养老地产教学内容.docx
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1、精品文档养老地产养老地产,从建筑设计、园林规划到装饰标准,这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律,创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合,从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护,增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括:保险资金推出的升级版的养老机构,如养老院,把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合,主要的产品形态包括:保险资金推出的升级版的养老机构,如养老院,把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。对于养
2、老地产的前景,无疑是相当看好的。这从 房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。全经联养老养生地产委员会成立以来,很多业内人士对于委员会给予了很高的期望。期望对养老养生产业地产的研究上水平,改变养老地产投资人与养老产业脱节的现状。养老产业无疑是水平很低的产业,不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚,培养起来尚需要时日,需要入住专业养老社区的人,一般是70岁以上的,而今这部分人群出生在19世纪30年代左右,膝下三五个儿女,所以尚能由健康退休的儿女在家照料。缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政
3、策,仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说,政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是,最艰难的还是在经营阶段。民政部副部长窦玉沛透露,我国将建立养老服务补贴制度。对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人,经过评估,采取政府补贴的形式,为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务,提供支持,北京、上海、深圳、成都等城市已经在部分试点补贴制度。中国还将完善政府供养制度,对于城市“三无”、农村“五保”老人,采取集中供养或分散供养的方式,保障其基本生活不低于当地居民平均生活水平,并建立自然增长机制。建立高龄补贴制度,逐步将本地区80周岁以上老年人纳入补贴范围。但
4、是,我们要解决的是持有型经营的问题。与朋友在争论养老地产的前景时,有一个分歧在于如何实现养老项目的盈利。房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年,实力房企本身还是凤毛麟角。对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地,开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择散手为主,而很难考虑长期持有经营。考察众多项目时我们发现:很多著名的养老项目,养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓, 对于投资的收回,还没有很好的模式。而居家养老的概念还没有根本改变,高端的机构养老还属于培育阶段,所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。在谈到险
5、资投资养老地产的诉求时,我和同行有争议。他认为养老地产持有经营要考虑资金风险,经营收益不足10%,贷款利息都不足以偿还,所以养老项目的持有经营是没有利润的。这一点我也赞成。对于房企开发经营养老地产项目,确实是不可持续的。那么,开发与经营的截然分开势在必行。作为财务出身的我来说,对于项目资金链与项目的盈利是过于看重的。所以在我们操作的生态城项目前期规划负责人任上,对于项目成本的关注与开发、经营的关注是长期的。考虑开发阶段的投资收益问题,我们主要关注的土地成本问题、建设成本问题,引入养老产业以及养老产业布局的盈利问题。如果仅仅依靠开发企业本身的投资,我们必然是放弃现有项目。但是由于我们的接手方锁定
6、的是国内首屈一指的险资,与国外基金的合作,有实力进行持有经营,这才是项目得以进展的关键。无疑,养老地产是相当有前景的,市场需求也是不可抑制的。但是,对于开发单位来说,项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目,项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。那么,项目开发建设完成之后的接收方选择才是我们应该关注的重点。养老地产是有前景的,但是要有深入的对于开发建设经营模式的探索。2发展现状编辑1.项目概况东方太阳城位于顺义潮白河西岸的双青林场内,社区规划总建筑面积80万平方米,建筑类型有现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。项目有七个风格各异的小区,约16万平方米人工湖和75万
7、平方米的景观绿地,全社区无障碍设计,红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。2.建筑设计东方太阳城住宅以二到四层低层建筑为主,每层带电梯,方便老人出行。社区及住宅内实行无障碍设计,社区中道路及住宅出入口设计为无障碍步行道和无障碍防滑坡道,不设置门槛。住宅内低按键、高插座,安装电子安防系统和户内紧急呼叫援助系统,一旦发生紧急情况,管理中心和援助人员可以在第一时间赶到。3.景观设计东方太阳城的景观设计创造了一个“绿色”的人居环境。穿插于社区的大型景观绿地和外围近10万株的树木形成了社区基础性的绿色背景,连续的水系统将各组团中心的湖面景观贯穿循环联系起来,每一个
8、组团有一个休闲用的公共花园,都有一个设计主题以体现特征。4.配套公建东方太阳城公建群位于社区的中央,分为商业文化中心、康体医疗中心、零售中心、酒店和短期度假公寓等五大部分。商业文化中心地下一层为农贸市场和社区信息控制中心,首层为超市、精品店及餐厅,二至三层为老年大学。老年大学设有多功能厅、图书馆、咖啡厅、活动室和休息室,而且课程设置涉及陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等多种类型。康体医疗中心包括温泉疗养浴、洗浴中心、有氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆、疗养型健身器械区等。康体医疗中心的社区医院由东方太阳城与中日友好医院合作成立,担负整个社区的医
9、疗卫生保健工作,聘请老年病专家定期坐诊,还开展“家庭病房”、医务人员上门服务,并配备救护车,实行全周日服务。零售中心涵盖餐饮、零售、商业服务等与基本生活密切相关的商业配套设施和服务网点。3运营模式编辑中国养老产业还处于早期发展阶段,但相信随着老龄化社会的到来,养老产业的社会需求将迅速增长,在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下,养老产业有望实现社会效益与经济效益的“双赢”。养老地产2运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响养老地产的经营成败,因此养老地产的运营模式的构建十分关键,其运营模式的构建主要有以下形式:“养老文化概念营销模式;产业链延伸模式 :老年服务业、老年房地产业、
10、老年医疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业、老年金融投资业;租、售、反按揭组合入住模式。4开发模式编辑近年来,我们对于养老项目的开发模式也在不断地研究和探索。一方面实地考察了许多国内外的养老项目,对其发展模式及特征进行了深入研究;另一方面接触了一些准备开发或正在开发的养老项目,了解到目前市场的状况和趋势。通过对这些国内外养老项目的梳理和借鉴,远景设计研究院总结15种适应于当前国内市场的养老项目开发模式,希望与大家共同探讨。与社区共同建设模式1:专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的,包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除
11、了有为老人提供的居住建筑之外,还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的,既可以是民营企业,也可以是由政府投资进行建设。综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素老人最初入住时可能身体较为健康,但随着年龄的增长,老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时,应充分考虑这些因素,设计出相应形式的居住产品,以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时,可以居住在一般的养 老住宅中;当需要较为全面的护理时,可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。通常来讲,由于城市土地资源紧张,一些较大规模的养老社区会选
12、在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式,实现与郊外的环境协调。在规划设计时,应注意将不同类型的居住产品合理分区,保证各自的独立性,避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时,可考虑分期建设,例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施,预留出一定的发展用地,等到一段时期后,再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等 模式2:新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时,会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群,走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源,降低配套设施的建设量。开发时一方面应注意将老年人的比例控制在
13、适当的范围内,不宜过少也不宜过多;另一方面要控制养老组团的规模,尽量划分为一个个小型居住组团,以营造社区的归属感。模式3:普通社区中配建各类养老产品据调研,许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代,老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾,老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品,可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情,将会是较受欢迎的一种养老居住模式。 普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅,或者同一单
14、元内上下层相邻的两套住宅,其中一套为老人居住,另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计,例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积,特别是老年住宅的套型面积不宜过大,建议以5060平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。普通社区中还可以配建养老公寓,其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋,其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时,建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置,一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便,另一方面养老
15、公寓底层可设置对外商业或公共设施,兼顾对外经营,同时也便于对养老公寓进行单独管理。模式4:成熟社区周边插建多功能老年服务设施据资料显示,一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例,城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县,老龄化程度严重,但城六区的养老床位数量却低于远郊区县,由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久,周边配套设施成熟,具有良好的区位条件,然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建,或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较
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