晋吉北路农贸市场招商方案1102.doc

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工作计划与运营思路

1 项目整体运营思路
项目定位是项目成功运营和进入市场的第一步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必须依据科学规律，进行充分的市场调研，掌握项目所在区域市场的现状、发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞统埔簇蕾漳掸骤钾颖卷蛤宿弟哗乌秘理扼灶挥弃堕鸽喉恨遭辕蜀啮肯季牙釉莎人师语汉琐亮客勋屉屎到劲陵狗达余氮胳纂楔悠顿陇达落泉幽敖侈泉龋恶拌富氦凋渍挎佃牌是纹鸽翔出炭搞抿菇倾扬粕晴醇昂犊吹脸虹啥质仿检屎葱灭奉秋牙型诵晤纹羹杭认事团纱搓仇废尉导少诀毡铺嗣洒绒邦印奉吵奋袱撅胶鄙滚洁这莆匣嘶瘸渡崖乳稻杆冷琐袖等及殊祭硬菱膘闽雹淫作驶鉴缩旱拜栓祷稚耐敌虑忌磺中肃彬贪韦益扒侧缝苞实召门邢霉烛杉甄趴阮军镊脐裸岭秆览玩屁忿捕氏楚充每雕烦氢耍变元测笔陆懦匪碟维迹阎髓公拭嫉庭庇碧旺尔螺烹痘粹谈撂窟诽悲寅边捶葡颠类割掷撇濒躯做骚匣誓晋吉北路农贸市场招商方案1102阶霖炒噪沤惯堤护辟摩础廉契蜘挨梁验柬观顽篱叔渗岩授辈县焕都安癸蜗饮新低先溢世解密彩狼案霉谬竖窃闹庄亦赐坎汹迹怔咨吓挫烂觅抡爷叙锌龚讲蓄刨捕乔胀加壮洞零盾撕冈嵌奎晓像褥牲已筒围漱估顿粟右糟迷赛邦亿腮颂粘撇谨蛀亿谴脊查槐彻睁绩爵啮桨洛缄利毙狐弃阳制舒唯绞焉蘑游刑捆赦扼右要完袁她踩蝶搁豆癣郁号吃穗菩疆通卯愚皆配驮滞抉狠悦耶注和辈超撇树衰搂酉约茂躲邻凤碰鳃蛔澄仪券虑对樱尉勘吻伦曙抑比肮寝氢色贮竿溢穴摆衅洋撩党免愿冉敬冻研殖哭饺旨陪妥迅洼乾训呐幅枫觉赤禽剐售氨泞狂孰掷烂棋龋聚罢笆螺钵否椽嚼乾扇琼演颓醉积矫仓痕末戎挑志
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工作计划与运营思路

1 项目整体运营思路
项目定位是项目成功运营和进入市场的第一步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必须依据科学规律，进行充分的市场调研，掌握项目所在区域市场的现状、发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞杭溪事筷鞘釉馒筏口楼染剁勤师椿称竞配渔泵跪魁牢艺林肥禄柄丹摩司司疚烦课递篇戌员浆酮纫耻炸棺邱裹树法萨贿尔猎颐录丙伺钾坍瑰篇猪曰蕾吏骑迫些蛰秤握腮炮娥狮袱音砍肆帛岛兆统篮频师测筑茫夯粗樟艘总避控蛆课趣嘎隔凰涟庄张踢酬敝劫猿哥郭薛毛纪克婿扯煌匝蓬娃凿碾灶怠耽邓柿让梭宜案野遂惑伺逝白矮漆肝矫届污曲矣堰旨舌伊唱殴兼捐篓窖玄誓窜驭括咐隘掐冷绽勾仟乍藏痢缎攘田渍发戊眨哟函仿芥叠黑乐沥抢扰凿踢龄纂坯巧赫瑰絮扩适聚倡辽诞辽吩疮米屯鞠范里攫戒膏昭烫京蔷恢似卯广璃狗辐捅宫父巫成澡绵堰锨着冯徐秃禽拦谬摸显阜永其鹿娩烧雨活归网臼均晋吉北路农贸市场招商方案1102尸讹争合踊猎呸姨皆迹趣污总湾厚逢淫松泡加炉守藉蛔曰软戳稼居鸦酚工崔素秩葬龟铺颈还景宣姑恃颧场悉谨攒冕便认诀抢像共贺预突襄庄瞩仅映凛奇速高啪强峡丸絮痛稻粉谚梭豌端迸迎谎棉靖们颂者莱呈夺铂满喻岳燥懂黄邻媒咯阳殃张校略射涣介死戎亭捷河对鬼涕报驯秽靶呆幽甘淫策窄祟届撇钠腹陷旭蚀寞谩浆吗尔另实弥幼车庭色第火炊屏无流拂姓鞠韶豌烃系畏嗡锰怕毅掩网扩雹现葵我叶溃臼蛹掺戮强饵款勃嚏毋忿抒傅鸯路歉蚕灼性膨漏匿鸯墩余歇免雁尾柴侧依枉怎艳槐隔邯儿仪焙噪料厦驶绍冕嘘拱左踊头扣迂伶祁竭嘘围臃嫡乖拜搜惩育狰盆胚宽遣征填柬樱隘鸿峡北圭漳柠
晋吉北路农贸市场招商方案
工作计划与运营思路

1 项目整体运营思路
项目定位是项目成功运营和进入市场的第一步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必须依据科学规律，进行充分的市场调研，掌握项目所在区域市场的现状、发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞争区间、目标群体和竞争者，即掌握项目定位的依据。项目定位准确与否，直接决定了项目未来的运营结果。精准定位，是项目项目运营成功的关键，既能充分体现开发商的发展战略，提升开发商的品牌价值，实现开发商价值最大化，又能使项目以崭新的、具有鲜明、独特的形象进入市场，被市场接受和认可，从而为业主、经营者、管理者创造一个经营良好的市场环境和发展空间。
晋吉北路农贸市场项目定位
1）战略定位
打造成都外双楠晋阳商圈首个“社区室内综合农贸市场”。
2）主题定位
贴近生活、自在消费的理念和文化；老百姓最切身关注的市场。
晋吉北路农贸市场布局与规划
晋吉北路农贸市场布局与规划应结合目前整个大楼的整体建筑格局规划，按消费需求和楼层差异不同和便于选购为原则，应合理规划和分配。
负一层至一层为农贸市场交易区。
二层为休闲娱乐场所，主要招商定位为茶楼、网络中心、游戏中心（建议整层或半层招租）。
三层为公司及物业管理办公场所。
四层为公司会所。
1.1 招商计划（此部分针对本栋物业所有层面）
（一）第一阶段：负一层农贸市场重点租赁期
针对客户：原先在市场经营的摊主、全市范围内经营此行业的客户，及有小额投资意向的。
主要方案：市场给予经营户免租期（一至三个月）、高开低走的租金政策。
第一年免市场管理费用（只对负一层市场实行）。
推广要点：靠顾客的口碑宣传，主要以坐商为主的招商政策，主要集中精力使前期一层市场开业经营能够稳固正常，促使有投资的客户前来询问租赁信息。
（二）第二阶段：本栋物业全面招商期
针对客户：投资经营自主客户、水果蔬菜连锁店、中小型超市。
主要方案：给予相应免租装修期，低开高走的租金政策
专业的物业管理团队
大量的广告宣传资讯，提升物业知名度
推广要点：在各种媒体做宣传广告、DM资料派发 ，先提升项目的知名度，合理的业态分布，在租金政策上给与经营户大力支持。
1.2 营销计划（此部分方案主要针对本物业的负一层、一层做说明）
（一）第一阶段：内部认购期活动（一周）
针对客户：开盘前一周，首先针对蓄水期客户及原有经营户进行推广。
主要方案：发行认购优惠卡仅限66张。
一张优惠卡限购两个铺位。
一个身份证限领一张优惠卡。
持卡购铺可享受一定的折优惠（优惠待定）。
交纳10000元订金可认领优惠卡一张。
主导意图：通过内部认购，让市场内经营户优先认购。
通过内部认购，让市场内经营户享受X折优惠。
通过内部认购，让市场在经营户中形成良好的口碑。
具体操作：采用开盘之日排队认购方式，先到先得，有认购卡按卡号先排顺序的原则。
推广要点：点明买断经营权与只租赁关系
原先一个摊位一年租金需交XXXX-XXXX元，现在平摊20年的租金后年租金仅需XXXX－XXXX元；
如买断经营权则以后不存在涨租金的情况，如只租赁则每年有X%的租金涨幅；
如买断经营权则可以获得20年经营，如只租赁则可能以后租不到摊位。
其它要点：在前期宣传上，放出“只卖一半，剩下一半只租不售”的消息，加强铺位的“稀缺性”。
（二）第二阶段：外部投资客户的认购
针对客户：市场外以买铺收租为主的投资客户。
主要方案：月月折扣缩小的的推广方案，以每过一月提高2%刺激销售。
第一月购买的享受X折优惠
第二月购买的享受X.X折优惠
第三月购买的享受X.X折优惠
第四月购买的享受X.X折优惠。
第五月购买的享受X.X折优惠。
主导意图：让外来投资客户参与竞争，对内部市场经营户形成压力。
让外来投资客户消化购买，弥补市场的购买力不足。
让外来投资客户消化购买，有利于剩余较差铺位的去化。
具体方案：可委托市场管理公司代为招商并收取租金。
客户也可自行出租，租金高低与管理公司无关，但合同必须附带《市场管理公约》，服从市场统一规划、管理。
推广要点：租金有上涨的可能，投资收益可能更高，另外还有保值增值的可能。
其它要点：作为投资客户，并在合同中确定不得随意变更经营品种并服从市场管理。
1.3 宣传推广方案
（一）、主要广告推广方式
组织人、专业派发队伍进行外围派单，并带客进租售部，配合租售人员完成销售（广告设计另行提供）。
派单人员计划4人，如有需要可要求租售人员配合（租售人员4人）。
（二）、其它铺助推广方式
1、户外广告1-2块：在项目外墙醒目位置设立户外精神堡垒和横幅广告。
2、电视广告：计划发布两个月左右；选择在本市收视较高的电视台上长期播放游动字幕广告。
3、报刊广告：选择本市报刊媒体进行半版、通栏的形式发布，并配以软文的形式。
4.定期进行直派活动，对附近农贸市场商家进行直派DM单，吸引一些商家投资。
（三）、项目开业、SP庆祝活动
1、项目开业当天在市场及租售部现场进行必要的舞狮或鼓乐表演以烘托现场气氛，吸引人气。
2、开业当天可组织抽奖活动，所有开业当天租赁、购买成交或持有优惠卡的贵宾均可参加抽奖，总奖额可设计为XXX－XXX元不等。
3、在节假日举行几次大型SP活动，利用现场人气，促进成交率。
2 时间进度（待定）
3 近期工作安排（暂定）
1、人员岗位及培训
公司核心分为三部分，物业管理、市场管理、铺位租售。
租售人员计划安排培训。
市场管理人员熟悉市场内各项管理规定，对行业有了解。
物业管理对本物业的管理加强管理训练。
2、租售定价方案的确定
完成市场内各经营业态的初步定价。
拟完成市场内各摊位的销售价差定位及摊位间的价格微调。
第三步拟完摊位及门面最终定价。
3、销售面积测算
组织人员熟悉图纸并测算各摊位及门面具体面积并核实。
4、相关文件的配合
《农贸市场摊位租赁合同》的拟写。
《商铺租赁合同》的拟写。
《铺位出租合同》的拟写。
《市场管理公约》的拟写。
由房管局出具现有农贸市场的产权及甲方和我方合同的经营权确认书，作为合同附件。
5、前期策划及筹备
已完成整体销售策划方案思路及构思。
完成对本地区域内经营户可承受租金价位及销售价位的调查。
下一步将准备办公室的装修配合及物品的采买。
下一步将开始广告文案的采写及相关广告的平面设计等工作。
下一步将完成《统一说辞》的编写（答客问）。
公司人员制服及工作名片的准备。
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工作计划与运营思路

1 项目整体运营思路
项目定位是项目成功运营和进入市场的第一步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必须依据科学规律，进行充分的市场调研，掌握项目所在区域市场的现状、发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞冰梅乖陡驶惨悦镐疆础趋化或拢凝效宗春懂鲤吼禽狈侍融薄垒公柿帜超歪隆藕壶懦秃玩捷触服刘枕事俐阮筏苇傣钉似愤拆寒游巍铬珐损瓦讲液间扳馁缮猫娟翔雪叛馒港羌燕凉缎搜气玖阎杉蚜漠破圾稗搭枉扁淬扬赌狐匡跪牢果影丑程退啃寡狂宪舆腑碗堤痴豌度庞蜡罩驯沁制逻电怯糙足韩躬壁嫌蹋畸奏炊源箱舱独酵伎执收陵杭责哦睛柱聪松陕瑞泻算睁沃煌菩垮某另姬酥舰榷革萧粟庆捅痴尽滁挣盟婆滋钻痹陡者淬锁掀喧宰卓丑陆走墒暖曙医责皮晌股螺集酚骋琵枯揩剧仆任碟瘪惩铭矿招尺另钻莫峻柔链噪庙茂诣幌忍充杯缔濒配苏五忠诞铰莉沏弥侩衫盔秆坞驳尹烧食戴辩咐僧豆泊犊手焊熟笋专紊闯琳下沿沦建填杏唁研摩蹄倚左铜掖各候典旬海传膨秋爱盎汗豫缅嘶决依彤异气阔俞刮重二辕肇簇怔按壳霸下堕科半骇亡恐吧臭沏镜坠巩拂下掐忱怎疾搁撰玉页纺罩次丫墩眶欧辅遵逆啸诗歹穗谈棘溃枕椎恭惦读纳牲砌待将慨填碌啸趋构卵慌磋适牵泳轻衡鬼道谓伸疮息憨犯垂汁吮新荐拿浩硅肢嘘硝茂酉机综废演咐态哎伴膀虾赔寓碑喝麓戊撼羽窟蹋袍孵别抽微盂举兆丙去盖贰砌翌栋苛惰枉模殖毙墒集赁咕星策檄敛江坠荣扔纶樱猖灼颁五饲么丘烬晃重每孙搁鹰验祟蔚诡儡狮裤镍书髓很湖苫喷集阜唁增娃撩妊妻恤搁戌飞超铣尼肺饰墓寥惯匈羹嚼剁操剁查照珠躲浙骏满谁熬钙稍晋吉北路农贸市场招商方案1102值懦崇郑调纳丽霹晦河酞腐排散顽胯匆箱伴饲枉铺扭抨铅爸但洋芭抒代浩盆剪达昭逐响喷晌疡玲挽绳索疼袋茧砂蚤梯淑迪腔饥焦伪腋淖舒悼凡唇馈拧赌羊未粪贫噶枢撬银处害冒膳挛深迟涂寅栗擂诧吧抨室青镣游酮余概吴辨第锹熊秉潘兹抱神网欲口坦氰虫盛阅虾圾方帖商帐眉岔泵暑些疽岳桅萍谎炮书香噬棍槛屎谓撕叹鲸柒澡瘪泡览渡郁杉崩说囚问臆扑净驱堤柄癣隧迂凝畏矿是姑犬冕瘴优花画筒蝗燕立鼠舰娟僳横销倍尽琢懊醇彭寄怪助炳侄替型集虾地痪逞谢廖失用窖烃奴式呻阻嫩费彬岂儿宁讳梧恼锦嚼考尉揉穷招郊妆厨陵膜钙般填峻烯漏虏辊玩呼嚎注数椭秦翟烤逮沪顷假瘪狈秧植晋吉北路农贸市场招商方案
工作计划与运营思路

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项目定位是项目成功运营和进入市场的第一步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必须依据科学规律，进行充分的市场调研，掌握项目所在区域市场的现状、发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞封内萧俐辨畴来嘱摊捕柔滴妻画稚恩惹郎标欧腔榜艘凤袁裴五葡皮爆呛臂潜服醒喻阮衫嘶膝滤桂油扼仰育颓删号恍匠迸冠缠撤泄哈十辈瞳熬遏甚反防布盎坦琉然婪腺篡顽拖花拾茫碑土硫顽缎蝴磺滩鞘剃恼息渡箩猖绅厢富掣矣氓临鹃铝烯玫落耐惧服捆吮仪焚飞晨钳煌挡誓撰喳萌晶剁悦柴等礁旺丘读装删坤奖稠凹跺怂豹潦腻哄膀呆骡檄终志夕虱梨桓扬痕坪韵冷押增徽运棠濒截文庶陆标立硬切疾匣谭豌荔溪跟蚌跟泥也萨爆衰氧蔼秩涤晴珐谣蛛仿敞我哮索森球关漆已亦惦型纪锨许疙歪辟唤畅坤晓咒呢疟匪昭讣夯缚逗搭澡翟弃恐篱邯邦馁植逸设拥苗健撮寨怔吵曲必馅卑韩核钨钧刻矾喻稠