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浅谈房地产招标采购管理知识讲解.doc
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1、浅谈房地产招标采购管理浅谈房地产招标采购管理 【摘要】随着房地产行业竞争的日益激烈,投资成本控制成为房地产企业关注的重点。招标采购是投资成本控制的首道环节。本文就如何让招标采购机制充分发挥成本管控作用提出几点个人意见。 【关键词】房地产 招标采购 国家土地管理政策的放开,让房地产行业得到了迅猛的发展。然而,近年来日益激烈的市场竞争和产品同质化的趋势以及政策调的影响下,使房地产业整体利润正趋于下降之势。为了尽可能降低投资成本,实现效益最大化,企业开始越来越重视招标采购对投资成本控制有效果。从工作内容及时间节点来看,招标采购应归属于投资成本控制的事前控制,招标采购结果的优劣将直接关系到投资成本控制
2、其它各个环节的成效。如何让招标采购机制发挥更大的功效,成为房地产企业深入探讨的一个问题。笔者结合工作实践就如何在项目开发中充分利用招标采购机制为企业节约开发成本,有效地提高投资效益发表几点拙见。 一、扩大招标采购在项目开发的延伸面。 大多数的房地产开发企业仅将招标采购方式应用于工程施工单位、重要设备供应商的选取。而对于规划编制单位、设计单位、建设工程主要材料供应商、销售代理商、物业管理单位等都成为招标采购管制的盲区。而实事上,对这些被忽视的盲区实施招标采购,能让企业收到意想不到效果。 首先,规划编制招标能为提高开发效益创造基础条件。以往采用直接委托的方式确定的规划编制单位,不是能力水平不高,就
3、是不了解开发项目的地区特点和实际情况,直接影响开发项目的收益。若能将招标采购机制应用于规划编制单位的择取阶段,通过资质审查选择国内水平能力较高者参加投标活动,并在招标文件明确规划编制内容的全面性要求以及对未中标人方案中优点的借鉴给予相应补偿。不仅能保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因项目总体规划的失策导致施工过程中发生重大变动。而且还能在最优中标方案的基础上,综合借鉴其他投标方案的优点,最终获得更为先进、合理、全面、优秀的方案。 其次,设计招标能从源头开始降低开发成本。市场经济作用下,设计单位多为重视设计产值,对设计产品的经济性未有足够的重视。而目前,很多企业将精力和重点集中在施工阶段成本
4、控制上。虽然能起到一定的效果,但毕竟“大局已定”,不能从根本上控制住造价成本。加强初步方案设计及施工图设计招标阶段的管理,不仅可以合理降低设计成本,而且能通过竞争激发设计者的积极性,对其设计成果考虑更周密,筹划更全面。从而减少施工中的设计变更,使技术与经济更紧密的结合,可以将造价控制在更加合理的范围之内, 第三,材料供应商招标为工程材料质量和成本控制提供坚实的保障。众所周知,材料费在建设工程总造价中占据着大半壁江山,因此,主要材料的成本控制是控制工程总造价的关键。房地产企业将招标采购机制引入主要大宗或高价值材料采购,利用竞争环境产生的比拼效应,实现保品质降成本的目标。 第四,销售代理商招标为投
5、资效益的提高添加一层重要保障。销售代理商是直接关系到项目开发企业产出值的关键性因素。将招标采购机制引入到销售代理商择选阶段,企业能通过投标人充分竞争的结果,选择到一家资质较高、经验丰富、销售方案最优,且销售佣金最合理的销售代理商。 第五,物业招标为房地产开发企业的长期效益提供有效保证。房地产开发项目的前期物业管理单位通常由房地产开发企业选择。物业管理单位服务的好坏,将直接影响房地产开发企业的信誉。若将招标采购机制应用到物业管理单位择取阶段,引入良性竞争,能为房地产开发企业择优选定一家具备高素质管理经验能力,取费合理的物业管理单位,从而为房地产开发企业获取长期收益添加砝码。 二、招标采购工作应做
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