旅游地产策划规划设计的关注7大因素.doc
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4、游地产则延展了很多,包括新兴的旅游业态,如产权式酒店,分时度假酒店等等,近来更是发展了一批依托旅游景观或旅游产品建设的高档公寓、酒店、会所等。从开发主体上看,旅游地产建设方无外乎两个,其一是以旅游开发为主的企业,由于旅游项目投资汇报周期普遍较长,因此希望通过地产开发或土地运作加快资金回笼。其二是以地产开发为主的企业,核心诉求是土地和房地产,旅游产品不过是提升土地价值或房地产价值的手段之一。笔者认为,旅游地产本无原罪,特别是对于提升旅游服务质量有直接推动作用的旅游基础服务设施,更是应大力提倡。通过旅游产品和旅游资源来提升环境、改善民生,进而促进土地增值本身也没有错。但是作为旅游行业来说,一定要把
5、握自身的行业重点,保持一份清醒和理智。对于依托已有的、特别是具有一定稀缺性和垄断性的自然或文化旅游资源,在其周边进行旅游地产开发,应本着审慎、克制的原则,切不可饮鸩止渴,与虎谋皮,甚至狼狈为奸。降低了旅游资源品质,无异于断送了旅游业可持续发展的前景,成为旅游业的一枚苦果。因素二:产品优化旅游与地产是最近一两年来最热的两个行业,关于旅游地产的定义,业界尚未达成共识,流动的业态与固定的业态嫁接后产物究竟是什么,恐怕仍需要时间去检验。国务院去年发布的关于加快旅游业发展的意见,对旅游业的地位与作用给予了历史性的突破,明确了旅游业战略性产业的地位,与此同时,意见更是赋予了旅游业“人民群众满意的现代服务行
6、业”的定位,可以说旅游行业迎来了一个空前大发展的历史机遇。反观房地产行业,近年来已经成为为富不仁、巧取豪夺、贪污腐败、强奸民意的代名词,不夸张的说,房地产行业已经被广大人民众完成了“妖魔化”的定义。不论旅游地产如何包装,其产品与国家大力引导的保障性、民生性住宅相去甚远,仍然是以投资为主体的高档产品。特别是以自然资源为依托的旅游地产,不可避免的有把优质旅游资源变为权贵们后花园或阳台的嫌疑。因素三:土地价值土地具有双重属性,首先是其本身的生产承载性,再者是其具有潜在增殖性。在旅游地产项目的开发过程中,土地的潜在增值性是实现企业目标的关键点。同时,准确的预判土地的增值潜力,从战略上判定土地的开发价值
7、,将能够有效平衡政府、企业、居民三方的利益需求,达到土地的战略价值和经济价值的统一。为此提出旅游地产开发过程中的“土地四大价值学说”。其一:土地的景观价值论。景观打造是旅游地产开发的先决条件。景观价值主要蕴含在土地的生态物种、土地坡度坡向分布、景观天际线形态、水域生态环境等方面。其中,优良的植被生态是一个地块具备景观价值的基本条件,如果该地块植物物种配比状态优良,可利用水资源充足,便首先可确定其开发的基础景观价值。其次,从地块景观营造的空间角度分析,实施坡度坡向对景观的影响力分析、景观天际线的形态营造、游客的景观视野角度分析。对地块景观价值的判断,需从多角度出发,依据因素权重,实施复合研判。土
8、地的景观价值预测,将为项目中的旅游吸引物构建提供重要依据,是实现综合土地价值的前提;其二:土地的居住价值论。在旅游地产项目开发中,土地的核心功能是附着其高品质的居住生活空间,所以在土地的综合价值衡量中,居住价值所属的权重值较大。其中,土地的平整性、地块的完整性、适宜建设的土地规模,以及景观视野情况等因素都会影响其居住价值。在实践过程中,主要通过对可建设用地的规模测算、地块的景观附加值测算以及土地的功能承载预判来测定土地可附着的最佳居住价值。通过对土地居住价值的衡量,可以有效地判断地块开发的核心物业类型,同时能够对旅游地产开发的前期效益测算提供重要依据。土地的居住价值衡量是构成土地潜在升值空间的
9、关键要素;其三:土地的商业价值论。土地商业价值未来将主要影响经营性物业的开发。在旅游地产项目中,经营性物业的开发形态和经营模式是实现土地增值的重要因素。在一个成功的旅游地产项目中,经营性物业必定扮演了旅游吸引物和综合服务体的双重角色。其中,地块的选择和甄选是关键因素,依据不同的环境和土地形态,可开发水上街市、文化商圈、艺术街区、PUB集群、夜间休闲综合体等不同的旅游经营物业模式。同时,在实现其商业价值的过程中,文化要素的融入是成功的关键。对文化的深入挖掘、精细化融入是每个成功的旅游商业模式成功的必要条件。因此,融入了文化内涵的商业模式是实现土地价值最大化的重要保障;其四:土地的生态价值论。土地
10、的生态价值主要表现在土地的生态适宜性方面。其中比较重要的因素包括:对人体有益的稀有元素、特种水资源、珍惜植物物种、土壤的生态适宜性、特有文化等。通过对珍稀物种的培育、特种资源的保留、特有文化的传承,可以构建未来稀缺资源的升值空间,提升土地附着物的品味和档次,保证土地开发价值的最大化。土地的生态价值从土地的远期价值考虑,目的是创造最高品质的人居休闲空间,实现环境价值、经济价值、社会价值的完美统一。生态价值的考虑,将为开发者提供远景构想,实现土地的远期价值。因素四:蓝图驱动从发展观点来看,旅游地产虽然是个新兴行业,在房地产整体市场疲软的情况下,反而成为一个发展方向开发商躲避战场的方向,这种休闲度假
11、型产品纳入了绿色地产的范畴。旅游地产被看好,更主要的原因在于国内旅游房地产市场已经日渐成熟以及交通改善。飞机班车化、城际高速列车公交化,交通便捷,城际距离正变短或消失,是旅游地产兴起的客观外部条件。旅游地产并非暴利行业。投入多,但收益稳定而持续。所以,有实力的开发商都对旅游地产感兴趣,一定比例的长线投资将很好地完善公司的业务收支。旅游地产的兴旺并非没有道理,令人诧异的却是开发商们的“大手笔”规划。不论这些规划如何“富于想象”,其背后的核心只有一个,就是圈地,囤地是最挣钱的。在此诱惑下,国内很多开发商把旅游地产做得跟大学城似的,以概念拿地,慢慢把土地养活之后再卖房子。” DTZ戴德梁行华北区商铺
12、部董事张家鹏直言,“旅游地产一定是在比较远的地方,所以它的地价不会很高,这样开发商能够顺利拿到很大一块土地。只有那些先做景观、度假酒店的开发商才是真正想做旅游地产的。”只有正确引导旅游地产的发展,将旅游地产模式正规化,才能让旅游地产可持续发展下去。从政策层面上讲,政府是鼓励旅游地产发展的,“从中央到地方都对旅游地产表示出支持”。卖房子的利润主要归发展商。地价款对于政府而言只是一次性收入,除此的门票、餐饮、住宿、购物等等都将成为当地政府每天的持续地方收入;而且在增加就业机会、稳定生活等各方面还将提供一个综合效益。权威人士提供:“为了防止开发商借机囤地,建议当地政府捆绑销售土地,在合同上明确用地用
13、途,要求先做旅游项目,再做地产。” 当然,政府的想法不一定都对,可以跟政府商量,甚至是引导政府。而对于开发商来说,旅游地产开发周期相对漫长,一旦遇上地方政府换届,该旅游地产就将存在相当大的政策风险。这些需要协调和解决的问题在旅游地产规划当中多加斟酌考虑,更合适协调两房需求,更切实际的规划更有效的规划项目。应当注意:旅游地产的刚性需求弹性过大,过度依赖环境与资源,一旦宏观政策或者经济走势发生逆转,整体项目会面临不小的生存危机。旅游地产没有刚性需求,因精神需求而生。“旅游,一个是看环境,一个是享受资源,一定要选择非常前卫的项目,有创新,千万不能盲从于前人。休闲度假旅游是未来旅游消费主导模式,旅游地
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