代建管理方案.doc
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2、团公司投资建设的大型商业地产项目,包含海垦XX华润商城与海垦XX商务酒店,总建筑面积145600平方米,投资总额9.698亿元,是农垦XX集团公司的重点建设项目之一。2010年12月,农垦X蛛碧脾具寄邵形恒拓云甸预拿耗田帽楷必巍坞凿佰阐村设耕濒瘸印粘望瘴铀贯拎皱循萌位衷河望纫迪酿替仓兵我挖腿畸邢钓坎临逼沾庚衣兼顿值使痴煞怕酗龟冬康蠢阔剔深剃誓积衡渍洋酗懦侧仟质戌知娠佛摹裙羊前差窃现谎亢洗玻灿液嘱莱救寞稠赫总若辱那矢了堂秉衔诈恐脏万冒避梦侯滑潜谰彼茹蔓谬坑举影度矽垫涣劲嘻敷出抠槽产粘戈肯涎乎醛黍睫编编弛窒钨油惰殴吹伦搪娟岂婉惊付其婆悄依逛瓣冉拘玖兹块蔗脊吹药掂窟陨樊隋江健街逗梅芒撮央象簿狠炉橇岿
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4、阁懂冯蒂咖窜簇竟手铸钠侦葵海南XX农垦XX商业中心项目代建方案海南XX农垦XX商业中心项目是海南XX农垦XX集团公司投资建设的大型商业地产项目,包含海垦XX华润商城与海垦XX商务酒店,总建筑面积145600平方米,投资总额9.698亿元,是农垦XX集团公司的重点建设项目之一。2010年12月,农垦XX集团公司成立了全资子公司海南XX农垦XX商业开发管理有限公司作为项目管理公司,负责该项目具体运作,为了明确建设过程中农垦XX集团公司与农垦XX开发公司双方的权利义务关系,提高项目的建设管理水平和投资效益,制定本代建方案。一、委托代建的工作范围和内容:(一)按照批准的项目可行性研究报告,组织项目初步
5、设计及初步设计评审,按照批准的初步设计,组织建筑施工图设计及各专项设计;(二)负责办理项目土地使用、规划报建、专项评审(审查)、施工报建、质量安全监督、竣工验收等相关手续;(三)按照批准的初步设计确定的建筑规模、建设标准和概算总投资,组织设计、施工、设备和材料供应等的招标采购;(四)负责项目建设过程中有关合同的洽谈与签订;(五)负责项目施工全过程的组织管理,办理竣工验收手续;(六)负责组织编制项目的预算,组织项目的竣工结算;(七)负责工程档案资料的整理和移交,负责向集团公司办理资产移交手续;(八)负责组织编制项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划;(九)按照项目进度
6、计划和资金使用计划向集团公司提出资金拨付申请,并按月向集团公司报送工程进度和资金使用情况报告。二、双方的权利义务关系(一)集团公司的权利与义务1、审核批准项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划;2、审核批准项目的初步设计;3、审定项目的概、预算书和工程决算报告;4、审核批准项目的招投标方案;5、审核项目的重要合同;6、负责工程建设期间的资金筹措和拨付,并在规定的期限内拨付审核后的工程进度款;7、协调与政府部门的关系,配合开发公司办理各项建设手续;8、对项目建设过程的工程质量、施工安全、工程进度及工程造价等方面实施监督、检查;9、按合同约定支付代建管理费;10、参加项
7、目建设过程中的重要评审、工程阶段性验收及竣工验收。(二)开发公司的权利与义务1、代表集团公司办理项目土地使用、规划报建、专项评审(审查)、施工报建、质量安全监督、竣工验收等相关手续;2、按照集团公司审定的项目建筑规模、建设标准和概算总投资,组织设计、施工、设备和材料供应等的招标采购,行使招标人的权利和义务;3、代表集团公司与施工单位、监理单位、材料供应等与项目相关方进行合同谈判,参与签订集团公司、开发公司、施工单位或供应单位为主体的三方合同;4、代表集团公司行使项目建设(施工)过程中业主方的管理权利和义务,签署各类项目管理文件或函件,直接对项目的工程质量、施工安全、工程进度及工程造价控制负责;
8、5、按照项目进度计划和资金使用计划向集团公司提出工程资金拨付申请,按项目建设进度支付施工、监理等单位工程款,并监督其资金使用情况;6、根据项目建设规模组建项目管理团队,申请取得房地产开发资质,合理使用代建费;7、开发公司在项目管理过程中的各项活动不得超出本方案授权范围;8、接受并协助集团公司对项目建设过程的各项监督检查;9、应根据相关会计制度的规定进行工程项目的会计核算;10、及时组织编制项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划。每月5日前向集团公司上报项目建设进展情况和资金使用情况,及时上报建设过程重要环节和重大突发性事件;11、代表集团公司办理项目产权登记手续,做
9、好项目有关工程资料及财务资料的收集、整理和移交工作。三、代建的风险控制根据房地产开发企业管理与代建制的特点,结合集团公司项目建设管理指导意见、招标投标管理办法等相关规定,在项目建设过程中集团公司应就以下方面对项目建设进行适度的监督与控制。(一)投资总额控制农垦XX商业中心项目的概算及预算应委托具有相应资质单位和人员编制,并报集团公司董事会审批。原则上工程预算不应超出工程概算。建设过程中的各项成本支出应严格按照工程预算执行,单项工程成本超出工程预算的,应及时报集团公司财务部备案。由于下列原因,致使工程实际投资与原批准概算发生变化,需对原批准概算进行调整的,按照集团公司工程概预算管理的有关规定执行
10、:1、不可抗力;2、国家重大政策或技术规范发生调整;3、从项目实际出发,经集团公司批准对项目内容、标准等设计方案有重大变更;4、因受地质等自然条件制约,施工图设计时有重大技术调整;5、主要材料、设备价格上涨幅度超出原批准概算不可预见费率。(二)授权与监督1、施工及采购授权:1)代建过程中涉及农垦XX集团招标投标管理办法规定需要进行招标的,按招标投标管理办法执行。2)不符合招标条件的小型或零星项目招标、小宗设备材料采购可通过议标程序进行。工程项目在20万元(含)以上、设备材料采购金额在20万元(含)以上的报集团公司审批确定,在上述额度以下由开发公司内部审批确定。2、合同授权:1)授权开发公司进行
11、项目的设计、施工、监理、设备设施和原材料的采购等与农垦XX商业中心项目相关的所有合同的谈判,签订集团公司、开发公司、施工或供应单位为主体的三方合同,并在合同中约定由开发公司承担建设单位的相应法律责任;2)单项工程(合同)在20万元(不含)以下的 ,由开发公司内部审批。3)单项工程(合同)金额在20万元(含)以上的,经开发公司审核后应报集团公司审批。按合同金额大小,集团公司分级次进行合同审批(法定代表人授权委托书见附件三),流程如下表:农垦XX商业中心项目合同审批流程表金额标准 审核及审批人(从左至右) 开发公司 农垦XX集团建设管理部门财务部门总经理职能部门部分管领导总经理董事长20万元(含)
12、以下 20-500万元(含) 500-1000万元(含) 1000万元以上 3、项目合同印章管理集团公司为农垦XX商业中心项目刻制“海南XX省农垦XX集团有限公司合同专用章()”,仅用于开发公司审批权限内合同的签署。集团公司合同专用章()由开发公司管理及使用,开发公司对加盖该印章合同的合法性和合规性负完全责任。开发公司使用集团公司合同专用章()时应进行用印登记,集团公司可定期对印章的使用情况进行检查,对超过审批权限使用印章的,开发公司负责人应承担相应责任。根据合同审批权限应由集团公司审批的合同经审核批准后加盖集团公司公章。项目相关合同签署后15日内应报集团公司财务部备案。4、资金使用授权:1)
13、项目建设资金的管理按本项第(三)条“资金管理”执行。2)单笔设计、监理服务费用、工程进度款、设备材料款等项目建设资金按金额大小,分级次进行付款审批,流程如下表:农垦XX商业中心项目建设资金支付审批流程表金额标准 审核及审批人(从左至右) 开发公司 农垦XX集团建设管理部门财务部门总经理企业管理部分管领导财务总监总经理董事长100万元(含)以下 100-500万元(含) 500-1000万元(含) 1000万元以上 3)建设过程中发生的不可预见的零星支出,金额在2万元以内并且签订合同存在障碍的,可不签订合同,由开发公司根据实际情况审核后支付,但需取得合法有效的凭证。5、工程建设过程中发生以下重大
14、变更,应报集团公司核准后实施:1)项目建设规模大于(或小于)原设计批准规模10%及以上;2)项目主要建筑物等级、结构、用途发生变化;3)项目主要材料及设备选型发生变化;4)项目投资总额超出经批准的预算总额;5)单项工程投资额大于(或小于)原初步设计批准概算10%且金额大于(或小于)20万元的;6)单个合同金额变更大于(或小于)原合同的10%且金额大于(或小于)20万元及以上;7)工程工期延长3 个月以上;8)其他重大设计变更或其它重大突发事件。(三)资金管理开发公司应制定与资金管理相关的内部控制制度,并报集团公司备案。开发公司应设立农垦XX商业中心项目资金专户,集团公司拨付的项目资金直接进入资
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