2023年保障性租赁住房公募REITs市场概况与展望.pdf

资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 1 2023 年保障性租赁住房公募 REITs 市场概况与展望 金融结构评级部 赵超 徐宇扬 摘要：摘要：在我国住房保障体系建设加快推进的大背景下，公募 REITs 作为开展保障性租赁住房建设的重要融资渠道，将持续受到政策的鼓励和支持。截至 2023 年末，20 个重点城市保租房规划目标累计完成率位于 50%-70%区间，未来随着“十四五”规划的 900 万套保障性住房建成，可为保租房公募 REITs 的发展奠定结实的基础。已经历完整年度的首批四单保租房 REITs 的租金价格优势明显，再加上运营稳健，收入和可供分配金额均超额完成。其中，华润有巢 REIT 与其余三个体量接近的保租房 REITs 相比，由于采用市场化的运营模式，其租金定价相对高，但也产生了较高的期间费用，最终体现为高收入和低净利。从出租率看，2023 年末除华润有巢 REIT 的出租率稍低（90%左右），其余 REITs 的保租房项目接近满租。从租金单价来看，2023 年各 REITs 基础设施的租金单价均有所上升，不过由于所处的区位不同，定价差异较大，其中，红土深圳安居的部分保租房项目租金单价偏低。从二级市场表现来看，保租房REITs承受了较大的波动，但已经是我国REITs市场中最具稳定性的板块之一。展望未来，大部分保租房 REITs 的底层物业位于一线城市或人口净流入的强二线城市，租赁住房市场需求强劲。同时，租户分散程度相对较高，预计保租房REITs 底层物业的运营将继续保持稳健。已上市保租房 REITs 均具有扩募计划，此外，已有十余个省市的保租房 REITs 项目正在筹备，预计将有更多的项目加入并推动市场进一步扩容。一一、行业概况分析行业概况分析 1.重要政策重要政策 自 2021 年，全国人民代表大会发布的 中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要中，提出要完善住房市场体系和住房保障体系，保障性住房的行业政策不断完善。从 2023 年政策来看，首先，住房租赁市场发展的支持和监管政策文件不断出台；其次，保租房公募 REITs 在盘活存量资产、优化住房企业融资方式等方面有着不可替代的优势，也持续获得政策支持。资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 2 2023 年 8 月 25 日，国务院审议通过 关于规划建设保障性住房的指导意见文件（国发【2023】14 号文）明确两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式。2023 年 9 月 28 日，财政部、税务总局和住房城乡建设部发布了关于保障性住房有关税费政策的公告，指出 1）对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税，这一政策有助于降低保障性住房的开发成本。2）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税，这鼓励了更多的单位和组织参与到保障性住房的供应中来，增加了房源的多样性。2023 年 12 月的中央经济工作会议提出要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。保租房作为“三大工程”之一，有助于构建房地产发展新模式，为市场稳增长提供新的动力，对促进房地产发展模式转变具有重要意义。在保障性租赁住房 REITs 的政策方面，2023 年 2 月 24 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）指出，稳步推进 REITs 试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房，优先支持国家政策重点支持区域及人口净流入的大城市开展 REITs 试点。2023 年 3 月 7 日，证监会发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知，明确未来三年净现金流分配率降低至 3.8%，鼓励更多保障性租赁住房 REITs 发行，首次申报发行 REITs 的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于 8 亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的 2 倍。保租房 REITs 发行门槛进一步降低，为更多优质项目提供了上市机会。2.行业分析行业分析“十四五”期间，全国计划筹建保障性租赁住房（保租房）共计 900 万套（间）。其中，住建部特别指定了 40 个重点城市作为保障性住房租赁试点，并计划在这些城市内建设筹集保障性租赁住房（保租房）650 万套（间）。规划筹建规模最大的五个城市分别为广州、深圳、上海、北京和重庆，筹建保租房房间数分别为60、60、47、40 和 40 万套（间）。据统计局数据，2021-2023 年全国保障性租赁住房开工建设和筹集规模分别为 94.2 万套、240 万套、213 万套，合计约为 547.2万套，完成“十四五”规划指标超 60%。分城市来看，截至 2023 年末，20 个重点 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 3 城市保租房规划目标累计完成率位于 50%-70%区间，其中，杭州、上海、深圳、重庆完成率较高，达成 65%以上的完成率。图表图表 1.2021-2023 全国保租房筹集全国保租房筹集规模规模（单位：万套）（单位：万套）数据来源：Wind，新世纪评级根据相关资料整理。图表图表 2.部分重点城市保租房筹集建设情况（单位：万套）部分重点城市保租房筹集建设情况（单位：万套）数据来源：Wind，新世纪评级根据相关资料整理。2023 年，一线城市住宅租金有所恢复，同比略有上升。相比之下，二线城市和三线城市的租金水平尚未完全恢复。分城市来看，北上深的租金水平依然领先全国，整体呈波动上升。2023 年，北京住宅平均出租单价为 120.83 元/月平方米，上海住宅平均出租单价为 105.67 元/月平方米，深圳住宅平均出租单价为95.68 元/月平方米，厦门住宅平均出租单价为 49.86 元/月平方米。大部分城市的保租房租金均接受政府指导，一般来说，租金标准按低于同地段同品质市场租赁住房评估租金执行，住宅租赁市场的价格也会对保障性租赁住房租金价格形成支持。与北上广保租房租金定价“低于市场价 90%”的要求相比，深圳市的保租房项目需按市场价 60%左右的比例确定项目的租金水平。01002003004005006007008009001000202120222023十四五0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%010203040506070北京 上海 深圳 广州 重庆 杭州 成都 武汉 西安 厦门十四五规划目标2022年筹集计划2023年筹集计划2024年筹集计划2023年末累计完成率 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 4 图表图表 3.一线、二线和三线城市月租金及同比增速一线、二线和三线城市月租金及同比增速 数据来源：Wind，新世纪评级根据相关资料整理。图表图表 4.部分城市住宅租金情况（单位：元部分城市住宅租金情况（单位：元/月月平方米平方米）数据来源：Wind，新世纪评级根据相关资料整理。二二、保障性租赁住房保障性租赁住房公募公募 REITs 发行情况发行情况 2023 年，新发了 1 支保租房公募 REITs，即国君城投宽庭 REIT，具体情况可见下表。图表图表 5.保障性租赁住房公募保障性租赁住房公募 REITs 在在 2023 年的发行情况年的发行情况 产品产品 首发首发/扩募扩募 金额金额（亿元）（亿元）份额份额（亿亿份）份）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）发行前发行前物业估值物业估值（亿元）（亿元）国君城投宽庭国君城投宽庭REIT 首发 30.50 10 169442.33 30.53 资料来源：Wind，新世纪评级根据相关资料整理。国君城投宽庭 REIT 的基础设施项目初始状态为，原始权益人上海城投房屋租赁有限公司（简称“上海城投房屋租赁”）持有项目公司上海城驰房地产有限公司（简称“上海城驰”）和上海城业房地产有限公司（简称“上海城业”）100%股权及债权，其中，上海城驰持有江湾社区项目，上海城业持有光华社区项目。由于项目公司存在存量债务，该 REIT 采用发放股东借款及增资的方式，进行“股+债”业务结构的构建，具体如下。1.投资者以参与基础设施基金份额认购，基金合同成立、生效。2.基金投资以上海城投房屋租赁或其关联方拥有或推荐的优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的的资产支持专项计划，资产支持专项计划成立。3.计划管理人根据项目公司股权转让协议的约定，向原始权益人支付项目公司股权转让对价，用于购买原始权益人所持有的项目公司 100%股权。-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-01中国:一线城市:百城住宅平均租金元/月.平米中国:二线城市:百城住宅平均租金元/月.平米中国:三线城市:百城住宅平均租金元/月.平米中国:一线城市:百城住宅平均租金同比增长中国:二线城市:百城住宅平均租金同比增长中国:三线城市:百城住宅平均租金同比增长0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-01上海:平均租金:住宅深圳:平均租金:住宅北京:平均租金:住宅厦门:平均租金:住宅 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 5 4.计划管理人根据项目公司股权转让协议以及项目公司借款协议约定，向项目公司发放借款和/或增资。5.项目公司以收到的增资款及股东借款偿还账面剩余外部借款。由于项目公司本身有存量债务，专项计划通过发放股东借款及增资来置换存量债务就可以完成“股+债”的构建。三三、2023 年年保障性租赁住房保障性租赁住房公募公募 REITs 运营表现运营表现 2023 年，四只于 2022 年发行上市的保障性租赁住房 REITs 经营整体平稳，无论是基金收入还是可供分配金额，完成度均超过 100%，体现了保租房行业的稳定性。从出租率看，REITs 的出租率水平维持在较高水平，2023 年末除华润有巢REIT 的出租率稍低在 90%左右，其余 REITs 的保租房项目接近满租。从租金单价来看，各 REITs 基础设施的租金单价均有所上升，不过由于所处的区位不同，定价差异较大，其中红土深圳安居的保利香槟苑和凤凰公项目租金单价处于较低水平。从租户结构来看，红土深圳安居 REIT 的部分项目企业租户占比较高，其余 REITs 以个人租户为主。图表图表 6.2023 年年保租房保租房 REITs 基础资产主要运营指标基础资产主要运营指标 REIT 名称名称 项目项目 区位区位 2022 和和 2023 年末年末 租金租金单价单价（元（元/平方米平方米/月）月）2022 和和 2023年末年末出租率出租率(%)租户结构租户结构 华夏北京保障房 文龙家园 海淀区 52.00/52.00 97.70/97.28 78.84%个人 熙悦尚郡 朝阳区 60.00/65.00 92.00/96.23 100.00%个人 红土深圳安居 安居百泉阁 福田区 59.74/60.73 98.16/97.33 35.69%个人 安居锦园 罗湖区 44.38/45.06 99.06/97.25 100.00%企业 保利香槟苑 大鹏新区 14.52/14.69 99.51/99.51 26.08%个人 凤凰公馆 坪山区 17.23/17.31 98.79/99.27 77.20%个人 中金厦门安居 园博公寓 集美区 32.87/33.67 99.37/99.78 91.94%个人 珩琦公寓 集美区 31.00/31.80 98.86/99.41 91.94%个人 华夏华润有巢 泗泾项目 松江区 78.90 91.73 91.87%个人 东部经开区项目 松江区 57.90 92.35 76.57%个人 数据来源：Wind，新世纪评级整理。从基金收入来看，华润有巢 REIT 收入最高，红土深圳安居 REIT 的租金收入最低，仅 5490.72 万元，主要系部分物业的租金单价较低。从净利润来看，华 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 6 润有巢 REIT 的净利润处于最低水平，这主要是因为华润有巢项目采用市场化的运营模式，进而产生较高的销售费用和管理费用；此外，市场化运营模式导致其出租率相对偏低。从可供分配金额来看，2023 年，保障性租赁住房 REITs 均超额完成了预测值，净现金流分派率分布在 4%至 5%之间，实际派息率在 3.2%至 3.5%之间。图表图表 7.2023 年年保租房保租房 REITs 股息分派情况股息分派情况 REIT 名称名称 收入收入（万元）（万元）净利润净利润（万元）（万元）可供分配金可供分配金额额（万元）（万元）可供分配金可供分配金额额完成度完成度 实际分派实际分派金额（金额（万万元）元）净现金流净现金流分派率分派率1 实际派息实际派息率率2 华夏北京保障房 7300.52 3107.40 5505.30 110.99%4664.51 4.62%3.49%红土深圳安居 5490.72 2496.61 5109.63 103.89%4594.98 4.00%3.61%中金厦门安居 7687.10 2548.26 5741.93 109.09%4696.01 4.55%3.45%华夏华润有巢 7841.07 485.97 6076.14 125.30%3923.00 4.92%3.23%数据来源：Wind，新世纪评级整理。从估值变化来看，保租房 REITs 标的物业的估值都要小幅上升，红土深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT 和华夏北京保障房 REIT，2023 年末的估值分别同比上升 0.85%、0.33%和 0.26%；华夏华润有巢 REIT 较首发上升 0.63%。标的物业估值上调的原因主要系租金假设的调整和合同期租金增长率的调整，折现率均保持不变。图表图表 8.2023 年年保租房保租房公募公募 REITs 估值估值及及变化情况变化情况 注：新世纪评级根据相关资料整理。1 净现金流分派率=本年可供分配金额/可参考公允价值净值。可参考公允价值净值=期末基金合并财务报表净资产-期末基础设施项目资产涉及科目的账面价值+期末基础设施项目资产评估价值。2 实际派息率=当年单位派息/当年年初股价。0.00%0.10%0.20%0.30%0.40%0.50%0.60%0.70%0.80%0.90%1.00%10.410.610.81111.211.411.611.81212.212.4华夏北京保障房红土深圳安居中金厦门安居华夏华润有巢首发估值（亿元）2022年末估值（亿元）2023年末估值（亿元）23年末估值变化比率 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 7 1.华夏北京保障房华夏北京保障房 REIT（1）项目概况 该 REIT 所涉及的基础设施项目为北京保障房中心持有的文龙家园和熙悦尚郡两个公租房项目。两处资产合计可出租房间数 2168 套，可出租面积共计112796.30 平米。文龙家园项目处于北京市海淀区西三旗板块，坐落于海淀区文龙家园一里，建筑面积及可出租面积均为 76564.72 平方米，项目于 2014 年建成并于 2015 年投入运营，已运营近 9 年，房间面积介于 50-62 平方米。熙悦尚郡项目处于朝阳区青年路板块，坐落于朝阳区朝阳北路 82 号院，建筑面积及可出租面积均为 36231.58 平方米，于 2017 年建成并于 2018 年投入运营，已运营超过 5 年，房间面积介于 43-57 平方米，以小套型为主。两个项目均位于北京市住房热门板块，配套齐全，交通便捷。（2）运营表现 根据该 REIT 发布的 2023 年年度报告，基金持有的两个公租房项目于 2023年共实现营业收入 7207.21 万元。截至 2023 年末，文龙家园已出租面积 74482.16平方米，出租率为 97.28%，租金标准为 52 元/平方米/月，其中，个人散租面积占比 78.84%，企业趸租面积占比 21.16%；熙悦尚郡项目已出租面积 34865.65 平方米，出租率为 96.23%，收缴率为 97.80%，租金标准为 65 元/平方米/月，均为个人租户。分季度来看，文龙家园的各季度租金单价保持在 52 元/平方米/月，熙悦尚郡从第三季度开始从 60 元/平方米/月提升为 65 元/平方米/月。从出租率来看，文龙家园的出租率保持在 97%左右，熙悦尚郡项目出租率从第二季度开始跃升，从第一季度的 92.74%提升至 97.80%。根据该 REIT 发布的 2024 年第一季度报告，基金持有的标的项目于 2024 年第一季度共实现营业收入 1820.78 万元。截至 2024 年 3 月末，已出租房间 2058 套，已出租面积共计 107101.46 平米，出租率总计 94.95%，较 2023 年末下降 1.99个百分点。资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 8 图表图表 9.华夏北京保障房华夏北京保障房 REIT 标的物业出租情况标的物业出租情况 注：新世纪评级根据相关资料整理。图表图表 10.华夏北京保障房华夏北京保障房 REIT 运营表现运营表现 注：新世纪评级根据相关资料整理。2023 年，该 REIT 共实现收入 7300.52 万元，实现净利润 3107.40 万元，经营活动产生的现金流量净额为 5417.68 万元，可供分配金额约为 5505.30 万元，均优于预测值，2023 年度的净现金流分派率为 4.62%。图表图表 11.华夏北京保障房华夏北京保障房 REIT 年度预测及实际表现情况年度预测及实际表现情况3（单位：万元）（单位：万元）指标指标 2023 年年 预测值预测值 实际值实际值 差异差异 本期收入 6928.58 7300.52 5.37%净利润 2914.09 3107.40 6.63%EBITDA 5044.80 5242.45 3.92%经营性净现金流 5097.30 5417.68 6.29%本期可供分配金额 4960.03 5505.30 10.99%注：新世纪评级根据相关资料整理。（3）项目估值 根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（以下简称“戴德梁行”）的评估，该基础设施项目截至 2023 年末的估值合计为 11.57 亿元，较上个评估基准日 2022 年末增加 0.03 亿元。其中，文龙家园项目的估值为 7.29 亿元，折合单价9521 元/平方米；熙悦尚郡项目的估值为 4.28 亿元，折合单价 11813 元/平方米。2.红土深圳安居红土深圳安居 REIT（1）项目概况 3 各指标的预测值系招募说明书刊载的可供分配金额测算报告中的原始数据，实际值系年度报告中的报告期实际发生值。90929496981000204060802023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1文龙家园出租单价（元/平方米/月）熙悦尚郡出租单价（元/平方米/月）文龙家园出租率（%）出租率熙悦尚郡（%）02004006008001000120014001600180020002023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1营业收入（万元）净利润（万元）可供分配金额（万元）资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 9 该 REIT 的原始权益人为深圳市人才安居集团及其控股子公司福田安居公司和罗湖安居公司，基础设施资产涉及安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目四个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，四个项目总建筑面积 156748.62 平方米，包括保障性租赁住房1830套，建筑面积134675.18万平方米（含安居百泉阁项目配套商业414.11平方米）。上述四个项目运营皆未满 4 年，但都已达到较高的出租率水平，项目所在片区交通便利，生活配套设施完善。（2）运营表现 根据该 REIT 发布的 2023 年年度报告，基金持有的四个保租房项目于 2023 年共实现收入 5403.44 万元，其中保租房租金收入 5140.67 万元，配套商业租金收入 167.06 万元，配套停车场租金收入 95.71 万元。截至 2023 年末，安居白泉阁项目保障性租赁住房已出租面积 39715.43 平方米，出租率为 97.33%；安居白锦园项目保障性租赁住房已出租面积 26948.60 平方米，出租率为 97.25%；保利香槟苑项目保障性租赁住房已出租面积 16457.28 平方米，出租率为 99.52%；凤凰公馆项目保障性租赁住房已出租面积 51553.87 平方米，出租率为 99.25%。分季度来看，四个标的物业出租率极高，平均出租率维持在 98.85%左右，平均租金单价稳定在 32.00 元/平方米/月左右。根据该 REIT 发布的 2024 年第一季度报告，基金持有的四个保障性租赁住房项目于 2024 年第一季度完成总收入 1343.71 万元，其中保障房性租赁住房租金收入 1276.54 万元，配套商业租金收入 41.77 万元，配套停车场租金收入 25.41万元。截至 2024 年 3 月末，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为 98.28%；安居锦园项目保障性租赁住房出租率为 97.75%；保利香槟苑项目和凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率分别为 98.63%和 98.91%。资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 10 图表图表 12.红土深圳安居红土深圳安居 REIT 标的物业出租情况标的物业出租情况 注：新世纪评级根据相关资料整理。图表图表 13.红土深圳安居红土深圳安居 REIT 运营表现运营表现 注：新世纪评级根据相关资料整理。2023 年，该公募 REIT 实现收入 5490.72 万元，实现净利润 2496.61 万元，经营活动产生的现金流量净额 5177.14 万元，可供分配金额为 5109.63 万元，均小幅优于预测值，2023 年度的净现金流分派率为 4.00%。图表图表 14.红土深圳安居红土深圳安居 REIT 年度预测及实际表现情况（单位：万元）年度预测及实际表现情况（单位：万元）指标指标 2023 年年 预测值预测值 实际值实际值 差异差异 本期收入 5388.25 5490.72 1.90%净利润 2466.04 2496.61 1.24%EBITDA 4550.44 4640.77 1.99%经营性净现金流 5017.72 5177.14 3.18%本期可供分配金额 4918.35 5109.63 3.89%注：新世纪评级根据相关资料整理。（3）项目估值 根据戴德梁行的评估，该基础设施项目截至 2023 年末的估值合计为 11.70 亿元，较上个评估基准日 2022 年末增加 0.10 亿元，估值增长主要系预测的租金单价有所上调，主要系依据政策规定4，深圳市保租房租金可由基准租金的 50%变更为基准租金的 60%。安居百泉阁的估值为 5.86 亿元，折合单价 10939 元/平方米；安居锦园的估值为 3.01 亿元，折合单价 8557 元/平方米；保利香槟苑的估值为 0.69 亿元，折合单价 4193 元/平方米；凤凰公馆的估值为 2.14 亿元，折合单价为 4147 元/平方米。4 2023 年 5 月 4 日，深圳市人民政府审议通过深圳市保障性租赁住房管理办法（深圳市人民政府令第353 号），第十四条规定：“政府组织配租的保障性租赁住房租金按照同期同区同品质租赁住房市场参考租金的百分之六十确定。”97.80%98.00%98.20%98.40%98.60%98.80%99.00%99.20%31.9532.0032.0532.1032.1532.2032.2532.3032.352023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1平均出租单价（元/平方米/月）平均出租率（%）020040060080010001200140016002023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1营业收入（万元）净利润（万元）可供分配金额（万元）资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 11 3.中金厦门安居中金厦门安居 REIT（1）项目概况 该 REIT 所涉及的基础设施项目包括原始权益人厦门安居集团有限公司下属两家全资子公司分别持有的园博公寓和珩琦公寓。两个保障性租赁住房项目均位于厦门市集美区，均于 2020 年 3 月竣工，建筑面积合计 198553.97 平方米，可出租房间合计 4665 套。户型以一室为主，套数约占 60-63%，其次为单身公寓，套数约占 31-36%，其余为少量二室户型。项目均于 2020 年 11 月起运营，运营均未满 4 年，但已达到很高的出租率水平，且等待入住租户排号人数较多，需求量较大。项目临近高校和产业园，商业配套成熟，交通便利。（2）运营表现 根据该 REIT 发布的 2023 年年度报告，基金持有的两个保障性租赁住房项目于 2023 年度共实现营业收入 7323.38 万元。从具体项目来看，截至 2023 年末，园博公寓项目出租率为 99.78%，租金标准为 33.67 元/平方米/月；珩琦公寓项目出租率为 99.91%，租金标准为 31.80 元/平方米/月。其中，个人租户占比 91.94%，企业租户占比 8.06%，租户结构保持稳定且较为合理水平。分季度来看，两个标的物业的出租率极高，平均出租率维持在 99.00%左右，平均租金单价稳定在 32.00元/平方米/月左右。根据该 REIT 发布的 2024 年第一季度报告，基金持有的两个保障房项目于2024 年第一季度共实现营业收入 1954.04 万元，截至 2024 年 3 月末，基础设施资产出租率为 99.40%，较 2023 年第 4 季度下降 0.43 个百分点，其中个人租户占比 92.11%，企业租户占比 7.89%。资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 12 图表图表 15.中金厦门安居中金厦门安居 REIT 标的物业出租情况标的物业出租情况 注：新世纪评级根据相关资料整理。图表图表 16.中金厦门安居中金厦门安居 REIT 运营表现运营表现 注：新世纪评级根据相关资料整理。2023 年，该 REIT 实现收入 7687.10 万元，实现净利润 2548.26 万元，经营活动产生的现金流量净额 58453.09 万元，实现可供分配金额为 5741.93 万元，2023 年度的净现金流分派率 4.55%。图表图表 17.中金厦门安居中金厦门安居 REIT 年度预测及实际表现情况（单位：万元）年度预测及实际表现情况（单位：万元）指标指标 2023 年年 预测值预测值 实际值实际值 差异差异 本期收入 7174.35 7687.10 7.15%净利润 2293.33 2548.26 11.12%EBITDA 5465.27 5878.94 7.57%经营性净现金流 5297.63 5853.09 10.49%本期可供分配金额 5263.32 5741.93 9.09%注：新世纪评级根据相关资料整理。（3）项目估值 根据北京国融兴华资产评估有限责任公司的评估，该基础设施项目截至 2023年末的估值合计为 12.27 亿元，较上个评估基准日 2022 年末增加 0.04 亿元，主要系预测的租金单价略有上调。其中，园博公寓项目的估值为 7.11 亿元，折合单价 6299 元/平方米；珩琦公寓项目的估值为 5.16 亿元，折合单价 6022 元/平方米。4.华夏华润有巢华夏华润有巢 REIT（1）项目概况 该 REIT 所涉及的基础设施项目为上海有巢优厦房屋租赁有限公司持有的坐落于上海市松江区泗泾镇米易路 216 弄的有巢泗泾项目；以及有巢房屋租赁（上海）有限公司持有的坐落于上海市松江区松江工业区 604 街坊 238/19 丘（松江99.10%99.20%99.30%99.40%99.50%99.60%99.70%99.80%99.90%29.0029.5030.0030.5031.0031.5032.0032.5033.0033.502023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1平均出租单价（元/平方米/月）平均出租率（%）050010001500200025002023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1营业收入（万元）净利润（万元）可供分配金额（万元）资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 13 区工业区 SJC10024 单元 09-11 号地块）的有巢东部经开区项目。有巢泗泾项目于 2021 年建成，项目包含 5 栋租赁住房、1 栋配套商业及物业用房、470 个车位，有巢泗泾项目共有可出租房间1264间。有巢东部经开区项目于2021年建成，包含 4 栋租赁住房、1 栋配套商业及物业用房、553 个车位，共有可出租房间 1348间，位于国家级松江经济开发区东部园区内，区域产业聚集度高。（2）运营表现 根据该 REIT 发布的 2023 年年度报告，基金持有的两个保障性租赁住房项目于 2023 年度共实现营业收入 7748.99 万元。从具体项目来看，截至 2023 年末，有巢泗泾项目已出租 1174 间，出租率为 92.88%，存量租赁合同中排名前五企业客户合同合计 73 间，占比 6.22%，企业客户集中度分散；有巢东部经开区项目已出租 1257 间，出租率为 93.25%，存量租赁合同中排名前五企业客户合同合计 70间，占比 5.57%，企业客户集中度分散。从各季度的出租率来看，两个项目的出租率总体保持在 92%以上，不过各季度有所波动。泗泾项目一季度之后，出租率持续下滑；东部经开区项目的出租率第二季度有所上升，但第三季度下滑，第四季度有所恢复。从收入来看，基础设施每季收入均保持在 1900.00 万元左右，其收入主要来自于项目公司的房屋租赁收入。根据该 REIT 发布的 2024 年第一季度报告，基金持有的两个保障房项目于2024 年第一季度共实现营业收入 1961.75 万元，截至 2024 年 3 月末，基础设施资产出租率为 94.33%，较 2023 年第 4 季度提升 1.26 个百分点。图表图表 18.华夏华润有巢华夏华润有巢 REIT 标的物业出租情况标的物业出租情况 注：新世纪评级根据相关资料整理。图表图表 19.华夏华润有巢华夏华润有巢 REIT 运营表现运营表现 注：新世纪评级根据相关资料整理。根据该 REIT 发布的 2023 年年度报告，基金于 2023 年度实现收入 7841.07万元，实现净利润 485.97 万元，经营活动产生的现金流量净额 5301.08 万元，实88.00%89.00%90.00%91.00%92.00%93.00%94.00%95.00%96.00%97.00%98.00%2023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1泗泾（出租率）东部经开区（出租率）050010001500200025002023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1营业收入（万元）净利润（万元）可供分配金额（万元）资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 14 现可供分配金额为 6076.14 万元，高于预测值 25.30%，2023 年度的净现金流分派率 4.92%。图表图表 20.华夏华润有巢华夏华润有巢 REIT 年度预测及实际表现情况（单位：万元）年度预测及实际表现情况（单位：万元）指标指标 2023 年年 预测值预测值 实际值实际值 差异差异 本期收入 7144.41 7841.07 9.75%净利润 72.43 485.97 570.95%EBITDA 4263.82 4780.71 12.12%经营性净现金流 4818.27 5301.08 10.02%本期可供分配金额 4849.19 6076.14 25.30%注：新世纪评级根据相关资料整理。（3）项目估值 根据戴德梁行的评估结果，该基础设施项目截至 2023 年末的估值合计为11.17 亿元，较 2022 年 6 月末上调 0.63%。其中，有巢泗泾项目的估值为 5.81 亿元，折合单价 10537 元/平方米；有巢东部经开区项目的估值为 5.36 亿元，折合单价 8080 元/平方米。5.国君城投宽庭国君城投宽庭 REIT（1）项目概况 该 REIT 所涉及的基础设施项目为上海城驰持有的坐落于上海市杨浦区新江湾城国泓路 392 弄 1 号等的江湾社区项目，以及上海城业持有的坐落于上海市杨浦区新江湾城学德路 27 弄 1-3、5-10、3_3 号的光华社区项目。江湾社区项目于 2022 年 10 月建成，共计 1719 套保障性租赁住房，可供出租面积 79997.38 平方米。光华社区项目于 2022 年 10 月建成，共计 1234 套保障性租赁住房，可供出租面积 41963.68 平方米。两个项目的定位为面向上海新市民、新青年的高质量保租房项目，合计供应近 3000 套租赁住房，建筑面积约 16.94万平方米。项目位于新江湾城板块，临近高校，商业配套成熟，交通便利。（2）运营表现 根据该 REIT 发布的 2024 年第一季度报告，该 REIT 持有的两个保障房项目于 2024 年第一季度共实现营业收入 4498.98 万元，截至 2024 年 3 月末，江湾社区项目已出租面积 72815.44 平方米，出租率为 91.02%。按照客户类型来看，个人租户面积占比 94.68%，企业租户面积占比 5.32%。截至 2024 年 3 月末，光华 资产证券化市场研究报告资产证券化市场研究报告 15 社区项目已出租面积 39042.17 平方米，出租率为 93.04%。按照客户类型来看，个人租户面积占比 98.61%，企业租户占比 1.39%。根据该 REIT 发布的 2024 年第一季度报告，基金于 2024 年第一季度实现收入4574.33 万元，实现净利润2049.62万元，经营活动产生的现金流量净额 4548.00万元，实现可供分配金额为 3276.51 万元。（3）项目估值 根据戴德梁行的评估结果，该基础设施项目截至 2023 年 6 月末的估值合计为 30.53 亿元。其中，江湾社区项目的估值为 19.69 亿元，折合单价 17847 元/平方米；光华社区项目的估值为 10.84 亿元，折合单价 18337 元/平方米。四四、保障性租赁住房保障性租赁住房公募公募 REITs 产品二级市场产品二级市场表现表现 截至 2024 年 3 月末，保障性租赁住房公募 REITs 产品共发行了 5 只，发行规模合计为 80.56 亿元，占全市场的比例约 7%。从发行规模来看，国君宽庭保租房 REITs 的单只发行规模较大，达到了 30.50 亿元，其余保租房 REITs 的发行规模在 12-13 亿元之间。从上市首日涨跌幅看，2022 年上市的四只保障性租赁住房 REITs，在上市首日均有不错的表现。其中，三单于 2022 年 8 月 31 日上市的首批保障性租赁住房公募 REITs，首日均涨停；于 2022 年 12 月 9 日上市的华夏华润有巢 REIT，首日有 16.84%的涨幅。国君宽庭保租房 REIT 于 2024 年 1 月12 日上市，上市首日未出现明显的涨幅