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房地产评估(00122)教学提纲.doc
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1、房地产评估(00122)精品资料房地产评估(00122)一 、单选题 1、在以下选项中,为我们提供生活起居的建筑是 A.公共建筑 B.居住建筑 C.工业建筑 D.商业建筑 参考答案:B 2、在以下选项中,哪项是专为人们提供各类公共活动的建筑? A.居住建筑 B.公共建筑 C.商业建筑 D.工业建筑 参考答案:B 3、在城市化发展初期,如果是以第一、二产业为主的产业结构,则 A.房地产价格较高 B.房地产价格不变 C.房地产价格有变化 D.房地产价格较低 参考答案:D 4、持续在同一地块上不断增加投资,由于每次投资的生产率不同而带来超额利润,以此转化成的地租称 A.级差地租 B.级差地租 C.垄
2、断地租 D.矿山地租 参考答案:B 5、在房地产中,将地块上的建筑面积与( )称为容积率。 A.总面积之比 B.地块面积之比 C.地下面积之比 D.绿化面积之比 参考答案:B 6、如果实现土地使用年期越长、( )的情况,必须以年地租不变为前提。 A.地价越高 B.地价越低 C.地价越固定 D.地价越波动 参考答案:A 7、以下选项中,哪些因素构成房屋的商品租金。 A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费 B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润 C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润 D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租 参考答案:C 8、在因素成对
3、比较的情况下,给A赋值(),则能实现A与B同等重要。 A.10.00000 B.50.00000 C.0.50000 D.5.00000 参考答案:C 9、评估( )价格所应采用的资本化率称为综合资本化率 A.建筑物 B.构筑物 C.房地合一 D.土地 参考答案:C 10、成本法是( )以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,以实现求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。 A.扣除管理费 B.扣除税费 C.扣除折旧 D.扣除保险费 参考答案:C 11、成本法投资利润的计算基数为 A.自有资金投资额 B.贷款总额 C.总投资额 D.借款总额 参考答案:C 12、运用市场比较法评估房地产价
4、格,在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定 A.土地还原利率 B.各有关修正系数 C.如何计算容积率修正 D.如何计算土地使用年期修正 参考答案:B 13、市场比较法的理论依据是 A.最佳使用原则 B.替代原则 C.区位理论原则 D.市场原则 参考答案:B 14、房地产的客观合理价格,是房地产产权人在拥有该房地产期间内,从中获得的 A.各年净收益的总和 B.各年毛收益的现值之和 C.各年净收益的现值之和 D.年平均收益之和 参考答案:C 15、通过使用年期修正,可以消除对不动产价格造成的影响因素是 A.土地的估价期日 B.土地的使用期限不同 C.土地在不同时期的基准价不同 D.土地在不同时
5、期的路线价不同 做 参考答案:B 16、估价中的最高最佳使用中不包括 A.最佳位置 B.最佳用途 C.最佳规模 D.最佳集约度 参考答案:A 17、剩余法在评估待开发土地中运用得 A.最少 B.最为广泛 C.最难 D.最一般 参考答案:B 18、剩余法估价中调查土地位置时,要掌握土地所在城市的 A.性质 B.工业状况 C.生活状况 D.设施状况 参考答案:A 19、剩余法估价分析时,售价的预测和成本预算必须符合 A.统一原则 B.合法原则 C.平衡原则 D.同步原则 参考答案:B 20、用剩余法估价时,预付地价款的利息额应以全部预付地价款的 A.任意计算 B.整个开发建设周期计算 C.整个开发
6、建设周期的一半计算 D.取得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算 参考答案:B 21、房屋的商品租金构成因素是 A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费 B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租 C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润 D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润 参考答案:C 22、路线价估价法是一种评估大量土地的 A.迅速估价方法 B.较慢估价法 C.简易法 D.延迟法 参考答案:A 23、路线价法的难点和关键是 A.深度百分率表制作 B.深度的确定 C.宽度的确定 D.单位价格的确定 参考答案:A 24、新开发区内可出售土地的平均售价
7、 A.不包含整个开发区的所有开发成本 B.应当把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上 C.包含开发区内的基础设施建设费,但不含服务设施建设费 D.包含开发区的服务设施建设费,但不含基础设施建设费 参考答案:B 25、在正常和完善的市场条件下,相同使用价值的土地,在什么情况下应具有同样的地价标准。 A.任何区域内 B.一个城市内 C.全国范围内 D.同一市场供需圈内 参考答案:D 26、运用成本法,在计算建筑物的耐用年限时,一般采用 A.主观耐用年限 B.自然耐用年限 C.经济耐用年限 D.客观耐用年限 做题结果:C 参考答案:C 27、标准深度是指标准宗地的 A.街道宽度 B.临街深
8、度 C.街道长度 D.街道曲度 参考答案:B 28、估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是 A.评估报告的有效期 B.估价作业日期 C.估价工作结束日期 D.评估报告的时效期 参考答案:B 29、“三通一平”是指 A.通道路、供水、供气和土地平整 B.通道路、供水、排水和土地平整 C.通道路、供水、供热和土地平整 D.通道路、供水、供电和土地平整 参考答案:D 30、不属于土地自然属性的是哪项 A.土地资源的有限性 B.土地资源的可替代性 C.土地使用的可持续性 D.土地自然性状的地域差异性 参考答案:B 31、房地产价格的实质是房地产 A.市场价格 B.权益价格 C.土地价格 D.
9、理论价格 参考答案:B 32、建筑地段地租的基础是由真正的 A.生产成本规定的 B.农业地租规定的 C.生产价格决定的 D.垄断利润决定的 参考答案:B 33、韦勃的区位因素体系是 A.交通、质量、劳力 B.运费、劳力、集聚 C.运费、销售、成本 D.自然技术、社会文化、人口 参考答案:B 34、商业中心往往位于地价高昂的 A.黄金地段 B.边缘地段 C.落后地段 D.一般地段 参考答案:A 35、通过宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的是 A.土地个别因素 B.建筑物个别因素 C.城市区域因素 D.政策因素 参考答案:A 36、商业标准宗地的位置应是 A.街角地 B.多面临街地 C.一
10、面临街地 D.畸零地 参考答案:C 37、城镇土地定级的主要任务就是测算 A.级差收益 B.中房指数 C.价格指数 D.基准地价 参考答案:D 38、从理论上讲,效用相等的房地产经过市场的竞争,其价格 A.最终会基本趋于一致 B.最终会扩大差别 C.由有关部门确定 参考答案:A 39、因素成对比较法中,若A与B同等重要,则给B因素赋值 A.1.00000 B.0.50000 C.10.00000 D.5.00000 参考答案:B 40、市场比较法中,如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格,则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中 A.其中分母小于100 B.其中分母大于1
11、00 C.其中分母等于100 D.不成立 参考答案:A 41、归属于房地产的净收益是由 A.有效毛收入扣除利润,税金后 B.潜在毛收入扣除合理运营费用后 C.有效毛收入扣除合理运营费用后 D.潜在毛收入扣除利润,税金后 参考答案:C 42、以下属于按照补助费的有 A.农民工安置补助费 B.超转人负安置补助费 C.拆迁安置费 D.征地管理费 参考答案:B 43、利用成本法估价时,不论房地产的新旧状态如何,积算价格是以 A.建造时间为基准时点 B.开始使用的时间为基准时点 C.购买土地使用权的时间为基准时点 D.估价时点为基准时点 参考答案:D 44、以下哪些选项属于房屋重新建造成本 A.利息、利
12、润 B.利息、利润、税费 C.利润、税费 D.利息、税费 参考答案:B 45、用剩余法估价时,预付地价款的利息额应以全部预付的价款按 A.任意计算 B.整个开发建设周期计算 C.整个开发建设周期的一半计算 D.取得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算 参考答案:B 46、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在 A.区域范围 B.规定范围 C.合理范围 D.期望范围 参考答案:C 47、路线价是标准宗地的 A.每平方米价格 B.每平方英尺价格 C.单位价格 D.每米宽度的价格 参考答案:C 48、成本估价时,土地开发费用为100万元,开发期二年,同期银行贷款利率为 10%,则投资利息
13、为 A.21 万 B.19 万 C.10 万 D.15 万 参考答案:C 49、按不动产总价(售价)的一定比例计算利润,该比例常称作 A.销售回报率 B.预期回报率 C.投资回报率 D.最低回报率 参考答案:A 50、下列不属于房地产估价师的职业道德是 A.职业品德 B.职业责任 C.职业情感 D.职业行为习惯 参考答案:B 51、以下哪项不能影响收益性房地产的价值高低 A.已经获得净收益的大小 B.未来获得净收益的风险 C.未来获得净收益的大小 D.目前总收益的大小 参考答案:A 52、测算出的基准地价修正系数一般用于 A.基准地价确定 B.标定地价评估 C.地产税的确定 D.地租的确定 参
14、考答案:B 53、基准地价的估算中,通过资料的收集、整理、修正,数据应具有 A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可换性 参考答案:A 54、房屋租金的种类 A.商业租金 B.成本租金 C.准商业租金 D.计划租金 参考答案:B 55、估价中既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施包括如下 A.政府办公楼 B.寺院 C.库房 D.教堂 参考答案:A 56、下列因素中,会导致建筑物物质上的折旧的是 A.使用磨损 B.设计变化 C.风和日丽 D.工艺改进 参考答案:A 57、成本法的基本原理,从买方来说,理论依据是 A.替代原理 B.生产费用价值论 C.随机原理 D.成本原理 参考答案:A
15、58、我国规定交易实例的交易日期在几年以上的不宜采用 A.1.00000 B.2.00000 C.3.00000 D.4.00000 参考答案:B 59、房地产评估的基本方法 A.市场法 B.收益法 C.比较法 D.指数法 参考答案:B 60、房地产的价格一般取决于 A.效用 B.所在片区的基准地价 C.成本 D.所在区域的区域因素 参考答案:A 61、激励人们利用土地走集约化道路的是土地的以下哪一个特点 A.利用方式的多变性 B.土地趣味的引变性 C.地域差异性 D.不可替代性 参考答案:B 62、特尔菲法最重要的程序是 A.专家选择 B.专家征询 C.征询表设计 D.信息反馈? 参考答案:
16、A 63、进入高度城市化的国家及地区,第三产业的比重超过了第二产业,地价相应 A.不变 B.下降 C.不一定 D.上升 参考答案:D 64、运用市场比较法评估房地产价格,为了更好地进行评估,同行之间 A.不要互相通报自己所掌握的交易实例和估价案例资料 B.可从提供少量交易实例和估价案例作为参考 C.都应按照有关部门确定的价格统一评估 D.相互提供交易实例和估价案例资料 参考答案:D 65、在我国,土地定级是在城市内部进行的,而土地分等级是在 A.城市与农村之间 B.各省际之间 C.城市与城市之间 D.城区与郊区之间 参考答案:C 66、对交易实例进行区域因素修正是因为 A.交易实例房地产与待评
17、估房地产是处于同一地区,区位条件相似 B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区,区位因素存在差别 C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨 D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降 参考答案:B 67、比准价格是指按照( )估算出来的价格。 A.收益法 B.市场比较法 C.成本法 D.路线价法 参考答案:B 68、房屋重新建造成本中应包括 A.利息、利润 B.利息、利润、税费 C.利润、税费 D.利息、税费 参考答案:B 69、房屋的成本租金构成因素是 A.折旧费、维修费、管理费、税金 B.折旧费、维修费、利息 C.折旧费、维修费、利息、税金 D.折旧费、维修费、管理费、利息、
18、税金 参考答案:D 70、以下不能使用成本法进行估价的房产为 A.学校 B.军队营房 C.纪念馆 D.有特殊价值的文物 参考答案:D 71、用剩余法正确分析房地产市场行情,预测售价和开发成本时,应掌握房地产市场中有关 A.数据信息 B.资源状况 C.原料状况 D.材料状况 做题结果:A 参考答案:A 72、基准地价系数修正法的基本原理是 A.比较原理 B.预期原理 C.替代原理 D.重置原理 做题结果:C 参考答案:C 73、路线价估价法适宜于同时对 A.大量土地估价 B.小部分土地估价 C.小面积土地估价 D.小块土地估价做题结果:A 参考答案:A 74、某房地产预计未来月租金纯收益为每平方
19、米300元,该类不动产的资本化率为 8%,总建筑面积为5000m2,出租率为80%,根据剩余法,预测该不动产的总价为 A.16000万元 B.168000万元 C.18000万元 D.21000万元 做题结果:C 参考答案:C 75、剩余法估算待估不动产价格利息时,只考虑建筑开发费等三项,而暂不计利息的是 A.专业费 B.不可预见费 C.地价 D.租售费 做题结果:D 参考答案:D 76、剩余法在旧房地产中地价单独评估时,地价是房地产价格与房屋价格之 A.和 B.差 C.积 D.商 做题结果:B 参考答案:B 77、土地交易资料不包括 A.城市土地使用权出让价格资料 B.城市土地所有权转让价格
20、资 C.征地费资料 D.安置补助费资料 做题结果:B 参考答案:B 78、商业用地宗地地价修正系数表中不包含 A.进深修正 B.宽度修正 C.使用年限修正 D.公用设施完备 做题结果:D 参考答案:D 79、在基准地价修正系数法估价程序中,下列哪种系数不用确定 A.待估宗地修正系数 B.待估宗地使用年期修正系数 C.期日修正系数 D.容积修正系数 做题结果:C 参考答案: 80、下列案件适用定型式评估报告书的是 A.特别估价案件 B.综合评估案件 C.特殊估价案件 D.一般的例行估价案件 做题结果:B 参考答案:B 81、宗地价格评估报告的组成不包括 A.送文函 B.宗地估价技术报告 C.附件
21、和补充说明 D.基准地价分析 做题结果:D 参考答案:D 82、按预付总资本的一定比例计算利润,该比例常称作 A.销售回报率 B.预期回报率 C.投资回报率 D.最低回报率 做题结果:C 参考答案:C 83、房地产利用成本法估价时,积算价格的基准时点是 A.使用的时间 B.建造时间 C.购买的时间 D.估价时点 做题结果:D 参考答案:D 84、如果确定比较案例宗地、地价每m2 为800元,容积率为 2.1,待估宗地规划容积率为 1.7,则待估宗地容积率修正结果为 A.750.28元m2 B.780.2元m2 C.715.8元m 2 D.823.28元m2 做题结果:C 参考答案:C 85、影
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