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产业园区/产业地产规划、招商、运营实战
阎立忠 著

图书在版编目（ＣＩＰ）数据

产业园区/产业地产规划、招商、运营实战/ 阎立忠 著. —北京: 中华工商联合出版社, 2015.
ISBN 978-7-5158-
Ⅰ.①… Ⅱ.①… Ⅲ①Ⅳ.① F

中国版本图书馆CIP数据核字( )第 号

产业园区/产业地产规划、招商运营实战

作 者：阎立忠
责任编辑：于建廷
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封面设计：久品轩设计
责任印制：迈致红
出版发行：中华工商联合出版社有限责任公司
印 刷：三河市文阁印刷有限公司
版 次：2015年 月第 版
印 次：2015年 月第 次印刷
开 本：787mm×1092 mm 1/16
字 数：千字
印 张：
书 号：ISBN 978-7-
定 价：66.00元

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序
在本书写作之前和写作过程中，笔者走访了各地不少园区，接触了很多业内人士，越是走访调研，越是感觉应该尽快写成此书，为产业园区和日趋火爆的产业地产的建设经营提供些许助益与启示。
产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区的形式多种多样，高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园，以及近来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。
得产业者，得天下。毋庸置疑，美国当下的全球“大佬”地位与新兴产业园区的蓬勃发展不无关系，正是从硅谷、128公路等高科技产业园走出的惠普、英特尔公司（下文简称英特尔）、甲骨文股份有限公司（下文简称甲骨文）、雅虎、朗讯科技公司（下文简称朗讯）、思科系统公司（下文简称思科）、苹果公司（下文简称苹果）、谷歌等一批产业巨擘，奠定和捍卫了美国全球第一经济体的地位，让美国梦变得如此现实和光鲜。
美国《洛杉矶时报》在一篇题为《硅谷梦》的报道中曾评价道：“在文艺复兴之后所发生的全部事件中，对世界影响最大的莫过于硅谷的技术。”评价颇为大胆，可对美国人的如此“自夸”，又有谁能够轻易否认呢？时代造就了硅谷，硅谷开创了另一个新时代同样，日本筑波科技城、英国剑桥科学园、法国索菲亚科技园、台湾新竹科技园对所在城市及其国家和地区的科技进步和经济发展居功至伟。
回头来看中国的产业园。

被称为“中国硅谷”的中关村科技园，历经二十余载发展，发明专利达到2万余件，海内外上市公司逾220家，培育出联想集团（下文简称“联想”）、百度、新浪、北京科兴生物制品有限公司、中星微电子有限公司等一大批顶尖企业，成为全国高科技产业园区的领头羊，其业绩足以令很多城市望其项背。
在全国国家级开发区、工业园区投资环境评价中连续14年位居第一的天津开发区，2013年工业总产值达8053亿元，几乎接近天津全市工业总产值的1/3。
近年来，以北京798为代表的文化产业聚集区方兴未艾，掀起了国内文化创意产业园的建设热潮。这既盘活了老厂房、老社区，又带动了文化产业的振兴繁荣，为城区转型发展探索出一条可行之路……

受国家对房地产行业宏观调控政策和房地产市场连续低迷的影响，产业地产逐渐成为社会的关注热点和投资新宠，从联想、中兴通讯股份有限公司（下文简称中兴）、海尔集团（下文简称海尔）到万科企业股份有限公司（下文简称万科）、万通投资控股股份有限公司（下文简称万通）、绿地集团（下文简称绿地），产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。
产业园区不仅是现代新兴产业的发展载体，而且是中国城镇化建设的承载载体。不管你是否意识到，“产业园·城市·国家”已非一篇小题大做的文章，而是一篇恢宏巨著！
目前，国内的产业园区及产业地产项目达数千计，且数量、规模仍旧呈蓬勃发展之势。但整体而言，各地区、各行业的产业园区的规划建设与招商管理等相关环节均存在不同程度的问题：建设品质与运营水准参差不齐，重复建设与恶性竞争愈演愈烈，空城、死城现象屡见不鲜。
对此，我们可以用“五多五少”对业界现状加以形容，即：
（1）地产开发多，产业运营少；
（2）重复建设多，个性定位少；
（3）炒作概念多，营运内容少；
（4）依赖政府多，自行拓展少；
（5）专一人才多，跨界人才少。
可见，当今产业园区存在缺少成熟模式、专精人才、实操经验，更缺少求本务实的研究探索精神等严重问题，因此，产业园区与产业地产的建设经营需要摒弃浮躁与急功近利。
着眼于现实，写这本《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》，意在投砾引珠。通过认知、规划、招商和运营四个环环相扣的主题篇章，力求以战略的高度、实战的角度和多元的维度，运用深入浅出的理论、丰富翔实的案例，系统解读产业园区与产业地产的建设精要和营运技巧，引导帮助产业园区与产业地产的规划者、经营实践者们以更宽广的视野、更灵活的思路、更复合的能力，投身于产业园区和产业地产的操盘建设与运营管理，打造更多对业界发展具有引领示范效应的精品产业大盘，助力中国社会经济发展。
笔者自身即是一名一线的实践者、操盘者，由于日常工作十分繁忙，写作本书只能忙里偷闲、见缝插针。平心而论，文中涉及很多方面还有待进一步调研、思考、实践和扩充，此书权当1.0版本的园区营运参考吧。
目录

第一篇 认知 5
有认知，才有方向；知形势，方知走势。产业园区与产业地产是新兴的复合型产业，是产业与地产的有机融合体。打造传奇的产业园，成就出色的产业地产商，必需从行业认知开始。
第一节 产业园的“前世今生” 5
第二节 忽如一夜春风来，千园万园竞相开 11
第三节 产业地产，做产业还是做地产 13
第四节 跨界·融合·升位，演绎产城一体 16
第五节 美国硅谷与128公路的启示 19
第六节 园区产业，铁桶与竹篮的选择 21
第七节 园区建设的新“九通一平” 24
第八节 总部基地热的冷思考 28
第二篇 规划 31
园区规划是勾画园区的发展轨迹，找寻园区的成长基因。是事半功倍，还是事倍功半，一切尽在规划。产业规划、建设规划、招商规划和运营规划，每个园区都在规划自己的路。
第一节 园区规划，这个真得有 31
第二节 科技园，科技不是唯一 34
第三节 工业园，“换鸟”加“飞地” 39
第四节 创意园，你的创意在哪里 42
第五节 园区建设选址与建筑配套：跟着定位走，围着产业转 47
第六节 园区配套，由“杨振宁想喝咖啡”说起 52
第七节 读书郎撞上打铁匠——进驻企业的业态冲突与管控 55
第八节 园区与概念，不穿“皇帝的新装” 57
第九节 学学欢乐谷模式：先引人来，做热区域 61
第三篇 招商 66
招商是规划经营能力的集中体现，直接关系产业园区的生死前途，关乎区域经济的成败发展。园区招商好比战场角逐，是一场“海、陆、空”的全面会战，比拼的是战术策略与战斗执行力。
第一节 产业园招商“六部曲” 66
第二节 没有USP，招商难如意 70
第三节 产业链招商，串个“糖葫芦” 74
第四节 行商与坐商，动静两相宜 78
第五节 联合招商与公共关系营销 83
第六节 园区的场所精神与圈层营销 86
第七节 园区的话题事件与网络营销 90
第八节 园区活动推广与品牌打造 93
第九节 詹姆斯·卡梅隆来啦——“龙头老大”的招商效应 99
第十节 售楼美女的烦恼：玩法不同的产业地产 100
第四篇 运营 103
未来，靠运营而来。只有通过运营，方能赋予园区以活力和魅力，实现园区与企业的共赢成长，练就园区独到的运营模式，实现园区的可持续经营发展。园区特色运营也堪称产业园的最大卖点。
第一节 物业、商业、产业，一个都不能少——园区运营“三业”并举 103
第二节 运营即是招商 106
第三节 孵化器，专职神圣而特殊的“养殖业” 108
第四节 不走寻常路——产业园的运营创新 113
第五节 园区公共服务，“忽悠”没出路 119
第六节 产业地产，运营不适症的四大症候 122
第七节 “名分”是必需的——谈产业园区的资质/项目申报 126
第八节 走出去——产业园区的品牌复制经营 129
后记：行业十大“猜想” 136
第一篇 认知
第一节 产业园的“前世今生”
产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。
产业园区的形式多种多样，如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园等以及近来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。作为产业园区的建设者、运营者，必须知悉产业园的综合背景情况，如园区投资主体与建设类型、园区的生命周期与发展历程、园区盈利模式，等等，做到顺势而行。
一、园区投资主体与建设类型
（一）政府建设管理模式
中国早期开发建设的产业园基本是政府主导并投资的，政府通常成立一个机构、挂两块牌子，一块牌子是园区管委会，另一块是国有性质的开发建设公司。
园区管委会负责宏观规划、政策管控、行政管理和园区招商，基建、经营事务则交给开发建设公司负责。伴随园区经营的规模化和规范化，园区管委会的行政管理功能日趋完善，开发建设公司的专业化分工日趋明显，衍生出市政建设、地产开发、物业管理、商业服务、企业孵化、产业投资管理等众多专业公司。
此类模式的代表园区有北京中关村、上海张江高科技园区、天津经济技术开发区、苏州工业园、武汉光谷等。
（二）企业建设管理模式
伴随工业地产和产业地产的迅猛发展，各地相继出现了由工业地产商或产业地产商开发建设的产业园，这些开发商中既有有国有背景的公司，也有外资企业和民营企业。它们开发建设的园区包括物流园、工业园、科技园、文化创意园，以及产业新城等。
早期企业主导开发建设的产业园区大多位于大型产业园区内，属于“园中园”、“子园区”，这是因为“子园区”的产业政策、产业运营还需依赖区域政府或园区管委会（母园区）。
近期企业投资开发建设的很多产业园区规模较大，独立于城市一隅，自成一国，投资商/运营商自行承担园区运营与企业服务。
此类模式的代表园区不一而足、各领风骚。
（1）有专营物流园的外资投资运营商新加坡腾飞集团、美国AMB（安邦信）、普洛斯集团。
（2）有以产业运营见长且拥有多个典型案例的清华科技园、大连软件园。
（3）有以自建自用为主并兼顾产业链营造的中兴产业基地、海尔产业园。
（4）有产业地产开发商模式的联动U谷（联东集团）、天安数码城集团。
（5）当然还有传统地产商转型而来的万通工社，等等。
产业园区的政府建设管理模式和企业建设管理模式各有特点和优劣势。
（1） 政府主导模式。
优点：在产业园核心功能、产业运营和产业资源上具有得天独厚的优势，并拥有丰富的园区建设、招商、运营等管理经验。
劣势：政府机构、国有化背景往往预示着其市场化运作不足，在产业引导中行政意识影响较强，在创新意识和创新能力上有待提高。
（2） 企业主导模式。
优点：机制灵活、管理效率更高，面对激烈的市场竞争，投资商或运营商时常会灵光乍现，祭出极具个性的“神来之笔”。
劣势：在产业运营和产业资源上不具有先天优势。企业往往也缺乏产业引导培育能力，很多主导建设单位往往停留在“开发商”和“房东”的角色，如何提升产业运营能力和盈利水平是其需要攻克的难关。
此外，一些区域的园区也有政企联建联管模式，个别产业地产开发商还在尝试产业新城的BOT模式（建设—经营—转让，是私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式）。
二、园区的生命周期与发展历程
（一）园区的生命周期
产业园区同其他社会产品一样，存在生命周期。按照产品生命周期划分方法，产业园的生命周期可划分为四个阶段，即初创期、发展期、成熟期和衰落期。
初创期：从建园开始，园区基础设施建设大张旗鼓地进行，招商工作伴随基础建设的展开而全面启动，部分企业开始进驻园区。
发展期：招商工作是重中之重，大量企业陆续入驻园区，形成规模化的生产经营并呈现较强劲的发展劲头，园区配套设施投入使用，公共服务逐渐展开和深入。
成熟期：园区可利用的载体空间趋于饱和，园区的各项服务工作日臻完善，企业的生产经营趋向稳定，一些企业品牌及园区品牌都 “露出了尖尖角”，园区和部分入驻企业的经营状况基本都进入“小康”状态，一些优质企业对物业空间和园区服务提出更高要求，个别企业甚至会寻找新的园区落户。
衰退期：园区中一些企业的生产经营不能适应外部环境的变化和需要，下滑的趋势日益明显，很多企业需要技术创新和经营创新实现自我救赎和再次创业，以进入一个新的发展期。园区也显露出物业设施老旧、产业（定位）老化、配套服务老套的“三老”问题，急待创新、提升和扩展，这些问题解决得好，则园区可以焕发第二春、延续生命周期，解决得不好只能走入下坡路、日暮途穷。
每个产业园区生命周期的时间跨度和发展高度都不是一成不变的，因产业园区的功能定位与经营能力、区域经济发展状况和速度的不同而不同。
（二）我国的四代产业园区
我国的产业园区从深圳蛇口工业区诞生开始，到各地开发区、高新区如雨后春笋般地涌现，再到孵化器建设如火如荼，而当下产业新城、产业地产也呈现出风起云涌的发展态势。
在笔者看来，中国的产业园区大体上经历了四个发展阶段，笔者从产业状态、建筑形态、服务特点等三维度对四代产业园区做了分析，如图1-1所示。

图1-1 产业园区发展阶段图
1. 第一代产业园
第一代产业园以中国最早的蛇口工业区为代表，是中国早期改革开放的产物，基本是政府主导建设，主要分布在沿海开放城市。园区多是工业园区，产业起点低，以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日本和韩国的外来加工业务为主，是典型的劳动密集型园区，涌现大量“打工仔”、“外来妹”。
后来，各地陆续建设开发区，逐步由劳动密集型向资金、技术密集型过渡。随着众多跨国企业巨头进驻中国，中国产品的技术含量及生产工艺水平得以提升，天津经济技术开发区是典型代表。
到21世纪初，开发区严重泛滥，我国几乎任何一个县都有开发区，甚至一个县不止一个开发区。此阶段，园区选址多为非中心城区，园区建筑基本上是单一的工业厂房，几乎没有什么配套设施，上下班时段常会呈现“潮汐现象”。园区对外资企业实行格外优厚的贸易补偿政策和税收减免政策。
2. 第二代产业园
在“科技是第一生产力”理念的感召下，第二代产业园区开始重视技术消化、技术革新，不再停留在技术含量较低的加工生产层面。
各地高新区、科技园的建设如火如荼，一些大学科技园悄然诞生。国家和地方均出台科技产业扶植政策，成立科技创业中心、留学生创业园等多种形式的孵化器，鼓励科研院所和大专院校的技术专家学者创立科技企业，同时重视技术转移与对接服务，有意识地解决产学研一体化和高新技术产业化问题。
此阶段，不再是沿海城市的独舞，内陆省市中具有良好产业基础、人才储备和技术创新能力的城市开始崭露头角。
如异军突起的武汉光谷、西安高新区等科技园区即是典型的代表。
园区建设主体也逐渐由政府（管委会）过渡为具有政府背景的国有工业地产开发商，如张江高科、天津泰达等。
园区建筑已不只是火柴盒式的简单厂房，建筑外延与内部装潢日趋讲究，满足科技研发、中介咨询、服务贸易等各类企业的多元需求。园区也开始注重配套设施的建设，餐饮、酒店、公寓等商业业态在园区逐渐落地。
3. 第三代产业园
随着中国经济从粗放式发展步入集约式发展阶段，产业结构调整、产业升级换代成为时代主旋律。
产业园区的建设发展也与时俱进。高技术含量、高附加值、高产业带动性的战略新兴产业成为众多园区的主导产业，很多园区也有意识地打造产业链，力争形成产业聚集效应。
社会各界认识到公共服务平台的重要作用，它不仅是入园企业赖以成长的基础平台，也是园区运营实力的集中象征。各个园区大力加强公共服务平台建设，力求为企业提供技术、市场、管理、金融等各个专业领域的系统化服务。借鉴国外经验，提供发挥针对性、精细化公共服务功能的专业孵化器日益受到业界的关注。
与此同时，各个园区的商业配套得到显著改善，以苏州工业园为代表的一些产业新城颇具示范意义。各地园区也相继诞生一批明星企业、品牌企业，并逐步成为业内的领头羊，有的还抢滩登陆海外市场。园区投资建设主体也更加丰富多元，一批民营企业纷纷进入，加剧了产业地产的日渐火爆。
LOFT空间（由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间）成为文化创意企业的至爱，办公别墅成为总部企业的新宠。
绿色园区的建设理念日渐兴起，不仅体现在园区环境建设、环境友好上，还体现在园区产业定位在绿色、无污染产业，发展模式寻求绿色、可持续发展模式。
4. 第四代产业园
在描述第四代产业园的特点之前，让我们看看时下中国的社会经济背景和产业背景状况：
（1）城市土地资源日益稀缺。土地价格持续走高，一二线城市城区 “一地难求”；
（2）产业园区同质化严重。千园一面，园区产业规划、建筑规划、营运模式少有创新；
（3）房地产市场整体下滑。住宅地产萎靡不振，商业地产不温不火，部分传统地产商寻求产业转型；
（4）政府倡导城镇化建设。努力消除城乡二元结构带来的矛盾，实现以城带乡、以工促农；
（5）国家支持自主创新。努力改善创新创业环境，鼓励个体创业。
据此，可以总结出第四代园区的一些特点：
（1）扩展建设规模。
考虑土地资源、地价成本、城镇化趋势，以及地产商储地倾向等原因，新产业园的选址，开发区、高新区扩地外迁大多选在城郊接合部，甚至在郊区、郊县。建设规模普遍较大，占地1000多亩、建筑面积100多万平方米的园区比比皆是，几百万平方米的产业新城也并不鲜见。
（2）营造产业社区。
本着科学规划、人性安排、可持续发展的原则，大型园区尤其是产业新城，在工业物业、办公写字楼、公寓住宅、商业配套与社会综合配套方面，统筹兼顾、协调发展，以产城一体的模式，形成（8＋4）12小时工作圈和24小时生活圈，物业、商业与产业三位一体、并驾齐驱。
非“大而全”的中小产业园同样因循产业社区的建设理念，不单提供生产作业场所，还提供办公配套、生活配套等必要设施，满足进驻企业的多元需求。
（3）注重产业生态。
无论多大规模的产业园区，产业始终是核心，产业园区的建设避免千园一面，紧密围绕区域资源禀赋、产业基础和长远规划，打造差异化、自给自足的产业园，构建具有自我特色的一两个或两三个核心产业链并形成产业集群。
在园区建设运营中，实施规划、建设、招商、运营的一体化操盘，有意识、有计划地建设园区发达的社会网络组织和发达的专业化服务分工机制，通过产业关联打造一个类似生物有机体的产业群落、产业生态链。
（4）强调多方共赢。
第四代园区更加强调共赢理念，区域、产业园区和进驻企业寻求共进共荣，取得三方共赢：①区域城市在GDP（国内生产总值）、税收、产业聚集、人才就业等很多方面取得明显进步，区域产业结构进一步优化，城市创新环境与创业氛围进一步改善；②产业园区投资商/运营商实现盈利，形成自我的商业模式与园区品牌，非地产性业务收入逐渐增加；③园区企业通过进入产业链，实现集群发展，在达成技术进步和实现产业化发展的同时，获取更多前沿理念和市场机会，树立企业品牌。
三、园区盈利模式
纵观国内产业园区的经营状况，可以看出园区的盈利收入主要来自两部分：地产增值和产业增值。产业增值又包括产业投资、中介服务、平台服务、政府补贴、税收奖励等五个方面。如图1-2所示。
地产增值
产业增值
工业厂房
物流仓库
办公楼宇
商务配套
其它设施
产业投资
中介服务
平台服务
政府补贴
园区盈利模式/渠道
税收奖励

图1-2 园区盈利模式构成图
客观地讲，现阶段绝大多数园区的收入主要依靠地产增值。地产增值指依附在土地溢价基础之上的一种盈利模式，通过建设工业厂房、物流仓库、办公楼宇、商业配套设施并以出租出售方式供企业使用，同时提供物业服务。这同传统的商业地产模式没有显著区别，所以大部分园区还会突出物业载体的营销宣传。产业增值是在地产增值的基础上开展运营服务和享受关联政策。
（一） 产业投资
主要指园区建立或控股专业性的产业投资机构，如天使基金、VC（风险投资）、PE（私募股权投资）等，以此开展项目投资，或者利用孵化器的优势对进驻的潜力型企业开展多形式的股权投资，分享企业成长并获取长期收益。
（二） 中介服务
园区整合产业资源，引进各类中介服务机构，向入园企业提供工商注册、融资信贷、法律咨询、人才外包、资质认证、技术中介、管理咨询、知识产权服务、网络通信服务等全套的产业服务，并向服务提供方适当收取佣金的收益模式。
（三） 平台服务
引进中介机构为园区企业服务，获得少量收益。有实力的园区可以组建专业咨询部门或专业化公司，自主建立公共服务平台，如同中介机构一样，为园区企业提供针对性的技术服务、市场营销服务、金融信贷服务、管理咨询服务等，直接获取咨询性、服务性收入，正所谓“肥水不流外人田”。平台服务还可以通过BPO（商务流程外包）等形式获取长期、稳定的收益。
（四） 政府补贴
产业园区、孵化器通常要建设若干公共服务平台及配套服务设施，以营造良好的园区环境和产业氛围，一些园区在建设专业化公共服务平台时还投资购置了不少专业设备、仪器。
为了鼓励园区改善创业环境和提高服务能力，区域政府会适当拿出财政资金以项目补贴、贷款贴息等形式给予园区资金扶植。政府补贴经费基本上按照“专项资金、专款专用”的原则划拨给相关园区。
（五）税收奖励
税收奖励指入园企业上缴的税收一部分归国税，一部分归省、市财政收入，一部分由区县支配，这部分税收一般采取部分返还园区的方式，支持园区建设或者用于扩展招商，堪称区域政府对园区的“绩效奖”。
诚然，各家产业园区的建设经营各有侧重，收入来源比重不同、各具千秋，但从园区收入构成和比例额度上，不难看出园区的经营定位和运营能力。企业选择园区时，可关注园区的盈利模式与主要收入来源，因为这预示着入园企业所能享有的创业成长环境与综合服务。
对一家产业园来说，知悉产业园区的来龙去脉就好比了解自己的“前世今生”，在前行的路上，学习效仿也好，创新实践也罢，明确发展方向，明晰成长路线，这才是关键。
第二节 忽如一夜春风来，千园万园竞相开
国内跟风现象严重，你那里搞什么出了彩，我这里立马复制跟进，其他地方也不甘落伍纷纷追从效仿。产业园区同样如此，从早些年的开发区热，到眼下的创意园区热，实际上，各地各类园区的建设热潮一直没有冷寂。
2003年，据报道，国内开展了以清理开发区为重点的土地市场治理整顿行动，3年间将6866个各类开发区减少到1568个，突出反映了产业园区跟风泛滥的现状。
据媒体报道，2012年全国已建成的文化创意产业园区共计1216个，仅广东和上海两地的创意园区就超过100个。另外，全国国家级高新区高达88家，国家级经济开发区达到146家。
由于园区涉及行业广泛，地域分布天南地北十分分散，目前尚没有权威的产业园数量统计数据。根据已有资料显示，2010年全国各类产业园数已超过3400个，又经过几年的快速发展，全国产业园区的数量是否成倍数增长，这不是没有可能。
中国的产业园区在数量上恐怕又创了世界纪录。园区建设升温的背后，凸显的问题也日益严重。
一是定位雷同、重复建设，酿成恶性竞争。全国很多园区好似近亲繁殖、“千园一面”，重复建设严重，产业资源难以合理分配与有效利用，园区之间竞争加剧，招商运营步履维艰。
中央媒体曾对陕西省的工业园区扎堆情况进行曝光。该省的三原县、泾阳县、秦都区、兴平市、乾县相距均不足150公里，所设园区定位雷同，均规划有食品工业园、重化工业园、纺织工业聚集区等，造成资源的大量浪费。
近年来，江西省得益于承接东部沿海产业转移的战略定位，引进了不少的纺织企业。但是，无论是萍乡高新园、南昌民营科技园，还是上高、德安、奉新、彭泽等县级工业园区，都有一定数量的纺织企业。这些相邻地区因产业结构雷同导致产业分散，生产成本提高，不仅难以形成优势产业，握不起拳头，而且制约了区域经济的快速发展。
二是偏重房产开发，产业聚集效应差强人意。很多园区轻重倒置，过度强调地产项目开发，却轻视产业环境的搭建和产业链的培育，难以形成产业氛围。随之而来，不是项目空置率高企导致产业新区变成“鬼城”，就是盲目引进企业滋养出产业链条混乱的“大杂院”，最终导致土地资源的严重闲置和浪费。
三是投机显现，土地使用问题日益暴露。由于工业土地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项拿地，拿地后进行土地用途变更，转为开发商用和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。
从市场来看，由于住宅地产投资空间受到挤压，不少投资开始转移方向，产业地产成为热钱躲开调控的新避风港。一线城市由于工业用地稀缺性优势逐渐显现，工业用地价格近几年普遍上涨。二线城市为吸引更多投资，同时，也加大了各产业新城（开发区、高新区等）的建设力度，工业用地价格涨幅也在攀升但低于一线城市。在激烈的招商竞争中，较不发达地区不得不祭出土地这一筹码吸引企业，这也显示了当前工业用地招拍挂（土地使用权的出让方式：招标、拍卖、挂牌的简称）与协议出让并存的制度问题。

陕西西安的泾河工业园内许多企业以先进制造业能带动区域经济发展为名，在园区内投资购地建厂，但拿地后或是项目不开工，或是工厂不运作、设备不开机，等待土地涨价后卖地卖厂赚取差价，以这样的方式盈利，导致大量土地处于闲置状态。

四是徒有概念，园区运营服务相去甚远。各园区硬件载体设施趋同，通过软件、软性的服务实现个性化经营是大势所趋。稍加留心不难发现，几乎所有园区都号称为入驻企业提供“一站式服务”或“一条龙服务”，以及搭建一系列公共服务平台。但现实中由于运营理念缺失、专业人才奇缺、整合能力有限，很多园区往往徒有服务概念，但缺乏实际服务内容和有效执行。“一站式”成了没完没了地靠边站，“一条龙”成了拖拖拉拉不见尾，公共服务更成了口号与愿景。眼下，你到任一产业地产项目走访，问园区接待人员入驻能享受什么样的政策和公共服务，他们会罗列出一堆概念性的内容，但大多经不起深究。
五是忽视环保，工业园区成污染重灾区。为留住企业和拥有漂亮的GDP，一些区域的产业园区尤其是工业园放宽企业入园标准，忽视进驻企业的排污治污。园区管理者监管缺位，甚至与污染企业形成利益同盟，严重损害当地生态环境。

2010年，中华环保联合会对全国18个工业园区进行调查，从污染防治状况来看，配套污染治理设施的共有13个，但污染治理设施或闲置不用，或间歇运行。
园区企业污水偷排、直排现象比比皆是，污染治理设施俨然成了应付检查的表面工程。江苏省阜宁化工园区应对环保执法检查的措施更是“独特”，在化工园区的各个入口均安排人员24小时轮岗看守，如有陌生人进入，尤其是携带照相摄像器材的，化工园区在第一时间就会知悉，与此同时，治污设施就会处于“正常运转”状态。

近年来，工业园环境污染问题得到各级政府的重视。2013年8月南京市政府做出决定，关闭南京化学工业园区中的红太阳化工生产基地、白敬宇制药厂等污染严重企业。
针对园区的种种弊端，必须同时依靠“两只手”，一只手是政府管理，这是有形的；另一只手是市场调节，这是无形的。
政府管理需要政府相关部门站在区域经济发展和产业结构调整的高度，摒弃好大喜功、急功近利的思想行为，本着“区域一盘棋“的思路，从培育区域特色产业链、生态链的角度，引导区域内园区投资和建设的方向，杜绝“跑马圈地，坐等收益”、“地产火爆，产业冷清”等现象。政府的角色好比导演，欲演绎一部传世的经典大戏，想诠释什么、想彰显什么，就要因循既定方向，确立目标、配置资源和统筹调度，通过对全局的把控和细节的追求，方能成就一部传奇巨制。
市场调节是基于客观的市场规律，任凭各个产业园区、各个产业地产项目自由竞争、优胜劣汰。
产业园区或产业地产项目必须研究、善待这“两只手”。若想借助“政府的手”享有扶植和收益，同时不被“市场的手”无情掌掴和推出局，就要做好项目规划、产业运营和企业招商等园区运营管理的各个环节工作，要知悉：
（1）政府鼓励哪些产业且哪些行业政策落实到位？
（2）哪些产业具有真正的发展潜力与产业基础，而不只是一个未来概念？
（3）哪些热门产业已经存在产能过剩的风险？
（4）园区主导的产业链充分且健康发展的条件是什么？
（5）同竞争对手相比，区域发展的优势、劣势有哪些？如何与当地政府或管委会成为战略合作伙伴……
如此，园区项目的建设发展之路才可能顺畅。
第三节 产业地产，做产业还是做地产
近几年，伴随新兴产业的快速发展和房地产市场的连续低迷，产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠，产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。
联想集团及其合作伙伴在大庆建设科技城项目，总投资超过100亿元；
海尔公司分别在广东佛山、河南郑州、河北石家庄和天津等地斥资建设海尔创新产业园；
ZTE中兴通讯旗下的中兴发展、中兴国际借名产业园全国圈地，染指地产；
地产哲学家冯仑踌躇满志地做起了美版产业地产——万通工社；
绿地集团与郑州市相关部门签约开发总投资额高达130亿元的滨湖国际总部产业园；
一直专注于产业地产的联东投资（集团）有限公司（下文简称“联动集团”）更喊出了“联东U谷要做产业地产界的万达”的响亮口号；
住宅地产老大万科再也耐不住寂寞，2013年竞得深圳市产业办公用地，开始产业地产的征程……

有专家预言，未来的地产界，产业地产将与商业地产、住宅地产三分天下。
国内产业地产的诞生与兴起，是产业园区、工业地产的长期发展，以及文化创意园区迅猛崛起的综合结果，更是住宅地产、商业地产寻求逆势转型、行业细分与产业提升的必然产物。
早年以提供标准厂房和定制化厂房为核心的工业地产，以及以制造业为主的产业园区，都面临建筑规划和商业配套过于简单，企业业态较为单一，相对缺乏生态化、持续性发展空间与发展前景的问题。
有了前车之鉴，当下的产业地产以区域经济发展和产业规划布局为依托，以高成长产业聚集为核心，融汇科研生产、商务办公、会展会议、餐饮商住、文化休闲等综合功能，建设和提供全方位、系统化的产业生态环境与公共服务平台，有效地引进目标企业和服务于企业，满足企业一体化需求，形成相互依存、相互助益的具有强烈都市意向的高效产业综合体。
产业地产将地产资源和产业资源有机整合，以土地开发为跷板，通过营造适宜的生产办公环境，形成产业聚集，带动区域经济增长极的较快形成。产业地产视经济效益与社会效益并重，具有超越地理空间的聚集与辐射功能，能够促进区域价值呈几何式增长，从而带动城市产业提升与跨越式发展。而且出色的产业地产项目将成为城市地标，代言着区域形象。
多年来，国内住宅地产和商业综合体的火爆，使产业地产成为房地产行业一个未被重视的部分，很多产业地产项目基本照搬传统商业地产项目、工业地产项目乃至住宅地产项目的建设运营模式，使得产业地产一直在无序分散、缺乏标准的状态中混沌发展。
一些转型的地产商将房地产业种种经营习惯嫁接到产业地产领域，这与强调产业植入、增值服务、长期运营的产业地产经营模式格格不入。
若想有效操盘管控产业地产项目，必须弄清一个看似简单，却极其关键的战略性问题，产业地产，做产业还是做地产？
一、做产业还是做地产
在人们的印象中，产业地产同住宅地产、商业地产一样，都是卖房子的，只不过所卖房子的功能、性质有所不同。还有人说：住宅地产做住宅，商业地产做商业，产业地产做产业。显然，这些说法多少阐明了产业地产不只是建楼卖楼，更是发展产业的内涵。
顾名思义，产业地产可以解读为：产业＋地产。这一解读表明产业地产包含产业和地产两个层面的内容。那么，这两个层面孰重孰轻？孰主孰次？明确两者之间的轻重、主次非常重要，因为这关系产业地产项目的经营模式，关系项目开发商、运营商的生存状态。
为了研究探讨产业地产的营运内容和营运模式，我们可以借用雷达图的形式加以描述，具体参考指标包括：
（1）建筑载体：建设写字楼或工业厂房及其配套设施，建筑需具备特定标准。
（2）物业管理：配套有写字楼与商业设施的物业管理，也包括特殊工业物业的管理。
（3）商业配套：局部区域内建设和引进餐饮、会议、住宿、购物（便利店）、银行、健身中心等商业配套设施，尤其是适合规划产业人群的商务配套设施和商务服务机构。
（4）产业环境：营造规划产业的发展环境，包括软件方面的公共政策与产业扶植政策等，硬件方面的行业设施配套（如针对工业园区的物流配送），以及学校、幼儿园、医院、书店、公共交通等社区配套和文化娱乐配套设施。
（5）产业招商：针对规划的产业链（一般为新兴产业）而展开的专业招商，已不再是单纯售楼和商业服务店铺的招商。
（6）专业服务：针对规划产业的入驻企业建立系统全面的公共服务体系，开展针对性的公共服务和增值服务（如科技金融服务、文化创意产业的版权交易服务等）。
产业地产运营内容及模式雷达图如图1-3所示。
C商业配套
D产业环境
E产业招商
B物业管理
A建筑载体
F专业服务
图1-3 产业地产运营模式雷达图
从图1-3可看出，按照顺时针顺序，A→F，营运工作内容越加全面深入。
图的左半部分主要是建设层面，为大家所熟悉，此处无须赘述。
右半部分是运营层面，涉及多个专业、多个层级和多个阶段的运营管理工作及产业服务内容，大家相对生疏。
如果左半部分的指标分值高于右半部分指标分值，那么，这个项目基本上还停留在地产项目层面；反之，项目就超越了地产层面，已具有一定的产业运营效果，甚至具备孵化器的功能（后面章节将具体介绍）。
当然，理想情况是各项指标分值比较平均，图形左右相对均衡。
产业地产项目与地产项目发展的侧重点不同，其建设运营模式自然不同，获取资金回报的方式和未来发展态势自然也不同。
一些大型的产业地产项目，不仅建有上规模的写字楼群，还建有较大体量的公寓和商业设施。严格意义上讲，写字楼是产业地产项目的主导，而公寓和商业设施是必需的项目配套。这样的项目如果不把产业招商作为工作重点，仍以售楼和商业招商（商业服务业的招商）作为重点，显然是一个借用产业概念的地产项目，这属于产业地产发展的初级阶段。
现实情况是国内众多产业地产项目就处于这一初级阶段。
当然，一些产业地产项目已越过初级发展阶段，把产业招商作为重中之重，同时做好商务配套和产业服务，以产业服务促进产业招商，以产业招商带动商业招商，项目做得风生水起。
另外，不同阶段的产业地产项目，进驻的企业状况也不尽相同。
停留在地产层面的产业地产项目，由于缺少高效的产业运营和孵化服务，进驻的企业只能自力更生；运营良好的产业地产项目，产业集中度高，扶植力度大，入驻