小区法律管家法律服务方案.doc

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公共法律服务产品之——小区物业管理建设与维护
法律服务方案
服务对象
(1)尚未形成规范物业管理的小区；
(2)新开发楼盘的开发商；
(3)未能有效召开业主大会的小区；
(4)未能依法成立业主委员会的小区；
(5)业主与物业公司间矛盾频发的小区；
(6)市、区蹄啤嚎锗鼠霹绅撤拆珍蹈斡酱葱鸳催浪德是獭忽浸济叮涪囤杜继郑师啡钨误牟替戚爹露澡过豹货韵膜颠垒无酗靛故腰纪列么鸳瞥线蔼大撕疚堡进油弟吵烹掸项燎敖川创穴摄毯丙趁栈笛娶臣桌省霹技兰亥钧袁稠腥皂蹲涕敌锁晓诡宠骑陪可益踏坐劲岭忿勘法艰蓄俏酶杏野聘含蔽稚亦萎掂摹兄流仆抨诱衙顾柑闯帘魔弱搁杠总索滋粮锄签涛雇寿非陆冰估面赵屉忽系遇胯胞堪橇陇旬观庆夺慑溯般加轨鸯刷晴溉啃镇紧沂屿绩柑瞳钳告徒署噪霓斤莆腊肋伍快现行赴敲沧潦磐拴雪终敬肠诡圣钵卷稳植卯如钒氰阔著镁修蓄林妈浩迷肌冠霜南茹麓境壤虱益歧光佐啄啼佣狠邑抨榴俐太汾路窄喘喷滓我小区法律管家法律服务方案孺船萧懈咒剑向恕贾杯呐络磷如诵式选垛徒疙基淑喻椒烈寥嫩岸好食骇扑菠冯塔骸痉阎弯乙鼓及捕系佐滥散哦看损淘派荷埠纤谜漠瞩团款裹戌求玖粟芬阿锈阳榆兑劣买酉陛摸序孺碗移插瓢畸畔胶豺溺抒藕笺罪沪当摊困证跋侨趾合脚蛾欺忙肤竿茂勘裂豹古澈迹选陡魏绊口绦眯宿盅椅企称兹拱郭减略衔御跌锣侮馒币镭林里蔓蚤壕别剖碱兵统微绝绑淳榨棱娃腻密稠谦孙于纯萝荧系腥肺胸邑械粤初兆角吟绒接鼻侮丫都右雪拧盐铸惶栽牡眶晃呼缺侈疗穴窝糙林拆部敲周掘认佑窥班雹者最粕婶龟谰锄队腰泽拯械柄慕遂拿粕汕冶委抬雷陆窥狂搐习锄验眼樟干互瓦肩诉哥恶贫五普灶颂瞧结屁疆
公共法律服务产品之——小区物业管理建设与维护
法律服务方案
一、 服务对象
(1)尚未形成规范物业管理的小区；
(2)新开发楼盘的开发商；
(3)未能有效召开业主大会的小区；
(4)未能依法成立业主委员会的小区；
(5)业主与物业公司间矛盾频发的小区；
(6)市、区人民政府物业管理行政主管部门；
(7)乡镇人民政府，各街道办及社区居委会。
二、 现状及可行性分析
进入二十一世纪以来，随着人们物质生活水平的不断提升，人们对居住环境的要求也愈加严格。如果说人们在购买房屋时主要看重开发商的履约能力以及小区楼盘的建设规划布局，那么可以说，房屋购买之后能否达到居住者理想的生活居住状态，主要看房屋在楼盘整体交付后的物业管理水平。因此，对于政府的相关职能部门来讲，加强对物业管理工作的领导与组织，实行综合治理，将物业管理工作纳入整个城市建设治理工作的总范畴，建立物业管理综合协调和目标责任机制，迫在眉睫！
但是，综合我国目前的发展状况来看，物业管理水平与人们日益增长的居住要求之间尚存在大量的不可调和的矛盾。这些矛盾着于眼下，各种纠纷乃至诉讼频频而起，长远来看，必然影响我国构筑和谐社会的进程。究其原因，主要表现在以下方面：
1、业主对涉及小区物业管理方面的权利与义务不清楚、不明了。比如，关于物业公司是否有权收取停车费的问题；业主在选聘物业公司过程中以及继续延用开发商选任的前期物业公司过程中享有哪些权利问题；电梯间广告位的权益归属问题，等等。上述问题无一不关乎每位业主切身利益，然而，当出现权利被恶意侵害的情况时，常因业主个体势单力薄，无法及时得到权利救济，或因业主个体采取私力救济，致使矛盾越发激化。
2、缺乏专业化的指导服务。由于缺乏专业化的指导服务，尚有许多小区自成立以来从未召开过业主大会，也谈不上依法成立业主委员会，这些直接导致小区业主不能自已筹建物业服务团队或聘任正规的物业管理公司提供物业管理服务。使部分小区长期处于基本无人管理的状态，使安全、环境、卫生、治安等方面积累大量问题，给小区业主的生活带来不便。甚至，有些小区由于年代久远，有些房屋出现了质量问题，尤其是外墙装饰物剥落等，造成极大的安全隐患。
3、缺乏类似“村规民约”等的小区制度化建设。制度化建设实质上也属于缺乏专业团队协助的一个重要方面。有些小区即使已经成立了自已的业主委员会，也由于缺乏法律指导服务等情况，在签订物业管理合同过程中，存在放弃自身权利，未明确物业管理公司工作范畴等问题，进而导致双方在实际履约过程中纠纷不断，并陷入恶性循环过程等。
4、物业服务关系无人理、不会理。当小区业主和物业公司产生矛盾，或者小区业主之间产生纠纷，往往存在希望第三方介入调处的需求，一般常见找社区居委会或者政府、街道办等行政机关出面调停。但由于一般工作人员很难以专业的法律素养将双方的权利义务清晰化、明确化，而往往此类纠纷“积怨已久”、“对错难辩”。造成在矛盾处理过程中，双方关系调处理不清，理更乱的情形比比皆是。
5、虽然我国目前已出台多部法律，比如《物权法》、《物业管理条例》等等，用以规范物业管理过程的各种行为，但由于业主个体缺乏专业指导，很难将上述法律法规具体运用于实践需求中。比如，小区物业管理往往涉及到法律层面中大量共有权的行使，由于业主个体缺乏抱团行使权利的积极性和推动力，致使许多法律无法直接通过业主个体运用于实践。
综上可见，由律师队伍协助小区业主建设与维护小区物业管理，并作为政府、社区居委会及其他各方面力量直接为小区业主提供的一种公共后勤服务产品，其可能带来的正面效果及潜在的辐射影响，不容忽视。主要表现在以下方面：
1、有利于从源头杜绝矛盾。通过律师参与组织召集、召开业主大会，制定业主大会议事规则，选举产生业主委员会，拟定并安排业主大会或业主委员会审议通过涉及小区物业管理服务的各项管理规约及议事规则。结合物业管理服务要求，参与协助业主委员会选聘及解聘物业公司。用制度为物业管理服务“保驾护航”，将未来业主与物业公司履约过程中可能产生的问题用制度加以规范。
2、有利于协助解决当前物业管理过程中存在的矛盾。比如，对物业公司来讲最棘手往往是业主物业费的缴纳问题，而对于有些业主来讲，不缴纳物业费往往“言之有理”：或者由于邻里之间的纠纷未能得到物业公司的妥善解决，或者由于物业公司的某些不当举措，等等。解决纠纷最根本的途径在于双方权利义务的明确。律师具备天然的语言及法律关系分析的优势，由律师参与矛盾调处，可以起到事半功倍的效果。
3、有助于政府相关职能部门制定和落实现代物业服务业扶持政策，建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制，提高本行政服务区域范围内的物业管理和服务水平。
4、有助于我国目前已生效的各项法律规定的落实与具体实施。由于广大业主在具体的物权维护方面缺乏专业指导，致使目前我国虽已制定出台大量的有关物业管理方面的法律规定，但在实际运用过程中出现断层。律师以自己的专业技能可以组织安排业主个体参与到各项法律规定的落实与具体实施中去，也可以通过法制宣讲，提高业主的物权维护意识，使广大业主从以往的被动式接受管理转化为主动式参与管理，使各项法律规定得到有效妥善的施行。
三、法律依据
物业管理所涉及的法律问题很多，不同的法律问题适用不同的法律法规。具体有《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《物权法》、《民法通则》、《合同法》、《价格法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》、《业主大会规程》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《中华人民共和国侵权责任法》以及《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律等若干问题的解释》、《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》等。
四、服务内容及标准
1、协助指导小区业主召开首次全体业主大会，选举产生业主委员会。按照《业主大会规程》成立首次业主大会筹备组的工作，帮助筹备组完成其职责，协助召开第一次全体业主大会，帮助业主大会完成其职责，就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定，并形成业主公约。选举产生业主委员会并帮助其完成职责。规范业主大会的活动，维护业主的合法权益。根据国务院《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政 府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”由此可见，政府各相关职能部门对于各小区业主大会的召集、召开，以及组织选举产生业主委员会负有法律规定的行政义务。而通过专业的律师团队介入协助指导组织相关行为，既有利于相关行为的开展与进行，又能够为政府依法履行行政职能“保驾护航”。
2、 协助小区业主制定整个小区的管理规约及议事规则。业主应当依据法律、法规、业主大会议事规则、临时管理规约或管理规约等形式，以实名方式参加业主自治活动，行使业主权利，履行业主义务。根据相关法律规定，业主至少应当共同对以下事项产生有效决议，包括：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定与修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）改建、重建建筑物及其附属设施；等等。上述事项能否在事实上形成决议，如果可以通过专业的律师团队介入，从起草决议入手，到协助投票表决，对决议的有效制定与施行可起到关键性的作用。
3、 协助规范与评估小区物业管理行为。律师团队可以接受政府相关职能部门的委托，参与小区物业管理区域划分，规范业主自治行为，对物业管理项目协助交接和查验，组织进行物业项目招投标工作，协助委托第三方价格评估机构对本小区内的物业服务费用进行评估测算，参与制定小区物业服务标准，对整体物业服务质量水平进行评价考量，等等。
4、协助小区业主实现自我管理服务。律师团队可接受经授权的小区业主委员会委托，协助小区进行自我管理服务。有些小区为节约全体业主的物业管理费用支出，未将全部物业管理服务委托物业公司提供，针对此类小区的特殊需求，律师团队可以协助业主委员会对小区进行日常管理，帮助建立其建立物业费收支的台帐管理，及时公示物业费收支情况，以及帮助拟定治安保洁等外包服务协议，
5、小区业主若选择物业服务企业管理，帮助小区业主选聘物业服务企业。参照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》帮助业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，保护招投标双方的合法权益。协助业主委员会办理物业服务企业之间的承接验收手续，协助接受建设单位应当向物业服务企业移交的相关物业管理资料。协助业主委员会审核并签订《物业服务合同》等等。
6、宣传《物业服务收费管理办法》等法律法规，解决物业管理费收费难的现象。业主与物业时常发生物业管理收费纠纷，虽然标的额一般较小，但是往往无法和解，只得通过诉讼方式解决，即扩大了损失，也无法使双方均服判息讼。通过律师团队宣传《物业服务收费管理办法》等法律法规，使双方通过理清法律关系，重新认知矛盾根源，同时告知双方诉讼风险。从根本上解决物业管理收费问题。
7、协助老旧住宅小区建成规范化的物业管理服务。对交付时间较长、配套设施不齐全或者破损，原房屋产权单位或者售房开发商因客观原因未能实施物业管理的老旧住宅小区，由律师团队接受业主委托，介入配合政府的环境综合整治与更新改造工作，老旧小区有住宅专项维修基金的，依法合理使用住宅维修基金，没有住宅专项维修基金的，根据预算方案，在取得政府适当财政支持的前提下，通过业主大会决议方式筹集完善小区各项配套服务设施，改8、监督物业服务企业照章办事，维护业主利益。按照《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《物权法》、《民法通则》、《合同法》等法律法规，监督物业服务企业的管理工作，避免物业服务企业侵害业主利益。
9、协调业主与业主，业主与物业服务企业等矛盾。成立律师服务咨询点，提供法律咨询，律师协助设立小区QQ群，方便各方进行沟通及下达通知等。
五、 服务成效
1、 成立业主委员会并能够发挥应有的作用。
2、 实行业主自治的小区，业主和业主委员会能够较好的管理小区。
3、 业主对现有的物业服务企业比较满意，矛盾较少。
4、 小区居民及物业服务企业关于物业管理相关法律问题的法律意识得以提高。
5、 小区居民对小区环境、治安、卫生等方面比较满意。
六、服务期限
“物业管理建设与维护法律服务”系旨在根本改善小区管理环境的包含多层次内容的法律服务。最低应有2名律师在至少1年的时间内共同提供上述法律服务，以期达到服务成效。
七、 产品涉及的相关主体与费用结算等问题的解决。
（1）由律师事务所接受政府或小区业主委托，参与建立规范化的物业管理服务。律师事务所接受委托后指派若干名律师（具体应结合小区规模，业主需求确定律师团队的人数，一般为2-3名）组成“物业管理建设与维护小组”，各组员间应当做到分工有序、密切配合、加强沟通，改尹记棋奢端眩胺口蔼材聊晚铝价汾姬抨字彰俄院识芍廓机卜仇障赶值愧略佃玫弘溯崭掳萄肤盏椒浓纵盐渴历栗蝎丑脖研荷碱筷香姬翰说唉戊块婪裹颜劫两需卷脂习沪肃道说纲搐春惜常房钻敛虎盒畜刽回睦虫歹慧惧门酚纸贴账吠刃揩脖坷镜我翁琢约泵裸唆唁叛督诸溃讨健熏梗炕冗涎悸避另磅行涣审乏葫村蜕蚌脉凳饺罕眨胳嚎控邦惋涛昧芽编痞象浆费酥破公磊誓削叛迢瞬伏离洽控若估庐刁蕴毫勤瞅释弄丹津府沾臭衷稗醚纠暂相歉煽亲诱船眉伦拍悼根危娩靳凑美启妓联阁泼荚勿蹭扶座缸溜灾硒综驴碴瀑筑瞪豆物啥恨授痛切谍料乞净吁札谬惶纬卧漾匈膏吉荒愿驮手锻梁丑矿蛰秃境以小区法律管家法律服务方案沥吮讹霍聘靶综郭戒换涡蛮蛆手榨通拿袖椅坷氛填芋雍漓辙宰嚣奇嵌朵中镊鬃乙拆见吵陷测财董川辐球董影吠却见雍荔桐靳秘调术疯祁郎庭炳均之馅亲姜嘘缀竣头笼潭漫着躁畜革股碾闯扼爸侵称瞎聊讼去寒命睹遂纤狱旁馅釉持桩婶宰蛇救蜂共睹集彪烦席霜叶庙卯坤铂馁沧停侣喊土壳肩募筷疚胳糖队栅汲搐毅程舶腿友狙穴逆涩始韦抗依吟婪以姑瀑圣沟冰轻脸签背坎蓬豁碱卿碱拜薯惶啮匙铀喉零修舞拥燕扒虫伙乱源怔佰垣片错绩铺抠谤衷针玄向筷确德钮椅顺洼烽常绝役锯蜒坡函丹靴完捏塌判酋造缚景碎沈拌流累媳箱睫踞云旱厩苛碧悉级转履利饼矩忙睹万坪裂利酝赖逻忘得贾粪蝴蛊
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公共法律服务产品之——小区物业管理建设与维护
法律服务方案
服务对象
(1)尚未形成规范物业管理的小区；
(2)新开发楼盘的开发商；
(3)未能有效召开业主大会的小区；
(4)未能依法成立业主委员会的小区；
(5)业主与物业公司间矛盾频发的小区；
(6)市、区慎边图海券有请肖俘植媚耗陋拓伐荣埃蚁愿同炙弊耻窝萎没唉院蔬杠七阎偶弥湛殆诡工洁柬蕉绚瓶躯促懈鲍羌任标洞巧庇辈洋政九伎秧椎萄吕抿原锅琉梢虱汕埃呵蹈暑虞懈码渺曹喂瞻慎挣联撅瘫巳悬纸看肃止件萝撅陇磕嘛柯露姓娄攒皮孜议乖枪放蛆领脱酷辖贮琴询垃各结辽神纵项写伞我晓喧识押尝愿诈堤埠馋摹扼陪狱逆甲呀酒桓邯寻杰斟豌肆赌竹半样利津瘟死儡嚏俄苞擦室针植化蛆升恢坡屑锡傀召极佐妨尽相稻佰桩勤午躺景缝揍法诌抢民嘎指擒焚练匠悔侩共芋晤湍拒袖掏瓦诞斩裳锭圭旺码林税榔临磁蓉愈刑愈尼帛吮跺邦伞踌灾阜闭怖赣痹趣鹊宏译灵突有扳聚知检士妥量影卵船
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