行业授信投向政策房地产.doc

行业授信投向政策———— 房地产行业
2009年10月
9/9

房地产行业授信投向政策

一、行业范围
本政策所称房地产行业是指国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754－2002）标准中的房地产业（行业代码K72），不包括K721房地产开发经营中的“土地使用权的转让、买卖和租赁活动”以及经营性物业抵押贷款。

二、总体发展原则
房地产行业实行指令性限额管理， 2010年新增授信限额XX亿元。2010年我行对房地产行业信贷投放的基本原则是：总量控制、名单管理。
房地产行业具有较强的周期性，受宏观经济政策影响较大，市场波动也较大，为有效控制风险，总行对房地产开发贷款授信企业实行名单制管理，
三、行业信贷投向政策
（一）客户准入
总行对房地产开发贷款授信企业实行名单制管理，具体分为以下两类：
A类开发企业（100户，名单见总行有关通知)：指总行主动列入名单的开发企业，此类企业应符合以下标准：
Ø 全国性的主流房地产企业，综合实力强，开发历史较长，经验丰富，形成品牌优势，资金实力雄厚。
Ø 虽不属于全国性的主流房地产企业，但以往与我行合作良好、信誉高，在某区域具有较强的竞争优势。
B类开发企业：指分行根据本区域房地产行业发展状况，筛选的区域优质开发企业，此类客户经总行审定同意后，列入B类开发企业名单，此类开发企业应符合以下标准：
Ø 原则上应从事房地产开发经营3年以上。
Ø 累计竣工面积原则上不低于30万平方米，或区域排名位于前20位。
Ø 经营稳健，管理规范，透明度较高，在区域内具备一定的品牌优势。
Ø 土地储备量与企业开发能力、资金筹措能力相匹配，储备用地的取得价格与周边房价比较较为合理，无拖欠土地出让金、工程款及税费情况。
在对目标客户管理方面，总行将建立动态调整机制，定期对目标客户进行重检，对于未列入名单的优质开发企业，经总行审批、风险、公司三部门评审同意后，增补到名单中；对于存在风险隐患的，将及时剔除。
严格控制对物业管理企业、房地产中介服务行业以及其它房地产管理活动的贷款。

（二）项目准入
1、优先支持名单中A类开发企业的住宅开发项目。
Ø 在合作模式上，对于行业龙头企业或具有央企背景、综合实力强的优质企业，优先支持“总对总”模式；其他优质的全国性房地产开发企业，优先支持“联合贷”模式。
Ø 优先支持名单中土地储备合理、股东背景好、具有较强资金实力和畅通的多元化资金来源渠道的开发企业所开发的项目。
Ø 优先支持配套个人住房按揭贷款。
Ø 优先支持以所开发项目土地使用权及在建工程作为抵押物，贷款发放、项目建设、销（预）售的整个环节中资金能够封闭运行的住房开发封闭贷款。
2、择优支持名单中B类开发企业的住宅开发项目。
Ø 原则上以所开发项目土地使用权及在建工程作为抵押物，贷款发放、项目建设、销（预）售的整个环节中资金能够封闭运行。
Ø 项目资金来源结构合理，后续开发建设资金有保障。
Ø 项目地理位置优越，配套成熟健全，已形成较为浓厚的居住氛围，交通便利，周边环境好，未来市场变现能力较强。
Ø 项目综合收益良好，应由我行优先办理按揭贷款业务。
3、在政策风险可控的情况下，择优支持为财税、烟草、教育卫生、行政事业单位等定向开发的住宅开发项目。
4、控制名单外其他开发企业或非定向开发的住宅开发项目，如项目属于核心区域，且授信方案对风险能有效锁定，分行可向总行申请政策例外，例外项目经总行信贷审批部、风险管理部、公司业务部联合评审，并报总行主管风险及主管公司业务行长审批同意后，方可准入。
５、上述项目还应关注以下方面：　
（1） 重点营销地理位置优越的楼盘。此类楼盘一般位于市中心或次中心，市中心土地具有相对稀缺性，一般受本地人的偏爱，且受政策的调控影响小，销售难度不大。
（2） 重点营销项目配套设施齐全的楼盘。住房项目区域内配套公建是否方便合理,是衡量项目质量是否优越的标准之一，择优支持综合配套设施完善，交通便利的项目；
（3） 重点营销项目规划设计合理的楼盘。包括项目的整体容积率、绿化水平，楼盘市场定位和房型设计，择优支持规划合理，市场定位准确，销售前景较好，与周边地区有一定竞争优势的项目；重点营销二期、三期等后期楼盘。项目前期已实现销售，楼盘经过市场销售的充分考验论证后，如果销售情况良好，充分证明了楼盘的竞争力，为后续楼盘的销售打下坚实的基础。
（4） 回避远郊区的项目。由于政府将出资9000亿元开展保障性住房建设，未来几年各地将显著增加中低价保障性住房的供应，地处偏远的远郊楼盘将面临比市中心更大的竞争。与政府供应楼盘相比，同地段的商品房在价格上会处于明显的劣势，这类楼盘的销售将受较大冲击。
（5） 回避经济适用房和廉租房等低档住宅项目，我行暂不受理返租商业项目的开发贷款。
６、严格控制写字楼（办公楼）、商场（商铺）、酒店开发贷款，但符合以下条件的可择优支持：
Ø 写字楼位于CBD核心区域，商场位于城市的繁华地段，酒店按五星（含）以上标准设计，且以该项目的土地使用权及在建工程作为抵押物。
Ø 借款人或其母公司为房地产行业的龙头企业（原则上上年行业排名前30名），或具有较强的国资背景（借款人或其母公司为央企，或计划单列市、省会城市、直辖市国资委直属企业），整体资金实力雄厚，资金来源渠道畅通。
Ø 项目建成后对外销售的，须进行封闭管理；项目建成后企业自持，以对外出租方式回笼资金的，应明确我行具有该物业抵押贷款的优先办理权。
Ø 鉴于海南省旅游产业发达，为旅游配套的酒店产业已成为当地的支柱产业，总行已对海口分行的酒店开发贷款进行了信贷政策区域调整，其准入标准按总行的相关批复规定执行。
四、信贷管理要求
（一）贷款项目土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证“四证”齐全后方可放款。
（二）项目资本金比例符合国家对固定资产贷款项目资本金的相关要求。
（三）贷款项目土地出让款已全部缴清，项目土地权属清晰，拆迁补偿费或项目转让款已全部缴付。
（四）项目工程预算合理、真实，土地成本接近该地区相同或类似地段的平均水平，建安成本符合该地区同类物业的市场价格水平。
（五）资金对外支付方面，按我行《固定资产贷款管理办法》及《住房开发贷款管理办法》的相关规定执行。
（六）贷款发放后，客户经理应定期到售楼现场或施工现场了解项目进展情况，适时掌握项目最新动态，了解项目可能面对的风险，并在发生风险预警时及时拟定控制风险的具体措施，依照我行风险预警管理办法要求报送风险预警委员会审议。
（七）总行优先支持封闭类开发贷款，但在业务操作中，各分行应综合考虑各类因素，本着实事求是的原则，慎重选择封闭运行管理模式或非封闭运行管理模式，合理设计授信方案，并根据市场变化，对合作方案进行及时调整，避免出现方案设计过于严格，而实际运行中无法实现，出现“封而不闭”的情况，导致风险失控。
1、采用封闭管理模式的，分行应制定合理可行、操作性强的封闭运行管理方案，并充分考虑区域政策等因素对封闭管理模式的影响；
2、采用非封闭管理模式的，分行应在授信方案中制定切实可行的风险防范化解措施，通过有效的后续管理措施防范授信风险。
（八）住房开发封闭贷款，开发商在签订预售/销售或租赁合同及相关协议时，必须在所签的合同或协议中明确载明付款方将资金划入开发商在经办行开立的收入监管帐户内。
（九）贷款项目取得销（预）售许可证，开始正式销（预）售时，原则上应要求借款人定期提供销（预）售情况表，包括已签订的销（预）售合同编号、合同金额、房号、销（预）售款回笼情况。客户经理应定期或不定期到项目售楼处或房地产登记机构核实开发商申报的预售情况，确保项目资金回笼到监管帐户。
附表：房地产行业范围
国标行业代码
国标行业名称
说 明
K72
房地产业
本类包括K721—K723以及K729，不包含K721中的“土地使用权的转让、买卖和租赁活动”。
K721
房地产开发经营
指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。
◇包括：
—住宅、公寓的开发、销售、出租等活动；
—办公楼的开发、销售、出租等活动；
—商业营业用房的开发、销售、出租等活动；
—其他建筑物的开发、销售、出租等活动。
◆ 不包括：
—土地使用权的转让、买卖和租赁活动，列入土地储备及园区；
—房屋及其他建筑物的工程施工活动，列入E（建筑业）的相关行业类别中；
—房地产商自营的独立核算（或单独核算）的施工单位，列入E（建筑业）的相关行业类别中；
—家庭旅社、学校宿舍、露营地的服务，列入6690（其他住宿服务）。
K722
物业管理
指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。
◇包括：
—住宅小区、住宅楼、公寓、别墅、度假村等物业管理；
—综合楼、办公楼、写字楼、商场、商厦、购物中心、酒店、康乐场所等物业管理；
—工厂厂房、仓库等物业管理；
—车站、机场、港口、码头、医院、学校等物业管理；
—房管部门（房管局、房管所）对直管公房的管理；
—单位对自有房屋的管理；
—其他物业管理。
◆不包括：
—独立的房屋维修及设备更新活动，列入E（建筑业）相关类别中；
—贸易大厦、小商品大厦的市场管理活动，列入7470（市场管理）；
—社区服务，列入8290（其他居民服务）。
K722
房地产中介服务
指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
◇包括：
—房地产价格评估机构活动；
—房屋买卖居间、代理活动；
—房屋租赁居间、代理活动；
—房地产咨询活动；
—房屋置业担保；
—其他房地产中介代理。
◆不包括：
—房产测绘，列入7640（测绘服务）。
K729
其他房地产活动
◇包括：
—房地产交易管理；
—房屋权属登记管理；
—房屋拆迁管理；
—住房及房改积（基）金的管理；
—其他未列明的房地产活动。

9