北京住宅与商业地产回顾1.docx

2014年北京住宅与商业地产回顾写字楼2014年北京经济增速尽管小幅放缓，但大致保持平稳。据北京市统计局数据，前三个季度，该市生产总值同比增长7.3%，较2013年同期放缓0.4个百分点；第三产业生产总值增长7.4%，较2013年同期下降0.1个百分点。在此经济背景下，2014年北京甲级写字楼市场平稳发展。空置率保持低位盘旋，截至年底为5%，尽管租金略微调整，但仍为全国最高。来源于内资私营企业的租赁需求旺盛，超过跨国企业和国企，占据市场主要部分。2014年仅一个项目完工入市，即位于CBD子市场的远洋国际中心二期，为甲级写字楼市场增添建筑面积50，000平方米的新增供应。相较疲软的2013年，2014年租赁需求有所反弹，市场净吸纳量同比上涨近90%至约159，500平方米。年内主要需求驱动力为内资企业，特别是来自金融、IT以及服务行业。值得一提的是，内资企业相较管理控制严格和租赁预算紧缩的跨国企业，租赁标准更为灵活，审批流程较为精简。代表性租赁成交包括：葛洲坝在位于CBD子市场的远洋国际中心二期新租19，000平方米；大众中国在位于望京子市场的颐堤港承租7，000平方米；分众传媒在位于CBD子市场的招商局大厦续租4，000平方米。跨国企业出于对经济的担忧而扩张活动有所受限，但仍在积极续租。代表性续租成交包括：大塚制药在位于东长安街子市场的东方广场续租2，500平方米以及阳狮集团在位于CBD子市场的世纪财富中心续租4，500平方米。截至2014年底，北京甲级写字楼租金达人民币309.4元每月每平方米，同比下降0.5%，主要原因是业主提供优惠措施和租金折扣以期保留优质租户。CBD区域录得最大的租金降幅，同比下降2.1%，在一定程度上被新入市项目低于市场平均水平的租金所拉低。相反，金融街子市场在可供租赁面积有限以及金融企业租赁需求增长的作用下，租金同比增长2.1%。尽管北京市场租金自2013年第一季度录得人民币327.9元每月每平米的最高点之后，已历经连续七个季度的调整，但仍为全国最高。尽管有大量来自国内和国际机构投资者的问询及交易搜索活动，北京写字楼投资市场活跃度较2013年降低，本年度录得两宗整售交易。三月北京世纪恒丰房地产开发有限公司以约人民币11亿元从冠城大通股份有限公司购买位于东北三环附近的冠捷大厦。项目竣工后，大厦将包括约21，200平方米可出租写字楼面积。四月，基汇资本以总价9.28亿美元（相当于人民币57亿元）收购位于三里屯区域的综合体项目盈科中心，成为北京近三年以来交易金额最大的整售交易。该项目建筑面积169，000平方米，涵盖写字楼、商铺和服务式公寓业态。2014年中央经济工作会议重申经济发展从重视增长速度转向着重经济发展质量和效益。国际货币基金组织、世界银行以及中国社科院皆预测中国2015年经济增长继续减速至6.5-7.2%。随着经济增长方式逐步转变为以服务和内需为驱动，那些高度依赖出口和国外投资的行业或将受到负面影响。然而，北京写字楼市场前景乐观，租赁需求继续受到北京的国家首都地位及其在华北区的强大影响力的支撑。作为2014年第三产业中增速最快的行业，金融业对于租赁需求增长的推动作用将尤为明显。展望未来，分布于四个子市场的六个甲级写字楼项目将于2015年入市，为市场带来建筑面积合计约395，000平方米的写字楼面积。新项目包括位于金融街子市场的锦什坊街叁拾伍号、位于望京区域的保利国际广场T1以及位于中关村子市场的融科资讯中心B座。这些新项目的入市将会缓解其所在区域可供出租写字楼面积供应紧张的局面，但因需时间被市场吸纳，短期内将推升空置率。有鉴于新增项目质优租贵，北京写字楼租金增长有望在2015年回升。受益于北京市场稳固的基本面，高租金水平和资本值的增长潜力，北京写字楼投资市场将继续受到青睐。然而，有限的投资机会或将导致一些风险容忍度较高的投资者在新兴写字楼市场中寻找机会，比如位于丰台区的丽泽金融商务区和位于通州区的通州新城。资产表现或保持相对平稳，资本值稳中有升，回报率小幅萎缩。商铺据北京市统计局，截至2014年11月，该市社会消费品零售总额同比增长8.6% ，城镇居民人均可支配收入同比增长9.2%。受稳固市场基本面的支撑，2014年北京优质商铺物业市场保持活跃态势。年内六个新项目入市，新增零售建筑面积超过80万平方米。大部分新增供应位于新兴子市场，反映出市区传统商圈以外区域的零售物业市场的发展。需求保持强劲，国内外新品牌进入市场的同时，现有品牌亦在持续扩张。由于新增供应体量较大且主要位于非核心区域，整体空置率略微上升且平均租金有所下降。2014年北京优质商铺物业市场迎来2010年以来的供应新高峰：六个新项目开业，建筑面积总计约826，000平方米。市场总存量增加至约590万平方米。值得注意的是，仅有一个新项目位于核心子市场。其余五个项目均位于通州及大兴等非核心区域并且建筑面积占比超过整体新供应的90%，这些项目主要定位于中产阶级消费群体及周边家庭型顾客，包含多个快时尚品牌、较大的餐饮及儿童区域。2014年北京优质零售物业的市场需求依旧强劲，国内外新品牌相继亮相且现有品牌持续扩张。净吸纳量录得约583，000平方米，大部分集中在新开业项目。尽管新增供应体量颇大，全市整体空置率同比仅上升3.1个百分点至10.6%。成熟商圈内，业主通过业态及租户调整来应对越发激烈的竞争，电子商务的影响及消费者不断变化的品味。餐饮及时尚业态是年内最为强劲的需求动力。其中，快时尚、休闲服饰和连锁大众餐饮品牌尤为积极地向新兴子市场扩张。其它主要需求来源包括娱乐、化妆品、个人护理、电器、眼镜、家具及儿童零售品牌。受政府对消费严格监管的影响，奢侈品的需求继续被抑制。主流大众零售市场是大多数业主及零售商的重心所在。随着数个大众连锁餐饮品牌的多家新店开业，餐饮业态在整体业态中的平均比重有所提升。主要知名的大众连锁餐厅，如新元素、太兴、外婆家、绿茶及西贝西北菜等均进一步在核心及新兴子市场进行扩张。小南国旗下品牌南小馆于2014年进入北京市场，在北京SKP（此前名为新光天地）、蓝色港湾及金融街购物中心开出新店。时尚业态中较为引人瞩目的新开店铺包括：优衣库位于世贸天阶的新店开业，占地两层面积达2，000平方米；C&A、 GAP、 Esprit、 Forever 21、 H&M、 Mango、 Old Navy、 优衣库、 Zara 以及New Look在荟聚西红门购物中心均有新店开业。多品牌集合店市场地位有所提升，D2C、 My Play 以及 Maria Luisa等品牌均在扩张。截至2014年底，北京中高端购物中心首层平均固定租金同比下跌4.2%至人民币826.1元每月每平方米。位于新兴子市场且其租金低于现有平均水平的数个新项目拉低了整体平均租金。受益于销售额增长，租约续签及租户调整，核心商圈内的成熟项目租金持续上涨。2014年北京零售物业投资市场活跃度较2013年有所下降，仅录得一宗整售交易。基汇资本以总价9.28亿美元（约合人民币57亿元）购买盈科中心。该综合体位于三里屯区域，总建筑面积为169，000平方米，涵盖写字楼、 商铺和服务式公寓业态。尽管国内及海外机构投资者对北京零售物业市场兴趣浓厚且积极寻求投资机会，在地段、收益率、结构及其它方面条件适宜的待售项目十分有限。此外，潜在买家与卖家对于资本值的期待存在较大差异。持续增长的收入水平及消费支出，加之庞大的人口、辐射全国的市场影响力等积极因素将继续支撑北京商铺物业市场的发展。基础设施的完善将进一步推动发展商向城市的非传统零售区域扩张，使得零售商们能够进入新的市场区域。根据基础设施建设规划，两条新地铁线将在2015年投入运营，届时将有望带动地铁沿线零售区域的人流量。五个零售面积总计约327，000 平方米的优质商铺物业将于2015年入市，包括位于核心子市场的项目，如位于CBD子市场的国贸改扩建项目。鉴于强劲的租赁需求有望延续，预计新增供应不会引起整体空置率产生较大波动。然而，位于非核心区域的新项目或将抑制全市整体租金水平的增长，但核心子市场内若干成熟物业的租金在强劲需求的推动下将继续上涨。未来几年，若干定位更合理、设计更现代且品牌组合更多元化的新项目的落成将推动北京优质商铺物业市场进一步升级发展。核心子市场内，数个高端项目已在建设中。随着城市交通系统通达性的不断提升，目前开发程度相对较低的新兴子市场有望迎来更快速的发展。住宅2014年，尽管多数非一线城市已放松限购，北京仍严格执行其住房限购政策。虽然全国范围内的利好政策使得需求在年底得以提振，但全年整体住宅市场的成交量与平均成交价格均有所下跌。相较之下，豪华住宅市场中买家的较高支付能力使得豪华住宅市场表现稳定。自2011-2013年间全国范围内实施的限购政策后，中央政府于2014年允许多数二线城市（及以下）放松调控。然而，包括北京在内的一线城市尚未于2014年进行调整。下半年，中央政府出台若干政策旨在刺激住宅市场，其中包括在特定情况下降低二套房首付；降低基准贷款利率；以及降低部分公积金贷款的利率。北京市则对位于五环以内的某些住宅实施契税优惠。有鉴于此，成交量于2014年第四季度稳步增长。区别于整体市场，北京高端住宅市场在2014年的成交量增长且价格维持稳定。服务式公寓方面，三个项目（雅诗阁北京、亚洲酒店以及盛捷福景苑）退出市场使得总存量同比减少1.2%至7，845套。位于建国门子市场的百富怡大酒店入市及CBD子市场的嘉里中心与建国门子市场的丽苑公寓改造完工后重新入市皆部分抵消退市对于供应量的影响。2014年，在经济下行、外派人员房屋津贴紧缩以及吸引外派人员来京工作之难度加大等因素的综合影响下，高端住宅及服务式公寓市场的租赁需求持续疲软。别墅、豪华公寓的平均租金同比分别下跌8.1% 和4.1%至人民币83.7元和人民币130.4元每月每平方米。服务式公寓方面，平均租金同比下降3.6%至人民币222.2元每月每平方米，同时整体空置率同比上升4.3个百分点至21.2%。本年度投资市场录得两宗整售交易。一家私募基金购入位于东四环的北京辉盛庭国际公寓，交易通过全现金方式进行，成交总额为人民币9.4亿元（约合人民币34，000元每平方米）。此外，在四月初，房地产私募基金基汇资本以9.28亿美元的价格购买位于三里屯的综合体项目。该项目建筑面积为169，000平方米，涵盖写字楼、 商铺和服务式公寓业态。展望未来，预计2015年住宅市场整体成交量将上涨且价格有望回升。有鉴于此，发展商对购买优质住宅地块将保持高度热情。两个地王项目，万柳书院与农展馆项目预计将于2015年入市。其中，农展馆项目的平均预售单价高达人民币165，000元每平方米，是目前为止北京预售均价最高的住宅项目。租赁市场方面，央行预测2015年我国GDP增速将放缓至7.1%，与大多数业主和服务式公寓运营商对中短期内租赁需求持续疲软的预期相一致。有鉴于此，2015年上半年，该市场的平均租金与出租率均将面临下行压力。