地房地产楼市现状调查报告样本.doc

上海楼市"扑朔迷离"　楼市现实状况调查汇报
楼市发生了重大转变，进入以来仍然是众说纷纭、扑朔迷离。开发商感觉现在房子比去年稍微好销一点，但以后怎么走还难以确定，而买房人也在为何时候买房子，今年价格会涨还是会跌而疑虑重重。春节以后一个多月来，楼市到底是怎样一个情况？为此，本报BOBO小组历时一月搜集了大量资料，并为大家献上最新出炉《楼市调查汇报》。
　　春节后部分楼盘销售显著好转
　　市中心士林华苑成交120套
　　士林华苑于2月18日正式开盘，30天不到已经售出120套，这么成绩在市中心实属罕见。该案房型多个多样，均价为15500元/平方米，在市中心楼盘中相当有竞争力。该案销售活动策划比较成功，VIP卡、优惠促销等带来了不少人气，也是能够取得如此佳绩一个原因。
　　普陀内环、中环线新盘成交齐涨
　　普陀内环线中远两湾城、新湖明珠城和装修房十里全部华成交位居三甲。2月以来，中远两湾城成交33套房源、新湖明珠城一举销售了31套，成为板块内交易大户。装修房十里全部华共成交22套房源。万里板块内有8个新盘在售，也集聚了不少人气楼盘。其中中环凯旋宫共成交16套房源，万里欣苑和万里雅筑分别成交71套和54套。长征板块金沙雅苑共成交73套房源，占板块成交量七成以上。
　　浦东三林、御桥板块销售最旺 
　　二月中旬上南三林地域成交量快速提升，尤其是东三林地域环球翡翠湾、万科新里程、环球中央花园（名嘉新苑）、未来域等项目表现良好。其中环球翡翠湾、万科新里程二月至今销售业绩全部超出了70套，交易量排名浦东前列。御桥板块大盘地杰国际城最近销售也很突出，二月份以来共去化了85套房源，其中三月至今不到半月销售25套。联洋地域第九城市上月成交了24套，进入3月来也有数套成交。
　　宝山一号线北延伸段三大新盘成交快速
　　二月中旬以来在宝山地铁一号线北延伸段三大新盘相继上市，为该地域带来了极大人气，关键还因为这些楼盘相对其它区域地铁房价格较低，对于那些资金不多却有迫切需求购房者来说含有很强吸引力。
　　在西城区柏丽华庭2月18日开盘 ，已经售掉66套。该案于2月18日正式接收预订。活动当日一场大雪加上天气严寒对销售带来了不小影响。不过，不少用户从凌晨4点多钟就来到了现场售楼处排队等候。在短短一天中，就销售掉近40套单元。该案在最近更是被评为了上海仅有两家绿色承诺小区其中之一，和宝山区四新小区。宝宸共和家园作为宝山区内最大地铁小区， 2-3月份即销售了81套。该案关键依靠前期售楼处和过去老用户积累，加之其和地铁站相对，吸引了不少地铁族。和欣国际花园出门即是地铁一号线和共和新路高架，因为该板块周围新盘均价多在7500元/平方米，而该案开盘二楼从6180元/平方米起价，引发了很大轰动，2月18日新推96套新房源，已售出95套。
虹口杨浦低价盘吸引自住客
　　虹口区2月份来销售最好楼盘是虹口欣逸家园和爱家豪庭,分别有51套和49套成交量。虹口欣逸家园房型从一房到三房全部有，均价为8600-9500元/平方米,相比板块内次新房9600元以上/平方米价格而言，该楼盘对区域内自住购房者仍含有一定吸引力。自2月份以来，每七天全部有10多套房源成交。爱家豪庭2月18日推出第二批263套房源，至今已经成交了49套，均价13400元/平方米。杨浦区靖宇家园2月份以来成交34套，该案二房90平方米左右，三房110平方米左右，经济实用。自二月份以来，该案每七天全部有7-8套成交，在杨浦各盘中首屈一指。
　　闸北区公园城市、阳城世家销售火爆
　　彭浦板块大盘公园城市2月份以来已经销售了129套房源，阳城世家也有73套成交量，房源选择多、价钱廉价是二者热销法宝。
　　徐汇区热销楼盘分布较散
　　2月份以来，徐汇区整体市场维持着缓慢去化态势，但也有少数楼盘销售很好。华泾板块巴萨维拉以9000元/平方米低价销售了24套，新开盘锦馨苑也以比周围楼盘廉价数千块热卖30套，地段很好、均价适中襄阳秋邸也卖出了26套。整体看来，徐汇区热销楼盘销售套数和其它区相比还是比较少。
　　闵行区热销楼盘集中在老闵行、春申、古美
　　闵行区是房源供给大区，最近热卖楼盘关键集中在老闵行、春申和古美地域。房价低、配套好是老闵行优势，区内剑桥府邸和南洋瑞全部2月以来分别销售了35套和43套。春申板块良好计划和配套吸引了不少人。名盘春申景城2月以来售出了106套。宜山路上九歌上郡以促销带动销量手法屡试不爽，2月来去化了95套。
　　松江九亭三个新开项目低价狂销近200套
　　在九亭涞亭南路888号三盛颐景园五期上周日开盘销售，开盘当日将有特优折扣、并可在交房前获赠家用空调一台，房型面积58-121平方米，其中两房41-50万元、三房52-67万元，开盘一周销售达成70套，绿景世全部均价为5400-5800元/平方米，因为靠近9号线仅300米，销售极其火爆，2个月来新上市已售出了89套之多。九城湖滨公寓毗邻沪青平、沪松2条高速交通扼要，去年底，开盘当日有超出200人抵达售楼现场，近期成交了31套。
　　长宁区各板块最低价楼盘畅销
　　天山路河风丽景是长宁区在售楼盘中售价最低,为11000元/平方米,2月份以来销售了38套.。城宁花苑是中山公园板块售价最低项目，2月份以来有31套成交，现在价格为14300元/平方米。
　　楼盘价格走势出现分歧 涨价、降价现象共存
　　春节后，从全市看来，楼盘间价格走势出现分歧，部分房源稀缺或销售很好楼盘开始提价，幅度从数百元到数千元不等。而和此同时，也有不少楼盘誓将降价进行到底，优惠重重。
近期涨价楼盘一览
区域
楼盘名称
原价
现价
涨幅
普陀
万里雅筑
8000
8500
6.25%
普陀
大华愉景华庭
8000
9000
12.50%
闵行
古龙尚居
8300
8800
6.02%
长宁
河风丽景
10500
11000
4.76%
松江
同润加州
6000
6500
8.33%
静安
静安苏堤
17000
18000
5.88%
黄浦
上海滩新昌城
19000-23000
19000-25000
8.69%
徐汇
太原邸
26000
28000
7.69%
近期降价楼盘一览
区域
楼盘名称
原价
现价
降幅
嘉定
协通公寓
4350
4100
5.70%
松江
兴日家园
5000
4600
8%
闵行
贵峰苑
6000
4100-5800
16.66%
宝山
富浩河滨花园
6500
5800
10.70%
嘉定
志能新苑
7500
7300
2.60%
卢湾
卢湾城市花园
15000
14000
6.66%
浦东
涵合园
11500
11000
4.35%
宝山
美兰湖颐景园
6000
5400
10%

五大板块销售低迷依旧
　　市中心黄浦丽园、华府天地2月至今零成交
　　黄浦丽园主力房型为150-160平方米三房，售价16000-17000元/平方米。从2月至今暂无成交。房型大、总价偏高是造成该案销售艰苦关键原因。华府天地作为市中心豪宅代表楼盘之一，260-700平方米超大户型和超豪华装修，6000美元/平方米均价，全部表现出该案身价。不过伴随该案靠近尾声，和周围同类楼盘翠湖天地崛起，其销售陷入了僵局，自2月份以来，没有出现成交。有意思是，该案现场竟然出现了不少销售横幅，作为这一档次楼盘，这种作法比较少见。
　　浦东陆家嘴高级房销售平淡
　　小陆家嘴地域还是以几大江景住宅为主。盛大金磐现在整体均价在40000-60000元/平方米，春节后成交2套；爱法小天地小户型最近也没有成交，世茂滨江花园本月有1套房源成交，而汤臣一品大厦开盘至今无成交。财富海景花园二月份销售了4套，上周有成交2套，为小陆家嘴地域销售很好高端项目。
　　宝山共富、西城区、月浦板块人气不足 交易量下降
　　共富、西城区在售楼盘较多,但售价没有显著优势,且周围二手房物美价廉,争夺了不少新房用户。所以最近人气不足，交易量没有显著增加。
　　月浦板块现在成交情况不甚理想。去年10月富浩河滨花园推出了一批小高层房源，成交量不多，板块内其它两个尾盘也只有零星成交。因为地理位置特殊性，该板块针正确购房者还是以周围自住客居多，消化力不强。
　　松江新城“空城”现象未有实质改观
　　松江新城现在在建很多楼盘全部是在２年前集中拿地，开工时间基础全部在当年１０月，施工进度也差不多，预售新房不可避免地集中上市，现在仅在售新盘就达30多个。在计划方面，小区容积率全部在0.8左右，楼盘形态大多数是混合型住宅小区，产品同质化相当严重，缺乏特色差异成为不少楼盘销售不佳原因之一。整个松江新城除三湘世纪花城外，其它楼盘最近成交寥寥。
　　上六个月供给量庞大 竞争仍然不容小觑
　　杨浦
　　上六个月供给量分布较广，各板块全部有增加，估计总体将达成28万平方米左右。
楼盘名称
立即上市体量(m2)
千山花园
5万
金宇家园
2-3万
信通·浦浩园
3万
欧洲豪庭
3万
星云苑
5万
珠江城邦
3-5万
海上海新城
5-7万

虹口
　　新增供给量多集中在四川北路板块和北外滩区域，嘉杰国际广场估计推出2万平方米。
    溧阳华府估计新增3万平方米，旭园估计推出2-3万平方米，而爱家豪庭有望推出2万平方米新房。
　　市中心
　　上六个月新增供给量关键集中在黄浦和静安两区，静安豪景估计推出1-2万平方米，金外滩花园可能推出3万平方米新房，而静安四季估计上市量为2万平方米。
　　徐汇
　　今年上六个月徐汇区供给量将有显著增加。7万多平方米永新城有望在4月份推向市场，淮海西路汇宁花园也将在近期开盘，占地20万平方米大盘中海瀛台和万体板块电影花苑全部估计于5月推出首批房源。另外，老沪闵路锦瑞小区也有望在上六个月推向市场。
　　长宁
　　古北板块古北国际花园大约还有2万多平方米供给量，估计今年将陆续推出。古北国际广场还有最终100多套两房、三房，估计将在四月份上市。强生古北花园后续仍有一定供给量。古北玛瑙园估计5、6月左右将推出最终20-30套左右房源。圣美邸则还有中间一幢60套左右两房，暂定6、7月间推向市场。金色贝拉维共有700套房源，但现在上市时间还没有具体确定。
　　另外，天山板块天山河畔花园估计在6月左右推出靠近天山路400-500套房源，河风丽景将在5月推出127套两房，长宁馥邦后面还有4幢小高层可能在今年推出。中山公园板块城宁花苑还有一幢高层还未发售，但现在没有确定开盘时间。
　　嘉定
　　3月18日在南翔板块金地格林世界将新推4幢18层高层房源，总计200套，

　　另外，坐落于江桥板块嘉城也将于3月18日推出其第四组团“香槟河畔”，该组团共由8幢小高层组成。
　　普陀
　　普陀最近开盘项目只有桃浦板块桃源富邦，真如板块海上名庭三期将于3月中旬开盘，推出首批6幢小高层。另外，在长征板块阳光威尼斯四期估计今年上六个月将开盘。
　　宝山 
　　宝山最近上市楼盘关键是和欣国际花园、宝宸共和家园、柏丽华庭，估计上六个月还会陆续推出后续房源。3月份水岸蓝桥将推出靠近真华路高层504套房源。美兰湖别墅和金兰雅墅将分别推出50套和213套别墅。另外，一号线沿线檀乡湾，西城区万科四季花城二期，上大板块经纬城市绿洲二期今年上六个月全部将上市。顾村板块则有圣卡洛-铂庭、华丽家族-依云湾、世纪长江苑、丽景花园、上投佳苑、海德花园等多个项目将分期面市。
　　闸北
　　闸北区上六个月关键供给量集中在内环板块和大宁地域，总建筑面积为48万平方米绿洲雅宾利将是今年内环第一大盘，该案在近日立即开盘，同处内环灵广花园、时代欧洲公寓暂未确定开盘时间。大宁板块除大盘慧芝湖花园较大供给之外，宝华现代城也有望在年中开盘。

松江
　　九亭板块后续将上市楼盘有总建面5平方米甲壳虫，另外3月上旬松江新城大江苑将推出在小区中心多层公寓房，约有40套房源。新桥板块白马花园二期和泗泾板块金港花园二期现在正在建设中。别墅方面关键有新桥板块英郡-雷丁3月份开始将有996套别墅开始面市；九亭板块规模较大别墅项目依云郡将在4月正式开盘。
　　闵行
　　闵行区立即上市房源量较大，分布也比较广，除了在售楼盘后续有充足房源外，新工地更是遍地开花，公寓、别墅产品全部有选择。
楼盘名称
立即上市体量(m2)
同济华城
13万
君临66
/
金铭文博水景苑
20万
湖山在望
/
众众德尚世家
/
今天花园三期
2万多
中梅苑
/
古北新城二期
6万
水景书香园
5万
华唐苑四期
2万多
龙祥嘉园
2万多
半岛豪门花园
1.5万
　　浦东
板块
楼盘名称
立即上市体量
世纪公园
上海绿城
500套
上南三林
樱桃苑
192套

衡辰三林苑
170套

尚东国际
300000m2
金桥高行
浦沁苑
27000m2

证大家园
90多套

东源名全部
150套

绿地崴廉公寓
5万
洋泾
旭辉新构想
70套

东晶公寓
40套
小陆家嘴
鹏利海景
98000m2