设法规、专业服务法规；
规划设计导向，城市建设信息；
其他经济信息及政策指引。
5.6.3项目分析
5.6.3.1项目基本情况
地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。
5.6.3.2项目周边情况
主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。
5.6.3.3项目优劣势分析（SWOT分析）
项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。
5.6.3.4项目发展前景预测
市场前景、价格走势、项目切入点等。
5.6.4项目开发建议与评价
5.6.4.1项目主要定位
市场定位（市场形象、主题品牌）；
客户定位（主要客户对象）；
价格定位（均价、最低价、最高价）。
5.6.5项目开发规模和产品类型
整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）。
5.6.6项目规划及建筑构想
建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；
小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。
5.6.7项目开发进度
总体进度要求、分阶段进度要求。
5.6.8项目财务分析
建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。
5.6.9项目风险分析与敏感性分析
风险分析、主要指标的敏感性分析。
5.6.10项目研究结论和建议。
5.6.11附件（包括附图和附表）。
5.7深度可行性研究报告内容：
5.7.1总论
项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。
5.7.2项目区位分析
项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。
5.7.3产品供需分析
市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。
5.7.4建筑方案选择
建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。
5.7.5项目实施进度
建设工期，实施进度表（或横线图）。
5.7.6投资估算与资金筹措
建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。
5.7.7财务评价
财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。
5.7.8风险分析
项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。
5.7.9结论与建议
5.7.10附表
投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。
5.7.11附图
片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。
5.7.12附件
土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。

摘牌（土地获取）

土地获取方式
行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
资本市场:
1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;
2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
土地市场：
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
土地获取原则
住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。
选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。
避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
深耕目前已进驻城市，特别是一二线城市，广州、深圳、成都、长沙、武汉、杭州等。

土地获取指标
佳兆业土地投资盈利指标表
投资测算指标
基准值
一类区域
二类区域
三类区域
一级指标
内含报酬率
15%
15%
13%
11%
二级指标
销售毛利率
30%
30%
28%
26%
三级指标
销售净利率
15%
15%
13%
11%
说明：一类地区包括目前我国主要三个发达经济带的一线城市及部分二线城市；
二类地区包括三个发达经济带的不属于第一类地区的部分二线城市及三个发达经济区外的省会城市；
三类区域包括除第一、第二类区域外的其他城市。
各部门职责：
p 投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。
p 营销部：初步市场调研及定位草案。
p 设计部：概念规划设计方案。
p 工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）
p 财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。
p 成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
p 采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
关