物业工程部管理方案讲课教案.doc

物业工程部管理方案

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物业工程部管理方案
一、工程部编制
部门
职位
职位编码
编制人数
备注
工程部
工程班长
G01
1

高压值班
G02
1

工程维修
G03
3

泥工
G04
1

二、部门职位说明书
部门名称
工程部
部门编码
G
直属上级
工程主管
管辖部门
东太湖生态园管理处
编制职位
1个
编制人数
5人
职能概述
东太湖生态园设备设施的维护维修
三、物业工程部内部管理：
1) 负责东太湖生态园设施设备的安全运行与设施的维修；
2) 深入现场，掌握设备状况，做到每天检查；
3) 编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平；
4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施；
5) 制订部门工作计划；
6) 每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施；
7) 整理上报合理化建议；
8) 处理突发事件；
三、东太湖生态园设备设施维护巡查计划和规范要求：
1. 设备机房
1） 每月清洁 1 次，室内无杂物。
2） 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确保完好有效。
3） 设施设备标志、标牌齐全。
4） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
5） 交接班记录、运行日志等齐全、完整。
2. 共用部位：
a、建筑部件
1） 每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2） 每月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3） 每月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面等。
4） 每年多雨季节和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
b、 附属构筑物
1） 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2） 每季度检查 1 次雨、污水管井等。
3） 每月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
4） 每年检测 1 次防雷装置。
2.2 二次供水设施
1 每月检修水泵一次，每天每班次巡视生活水泵房不少于2次，并填写运行记录；
2 生活水池（水箱）每年消毒次数不少于2次；并有消毒处理记录；
3 机房需人走上锁。
2.3排水系统
1 排水设施
每月对排水系统进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。
2 污水泵
汛期每日巡视 2 次，平时每日巡视 1 次，检查设备运行状态；每周进行 1 次手动启动测试；每季度养护 1 次。
3 化粪池
每一年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。
2.4 消防泵房
1.每日检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常
情况下，生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于“自动”位置。
2.消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常使用。
3.维修员每周对泵房地面和设备外表进行一次清洁。
4.按照水泵维护保养规程定期对水泵进行维护保养，并作好相关工作记录。
5.保证水泵房的通风、照明设施完好。
6.未经部门负责人许可，非工作人员不得入内，离开锁门。因工作原因必须进入机房的人员，当值人员必须详细记录表《机房外来人员登记表》上。
2.5 照明和电气设备
1 楼内照明
每班巡视 1 次，一般故障 8 小时内修复；复杂故障 1 日内修复。
2 楼外照明
每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复；复杂故障 3日内修复；每 2 周调整 1 次时间控制器。
3 应急照明
每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。
2.6 变配电系统
1 每日巡视检查设备房设施设备，并填写运行记录；
2 每月检查紧固系统接线端子，保证接触良好；
3 雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况；
4 每日用电量统计。
2.9 园林景观水系统
1 每天开启水景前检查系统管网及控制部件；每季度进行防渗漏和防漏电检查，保证用电安全。
2 使用期间每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施，并配制水处理药剂，水质符合卫生要求；
3 每年进行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。
4 设置必要的安全警示标志。
总之，物业服务工作是讲究团队协同作战的一项工作，也是一项细水长流的工作，更是一项需要我们不断坚持，不断总结，不断付出的一项工作。任何一个环节做得不到位，都会对整个物业工作带来极大的影响，我们必须统一思想，上下一致，才能无微不致、无往不胜，真正把物业服务工作落到实处。在公司领导的带领和大力支持下，物业公司管辖下地各小区的物业管理工作，围绕以服务为主的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，制定了清晰的运作路线，并展开行之有效的工作。

中山市远洋物业服务有限公司B片区工程部：叶泰洪
2011年11月1日
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