房地产现况浅析复习过程.doc
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1、房地产现况浅析精品资料摘 要我国的发展建设正顺利的沿着党的领导思想逐步实现,其中在经济方面的增长尤为迅速,再次细分,发现加快经济持续增长的最大的原因归结为房地产企业的发展。众所周知,房地产业的快速崛起,其核心问题不均衡不充分、金融和和住房库存率居高不下的问题越积越高,一线城市和准一线城市房价高得另大多数人止步。2011年,国家开始出台相关政策对房地产业进行调控,将该产业的信托基金政策逐步回拢,在一年后开始转向兑付方向。在这新的一系列房地产调控政策下,北京、上海等主要城市商品房交易量明显下降,并在资金方面难以维系,这一系列的问题使得房地产行业遭受重创,也使许多相关行业“殃及池鱼”。 在现阶段的发
2、展进程中,我国的房地产已经完全进入市场调控状态,但保持健康持续的增长方式已经遭遇困难,导致其出现的具体原因没有多样化的融资渠道,没有形成完善的制度,因此本文以保利地产为例,旨在通过对房地产企业的不同的融资方式的分析,特别是以REITs为新的融资手段,全面分析房地产现有状况和现行融资问题,找出其可以攻略的切入点,提出问题解决问题,为中国房地产行业健康持续发展提供参考。关键词: 房地产信托基金 融资方式 可行性分析ABSTRACTWith the Chinese economy entering a new era, the development of real estate enterpris
3、es has also become a new driving force to sustain the sustained economic growth. At the same time, the real estate industry has also revealed problems such as inadequate development and imbalance. Housing prices in first tier cities and quasi tier cities are high, and housing inventory and real esta
4、te finance are more worrying. In 2011 the National Trust Fund of real estate policy also gradually began to close in 2012 at the same time, focus on the real estate trust products cashing unexpectedly. In this new series of real estate control policies, Beijing, Shanghai and other major city commerc
5、ial housing transaction volume decreased significantly, and in terms of capital increasing even to maintain the normal production and business activities are difficult to make debt pressure, the real estate industry suffered by many other related industries the linkage of the crisis.Due to the prese
6、nt stage of Chinas housing market has been achieved completely, single financing channel and imperfect financial system of real estate has become the bottleneck of sustainable and healthy development of the real estate industry, so the actual value is poly real estate as an example, through the anal
7、ysis of the real estate enterprises of different ways of financing mode in the financing process, especially the REITs is a new means of financing, real estate financing and analyzes the status quo of the existing problems and discusses feasibility analysis, put forward the corresponding solutions,
8、to resolve the credit risk of real estate, real estate in China to promote the healthy development of the industry.KEYWORDS:REITs financing mode feasibility analysis仅供学习与交流,如有侵权请联系网站删除 谢谢20目 录第一章 引言1参考文献17第一章 引言1.1、研究背景和意义 房地产行业作为近年来我国新兴支柱行业,对于带动其他相关行业发展,扩大就业等方面意义显著。房地产行业有着突出的数量和资金均密集分布的特点,该项特点使得资金成
9、为房地产行业生存之道的重中之重。在我国当前经济发展中,没有多样化的融资渠道,没有合理的融资、资本结构,使得我国现阶段房地产行业举步维艰,要继续良性发展就必须解决这些问题。从2017年来,房地产企业紧随政府政策,在改革住房方面深入切实的落到实地,将供给主体多样化、住房保障渠道多样化、租房购房一体化的房屋房产改革制度逐步进行推广。住建部部长王蒙徽在大会上指出,房子需要发挥房子的作用,它专职就是“住所”的存在意义,不能“狗拿耗子多管闲事”地让他定位于“炒房”的概念,对房地产市场进行有效的调控,把“炒房”的概念全部排除。2017年10月23日,中国保利集团公司(下称保利集团)控股公司保利房地产(集团)
10、股份有限公司(下称保利地产)与中联前源不动产基金管理有限公司强强练手,为贯彻落实房地产政策,带头提出了中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(以下简称保利租赁住房REITs),获上海证券交易所审议批准。该计划的实施规模拟定数据高达五十亿元,保利地产租赁住房在重庆、北京、广州等区域均有所覆盖,它旗下的诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会、瑜璟阁商务公寓是远近闻名的租赁物业,而此项保利租赁住房REITs为底部的物业项挑选了保利地产的租赁方式。此项产品优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级为AAA,获得优先级评定的市场份额作为股份在上海证券交易中心均可进行交易和转让。保利地产租赁方式被
11、用在底级物业层,将实行住房的各类产品从储存、发行都实行分期制度,放大了“用REITs打破租、住之间的屏障,将租、住结合一体形成缜密的环绕形式”的可行性,实现了国内REITs产品的大胆创新和重大突破,为租赁住房资产证券化提供了借鉴的范本。尽管如此,现阶段国内房地产行业投资成本高、造价高、租金收益回报水平偏低,回收期长,相关税收政策立法的缺失以及投资者对REITs本身的理解偏差等这些原因,都造成了目前的REITs,类REITs在房地产行业的普及和推广举步维艰。1.2文献综述1.21、国外研究现状 房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs)通过全球来看,在
12、美国得到历练的时间空间最大,所以相对来说制度方面比较成熟。因此,美国对REITs的研究也比较多,贡献的各类型文献数据也比较大,对于新型基金产品的出现房地产信托,从它的定性、定量也有稍微全面的解读。Sankarshan Acharya(2000)在增信的开展和信用评级方面遥遥领先与国内的相关研究。Joseph Gyourko(2012)在同一时期,REITS一种具有显著融资性质的投融资工具,他认为随着房地产行业的发展与成熟,房地产公司单纯依赖银行直接流贷的杠杆作用增加房地继续融资的方式将更加困难,发达国家都有自己的成熟的房地产证券投资基金管理与风险规避模式。JianZhou(2014) 对REI
13、Ts的融资成本和研究主要着重于资本成本系数的影响研究。Rafiqul Bhuyan(2014)曾展开了股票收益方面分析,从各实时波动性收益数据开始逐个击破,完成实证,他提出房地产投资信托基金紧密地关联在美国金融市场长期负债的一个现象上。Jinhoo Kim,SooCheong(肖恩):(2012)曾提出不同的收益风险,将带来各具特色的公共租赁住房。Hardin III(2010)发表文献提出银行这个角色在房地产投资信托机制中扮演了极其重要的部分,特别是它的资金池结构。Hsieh C(2000)研究房地产信托投资基金的金融选择。noahkofi(2002)分析了在英国融资与贷款市场的关系问题,当
14、然这之前里格(1990)已经开始对美国市场、房地产市场、金融保险等方面进行了一系列跟踪研究。总之,国外的论文关于REits已经如火如荼地讨论了大半个世纪,并且取得了不少收获。1.21、国内研究现状焦颖(2016)利用GARCH(1,1)模型导入了房地产投资信托基金的数据,并对其各项数据的波动做了一个直观的模型,在此进行模型评估评测,实验表明,该波动的幅度并不大,也就是说其波动的区间相对还是比较窄小的。因此,房地产投资信托基金作为投资理财的一种工具来将,还是值得信赖的,毕竟风险承担不大、收益也可保持相对稳定的水平。房地产投资信托其中有一因素对其影响较大,为房地产投资市场风险,采用四象限模型结合房
15、地产周期理论的导述进行推导,有效的勾勒了房地产市场风险在REITs中产生的影响所走的路线图,再增加房价与购房者收入的比值为其中一个指标加入ARMA模型中进行运算,综合评估了房地产市场风险对房地产投资信托基金的影响。王林秀(2014)房地产投资信托基金(REITs)在文献中将公共租赁住房的租户租金作为研究对象,随机选择租金及其租房的人员,以综合定价的方法作为计算基础,划立了一个即时高低收入人群对于租房需求金额和实际租房金额的模型,主要为了研究其定价规则的成本特点。这一模型构建的提出,将房地产项目建立建设的工程成本、租户给予租金与期望公众投资方投资额的比差全部界定在模型内,为科学的分配住房资源和合
16、理的规划租房金额提出了依据。苏虹、陈勇(2016)在文献中提出,政府出台房地产紧缩政策是为了降低REITs的收益比率,其中重点是为了缩小房地产投资收益比率与公租房制定的合理的收益比例两者间的差额,将成本压缩,进而从单一的房地产投资方式转变为社会各阶层资本投资共同参与的方式,有效促进房地产投资信托基金的积极发展和租房市场的和谐。沈田丰;韩灵丽(2011)金融体制创新的有效运用,将给社会带来更多财富和更高速的发展。在今后的金融方向中,房地产投资信托基金将成为重点培养发展的对象。1.3研究方法及研究内容对一个房地产企业而言,资金支持是极为重要的。从过去的经验来看,房地产资金的来源主要通过三个部分,一
17、是企业从银行获得的商业贷款、二是企业收取房屋的首付款、三是企业在资本市场走融资渠道。我国的房地产业发展也不过几十年,房地产企业也没有覆盖很广,再加上企业收取房屋的首付款相对来说还是稍小,所以,房地产企业从银行获取商业贷款、出售转卖股权、在资本市场寻求融资渠道、从国有债券处寻求融资渠道等各类方式来获取资金的周转,推动房地产企业发展。保利地产在这些年的浮沉中以诚信为本,依靠良好的诚信和强悍的实力在获得融资渠道方面颇为优秀。全文由五大部分构成。第一部分, 引言:主要介绍了本文选题的背景依据、研究方式、参与的各项相关内容等基础理论,一般都是综合国内外文献来总结分析出本文所需要的内容。第二部分, 浅析保
18、利地产现有的融资规模及结构。以及融资结构存在着不合理的现象。为后面提出对策和建议作了铺垫。本文紧扣房地产行业“资金”这个棘手的主题,以保利地产融资方式为例,探讨当前保利地产存第三部分, 保利地产引入REITs规模比较宏大,且保利地产在我国从房地产企事业中处于稍前的战略地位,所以对它其中一些案例进行解析,对整个房地产行业有着极大的意义和推动发展的作用。第四部分, 承接第三部分的解析,对此提出对于不足之处的修缮建议,主要从融资结构的层次化建设、房地产信贷服务的政策监管、与房地产有所关联的各项法律条款的完善等着手。最后,总结全文,并对房地产未来的发展提出一定的期望,能够给我国房地产企业在对融资渠道做
19、出抉择时能够带来一些帮助。在的问题,提出了自己的见解,并给出建议,结合图表分析法和比较研究法直观剖析REITs的相关特点,将REITs与传统融资方式的优劣势进行比较,找到因地制宜的保利地产的融资方式,并建立健全该方式的存在,对房地产企事业有所参考。二、 房地产资本结构现状及分析(以保利地产为例)保利房地产(集团)股份有限公司的总部设于广州,是少数几个具有国家一级房地产开发资质的企业,属于国有企业,主要运行中国保利集团房地产的各项业务。2006年7月31日,该公司在上海证券交易所挂牌上市,是国家政策分置股权重启IPO市场后第一批上市企业中的第一个房地产上市公司。在2017年一年的过程中,保利地产
20、的签约面积达到了2242.37万平方米,同比增长率达到了百分之四十,签约的金额超过三千亿元,同比增长率达到了百分之四十七。截止2017年止,保利地产总资产达到了六千八百三十六亿元,与年头进行对比,增长率达到了百分之四十六。 资料来源:百度百科根据保利地产2017年年报数据指出,保利公司将房地产开发业务作为主营业务,将“社区”和“金融”作为辅助项目构建“一主两翼”的全新业务格局,将逐步构建多元的利润增长模式。当然,房地产开发经营仍是公司现阶段最需要关注的业务板块。(二)保利的资本结构现状分析以及存在的问题房地产的迅速崛起在众人眼中有目共睹,在社会各界的反响都非常的强烈。这一行业于其他行业差异显著
21、,尤其是资本运作方面,由于前期投入成本高昂,并且在未来很长一段时间很难收回成本,扭亏为盈,这就导致房地产行业不得不依赖融资去发展,而现阶段直接融资主要依靠银行贷款,在某些方面也给银行带来了不小的包袱和未知的风险。除此以外,消费者在选择购买房源时也主要考虑银行放贷,显然,这一系列的原因加剧了银行的风险。在不利市场调节的情形下,我国在2003年出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,以期对房地产行业所出示的房价有所调控,并为其贷款资金的渠道另谋他行。2017年,房地产行业的角逐是历年来最为激烈的一年,经历种种沉浮,碧万恒仍能坐紧房地长行业的前三把交椅,而行业第四则由“一匹黑马”融创获得,保利
22、地产和绿地在2017年度战况胶着,最后绿地以27.57亿元的微弱差值将行业第五的宝座让给了保利集团。2018年1月14日,保利地产在2017年的年报数据显示,该年签约金额超过三千零九十亿元,同比增长率为百分之四十七,坐在行业第五的位置绰绰有余。保利地产的董事长宋光菊在发布会上也提出,期望改革后的保利地产能够重回行业前三 资料来源:腾讯网。可以说2017年是成绩骄人的一年,然而较快的增长速度也将资本结构不合理等相关问题日益凸显。保利地产资本结构不合理的表现资本结构一般指的是,企业各项资本出入所形成的价值结构和比例。从狭义上来说,资本结构的形成主要由该公司长期发展的资本价值结构和比例来管控,特别是
23、长期发展资本中股权和债务的结构和比例。公司财务的体现大部分都来源于资本结构的管理。资本结构管理不仅在公司价值、结构管理方面具有重大的改革影响,而且在高效企业管理中的影响也不容小觑。所以,对上市公司进行资本结构的探讨和解析,有助于了解其价值的构象。房地产是一个资金密集型的行业,所需要的资金动辄都是以亿计数,一旦资金链断裂或是资金周转不灵,房地产经济也如泡沫般容易消散。与此同时,房地产企业对于融资渠道的选择也将直接对成本、风险等多方面造成影响。(一)、偿债能力指标不佳偿债能力一般指的是企业在以其资产作为抵押申请贷款后对贷款进行偿还长短期的能力。一个企业想要生存和持续发展的关键体现在偿债能力上。偿债
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