商业街整体营销推广方案样本.doc

邹城商业街
整体营销推广方案

凌峻（中国）房地产策划推广机构
7月

前 言

邹城商业正处于发展早期阶段，在这个时期，机遇和挑战并存。此时，能够负担邹城商业街营销策划和销售代理本身就是一项新挑战，本企业也将以全新商业地产发展模式，在充足研究邹城现在商业市场情况基础上，为本项目制订科学合理营销策略，最终实现发展商预期利润及项目标可连续发展目标。
本策划书关键由以下几方面组成：
一、 经过之前对邹城商业市场深度分析，寻求市场空白点，制订项目整体发展策略；
二、 针对区域市场空白点及竞争项目标特点，选择对应竞争策略；
三、 经过分析、整合项目标关键概念，全方面构筑项目关键竞争优势；
四、 整合各类资源，强化项目优势，提升项目标市场竞争力；
五、 为项目制订合理营销策略，并对此进行详尽叙述；
六、 为公开发售前期每一个阶段制订清楚推广计划，指导下一步工作展开。

第一部分：构筑关键竞争优势

一、 项目整体发展标准
依据现在邹城商业市场发展情况，本企业对本项目开发过程进行系统性思索，提议遵照以下六大标准：
（一）市场排她标准
经过市场形象塑造，实现建立含有个性、排她市场地位。邹城商业发展在济宁地域走在前列，传统商业相对比较发达，同时已经有商业项目出现，而且还有多个大型专业市场项目立即推出市场，在有限商业市场容量基础上，造成市场竞争很猛烈。所以，本项目需要树立有别于其它项目标市场形象，避免同质化竞争，结构项目差异化关键竞争力。

（二）树立区域优势标准
项目处于邹城西城区和兖州矿务局两大区域交汇处，含有很好先天地段优势。项目离邹城现在商业关键位置较近，同时扼守着兖矿高消费人群进入邹城市区总入口，故本项目更应该利用该市场机遇，将区位优势充足挖掘和放大，树立项目区域商业中心市场形象，为项目标以后销售增添砝码。

（三）强化信心标准
商业物业在期楼阶段，关键在于卖信心。本项目在开发过程中，应以强化市场投资信心为出发点，经过政府及专业团体认可、系列广告宣传和事件行销，高速地树立项目强势市场形象，增强商家和投资者对项目标信心，最终促成项目标快速销售。

（四）快速抢占市场标准
鉴于现在当地市场容量有限且本项目本身规模较大，在项目标开发过程中，不管是项现在期推广，还是项目标实战销售，全部应以快速抢占市场为标准，经过项目高姿态市场导入，引发项目标强烈市场反应，快速地增大项目在市场拥有率，最终实现项目标“开门红”及连续旺销。

（五）整合资源标准
因为发展商本身资源一直还是有限，所以，在项目标整体推广过程中，充足把握项目关键竞争力提升同时，整合多种可利用社会资源，尤其是借助政府、专业团体（如：商会）及媒体力量，借助媒体舆论导向作用，为项目标招商及销售推波助澜。

（六）永续经营标准
在合理处理销售和招商百分比基础上，充足考虑到商业街长久经营，将商业街运行管理提前介入项目标销售和经营过程中，确保企业及本项目标连续性发展，提升投资者信心，最终对于销售速度也是极大推进。

二、 竞争策略选择
（一） 全方面领先策略：
从产品角度来说，项目采取最优异商业步行街设计理念，从整体环境营造、道路安排、单体设计和建筑立面等方面全方面考虑。
如：项目两头设置主力店、室内步行街和室外步行街相结合，配有休闲广场和绿化，塑造优越整体购物环境、合理人车分流和高度商铺适用率等方面，步行街整体设计接轨国际优异水平，全方面领先邹城现有商业，开创邹城商业新纪元。

（二） 全方面覆盖策略：
从用户角度来说，首先经过丰富产品组合，满足不一样商家和投资者需求，其次项目将采取大剂量广告轰炸目标用户视线，和有针对性一对一推介，全方面覆盖目标用户群，在短期内快速树立项目标高度著名度，进而引导目标用户对项目产生全方面认知，增强对项目标信心，尽早做出购置决定。

53550
16900
15900
16450
2450
1850三、关键竞争优势构筑
本项目关键竞争优势构筑关键从以下五方面入手，其示意图以下：
地段
处于邹城市区和兖州矿务局两大区域交汇处，扼守兖矿高消费人群消费总入口。
商业形态
集中式购物中心＋步行街
产品/内容
集购物、休闲、娱乐、美食和文化于一体一站式消费乐园
环境
邹城第一购物环境
服务
完善、优质商业服务及管理模式
口语化地宣传（二、三楼）全部是商场，立体交通、
区位，高消费人群必经之地；
聚集效应，规模经济，如：单体餐饮和总体经营差距；
政府强力支持；
经营企业问题，统一经营、统一管理、和政府对口。
以上五个方面相互关联、相互补充、相互作用，形成项目密不可分一个整体。
作为商业物业，地段永远是第一性。从项目地段而言，既拥有兖矿高消费人群，又毗邻邹城市区商业中心，坐享成熟商业气氛，是本项目最关键优势所在。
优异商业形态，不管是对于商家，还是消费者皆是一项关键性选择诱因，是商场连续做旺平台。
经过最根本产品内容，打造一个集购物、休闲、娱乐、美食和文化于一体一站式消费乐园，关键满足邹城市区和兖矿生活区生活需要和购物享受，形成项目价值基石。
在项目标购物环境营造上，将项目打造成邹城购物环境最好地方，以一个区域领导者形象出现于市场，增强项目在市场影响力。
同时，在服务上，提升整个商业街经营管理水平，在项目开业后，承诺定时举行无偿宣传活动，提升整个商场形象，确保商场长久兴旺，增强投资商家驻场信心。
项目优势描述
l 邹城在济宁地域含有特殊城市地位，伴随济宁行政区域调整，邹城将作为济宁经济中心，商业前景发展宽广。
l 项目处于邹城西区商业中心和兖矿生活区交汇点，处于两大商圈关键地段，升值空间较大；
l 扼守兖矿高消费人群消费总入口，区域商业中心投资前景宽广；
l 项目连接邹城市区两大主干道，太平西路和平阳西路；
l 引进国际优异商业形态，采取集中式购物中心＋步行街模式，开创邹城商业新纪元；
l 步行街采取多个休闲广场、室内外步行街、绿化配套相结合，打造邹城第一购物环境；
l 北面临街商铺为双店面设计，首层和购物中心一层相通，且3层和购物中心2层相通，发明人流共享，价值极高；
l 项目两头引进强势主力店，吸引大批消费人群前往，带动同场经营商家良性经营；
l 北面购物中心采取中庭设计，提升室内商铺购物环境；
l 多个商铺组合满足不一样经营需求；
l 室内步行街和室外步行街相贯通，部分室外步行街采取连廊形式，发明人流共享，提升商铺利用率；
l 北面入口休闲广场将命名为“邹城市民文化广场”，成为城市和项目标标志性景观；
l 采取多业态组合，引进特色餐饮、娱乐，填补邹城市场空白，打造集购物、休闲、餐饮、娱乐及文化于一体一站式消费乐园；
l 项目将冠以“邹城现代商业样板示范街”，引领邹城商业发展动向；
l 政府将为项目提供强大政策优惠；
l 率先成立经营管理企业，提供全方面、完善招商、经营、管理等服务；
l 项目和福建商会和各行业商会结成战略联盟；
l 提前制订管理条约，维护商家和消费者正当权益；
l 引入全新管理模式，物业管理和商场经营同时运作；
l 统一经营、统一管理、统一宣传，确保物业保值增值；
l 配套水、电、气等基础设施，并开设绿色通道，提供工商、税务、城管等部门现场办公，直接为商家办理营业执照、税收等相关手续；

第二部分：整合各类资源，
强化项目优势

鉴于发展商本身资源有限，在项目标开发及推广过程中，应充足利用社会可利用资源，全方面提升项目标优势，强化市场信心。本项目可经过以下方法达成资源整合最终目标。
一、争取政府支持：
1、 取得邹城市政府同意，冠以“邹城现代商业样板示范街”称号，以政府权威性，增强市场对项目标信心；
2、 取得以下优惠方法：
Ø 底前开业经营业户免收十二个月工商管理费，市场管理费；
Ø ——上交地方财政税收包含所得税、营业税地方留成部分全免，－减半；
Ø －上交地方财政增值税地方留成部分免40％；
3、 提供工商、税务、城管等部门现场一体化办公。
（１）统一各类政府部门，如卫生检疫＼关系由经营企业一口对外；
（２）和福建商会联合招商，引进商家入内经营．

二、联合各商会：
鉴于发展商和福建商会关系良好，提议本项目和福建商会和各行业商会进行战略联盟，利用福建商会和各行业商会商业资源，为项目标招商提供强力支持，并能够为项目以后经营商家提供信息和货物起源。对于商家及消费者全部是一项主动信心承诺，如此是一项重大增值服务，商家取得不仅是一间商铺，同时得到是更大商机，可谓一举两得。

三、成立商业运行机构
针对现在邹城商业市场现实状况,大多数商场普遍缺乏统一管理和宣传，大大影响了商场可连续经营。所以，本项目在开发过程中，应提前成立商业运行机构,为商场提供全方面优质专业服务，提升商场整体形象，增强投资者信心，确保商场长久做旺。
商业运行机构工作职能包含：
Ø 为返租用户提供招租及收益等服务；
Ø 主力店招商；
Ø 负担商户和福建商会和各行业商会联络；
Ø 营业期间商场推广工作；
Ø 经营管理条例制订和实施；
Ø 日常商场管理实施；
Ø 帮助商家和工商、税务进行联络和协调；
Ø 聘用中国著名资深物业管理企业做顾问，建立组织框架和服务体系，指导物业管理企业负担项目标物业管理工作。

第三部分:营销推广计划

（和当地实际情况结合，邹城从众心理强；托、主力店进来，对其它商家吸引力很大；
电厂，财大气粗；充矿，理智；
第三层怎样销售问题；
邹城处于刚开发阶段；
性格朴实，憨厚。

福建（晋江＼台商）联合成立商业运行企业。

一、营销目标
1、销售目标
总建筑面积（具体面积依最终测绘面积为定）为45280平方米，估计销售均价为5000元/平方米(按建筑面积计)，总销售金额达 2.26亿元。

2、各阶段销售目标
Ø 开盘30天：完成总销售量70％，实现销售额1.58亿元；
Ø 开盘二个月：完成总销售量80％，累计销售额1.8亿元；
Ø 开盘三个月：完成总销售量90％，累计销售额2.15亿元。

3、推广目标
1）树立本项目较强著名度市场形象，不仅为销售提供支持，同时也为开业后连续发明客流给坚实确保。
2）以强势市场形象，吸引投资者和商家关注，确保销售任务高效成功实现。

二、九大推售标准
1）快速入市标准
鉴于邹城商业市场容量有限，同时又有大型商业项目立即推出市场，提议项目必需快速推出，立即抢占市场先机，快速完成销售。

2）合理利润标准
在市场容量有限，同时又有大竞争项目立即出现情况下，一味追求高售价、大面积，最终只会造成销售困难，估计高利润只会成为空中楼阁。
项目应该在充足评定市场需求和承受能力基础上，制订合理售价和商铺划分，追求合理利润，以期快速完成销售，回笼资金。

3）强势形象开启标准
在强调快速推出同时，更应重视项目强势市场形象导入。为此，在推售策略考虑上，应经过前期市场充足预热，树立项目定位鲜明市场形象，唤起市场对本项目标关注度，从而推进项目标销售进程。

4）招商带动销售标准
对于本项目而言，招商成功就意味着项目成功二分之一。经过成功招商，提升整个项目标形象，吸引连续不停客源，提升项目标人气指数，增强投资者、商家信心，从而带动项目标销售。
（
5）构筑品牌标准
品牌形象代表项目形象，也是项目能否成功被市场认可关键，成功品牌就是信誉，能够吸引和拥有一批“强势支持者”，就能让项目含有强烈心理认同，产生“羊群效应”，实现邹城商业街品牌质飞跃，为开发商长远发展构筑坚实品牌平台。

6）丰富产品线，扩大用户层面
经过各楼层售价、商铺面积控制，设置不一样层次总价商铺，拓宽产品价格层面，分别面向不一样资金能力用户，尽可能吸引更广泛购铺人群，以确保提升销售速度。

7）有节奏、有层次、有目标推售标准
项目标卖点资源是有限，用户资源是有限，同时项目优质商铺也是有限，为了确保项目在快速推出和强势开启前提下，保持销售工作连续平稳进行，项目卖点和销售单位需要进行有节奏、有层次推广和推售，依据项目标营销周期和工程进度进行合理计划，有目标进行宣传推广。

8）点面结合标准
经过前期市场调查，考虑目标用户分布情况，在项目标营销推广过程中，将在全方面覆盖目标市场基础上，关键对兖州矿务局、邹县电厂和其它部分关键区域（济宁餐饮机构、曲阜、兖州、腾州、微山）进行有针对性宣传推广，做到点面结合。

9）完善销售条件标准
基础软硬件设施完成：
n 销售中心完成；
n 模型制作及销售现场包装完成；
n 商业运行企业成立并提前进驻。

三、销售策略
（一）价格策略
1、本项目标售价提议：
参考现在市场在售商业售价情况，充足地分析项目关键竞争优势，在考虑到发展商预期利润基础上，将项目标均价定为5000元/平方米(按建筑面积计)。

2、各商铺定价标准：
综合考虑商铺楼层、位置、人流导向、商铺划分等原因，制订合理商铺价格，具体商铺价格将在以后提供。

3、价格推出策略：
1）经过前期足够时间市场预热，提升项目在市场上心理价位，增加项目销售价格提升空间。
2）在确定整体均价基数保持不变情况下。依据不一样营销周期有着不一样销售价格，利用价格低开高走策略，给用户一个项目不停升值感觉，增强对项目标投资信心。
3)开盘前不公布具体价格，开盘当日公布商铺具体售价。

（二）单位推售标准：
1、划分标准：
1）总价控制标准：
u 北面购物中心内铺：总价控制在10～15万元；
u 北面临街商铺：总价控制在60－80万元；
u 室外步行街联体商铺：总价控制在35－50万元；

2）单位面积控制标准：
在遵照总价控制基础上，同时在充足考察当地投资者及经营者心态基础上，将北面购物中心商铺面积控制在20—30平方米之间，北面临街商铺控制在90-120平方米左右，室外步行街联体商铺控制在60－80平方米。

2、推售手法
在推售手法上，为了确保开盘时市场热度，同时避免不好单元在销售后期形成尾货，造出巨大销售压力。所以，在推售过程中，应注意单元推售过程中合理搭配性。
通常做法是，首推部分较低总价商铺（通常位置是较差单元）作为市场引爆点，同时，搭配位置很好单位对外发售。
在项目标市场形象充足建立起来，市场认可度较高时，再推出项目最好单位，充足拉高其销售价格，以此作为项目较高利润起源。

（三）销售安排
考虑项目整体货量较大，要在开盘快速出货，前期需要比较充足宣传造势，姑将整个营销过程划分为准备期、蓄客期、内部认购期和公开发售期四个阶段。

1、准备期：（现阶段——8月19日）
现阶段为各项工作准备阶段，如产品计划最终确定、销售人员招聘培训、销售及宣传资料准备等。

2、蓄客期（8月20日——9月20日）
8月20日，临时售楼部建成交付适用后进入蓄客期，这一阶段用户进行意向登记。
经过现场围墙、户外广告、道旗和车身广告多个媒体宣传，全方面导入本项目。同时，经过发派大量项目海报，结合邮寄DM方法，快速提升市场对项目标认知度。

3、内部认购期（9月21日——10月22日）：
经过蓄客期造势和用户登记，很多目标用户已经展现出购置欲望，此时开始收取诚意金，经过促销策略，促进用户立即交纳诚意金，为下一阶段项目开盘积蓄能量。
意向用户前来登记，选择1～3个意向单位，交纳10000元意向金，并签署意向认购书，根据诚意金交纳时间给不一样程度优惠。具体优惠方法以下：
1) 发放优惠卡：
目标：刺激目标用户尽早交纳诚意金，争取能达成开盘大量出货效果；
优惠方法：分钻石卡、金卡、银卡三种（在设计上提议直接表现货币符号和项目形象）钻石卡优惠1万元，金卡优惠6000元，银卡优惠3000元，此卡不能转让，对应优惠可冲抵对应房价，每张卡只能使用一次，使用期截至到10月23日（开盘当日）。
发放对象：在9月21日至10月22日内部认购期间，交纳诚意金购铺用户。
发放方法：
Ø 在9月21日—30日，交纳诚意金用户，发给钻石卡；
Ø 在10月1日—10月10日，交纳诚意金用户，发给金卡；
Ø 在10月11日—10月22日，交纳诚意金用户，发给银卡。
2、发放VIP卡：
目标：利用领导关系网和权威性，经过口碑对项目进行推介，增强目标用户对项目标信心，加紧销售速度；
发放对象：政府领导、直属机关领导
数量：提议100张
使用方法：经过内部渠道发放给领导，不记名，可转让，可冲抵房款1万元，能和其它优惠卡同时使用，只使用一次。

4、公开发售期：
10月23日正式公开发售，形式为选铺大会，具体实施方案将在以后提交。
前期交纳诚意金用户，选定单位，补齐2万元定金，签署正式认购书；新用户按公布价格直接参与认购，一样选定单位补齐2万元定金签定正式认购书。

（四）付款方法：
首先考虑到经商人士对资金流通需要，大多数不情愿将大笔资金一次性投资在固定资产上，而期望拥有较充足资金流。
当地已经有商业项目采取银行按揭形式，为此，在付款方法上，除了实施常规一次性付款，采取采取6成长久按揭，促进项目标销售。
具体付款方法以下表：
付款方法
一次性付款
银行按揭
折扣
98折
无折扣
签署认购书十天内
(扣除定金)
价款30%
并签署买卖协议
首付价款40%，签署买卖协议及办理最长十年银行按揭手续
30天内付
价款40%
——
两个月内付
价款30%
——

（五）销售策略：
为了有效处理市场信心不足问题，项目需要经过强力销售策略，来增强目标用户对项目标信心，促进其尽早做出购置决定，所以提议项目采取返租销售。
三年返租计划：
用户在购铺后，将商铺前3年经营权交给商业运行企业，取得3年内每十二个月10%回报。
如有部分用户要求自营，不参与返租，给用户9折优惠。
返租商铺由商业运行企业统一经营管理。
具体操作中返租商铺售价通常在底价基础上加价12％。
比如：一套商铺销售价格为5000元/平方米，总面积为60平方米，则总价为30万元，3年返租金额占总价30％，即9万元，每十二个月发展商返还给用户3万元，实际操作中第十二个月返租款10%在销售总价中直接扣除，剩下20%六个月付一次。

（六）销售管理：
1、 创新拓展销售渠道
本项目要实现快速地销售，仅仅依靠常规销售是不足够，依据现代市场营销战略中4C理论，其中，销售模式创新和销售网点增设，为项目快速地接触目标用户，树立强而有力“势”，并为其提供置业方便、灵活性是相当关键一环。
从另一个角度考虑，诸如邹城这类城市，传统媒体宣传推广力量一直有限，尤其是项目标销售任务是立即结束销售阶段，迎接开业，由此可见，愈加有必需不停创新，并突破常规销售推广模式，方有可能实现即定目标。
所以，本企业提议，从多个层面出发，主动地打一场销售“渗透战”，以确保和用户接触面及抵达率广且深入。

2、 坐销不能确保销售目标实现
本项目必需打破传统墨守成规销售手法桎梏，实施有较大创新和突破，在此，本企业结合本项目标实际情况，在销售手法提出以下提议：

将传统坐销和新型互动式行销结合

3、 组织架构：
专职销售人员10名和兼职销售人员15人，天天确保4-6人在销售中心内坐销，其它销售人员分为3个组，每组6—7人，外出行销，进行地毯式搜索，主动和目标企业、用户及商家进行一对一沟通，并形成各类用户数据库，为项目标连续销售积蓄客源。

4） 商业运行企业同场帮助销售：
商业运行企业派驻现场两名工作人员，在销售人员和用户洽谈后，凭借和商家达成合作意向书，再次说服用户购置，以此，增强用户对未来投资回报信心。

（拍卖）；

四、各阶段推广计划：
（一）准备期（现阶段——8月19日）：
1、关键工作：
1) 确定市场调查汇报、产品策划汇报和营销策划汇报；
2) 最终确定计划方案，联络模型制作企业；
3) 现场工作准备
Ø 临时售楼部包装完成；
Ø 正式售楼部开始建设；
Ø 落实拆迁工作；
Ø 现场包装完成，关键是围墙广告、工地广告牌。
4) 凌峻现场人员进场，开始招聘销售人员；
5) 销售队伍组建及培训；
6) 完成销售阶段所需宣传资料及销售文件制订；
Ø 宣传物料：宣传海报、户外广告、易拉宝、车身广告设计制作，VI系统导入等。
Ø 模型制作；
Ø 钻石、金、银、VIP卡制作。
Ø 销售资料：模型、展板、意向认购单、认购须知、装修标准和价格表等。
Ø 制作拍摄电视广告片：3分钟专题宣传片和30秒广告片（视实际情况剪辑）

（二）蓄客期（8月20日—9月20日）
1、关键工作：
1) 确定内部认购期优惠方法及销售布署；
2) 落实主力店正式入驻协议或入驻意向书签署；
3) 海报派发；
4) 户外、车身、道旗同时开始投放；
5) 开始用户登记；
6) 针对关键目标群体做专题推介会；
2、关键卖点：
1) 突出地段优势；
Ø 项目处于邹城西区商业中心和兖矿生活区交汇点，处于两大商圈关键地段，升值空间较大；
Ø 扼守兖矿高消费人群消费总入口，区域商业中心投资前景；
Ø 项目连接邹城市区两大主干道，太平西路和平阳西路；
2) 邹城现代商业样板示范街，政府强力政策支持；
3) 打造邹城第一购物环境；
4) 引进专业商业管理机构，保持商场持久兴旺；
3、推广安排：
1) 8月20日，开始推出广告。
本项目于8月20日起（以临时销售中心准备完成为准），本项目标围墙广告、路牌广告（城区关键街道空白广告牌，投放六个月）、道旗（太平西路）和公交车广告正式投放。全方面导入本项目，快速建立本项目标著名度。

2) 8月20日起，展开地毯式直销活动。
由销售人员及部分兼职人员前往邹城关键商业街区进行一对一地派资料及沟通，确保在一周内将全部商户造访一遍。而且，充足利用现有手头上用户资源，经过电话、DM和其联络，传输项目标信息和邀请用户前来销售中心参观。
海报派发：
A. 时间：
8月20日开始第一次派发,一直到开盘前天天派发。
B. 人员安排：
除现有销售人员外，还需招聘两类职员参与海报派发：
Ø 专职行销人员， 10名。经过人才市场，广泛招聘人员，择优录用；
Ø 兼职派单人员，15名。以在校中专毕业班学生为主，安排在关键商业街区、生活区、邹城周围乡镇派发海报，要求身穿统一衬衣，佩戴工作人员标识。
c.工作组织
Ø 将全部销售人员分成3个组，每个组负责一个片区，将所负责区域实施地毯式派发，确保每一次派发到位。
Ø 各组销售人员在培训完后，列出所负责区域内关键商业街、生活区、办公区、关键单位及周围关键乡镇清单，方便于安排对应人员前往。
Ø 兼职派单人员一样进行分区，由所在区销售人员率领及监控。
Ø 每日外出派海报，均由凌峻驻场人员、开发商工作人员轮番外出抽查，监控派单过程。
Ø 海报派发除商业区外，还应针对性选择生活区派发，关键时段为中午（11：30-12：30）、下午（5：00-6：00）两个下班高峰期，故需对应调整该类人员作息时间。

海报投放计划：
项目标行销工作关键以连续性派发海报为关键手段，故在人员安排、海报设计等做出以下安排：
开盘前，每2-3周完成一款海报，共四款，尺寸均为大度四开，内容以下：
第一款：以整体性介绍为主；
第二款：以地段为主，同时公布内部认购日期和促销策略；
第三款：以计划优势为主，强化宣传内部认购促销策略；
第四款：以商业运行、商业开启为主，并开盘信息及选铺步骤。
每款海报印刷估计为3万份，用于行销派发外。
另行印刷2万份海报作为DM，指定地点派发，关键在兖矿生活区、邹县电厂、邹城机关小区和邹城周围富裕乡镇。

3) 9月4日，“邹城商业投资分析暨项目推介会”研讨会及晚宴
9月4日，邀请前期意向用户、各界政府领导、媒体记者等在邹城国际酒店举行酒会，会上先行安排商业教授、政府领导就邹城商业格局和投资形势进行演讲，并由开发商领导介绍本项目，以此作为联络沟通各界人士契机，同时亦可邀请关键意向用户参与，作为争取其购置行为关键销售机会。

4）9月11日、18日，兖州矿务局、邹县电厂专场推介会
前期联络兖矿及电厂部门领导，在兖州矿务局和邹县电厂生活区（如：超市）设展示区，发放项目资料，推介会前期发邀请函，约定时间组织专场推介会。
9月11日及18日，由发展商和凌峻驻场销售人员针对兖矿目标用户做项目专场推介会，集中传达项目标整体信息和内部认购优惠方法。

（三）内部认购期（9月21日－10月22日）
1、关键工作：
1) 正式开始收取诚意金，签署意向认购书；
2) 进入密集型媒体投放及推广安排，为项目销售造势；
3) 开展各类推广活动，促进用户深入地认知项目，形成交纳诚意金增量；
4) 明确公开发售最终时间及销售布署；
5) 开盘前集中、密集宣传。
2、关键卖点
Ø 首付仅需4万就可做老板；
Ø 每十二个月稳定回报10％，投资盈利零风险；
Ø 越早认购，优惠越多；
3、推广安排：
1）继续安排海报派发；
继续天天安排派发海报，对前期意向用户进行回访，深入促进其坚定购置信心。

2）主力店进驻签约仪式
视具体签约时间再定，主力店进驻，能够有效增强目标用户购置信心。

3）9月21日开始投放电视广告全方面造势
以3分钟专题片（星期五、六、日投放，每晚2次）及30秒广告（天天投放，反复4－6次）相结合，媒体选择邹城有线电视台一、二套，全方面传达开盘信息。

（四）公开发售期（10月23日起）
1、工作关键：
1) 10月23日开盘集中消化用户；
2) 连续广告宣传；
3) 连续销售；

2、卖点策略：
1) 首期仅需4万元即可做老板；
2) 3年回报30％，投资盈利稳赢利；

3、推广安排：
以热卖信息发明羊群效应。
在开盘前后，皆以“市场反应火爆，销售势如破竹”为专题，叙述用户对本项目标热烈反响，带动新用户跟从及老用户加紧认购行动，再次将销售推向高潮。

五、营销推广费用安排
一、整体推广费用和费用分配
一）项目推广费用
预算费用约占总销售额1% ，约 200万元。

二）费用分配
费用分配是否合理，对项目标销售影响至关重大。所以必需适量、合理分配，以达成良好传输效果。

费用名称
费用组成
说明
总额
宣传资料和物料
海报(6款，每次5万份)
300000份
30万元
认购书和认购须知
份
价格表
份
现场包装
展板、销控板
15,000元
5万元
条幅
20,000元
吊旗
5,000元
气球
10,000元
推广活动
投资推介会

8万元
兖矿和电厂专场推介会

8万元
主力店签约仪式

8万元
开盘

20万元
户外广告
车身广告

3万元
户外广告牌

15万元
道旗

3万元
围墙广告

5万元
电视广告
电视片制作(3分钟、30秒)

15万元
邹城有线电视台

15万元
公关费用
媒体记者费用

5万元
沙盘
整体计划模型

10万元
购物中心模型
不可预见费
20万元
总费用：181万元
注：以上推广费用除售楼部建设费用。

三）推广阶段费用分配
¨ 蓄客期 约占总推广费用35%
¨ 内部认购期 约占总推广费用40%
¨ 公开发售期 约占总推广费用25%

结束语

在和贵司沟通及展开策划过程中，我们有充足信心经过精心操作邹城商业街项目，以项目个性鲜明正确市场定位、实施科学合理营销策略及系列推广活动，使之成为一个既能够被市场所热捧又能够为发展商发明合理利润项目。
在竞争猛烈市场中，项目必需树立本身独特、和众不一样特质，这种特质是从市场全方位需求出发，产品力和形象力同举，以发明一个强劲销售力，促进项目达成快速销售目标。