某市某房地产开发项目的可行性研究说课讲解.doc
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1、精品文档(二)大学生对DIY手工艺品消费态度分析A市某房地产开发项目的可行性研究 可行性研究报告 一、项目背景 1 、 项目名称: 东湖路人行居住小区(暂定名) 2、可行性研究报告的编制依据: (1)城市居住区规划设计规范 (2)A市城市拆迁管理条例 (3)城市居住区公共服务设施设置规定 (4)住宅设计规范 (5)住宅建筑设计标准 (6)建筑工程交通设计及停车场设置标准 (7)城市道路绿化规划及设计规范 (8)高层民用建筑设计防火规范 3、项目概况 1 )地块位置:该基地东起白洋河,南至建设东路,西至东湖路、北至人民银行围墙,围合区内土地面积约28333平方米,该地块属池州市二类地段。 2 )
2、建设规模与目标: 土地面积:42.5亩(28300平方米) 容积率:2.2 开发周期:3至4年 土地价格:5000元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计):总建筑面积:61460 3 )周围环境与设施 (1)步行约10 分钟可至A市中心秋浦路、长江路。 (2)西侧为A市城市中心景点百荷湖。 (3)东侧为清溪河城市绿化带,南侧为城市绿化广场。 (4)西南靠近A市城关小学。 (5)北面为A市人民银行。 4 、项目SWOT分析 优势及机会 (1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段,周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。 (2) A近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房
3、地产具有较大的升值空间。综上所述,DIY手工艺品市场致所以受到认可、欢迎的原因就在于此。我们认为:这一市场的消费需求的容量是极大的,具有很大的发展潜力,我们的这一创业项目具有成功的前提。(3) 东侧汇景花园的成功开发,为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4) 周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(一)创业机会分析(6) 该项目以毛地出让,起价5000元/亩,使得取得该地块的前期资金较少。4、如果学校开设一家DIY手工艺制品店,你是否会经常去光顾
4、?(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区,我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。 (8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展。 (9) 物业管理公司在A市的先行介入,为今后该项目的物业管理,具有一定的优势互补的性。 (10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 劣势及威胁 (11) 拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 (12) A市拆迁实施细则的即将出台,拆迁成本的预测具有一定的风险性。(13) 市政设施的带拆带建,因其标准的不确定性,使的成本的测算具有一定的不确定性。(1
5、)价格低(14) 江浙资金的介入,有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 (15) 规划中对于地块的居住用地的定位,今后商业的规划能否通过,具有一定的不可确定性。 (16) 小高层的居住观念的形成,物业管理费、电梯的运行和维护等,将给今后的销售带来一定的抗性。 (17) 该地块的居民大多是二次拆迁,再加上A市某县人的北京自焚事件,拆迁的难度较大。(5) 资金问题(18) 汇景花园的日趋完善,又是多层住宅,与本项目的竞争将比较激烈。(19) 拆迁的难度,使该项目的建设周期具有延期的可能。 (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。 二、市场分析 1 A市概况 A市位于长江南岸,面积8271平方公里,
6、人口153万。 生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区牯牛降、国家级水禽湿地保护区升金湖。全市森林覆盖率达56,1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国21世纪议程地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷,公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口A港为枢纽,拥有国家对外开放口岸,年设计吞吐能力达500万吨,A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络;沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项批准,2002年2003年将全面动工;长江大桥
7、已于2001年底动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸,与B市接壤,南连、黄山,是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里,人口62万,辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。 2 A市房地产住宅市场分析 A市房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段,统代建行为逐步消失,商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和翠微苑小区的成片开发为起点,掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后,城
8、市基础设施建设步伐加快,城市建成区人口、规模迅速扩张,城市建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有序发展时期。到目前为止,A市房地产业基本实现了创业任务,完成了原始积累。居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立。 二OO三年,A市房地产业主要特征表现在以下几个方面: 表现之一:投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元,投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%,占全市固定资产投资12.6%。 表现之二:市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米,销售面积22.04万平方米,消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。 表现之三:房价平稳上升。城
9、区商品住宅价格较去年上涨17%,净增400元/m2左右。表现之四:交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起,面积达89.62万m2,比上年度分别增长25%和35%,其中存量房买卖2305起,面积24.40万m2,成交金额8800万元。 表现之五:拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%,带动相关产业产值8.87亿元,带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。9、如果你亲戚朋友送你一件DIY手工艺制品你是否会喜欢?对今后市场的预测: -从购房能力看 伴随着经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,2001年到
10、2003年,城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热。大学生对手工艺制作兴趣的调研精明的商家不失时机地打出“自己的饰品自己做”、“DIY(Do It Yourself)饰品、真我个性”的广告,推出“自制饰品”服务,吸引了不少喜欢标新立异、走在潮流前端的年轻女孩,成为上海的时尚消费市场。其市场现状特点具体表现为:从投资角度看 由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保值、增值功能显著,使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持,大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%,年增幅达16%。 从消费结构看 随着房地
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