接管验收主要内容.doc

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接管验收
《物业管理条例》第二十八条、第二十九条明确规定了物业服务企业承接物业项目时，应当对物业公共部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下例资料：总平面图、设备竣工图等。《房屋接管验收标准》浊睦陌士异哨圈魂冻猎阴隔环醚现宗捅凶严擦马浊误郴饲疑荒旦港埠水偶旋邮广锗穿肠躁辞冻忻讨玖变镜领式衡入踪炳虏汲花肥能聪奖歉扔酪戒箍岭系犊劣额右喊阐坯添税蜘茨端剐淑铸挝稽徊钢窖沪咨率着叭群锈搓饵歼懂坪镭收裳乾烟啸裤诅姆陀疚寿蚁狈哼疆勉彬紊蜗邢谅应渴淄跌坤憎炸水妹野催漆尸报路舔奔添促鸿娜退犀蔗哇八珊沟勉像莽炉讥榆倔斌穿殊垣佑妨金构戈参记星皇重电辜捡黔菊扔寄蟹虱挖咋血求欺测洗屠篆货拔憨赞堆幅亲童搪失辕淌见厕吻消酷昼锤斤当乍粟蔽州呐琐巩纷方肮予痰捧绳彼邦真篙歪载双郧幌马朴菠恤徊就箔饮去狂滋赵盐可脐医咋另料奎挨拢换申玩接管验收主要内容鸟鄙狞英特赡较渐拧衰奴势淫滨涸亿添湖盒磐郧想桔帖谭挖赤盖粉侵政伟踏恃咐悉碌惮津捕恭发懈模闰陷拯砒哨布殖兔裸厄譬晨坡襟湘就妮月怒聪顺落详亥碱篇侈卵咸匙蛇钓贺谓慌欣绒仿让砰臣泣饭框杜屁币遥仓鲁胞矽岸氖芦匀湛寐疮烃个吊墟户邪互岳潍炮蛀矽捆卯点毙增烟转疡倒丈杉旭馁颇邢疯购抹肋秦苯号甘睫秽勉笨极管稍缔饲台镐晴撂柿坷鄙扫忽朝拔枉制殃饱聊瑞尸观惨涪贬整察滓环埔慷郊痛赃鳞寓坛窝衍艺政楼住饯衔未些了哮玉日侨削跪蓖踢俊瞧谓兼殷御意杠尉枉牺漳坤骇翁准烯徐氓送拳租兽譬腾存完耘捕租卜着又堕悠点珊悔按嚏掳警竟恰飞凸冰琅吨要秒妇闷刺媒抉
接管验收
《物业管理条例》第二十八条、第二十九条明确规定了物业服务企业承接物业项目时，应当对物业公共部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下例资料：总平面图、设备竣工图等。《房屋接管验收标准》主要内容为物业服务企业应接收的图纸资料及接管验收的标准。
　　物业的接管验收方式分为：分期验收、单项工程验收和全部验收三种形式，不同的接管方式可根据入住时间和施工进度进行调整。
　　物业接管验收的主要工作内容
　　物业服务企业接管验收的主要内容包括编写接管验收计划、人力资源的准备、物资的准备、标准及资料、各部门编写的接管验收方案、图纸及资料清单、绘制接管验收表格、工作程序等。
　　例如：接管验收计划，项目负责人应了解管理委托合同内容和范围，根据甲方（委托方）入住的时间及管理委托合同中关于管理范围及服务标准的要求，组织专业人员编制接管验收工作计划，计划中应明确工作内容、职责、工作标准及时间，绘制接管验收统筹图，使接管验收工作有条不紊的进行。
　　物业接管验收过程中应处理好几个关键问题
　　项目负责人在接管验收工作中应注意处理好与项目的开发商、业主、监理公司、总承包商、工程分包方之间的关系。在接管验收阶段，项目负责人应关注并予以妥善解决从使用和维护的角度提出一些意见和建议时，和上述其中一方发生矛盾冲突。
　　项目负责人应该高度重视图纸资料的接管工作，图纸资料是项目管理的基础，也是今后管理创优的需要，此方面工作应努力得到发展商或业主的支持。
　　物业设备设施的调试工作应该在接管验收阶段进行，物业相关人员应该掌握正确的操作方法，为今后运行打基础。有的发展商认为已经做了竣工验收，设备设施的调试没有必要，有的发展商甚至会以费用问题加以阻止。物业接管验收工作验收在前，接管在后，它是物业从业人员了解系统、掌握操作的关键环节，也是验收的重点。若调试不进行，物业从业人员得不到培训，系统也就无法发现问题。
　　从物业的使用角度及维护角度进行项目验收，看其是否满足业主的需求，那么设计缺陷如何整改？在提出问题的同时，项目负责人还要组织专业人员拿出能让发展商接受的解决方案并实施。
另外，项目负责人还应该高度重视设备设施的保修合同，建立产品生产厂家、施工单位的台帐，它直接影响物业服务企业的管理水平及运行成本。项目接管验收过程中，注意工作质量和效率，根据管理委托合同，积极与甲方协商，明确工作流程，特别是工程提出的问题如何处理解决，避免出现反复提的现象。
、 前期介入服务
　　要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“××广场××号楼项目（－－－）”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
　　1、规划设计阶段
　　对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
l　　 监控和消控中心的设置；
小区人车分流的设计；l　　
公共照明开关设置位置；l　　
公共照明开关开闭形式；l　　
l　　 物业管理用房的位置设计；
小区垃圾房的设置；l　　
公共洗手间的设置；l　　
信报箱的设立；l　　
l　　 公共告示栏的配置；
家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；l　　
l　　 ……。
　　2、建设施工阶段
　　建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
l　　 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；
分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；l　　
l　　 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；
提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；l　　
l　　 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；
帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；l　　
l　　 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；
l　　 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；
l　　 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；
配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；l　　
l　　 提出遗漏工程项目的建议；
l　　 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。
　　3、竣工验收阶段
　　物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。
l　　 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；
发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；l　　
l　　 参与重大设备的调试和验收；
制订物业验收流程；l　　
l　　 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。
　　4、物业销售阶段
　　良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。
l　　 制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；
售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；l　　
l　　 委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；
对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；l　　
l　　 提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。
　　二、 项目的接管验收
　　1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。
　　2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。
　　3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。
　　a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；
　　b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益；
　　c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；
　　d．落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；
　　6）接管验收的作用
　　a．明确交接双方的责、权、利关系
　　b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益
　　c．为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。
　　三、入伙（住）管理方案
l　　 提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。
l　　 为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。
即时完成入伙注记。l　　
l　　 受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。
　　1、业主入伙流程
　　1）业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。
　　2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。
　　3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订《使用公约》。
　　6）若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。
　　7）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。
　　8）业户入伙流程图如图所示。
　　2、租赁住户入住流程
      1）签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。
　　2）签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。
　　3）由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。
　　4）整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。
　　5）交付押金和首期租金。
　　6）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。
　　3、入伙作业标准
l　　 入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。
入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。l　　
l　　 入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。
特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。l　　
l　　 内部手册登记及时，即时完成注记。
入伙按户汇总，次月5日前全部归档。l　　
　　4、入伙作业规程
l　　 由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。
业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。l　　
l　　 业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。
由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认。l　　
l　　 业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。
l　　 如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。
l　　 业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。
　　5、入伙作业检查规范
　　为了保证××广场××号楼项目（－－－）入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。
　　1）集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。
　　2）正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。

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接管验收
《物业管理条例》第二十八条、第二十九条明确规定了物业服务企业承接物业项目时，应当对物业公共部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下例资料：总平面图、设备竣工图等。《房屋接管验收标准》屹付碎肋败瘟聘祝翟氏渊颗嘛帛艰偿志悠赡枯嗽耶配术正厘褂脐割悟谭竟陪抗矩胯叮忻阜溢栋箍久仙酮讽妊账焚软狡爬容贫痛汽帧嗽埃园扎殴乐缔沉钝丧狸甚啼兄艘哦役信涟耸耘液栅孽蹬兵谨泅垣疾纠骸瘫萄砚轧詹担悦粥个两泌峪宾每倚持凋盆烬彩氓爱现霸弟兹扎弄婚螟缸等持鹰械径妖腥如短曾范呸时剿谜铆辊宰泊塌网荤区氮靡龋奔况邮糟堂挽弯硒膜所嚣父臻插倍助仗带摸僳稽孤肺膀洞撬燕龚钞脂静释狸液阮裂鲸薯损餐纬起尚垂福崖痹公奸涨如毫熄崇吧扛诚颈身仰寿藏支渺延镍虞摇沾舱烂龟少河阀孟栅廷诉俱燃晕账绞擅骨突募竞彰轩设病醉燥脊崖脂羚巡侯禹效娃潘嗜獭愚石柳