某房地产投资公司项目管理制度手册说课讲解.doc

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工地例会制度

1 目的
完善工程管理制度，加强对在建工程的进度、质量、投资控制的管理，提高工作效率，加强建设单位、监理单位、施工单位等有关方面的协调及联系，切实解决工程建设中实际存在的问题。
2 工程例会的组织
2.1 工程例会为定期会议，原则上每周一上午9点，每月的第一个周一作为月例会的程序进行。
2.2 工程例会主持人为工地总监理工程师或工地总监代表。
2.3 工程例会参加人员包括项目公司经理、驻项目公司各专业技术人员、施工单位和监理单位相关人员。
2.4 项目公司应提前与监理单位进行沟通，当预计要有重大问题决策时，需请示公司总经理或总工参加。
2.5 会议的时间变更或取消由工程例会主持人决定。
2.6 会议结束后，由监理单位记录人员整理形成《例会纪要》，并于会后第二天发给与会人员。
2.7 与会人员参加例会时需签到，收到《例会纪要》后需签收。
2.8 监理单位每月要出一份《监理月报》发至各与会单位，项目公司应及时将《监理月报》传递到总公司，供公司领导审阅。
2.9 项目公司人员应将每一份《监理月报》、《例会纪要》登记、备案。
3 工程例会会议程序
3.1 施工单位施工人员对本周工程进度以及下周工程进度的安排进行汇报，提出对本周工程施工中所遇到的设计、施工、材料供应等各方面存在的问题，并对下道工序的施工方法、进度、安排进行说明。
3.2 项目公司经理、各专业技术人员，对施工单位提出的问题进行答复。监理公司对本周施工监理过程中的施工质量、进度、材料供应、投资控制、安全生产情况进行说明，并提出监理过程中所发现的问题，提出相应控制措施。项目经理对各施工单位之间、各专业之间在施工中所遇到的配合问题进行协调。
3.3 其他与会人员进行会议发言。
3.4 例会主持人对会议进行总结。并对各与会人员提出的主要问题通过讨论做出结论，对本周工程建设概况进行总结，并对下周监理工作做出具体部署。
3.5 每月第一个例会，除以上会议内容以外，要求施工单位将本月的计划与实际完成进行对比，查找原因，落实责任，并将下月工程建设的安排列入该会议的议程。

4 工程例会落实
4.1 工程例会纪要是过去一周工程建设的集体检讨和全面总结，对在建工程具有指导意义。
4.2 监理单位及驻项目各专业人员在日常监理过程中，应把例会纪要所提出的施工、材料供应、投资控制以及各工种、各专业之间的协调问题作为监理的一项具体工作内容，并对各种问题的解决情况作监理记录，并在下次的例会上对上述问题的解决情况做出汇报。
4.3 总监理工程师或工地总监代表应督促各施工单位在工程建设中严格遵守工程例会对工程建设中发生的问题所做出的结论处理施工与其他矛盾，并要求施工人员于下次例会上，汇报上次例会纪要中有关问题及处理情况和有关结论的落实情况。

施工图管理制度

1 目的
施工图纸的管理是房地产企业技术管理中的重要环节，为正常的工程施工管理、良好的物业管理所必需，并为最终的竣工结算打下基础。
2 施工图纸管理内容：
2.1 接到设计单位送来的图纸应立即整理，编号和分发。
2.2 完整的施工图应包括总配图及总说明、总目录、建筑图、结构图、设备图（给排水、采暖、通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、室内装饰图、标准图、通用图、设计说明书等。
2.3 施工图纸的数量应在20套，包括精装本4套，平装16套。
3 施工图纸的管理程序:
3.1 图纸的整理。收到图纸后，核对其套数、页数、种类，并按用途进行分类、编号、登记。
3.2 图纸的分发。
3.2.1 项目公司申报开工证及进行工程招标、消防报审、设计审查各一套。
3.2.2 公司存档2套，总工1套，工程部、经济部各1套。
3.2.3 工地现场2套。
3.2.4 施工单位4套（为其保留4套作为绘制绘制竣工图使用），监理公司1套。
3.2.5 分发登记：分发时间、领取人单位、姓名、数量。
3.3 图纸的保管，由驻项目公司工程技术人员保管。
3.4 图纸的收回、作废，对因设计变更而作废的图纸应及时收回、登记，并加盖作废章。
4 竣工图纸的管理细则:
4.1 工程竣工验收后一般在30天内应完成竣工图，由施工单位负责绘制。
4.2 一般少量的局部变更可在原图上更改。
4.3 对局部更改（变更量大于4.2条者）可在图上增画大样图或部分更改图。
4.4 对改动较大的部分要重新绘制。
4.5 竣工图一般应绘制4套，绘制完成后由监理公司审核。
4.6 监理公司审核后加盖审核章上交驻项目公司技术人员。

施工图审学制度

1 目的
为使工程设计符合开发经营的要求（功能、标准、构造、经济、其他等），减少设计误差，明确设计要求，促进开发项目顺利进行。
2 施工图审学组织：
2.1 一般性项目的图纸审学由工程部组织进行，对小区或超过一定规模以及重点项目应由公司总工程师组织审学。
2.2 开发公司参加审学人员构成：项目公司、工程部、经济部、开发部相关人员。
2.3 施工单位确定后，施工单位、监理单位也应组织审学。
2.4 审学图纸要做认真记录，并分类整理形成《审学图纸意见书》，送达设计单位以备解决答复。
3 图纸审学内容：
3.1 施工图设计是否符合设计委托书中功能、标准、构造、规模、经济等方面的要求。
3.2 与政府批准的规划、方案对照，是否有不符之处。
3.3 图纸本身是否存在错、漏、碰、缺和不符合现行规范、规程的地方。
3.4 配套工程是否完善。
3.5 图纸设计中采用的新技术、新工艺、新材料、构配件的设备有无实施性困难。
4 图纸审学程序：
4.1 按图纸种类应先总图，再基本图纸，最后是详图。
4.2 按专业分，应先建筑，再结构、设备、电气图，最后是室内装饰图。
施工图设计交底制度
1 目的
为全面贯彻设计要求，使参加施工的各单位人员思路一致，最大限度的避免施工中出现失误，同时，也为解答《审学图纸意见书》中所提的问题。
2 施工图设计交底的组织
2.1 设计单位参加人员：项目负责人、土建、安装（给排水、电、暖、通等）工程的设计人。
2.2 施工单位参加人员：项目经理、技术负责人、各专业施工员、预算员。
2.3 开发公司参加人员：工程部、经济部技术人员。
2.4 监理公司参加人员：项目总监或总监代表，各专业监理工程师、造价师、记录人员。
2.5 由项目总监工程师或总监代表负责组织、主持。
2.6 参加人员在图纸会审记录上签名、盖章，一式四份，各单位一律存档。
3 施工图设计交底的基本内容：
3.1 设计人员的设计意图与构思，建筑构造要求，特殊部位以及有关标准。
3.2 结构方案的实施要求，关键结构部位的施工要求。
3.3 设备、电气工程的技术要求，技术参数的核对。
3.4 对各专业间穿插施工的要求。
3.5 采用新技术、新工艺、新材料的施工与工艺要求、消防要求。
3.6 其他需提出和交待的内容。
4 施工图设计交底的基本程序：
4.1 确定施工单位、监理单位后，并各单位人员配备齐全且已全部到位。
4.2 先由设计单位对《审学图纸意见书》中所提问题统一解答。
4.3 按各专业分组进行，做到相互学习，有问有答，最后进行专业间配合问题解答。
4.4 设计、监理、开发、施工单位负责人发言，由总监进行总结。

施工现场临时水电使用管理规定
1 目的
施工用临时水电的正确使用与计量，对保证工程施工正常进行，工程竣工决算水电费的计量有着非常重要的意义。
2 适用范围
本规定适用于各项目公司工程管理中施工现场内所有的施工单位的临时用水、用电及水电设施的使用、管理、计量。
3 规定的内容
3.1 项目公司及开发部应将工地所在地的市政配套手续办妥，技术资料搜集齐全。
3.2 工程技术人员根据工地所在地的市政配套现状资料并参考各施工单位报审的施工组织计划书中所提出的临时水电需求总量，计算出本项目的临时水、电的总负荷（包括水表的型号、数量、排水管道的直径等；变压器的容量、电压等），形成书面资料报项目公司经理批准，并配合项目公司市政人员作好临时水、电的接入工作。
3.3 如果情况允许，应该将施工用临时水电的接入与工程完工后的正式用水、电同时考虑，以避免二次浪费。
3.4 临时水、电接入后应根据工地现场实际情况，配合监理工程师绘制整个工地的临时水、电分配图。
3.5 各施工单位之间出现水、电需求矛盾时，应督促监理工程师进行协调，并优先考虑工程人员生活、安全的需要、及重点工程的正常进行。
3.6 在施工单位进入、撤出工地现场时，相关工程技术人员组织监理单位、施工单位相关人员对施工用水表的表号、数字、型号及电表的型号、表号、数字、互感器的倍数等参数记录并三方签字认可，项目公司设立专门档桉，工地有专人负责。
3.7 工地临时水电负责人员，应根据工程所在地的实际情况定期检查各施工单位的临时水电使用情况，将水表、电表的数字记录三方签字认可后转交到项目公司财务人员。
3.8 各施工单位在各自施工场地内的临时水电使用、管理在监理单位、开发单位的监督下进行，并对其安全性负全部责任。
3.9 各施工单位变更水表、电表时及变更使用位置时，应报监理单位、开发单
位批准后方能进行。
3.10 临时水电的使用应遵守当地行业部门的内部规定。

分部分项、隐蔽工程及竣工验收管理制度

1 目的
对分部分项、隐蔽工程及竣工验收进行管理控制，确保经过验收后的工程质量达到规范及设计要求。
2 适用范围
适用于各项目分部分项、隐蔽工程的验收及竣工验收。
3 职责范围
项目公司负责组织专业技术人员进行工程量、工程质量、技术资料的验收。
4 管理控制程序
4.1 隐蔽工程验收必须在下一工序前进行，由项目经理委托驻工地工程师监控监理公司对隐蔽工程进行验收，并作好监控记录。对隐蔽工程中不符合设计要求或施工规范规定的部分，项目公司会同监理公司以书面形式通知施工单位，限期整改，处理符合要求后，再进行验收。隐蔽工程中的重要部位整改时应摄影（拍照）备查。
4.2 对于重要的分部、分项工程，各专业工程师会同监理工程师按照施工规范验收。其他项目进行不定期抽检，对抽检不合格项作出处理意见及抽检记录。
4.3 竣工验收
4.3.1 工程完工、竣工资料整理完毕后施工单位组织人员进行全面自检，并填报竣工验收报告送交监理公司审核。
4.3.2 项目公司经理收到监理公司送交的竣工验收报告后2日内通知监理公司组织验收。
4.3.3 监理公司组织监理工程师、各专业工程师、施工单位有关人员根据《建筑、安装工程质量验收评定标准》及相关规范对工程进行全面检查，并由监理公司填发《质量处理通知单》，督促施工单位在规定的时限内整改完毕，并及时进行复检。
4.3.4 项目公司经理负责审查《竣工工程质量等级核验表》。
4.3.5 监理公司、施工单位对竣工资料进行全面检查合格后，由施工单位报送质量监督站，等待竣工验收。
4.3.6 对质量监督站所提出的问题由监理公司填发《质量问题处理通知单》，督促施工单位限期整改完毕，并报送整改报告，直至通过竣工验收。

工程交接验收管理制度
1 目的
为使工程质量、使用功能符合开发要求，方便物业管理，减少与业主之间的纠纷，明确开发单位与施工单位之间的责任及物业与开发单位之间的管理界限，特制定此制度。
2 适用范围
公司开发的所有项目在竣工验收后的交接验收过程。
3 内容
3.1 交接验收的依据
3.1.1 工程发包合同；
3.1.2 施工图纸、设计变更、竣工验收资料；
3.1.3 国家现行施工规范；
3.1.4 质量监督站的验收意见；
3.1.5 委托物业管理合同；
3.1.6 销售合同、业主入住手册；
3.1.7 国家有关其他规定。
3.2 交接验收的组织
3.2.1 在质量监督站最后一次整改报告批复后。
3.2.2 由项目公司经理组织、安排。
3.2.3 参加人包括开发部、工程部、销售部、经济部、、物业公司、监理单位、施工单位相关人员。
3.2.4 项目公司指定专人进行记录，完成后请相关责任人在原始记录上签字，并于三天内将整理记录发于各参与单位。
3.3 交接验收的程序
3.3.1 开发部、销售部的侧重点在于工程的使用功能、标准是否符合要求。
3.3.2 工程部主要以工程施工质量、工程的完整性为重点。
3.3.3 物业公司的验收重点除工程质量外，更要着重于检修的方便、设备的运行、技术资料的完整等。
3.3.4 按照专业分组进行验收，一般划分为土建（含建筑、结构、装饰等）、设备（含给排水、采暖、通风、空调等）、电气（含变配电、动力电、照明电、消防、通讯、安防等）。
3.3.5 每天（或每单位工程）验收完毕后，各组进行分组整理交给记录人员统
一汇总。
3.3.6 属于施工单位质量问题的，要求监理公司针对汇总情况下达整改通知，限期完成。
3.3.7 属于开发单位自行安排的项目，项目公司经理应要求工程部、经济部督促完善。
3.3.8 各方整改完毕后，经验收通过后由项目公司经理签字，交由物业公司管理。
工程施工控制程序

1 目的
通过对工程施工控制，确保工程施工的顺利进行，保证工程建设的进度和质量目标的顺利实现。
2 适用范围
适用于所有项目的单位、分部、分项工程各施工阶段的控制管理。
3 内容
3.1 项目公司经理负责项目实施进度计划的总控制，并负责施工过程的总体协调及重大变更的下发实施，负责审批监理公司提交的项目监理实施细则或项目监理规划。
3.2 各专业技术人员做到熟悉图纸，参与图纸审学、技术交底，负责现场协调，巡视工地，监视测量监理公司的工作情况，保存有关记录，作好技术资料管理、移交工作。
4 控制程序
4.1 工程施工准备阶段的工作
4.1.1 工程部审查监理单位的监理大纲、监理规划及监理实施细则。
4.1.2监理公司在开工前审核施工单位提供的施工组织设计，并由监理工程师签署审核意见后转交到项目公司审核，项目公司审核的重点：
4.1.2.1 施工计划安排是否符合要求；
4.1.2.2 施工部署、施工方法是否切实可行；
4.1.2.3 施工平面布置的合理性；
4.1.2.4 质量管理组织措施是否能够保证质量目标的实现；
4.1.2.5 冬雨季施工措施是否能够保证工程的顺利进行；
4.1.2.6 对工程安全方面的薄弱环节所采取的措施是否能够满足施工安全目标的实现；
4.1.2.7 工程成品保护措施是否满足验收要求。
4.1.3 由工程部组织开发部、经济部、、施工单位、设计单位、监理单位进行图纸会审和技术交底，执行《图纸审学制度》、《施工图纸设计交底制度》。
4.1.4 由项目公司组织现场技术人员进行施工现场的有关准备工作，向施工单位提供施工场地的地下、地上管网线路资料，并将水准点与坐标控制点以书面形式交施工单位，并现场交验。
4.1.5 项目公司组织现场技术人员、监理单位、施工单位召开开工会议。会议对开工前的各项准备工作进行检查，确定施工联络方式，创造良好的施工环境。
4.2 工程施工进度控制
4.2.1 工程部与监理单位审核施工单位的工程总进度计划、分项工程工期安排是否符合总工期控制目标、施工总平面图是否存在影响工程进度和现场文明、安全施工的因素，对审核中发现的问题由监理单位督促施工单位进行整改。
4.2.2 项目公司组织监理单位审核施工单位的材料设备的采购计划与施工进度计划的同步性，对不能满足要求的计划进行修正。
4.2.3 由工程部组织监理单位对施工单位的劳动力进场情况、施工机械配置情况、周转性工具材料的进场情况进行监督检查，确保满足施工进度计划的需要。
4.3 工程施工质量控制
4.3.1 工程部组织监理单位监督检查施工单位严格按设计图纸施工，并符合国家规范、标准；对重要分项工程要督促施工单位制订切实可行的施工方案，并监督实施。
4.3.2 工程部监视测量监理公司及施工单位，确保使用经检验合格的材料、构件及设备。
4.3.3 工程部督促监理单位做好施工中的质量检查，并与监理单位一起检查施工单位对质量问题的处理情况。发生质量事故时，由监理单位组织进行调查处理。
4.3.4 工程部组织施工管理人员进行现场巡视，及时处理施工中存在的质量问题，并做好记录。
4.3.5 在每周的工程例会上，由监理单位对工程施工质量情况进行总结，提出存在的问题，研究制订措施，并监督实施。
4.3.6 工程部对工程施工过程中的设计变更，执行公司规定。
4.3.7 工程部督促施工、监理单位及时报送有关工程建设的各种文件资料，由项目公司资料员做好档案文件的收集、整理、移交等工作。
4.3.8 对关键的设备安装和施工工序，由工程部进行重点控制，加强监督检查
的力度，采取有效的措施，对各个环节实施连续的监控。
4.4 工程施工投资控制
4.5 工程施工安全控制
4.5.1 项目公司组织工程部监督监理单位检查施工单位是否建立、健全与现场安全文明施工有关的规章制度。
4.5.2 监理单位组织施工单位每周进行一次工地安全检查。记录检查中发现的问题，并以监理通知的形式下发施工单位，责令限期整改。
4.5.3 项目公司组织对发生的安全事故，进行调查处理。
4.6 工程验收控制
4.6.1 工程部依据《分部分项、隐蔽工程及竣工验收管理制度》的规定，监督监理单位、施工单位进行分项、分部、单位工程及竣工验收工作，未经验收，施工单位不得进入下一道工序施工。
4.6.2 工程部组织设计、监理、施工单位及时到质检部门办理阶段性验收和工程竣工验收。
5 记录
5.1 施工组织方案审查记录
工程变更控制程序
1 目的
是工程日常管理中一项重要的工作，是通过遵循规定的控制原则和执行既定的工作流程，将项目总投资和单位成本控制在工程预算或工程合同造价的目标范围内，使项目利润最大化。
2 内容
2.1 建设单位、设计单位、施工单位和监理单位都可以提出工程变更。
2.2 工程变更包括：
2.2.1 设计变更。
2.2.2 工程量变更。
2.2.3 有关技术标准、规范、技术文件的变更。
2.2.4 施工时间的变更。
2.2.5 施工工艺或施工次序的变更。
2.2.6 合同条件的变更。
3 原则
3.1 尽量减少的原则。各部门技术人员要充分做好工程前期工作和施工前准备工作，把工程变更降至最低限度。
3.2 严格控制的原则。要严格控制设计变更审批权限，健全设计变更的审批程序，防止任意提高设计标准，改变工程规模，增加工程投资费用。
4 工程变更的管理范围划分
2.1 设计变更、技术文件变更、施工工艺变更由工程部负责，经济部配合完成；
2.2 工程量变更、合同条件变更、施工时间变更由经济部负责，工程部配合完成；
2.3 一般性的变更由项目公司经理作最后审批；
2.4 对项目投资、工期影响较大的工程变更报请公司总经理、董事长批准。
5 工程变更的程序
5.1 工程变更根据提出单位的不同审批程序略有不同。
5.2 施工单位提出的工程变更。
5.2.1 施工单位将变更申请、变更方案提交给监理单位。
5.2.2 监理单位召集相关监理工程师根据施工合同、现场实际条件等因素对变更申请、变更方案进行研究，同意的出具书面意见一并交给建设单位，不同意的出具书面意见后返回施工单位。
5.2.3 各部门根据管理范围不同，出具各自书面意见，提交项目公司经理进行汇总审批。
5.2.4 项目公司经理同意的在征求设计单位同意后由相关部门下发变更意见书；不同意的由相关部门出具意见返回监理单位。
5.3 建设单位提出的工程变更
5.3.1 建设单位提出工程变更后（设计单位同意后），连同变更说明书一并下发给监理单位、施工单位。
5.3.2 监理单位、施工单位如有意见需在规定的时间内反馈给建设单位。
5.4 监理单位提出的工程变更在经建设单位及设计单位同意后可下发执行。
5.5 设计单位提出的工程变更转交给建设单位后，由建设单位组织监理单位对变更进行分析，造成即成损失的，要明确责任，后下发给施工单位执行。
工程监理管理程序
1 目的
做好工程监理公司的管理工作，保证工程质量，缩短建设周期，提高投资效益。
2 监理公司的选择
2.1 工程部组织确定监理单位，签定“建设工程委托监理合同”，明确工程监理的任务，施工阶段监理单位依据合同规定按时进驻施工现场。
2.2 监理单位应具备的资质条件
2.2.1 投标单位必须具备相应的资质；
2.2.2 类似于该工程的阶段监理经验或全过程监理经验；
2.2.3 具备与该工程所包括的设计、土建、安装、装修全部工作内容相适应的实际工作能力，全面进行“三控”（进度控制、质量控制、投资控制）、“两管理”（合同管理、信息管理）、“一协调”（业主与实施方以及实施方之间）和安全文明施工；
2.2.4 具有进行工程建设项目现代化管理的能力；
2.2.5 具有完成该工程类似的工程项目招标、评标的经验，以及具有编制招标文件，制定或审核标底的能力；建设项目现代化管理的能力；
2.2.6 具有编写符合规程、规范的竣工资料的能力。
2.3 对监理单位的要求
2.3.1 监理单位应能独立完成该工程项目所委托的全部监理工作，不得转让或分包；
2.3.2 提交该项工程的监理大纲和监理规划；
2.3.3 参加该项目总监成员和其它监理工程师的资质要求和人才网络要求；
2.3.4 从事监理工作的人员组成应能满足该项工程的全部专业要求，监理单位需提交随工程进度监理人员上岗直方图和监理机构设置框图；
2.3.5 报送为该项工程监理任务所必需的设备清单（其中注明自身能提供的部分）；
2.3.6 提供准备用于本项工程监理工作的各种主要监理表格，向业主的报表格式，监理单位进行管理的监理记录和资料管理表格等；
2.3.7 提交实施该项目工程报价和计算依据；
2.3.8 填写监理单位情况调查表，见附表1、2、3、4。
3 施工阶段监理工作的主要内容
3.1 协助业主编写开工报告；
3.2 协助业主确认施工单位选择的分包单位；
3.3 审查施工单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出改进意见；
3.4 审查施工单位提出的材料和设备清单及其所列的规格和标准；
3.5 督促、检查施工单位严格执行工程承包合同和工程技术标准；
3.6 协调业主与施工方之间的争议；
3.7 检查工程使用的材料、构件和设备的质量，检查安全防护措施；
3.8 检查工程进度和施工质量，验收分部分项工程，签署工程付款凭证；
3.9 整理合同文件和技术档案资料；
3.10 按业主要求在现场实施ISO9000质量计划并配备相应的人员；
3.11 组织设计单位和施工单位进行工程竣工初步验收，提出竣工验收报告；
3.12 组织召开工程例会。
4 建立监理公司档案
4.1 依法签定的监理委托合同；
4.2 各种工作会议记录；
4.3 监理工作的各种表格：
4.3.1 向承包商发出的表格；
4.3.2 向业主的报表；
4.3.3 监理记录；
4.3.4 监理月报；
4.3.5 往来的文件和函电。
4.4 业主的各项批复。
5 对监理的考核
5.1 管理水平；
5.2 总监素质；
5.3 监理工程师的素质；
5.4 上岗情况；
5.5 监理组织机构的完善；
5.6 监理手段。
6 监理效果的评价
6.1 成绩：
6.1.1 设计图纸的审查；
6.1.2 深入现场及时发现并解决问题；
6.1.3 向业主提出合理化建议；
6.1.4 帮助承包商解决疑难问题。
6.2 由于监理失职造成的失误。
6.3 业主对监理的评价。
6.4 承包商对监理的评价。
工程经济签证管理规定

1 本管理规定中所谓的工程经济签证是指在工程施工过程中实际发生，因一方实际违约对合同履约另一方造成经济损失的经济补偿现场证明文件。从开发商角度讲，它包括对工程承包商进行经济补偿的工程经济签证（工程经济索赔文件）和对工程承包商进行经济惩罚的工程经济签证（工程经济反索赔文件）。
2 工程经济签证由工程部与经济部共同办理。工程部负责鉴定事件的真实性，并计量；经济部负责鉴定发生事件的合同风险分属，并配合计量。
3 对工程承包商进行经济补偿的工程经济签证（工程经济索赔）办理原则
3.1 尽量避免发生；
3.2 事件实际发生；
3.3 属于发包方合同风险承担范围（发包方违约）；
3.4 不与合同或其它经济文件相冲突；
3.5 签证内容叙述清晰，工程计量方式与工程计价方式相统一；
3.6 及时办理。事件发生后三天内，公司内部完成审核，并在合同约定的时间内签署确认；
3.7 必须经三方（工程承包商、施工监理方、发包方）签字盖章认可，其中甲方署名人必须是合同约定的甲方代表（工程师）；
3.8 签署办理前必须经公司内部审核同意。
违背以上原则办理的对工程承包商进行经济补偿的签证为无效签证，经济部在计量时不予认可。
4 对工程承包商进行经济补偿的工程经济签证办理程序
4.1 事件已经发生；
4.2 工程承包商填写并申请办理经济补偿；
4.3 施工监理审核并签署意见；
4.4 公司组织内部审核同意；
4.5 甲方代表编号、签署后加盖工程经济签证专用章；原件（至少一份）工程部保管，复印件经济部备案。
5 对工程承包商进行经济惩罚的工程经济签证（工程经济反索赔文件）一般由工程部或施工监理提出，经济部及其它相关部门根据工程承包商违约情况也可提
出。对工程承包商进行经济惩罚的工程经济签证办理原则及方法参照对工程承包商进行经济补偿的工程经济签证办理原则和方法。
6 工程经济签证的办理权限
6.1 单项工程经济签证总金额在二万元以内的，由项目公司经理批准办理。
6.2 单项工程经济签证总金额在二万元以上的，报公司总经理同意后，由项目公司经理批准办理。
6.3 因事件发生突然，须紧急处理，且单项工程经济签证总金额不足五千元的，工程经济签证办理人可口头请示项目公司经理同意，事后由项目公司经理补办手续。但必须有公司现场工程及经济人员签字。
工程招标管理规定
1 公司采用工程招标的方式确定工程施工承包队伍。
2 公司工程招标的方式有公开招标、不定向议标、定向议标。单项工程发包、重要单位工程发包原则上均采用公开招标的方式进行；有特殊要求的单位工程发包和分项工程发包可采用不定向议标或定向议标。
定向议标的工程发包范围：
2.1 工程造价在10万元内的非关键工程。
2.2 价不变。
2.3 因政策等原因，承包商目前处于无竞争地位（或垄断）。
2.4 其它特殊原因。
3 实行公开招标的工程发包由项目公司经理牵头，经济部组织委托招标代理机构代理招标。实行公开招标的工程发包遵照国家招投标法及行业相关管理办法执行。
4 实行议标的工程发包由项目公司经理牵头，工程部编制初步施工方案，经济部自行或委托编制标底（委托编制的，要审核），并参照国家招投标法及行业相关管理办法由经济部组织开展。
5 提出招标及招标前准备
工程部根据开发项目的总体进度安排，提出工程招标时间及时机。项目公司经理负责安排招标前的各项准备工作。
6 工程招标前应对工程承包商进行资格预审（见附表1）。资格预审分虚审及实审。虚审就是审查工程承包商报送的资料。虚审由经济部组织，工程部、财务部
等相关部门配合。虚审的内容包括：
6.1 应具备的符合发包工程要求的施工资质、营业执照，异地施工的企业必须提供发包工程所在地的注册证明文件；
6.2 近两年的合同（包括内容）履行情况，权威部门认定的施工质量情况；
6.3 近两年的年终财务报表及流动资金状况；
6.4 现有施工任务（含在建及未开工工程）；
6.5 企业自有设备一览表；企业人力及物力资源情况；
6.6 其它需要预审的内容。
以上内容按照业务对口的原则由公司经济、工程、财务等职能部门分别评审。评审就是由公司总工程师组织工程、经济等部门对工程承包商近两年的在建及已完工程进行考察，并听取相关业主反馈意见。
采用公开招标方式的，资格预审后参与投标的工程承包商数执行国家或行业相关规定；采用不定向议标方式的，资格预审后参与投标的工程承包商不得少于三家。
7 招标文件的起草
实行公开招标的招标文件由受委托的招标代理机构（或经济部）起草；议标工程的招标文件由公司经济部起草。
招标文件主要内容应包括：
7.1 工程名称及概况；
7.2 投标人完成招标内容的要求；
7.3 投标须知及有关日程安排；
7.4 投标书的内容要求。
8 招标文件的评审
招标文件编制好后，公司经济、工程、财务等职能部就其中主要条款及要求作出书面评审，报项目公司经理及总工程师确认，确认后的评审记录为招标文件修改及正式成文的依据。
9 标底的编制
公开招标的标底原则上均委托社会中介机构编制。标底的委托方式及编制原则经公司领导确定后由经济部编写委托说明。非委托的标底由经济部组织编制。标底由总工程师组织审批，需要报招标管理机构审定的报招标管理机构审定。编制完成后的标底在公布前应严格保密。
10 投标书的评审（评标）
10.1 公开招标的投标书由被委托的招标代理机构依据国家相关法律、法规及
我公司要求组织专家组按一定程序评审。
10.2 公司内部议标的投标书由项目公司经理牵头组织相关职能部门就投标书主要承诺与招标文件主要要求的一致性及技术的可行性、投标价进行询标并作出书面评审记录（见附表3、4）。
11 中标及中标通知书的填写
评标确定的综合评比最优的投标人为中标人。议标产生的中标通知书由经济部填写。
12 招标实施程序
12.1 发出招标通知或邀请函；
12.2 投标人进行资格预审；向符合条件的投标人发售招标文件；
12.3 织组投标人勘察施工现场，并解答疑问；
12.4 收集投标书；
12.5 确定评标原则及方法（需要报批的进行报批）；
12.6 成立评标委员会；
12.7 开标；
12.8 出具评标报告；
12.9 确定中标人。
工程施工合同管理办法

1 工程施工合同（以下简称合同）管理的领导责任人是公司法定代表人。合同管理职责分属各职能部门。合同的制定主管部门是经济部，配合部门为工程部、财务部，综合部对合同进行档案管理。
2 公司对合同风险条款的限定
2.1 合同造价受控于开发项目投资预算，且不应高于项目投资预算；合同应明确影响双方结算价款风险范围，明确合同价款调整的条件；非固定价合同应至少固定分项工程承包单价（包含材料），明确相应计量方式，对无法用施工图纸控制工程量的分项工程应固定分项工程承包总价。合同应包括明确的合同价（或单价）清单。
2.2 合同技术要求、质量控制标准等必须与国家现行标准、规范、工程设计施工图及项目施工组织总设计要求相一致，且受控于开发项目施工组织总设计；工程发包合同应有工程质量保证书作为合同附件。
2.3 合同工期必须受控于开发项目施工组织总设计工期，并不得超于开发项目施工组织总设计中该工程计划工期。进度必须与投资控制结合起来，并在合同中重

点体现，必须有工程进度控制技术文件作为合同附件。
2.4 合同中应约定甲方供应材料、设备的品种、总数量及分期供应数量和相应供应日期。对于承包方自购的主要材料，合同中应在设计书或协议书中按国家相关规范明确材料质量标准。
2.5 合同付款要求
2.5.1 付款总比例应低于扣除质量保修金及合同约定垫付款额度之后的比例。其中非固定总价合同付款总比例应适当低于固定总价合同的付款总比例。
2.5.2 所有合同原则上均不考虑支付预付款；可以约定预付款的条件是：①履约合同另一方提供履约保证金或履约保函，且保证金额高于预付款金额；②经公司董事长或总经理批准的。
2.5.3 所有单项或单位工程承包合同原则上均约定过程付款采用按进度计量方式付款，且累计进度付款不得超出总付款比例。进度计量方式必须将进度、质量结合起来，并在合同中重点约定。
2.6 质量保修期限不得低于国家规定期限，保修金比例不得低于国家规定额度。
3 合同必须在施工队伍进场前签定，最迟不迟于施工队伍进场前五日。
4 合同内容应详细、明了、完整，注意合同语言及行业语言的规范，尽量避免用语上的歧义；应就商务、技术、质量、进度、安全等明确双方的风险范围，避免对方无风险合同。
5 合同管理包含：合同制定管理、合同执行管理和合同档案管理。

合同制定管理

1 合同由项目公司经理牵头组织制定，报公司总经理、董事长批准。
2 公司对合同制定阶段实行公开评审制度。合同评审由经济部组织，经济部、工程部、财务部、监理公司等部门的造价、工程管理、设计、材料管理、财务、工程监理等专业人员参加。专业要求较高的可邀请专家参加评审。因加强管理需要的特殊合同评审可适当扩大评审人员组成范围。
3 合同起草
合同由施工投标中标方或公司经济部根据中标通知、招标文件及投标书起草。
4 公开招标或不定向议标工程合同评审
洽谈前的合同（草）为合同评审的对象，主要是就合同（草）内容与招标文件、

投标书（及承诺附件）进行一致性对照，找出差异并分析合同风险，由评审人注明差异产生的原因、潜在风险及应考虑的合同处理措施等。
5 定向议标工程合同评审
原则上按招标或不定向议标合同评审程序执行。
6 合同洽谈
合同（草）经评审后，由项目公司经理、总工程师、经济部经理、工程部经理组成合同洽谈班子，根据评审内容与施工拟承包方洽谈合同。
7 合同的确立
洽谈确认后的合同经公司总经理批准后，形成正式合同，由项目公司法定代表人在合同上署名后加盖项目公司法人章，标志着合同的正式确立。
合同执行管理

合同签定后，项目公司经理牵头，经济部组织经济部、工程部、财务部等职能部及职能责任人进行合同学习，熟悉合同条款内容，统一合同解释口径，分析合同执行潜在风险，加强合同风险管理。
1 合同风险评估管理
公司对合同风险分类分部门管理：工程部承担工程质量、进度风险管理，经济部、工程部承担工程成本风险管理，财务部、经济部承担付款风险管理。合同签定后，经济部首先组织合同风险评估，把风险按承担对象进行分类，分清开发商、施工承包商承担风险范围，必要时可确定我公司应对潜在风险的措施，并形成纪要。不属于开发商承担的风险，合同执行过程中一旦出现，不得对施工承包商办理经济或工期补偿手续（索赔）。
2 合同的解释
2.1 公司内部的合同解释
合同执行过程中，公司内部员工对合同条款理解有异议的，可口头或书面询问经济部，经济部对有异议合同条款作出书面解释并经项目公司经理核实、公