商业物流中心房地产招商工作方案样本.doc
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1、目录序言第一部分 商业定位第一章 项目总体定位一、 前期沟通总结二、 项目总体定位三、 项目标功效定位第二章 商业业态定位一、 定位理由二、 业态定位第三章 商业名称定位一、 商业案名定位二、 博览城解释第四章 商业管理功效定位一、 现有管理格局二、 金润物流管理功效定位三、 现代化管理体系第五章 商业经营业种定位一、 专题物流定位二、 经营业种定位三、 定位计划第二部分 招商策略第一章 招商总策略第二章 招商阶段设置第三章 招商工作计划表序言商业物业是房地产业里经济价值最高物业形态,在动态经济大环境中,商用物业疲惫活跃着高回报刺激着巨款开发;而经营艰苦加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可
2、热”转化,就要在分析大物业环境下,结合项目本身,步步为营,攻克风险城堡。商铺时代来临,催化了商业市场竞争,加速了城市商业繁荣,新兴商圈挑战传统商圈,伴随城市改造步伐加紧和商铺概念深化推广,市中心商圈和洪城大市场商圈局面被打破,香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在猛烈商战中占据最高点,就要做好工作中每一环,而招商在工作环中是关健一环,它赢是否关系着销售战再打策略。要做好招商工作就要有一个好招商策略来指导。我们招商策略在“赢了再打”总策略下,各工作步骤环环相扣,做好“赢”工作后,然后“再打”下一战役。项目要生存,必需做好招商工作,积累前期用户;而招商成功要有一个好策略才能得以确保。但策略不是凭空而生,
3、是在市场基础上,对商业正确定位后,在概念上创意不行,在经营上还要有思想。第一部分 项目定位第一章 项目总体定位一、前期沟通总结本项目不是一个简单商业地产或商业经营项目,所以在对它进行评介和探索其商业价值所在时,是在宏观区域市场范围和大流通领域里寻求合适出路。前期汇报在充足市场调查基础上,深入研究了南昌市商业发展格局,并发明性提出了“批发MALL”市场形象定位概念和物流中心定位。不过在市场定位方面,汇报并未提出更多可供参考选择。没有能够充足表现出本案相对市场优势,“批发MALL”市场定位一样无法全方面表现本案关键竞争力,缺乏足够市场引爆力。鉴于此,我们针对前期市场调研汇报中部分内容进行了深度分析
4、。因为南昌市批零业总体竞争环境在不停恶化,商战一触即发。为避免正面火拼,寻求更高层面边缘性竞争优势,本项目在前期汇报中采取“洛克菲勒不淘金”策略,跳出圈外,在产业选择方面独辟蹊径, 针对市场特点和本项目本身优势,为加强市场引爆力,本企业在原方案基础上深入对物流中心定位提升出专题物流概念。二、项目标总体定位本项目立足于服务周围市场,集批发、零商品展示交易、物流配送功效等为一体,含有强大辐射大型现代化专题物流中心。三、项目标功效定位1、功效组合(1)展示、交易功效区该功效区是本案主功效区。展示功效和交易功效区,形成了前“展”后“店”格局,依靠南昌对于江西极强辐射作用,经过动态展览展示提升本项目标辐
5、射半径。同目前批发市场关键差异表现在:l 集中专题计划,导购便利(吸收零售商业优点);l 增加了展示设计,为交易提供了一个动态展示平台(有利于展示商品风采,便于看样定货);l 经营产品以品牌商品为主导(经过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业平台,有利于吸引品牌企业进入本项目,表现本项目标中等商品交易中心定位);l 销售形式以开架式销售为主,统一结算,营造了良好购物环境(良好购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量;减轻经营人职员作压抑,营造舒适工作环境)l 对于小代理商可将仓储和批发、零售一体化,但需达成展示功效要求(设计标准模式、类似街面专卖店);l 可配计算机,
6、进行用户管理,仓储管理(MIS系统)-预留管线。(2)会展会议、推介培训服务功效区 该区域是市场配套功效区,关键是提升本案档次和水平;l 同学院、行业协会等共同成立含有一定权威教授顾问组委会,为会展会议、推出和培训奠定基础;l 有计划、有专题地组织多种会展会议。对服装,能够安排多种专题时装演出,动态地推出各个新产品,并成为一道独特风景城,比如:季节专题:春、夏、秋、冬;类别专题:时装系列 运动系列 绅士系列 学生系列 淑女系列 动态、系列活动,能够增加市场“热点”和“兴奋点”,吸引人流;l 组织中国和区域多种专题交流会议和论坛;l 有目标、有计划地对批发企业职员和经理人组织系列培训,提升经营人
7、素质,发展其技能,开发其潜力,变得更有才能;(3)零售功效区零售功效区关键是拉动市场人气,不过引入零售业,不是根据商业中心区业态引入,而是引入对批发市场经营有益业态;引入企业应该是行业龙头,能够带动其它中小企业和个体进入。比如,麦德龙用户群有60-70%是团购用户,它走是一个C&C 批零兼售仓储式超市功效。或引入专业商店品牌商家,如国美、苏宁等电器经销商;东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居超市、法国低压电器分销商企业蓝格赛等。将行业巨无霸和小批发企业融为一体,借助大企业同小批发企业错位经营,形成某种批发产品种类集群。同时,引入一定百分比面积超市,专营店,能够汇聚消费人流,增加本项目标出
8、售或出租面积,降低投资商风险,增加项目标成功率。(4)休闲娱乐功效本案经营者既是一个庞大经营群体,也是一个庞大消费群体,一定对休闲娱乐功效存在着巨大需求。首先,为了业务需要,接待用户需要一定休闲娱乐设施,其次,批发业务通常在下午3-4点钟结束,需要一个消费空间。同时,南昌洪城区域也没有较高级次休闲娱乐设施和场所,在本案内建立一定休闲娱乐设施,能够填补洪城区域相对缺乏休闲娱乐产业需求。该区域为配套服务区,以满足本项目经营主体和消费者需求为主导,兼顾洪城区域对于休闲娱乐需求,能够计划批发商会所,设置多种时尚休闲项目,比如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目;多种专题餐厅、
9、茶室;设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功效等。(5)仓储物流功效本案作为在洪城区域新型批发MALL,仓储物流功效是关键组成部分。不仅为本案经营商家服务,同时也将填补整个区域市场空间,独享一片利润天空。结合现在批发市场“多批次、小批量”特点,能够为这种类型批发交易形式提供小包装,并集中配送; l 仓储能够采取租赁自用和委托管理仓储服务区两种方法;l 对于加工处理必需设计标准化包装模式;l 整个仓储物流服务能够委托第三方物流企业进行经营,引入仓单经营模式,实现物流现代化;l 关键功效有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车。(6)信息服务功效信息服务功效区关键是搜集、加
10、工和处理多种行情,立即为入驻企业公布信息,以指导企业生产经营活动,建立二十一世纪智能化信息中心、成为行业市场信息公布中心是目标,关键功效为媒体公布行业信息、信息分析和搜集、广告展新计划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体(杂志、报)、Internet网络。l 委托高校或研究所,设计市场经济结构模型,建立对应供求曲线图,以估计和分析市场前景;l 有组织搜集相关信息,并实施无偿和有偿服务;l 创办市场自己专业杂志和报纸,推介产品和邮购服务,公布推介活动和企业形象宣传;l 摊位展示专题设计服务,企业和商品广告创意和设计服务,提升市场整体形象水平;l 负责市场本身宣传,每十二个月必需有完整广告计
11、划,广告专题、广告创意、设计方案,确保经营人共同利益;l 借Internet网络公布多种信息。(7)商务办公服务功效区因为本案关键目标用户是企业,而不是个体经营者,在经营过程中,肯定有需要一定办公空间,同时也存在很多商务活动。因为增加人员相对会增加成本,商务功效服务区就是代理商务服务。这些企业因为规模较小,资金能力有限,在商务活动中,迫切需要一个能够提供一个完善商务服务办公环境。l 商务洽谈室:供小企业按小时租用,这么能够避免因为办公面积较小或没有办公场地造成商务洽谈不便利性。伴伴随商务洽谈室租赁,同时提供多种商务服务;l 会议室/中心:供入驻中小企业召开多种会议使用;l 俱乐部:中小企业家乐
12、园,首先有固定场所,其次能够取得很多优惠和服务;l 电子商务中心:文字处理系统(打字、复印、传真、装帧等),但必需定价服务,以降低经营人经营成本;多种咨询服务,填补经营者一些不足;l 秘书服务:是一大特点,处理经营者摊位外公共事务,包含协议管理,电话、网络订购统计服务,谈判统计等;l 理财服务:是代理财务管理(记帐、凭证、报表),真正了解经营财务情况,并给出经营财务上指导和提醒;l 结算服务:是在银行统一指导和管理下,确保资金安全性和经营过程可信性;l 会计、律师、广告、印刷等相关服务业办公室;l 商务办公区将成为大用户办公场所和小型用户交易场所,并提供多种相关商务配套服务,和铺位交易形成互动
13、。(8)管理功效管理是确保交易正常化基础保障l 组织由政府相关部门、发展商和经营主体共同参与市场管理委员会;l 制订和修改市场管理要求;l 处理市场纠纷和分歧;l 检验、监督产品质量;l 决定非营业时间进出货、防盗、防火;l 确定商品包装标准;l 处理紧急情况问题;l 组织相关推介、展示、培训等有利市场活动;l 争取政府优惠政策,发明良好市场平台环境;l 成立含有行业特点中介服务组织,专业商会,行业协会。(9)公共设施、环境服务区完善公共设施,才能保障批发市场能够正常运行。公共环境包含市场内部和外部。外部公共环境是市场外部形象直接表现,在建筑外观设计上追求时代气息,配套环境协调一致专题风格,当
14、然还包含公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便购物工具、快餐吧等;内部环境设计购物动线通畅、清楚,空间利用率高,环境卫生整齐,给大家提供舒适工作和购物环境,还包含电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。2、产业结构组合汇报在市场调查基础上,确定了五大门类、十一个标准门类四十二个商品类别产业组合模式 门类配置标准门类权重百分比门类细分基础门类食品类35%包装食品、礼装食品、保健品、绿色食品等烟酒类烟、酒、饮料等服装类各类服装、鞋帽、纺织品等发展型门类家居类35%装潢材料、五金、床上用具、美居用具、家俱、精美工艺品、花卉等电器类电视、音响、电饭煲、冰箱、洗衣机、空调、吸
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