工程设备管理服务方案.doc

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一） 工程设备管理服务方案
楼宇工程设备管理是通过科学管理、正确使用、精心维护、定期保养、适时更新使设备始终处于良好的工作状态，保持设备的合理构成和先进水平，避免使用价值下降，充分发挥设备的综合效益。
做好工程设备管理工作，保证供电、供水、空调、电梯、电话通讯等设备正常运转，是楼宇重要的居住条件。任何一个设备系统发生故障，都将造成楼宇中居住者生活不便甚至混乱。现代化楼宇中设备往往安装密度高，装机容量大，能源消耗多。做好工程设备管理，在设备运行使用和维修保养上采取适当措施，挖掘潜力，减少浪费，提高设备运行效率，有利于节约能耗，降低运行运费。现代楼宇对客户的服务有许多是由工程设备系统完成的，服务质量好坏直接与设备技术状况相关。做好工程设备管理，保持设备处于最佳技术状态，有利于保证服务质量。现代楼宇中大型、精密、自动化程度高的设备数量多，设备运行和维修费用很大程度上取决于设备的技术状况。保证设备正常运作不仅有利于物业公司经济效益的提高，向居住、办公者提供良好的环境，更有利物业公司技术力量实力的展现。
一、设备管理模式
（一）通过多年的经验积累，我司创立了科学先进的设备管理模式：服务中心负责设备的使用管理（运行、操作、监控）及日常维护（巡查、点检、清洁、润滑）。公司工程部进行专业化维修保养（一级、二级保养、中修、大修、故障维修、更新改造）；根据政府要求外聘专业电梯公司对电梯进行专业化维修保养（半保）及年检； 服务中心与公司工程部及专业公司的责、权、利通过维修保养合同进行细致划分。
（二）根据各类工程设备故障模式，嘉润物业将三级保养制与计划预修制、状态维修相结合，对符合“浴缸型”故障模式（符合磨损规律）的设备如电梯、发电机、水泵、冷水机组、空压机等定期做三级保养，定期进行中修、大修。对符合“直线型”故障模式的设备，如电力设备、电子设备进行三级保养、探测性维修、状态维修。一流的管理模式为一流的服务提供了坚实的保障。
设备保养、中修、大修周期统计表
序号
设备编号
名称
日常维护保养周期
一级保养周期
二级保养周期
中修
周期
大修周期
01
01
生活水泵
半月
每季
每年
三年
六年
02
01
消防水泵
每月
每季
每年
五年
八年
03
02
风机
每月
每季
每年
五年
八年
04
03
电梯
半月
每半年
每年
三年
六年
05
04
发电机
每月
每季度
每年
五年
八年
06
05
干式变压器
每季
每年
//
//
//
07
06
空冷水机组
半月
每半年
每年
三年
六年
08
07
火灾报警系统
每月
每季
每年
//
//
09
07
气体灭火系统
每月
每季
每年
//
//
10
07
消防联动控制柜
每月
每季
每年
//
//
11
08
对讲报警系统
每月
每季度
每年
//
//
12
08
防盗监视系统
每月
每季
每年
//
//
13
09
低压配电柜
半月
半年
每年
//
//
14
09
高压开关柜
每月
每年
//

15
13
交通道闸
每月
每季
每年
三年
六年
16
17
BA系统
每月
每季
每年
//
//
注：逢高级保养的，低级保养可以不再做。
二、设备管理系统
（一）设备管理机构设置
根据雨润国际广场项目建筑和配套设施情况，服务中心设置工程部，负责该项目硬件设施管理。嘉润物业对酒店式公寓、办公的日常运作将充分体现出管理与服务的区别，所有的管理人员负责项目硬件，如公共设施、工程设备、秩序维护、环境保护等事务；所有的服务人员负责为业主生活需求提供个性化服务。
（二）工程前期介入
前期介入分三阶段实施。
阶段一：设计选型阶段。
物业公司在此阶段，参与介入的目的主要是对配套设施、设备选型从物管角度出发，通过对设计图纸和施工要求的了解对日后物业管理过程中工程设备可能出现的问题提出合理建议。
阶段二：安装调试阶段。
物业公司在设备安装调试阶段介入过程是对今后接收管理的操作维修人员和技术管理人员的岗前培训过程。由于此期间安装施工单位在现场指导，便于物业管理公司掌握设备操作技术和维护保养技术。
物业公司组织客服中心工程部维修技工参加工程设备的安装调试，收集设备的随机资料，从技术和管理两方面，做好正常运行时的准备工作。
通过实际参与，物业公司将从管理角度出发，对一切必须改善及改良的工程项目、配套设施的完善、安全监控系统（消防中心监控设备、监控探头位置和数量等）、消防设备的设置（室内外消防设备的外观）、大型设备维修保养辅助设施的完善）、建筑本体维修保养、施工质量处理等提出建议。
阶段三：接管验收阶段
设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。
房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。
（三）设备运行管理和要求
1、运行管理。设备的操作使用权归运行组，专业公司在进行维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得现场技术负责人同意。
2、设备管理人员必须按国家规范、作业指导书及嘉润物业有关制度、规定、设备使用指南的要求对设备进行操作使用，确保设备管理质量达标。认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。
3、在设备运行过程中，严格执行操作规程，及时作好交接班记录，及时解决处理突发故障。开展状态监测，防止故障发生，避免设备事故。班组长须定期分析各种设备静动状态记录（含水、电抄表记录），确保系统工作正常；定期进行经济性分析，调整控制设备运行状态，使设备运行的工作始终处于节能状态，节约能源。
4、重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须按管理规定申报批准。
5、物业公司每月组织一次检查，确保运行管理质量满足嘉润物业企业标准《房屋设备使用指南》Q/KYGJ60101~60106-2002要求。
6、设备运行操作人员必须持证上岗。各主要设备的运行操作人员应经过培训，持有政府劳动安全主管机关颁发的特殊工种安全操作许可证方可上岗。
7、值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行。
（四）设备维修保养管理和要求
设备维护保养是提高设备利用率，降低故障率的有效途径之一，也是开展预防性维修的重要措施。高层楼宇本身的特点是，有些设备处于常年工作状态，如配电设备等；有些处于间歇工作状态，如给排水设备等；有些处于应急状态，如发电机、消防设备等。根据不同设备特点，作好维护保养管理具有重要意义
1、设备保养、故障维修由公司工程部负责组织实施。由技术管理人员制定各系统各设备的维护保养操作规程，建立定期维护保养制度。
2、专业公司将委托范围内的设备保养计划提报物业公司，计划中的保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及实际要求，并按物业公司审批后的计划进行。
3、建立并落实设备维修保养人制度，将所有设备按系统、单台设备逐一分解到班组和个人，做到管理无盲点。明确相关责任和义务，落实专业公司、部门及班组三级检查制度，确保每台设备有人管，相应维修保养制度得到落实和贯彻。
4、设备小故障维修专业公司应保证在约定的时间内赶到现场处理。大故障或发生设备事故，按应急程序处理。设备维修保养费用按《设备维修保养费用测算》支付。
5、保养的实施应严格按照计划进行，并作好保养记录。物业公司每月组织一次检查，确保保养质量满足嘉润物业企业标准《房屋设备保养标准》Q/KYGJ60001~60031-2002要求和其它特殊要求，确认设备技术状态正常。
6、预防性计划维修保养制度。计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。
(五)设备故障处理程序
1、发现设备出现一般性故障时，运行组应及时详细填写《设备故障问题转呈单》，说明故障发生的原因、时间、位置以及初步判断的结果，同时通知专业公司，并约定处理时间和要求。对一时无法解决的问题专业公司应以书面形式提交客服中心，说明原因和处理意见。对于重大维修，物业公司将组织专业工程师进行现场监督、指导。专业公司需要请求外单位技术支援时，应报物业公司批准。维修费用较高的项目，由物业公司组织招标。
2、关键设备发生故障，造成停电、停水、停梯等（不含重大设备事故），物业公司须及时通知专业公司并按应急程序组织抢修，力争迅速恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识可按紧急放行处理。处理完毕按常规程序补办审批手续。
3、设备中修、大修、更新改造计划由物业公司编制、审查并确定实施方案，由物业公司组织有关人员（相关管理处技术人员、品质管理部、工程部工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由物业公司组织专业小组进行验收。
4、物业公司定期组织专业人员对重要设备进行诊断，根据诊断结果确定状态维修时机、维修方案，并组织实施。
5、高压设备、压力容器、电梯检定计划由物业公司制定。并报政府技术监督部门检定。

突发事件和重大维修、抢修处理流程图：

5分钟内至现场处理或控制事态发展

（六）设备技术资料管理
设备技术资料的收集和管理是非常重要的。服务中心将配备兼职资料员，建立、管理技术档案。

1、设备技术资料在设备交接验收时，由物业公司组织的验收小组按照《楼宇接管理验收移交方案》约定，负责与发展商办理接收移交手续。资料清单由物业公司相关部门存档备案，书面资料由客服中心资料员负责保管。

2、建立设备维修档案，详细记录故障情况，总结维修经验，为以后的操作及维修提供参考，同时也为发展商开发新楼盘的设备选型和设备管理提供重要依据。
3、所有质量记录（运行记录、巡查记录、值班记录、保养记录、检查记录、诊断记录、维修记录等）均须采用嘉润物业标准表格。由资料员分类归档。各类记录保管期限按相关规定要求处理。

（七）设备维修备件采购和管理
为保证设备发生故障时得到及时排除，保持其完好的技术状态，充分发挥效用，确保设备安全正常运行，应准备重要设备的备品备件。采购人员对所采购设备备件的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同技术人员共同对性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。建立信誉良好的合格供应商的供货渠道，保证随时需要随时可提供合格产品。按照质量管理要求，对供方定期进行合格评审，确保优良的供方资质。
1、为保证设备发生故障时得到及时排除，保持其完好的技术状态，充分发挥效用，确保设备安全正常运行，应准备重要设备的备品备件。
2、采购程序。申请、采购、验证、入库建帐。根据正常运作或维修需要，由现场工程主管填写《设备备件购置申请表》报甲方批准。购置的设备备件，现场均应建档，重要和关键的设备备件还应报公司建档。
3、 采购人员应对所采购设备备件的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同技术人员共同对性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。
4、对伍千元以下的设备（机具），购进后，在合同规定期内，由现场工程主管会同有关技术人员验证，填写《设备备件验证单》；五仟元以上的，由物业公司委派有关工程师根据设备的说明书或合同规定的技术条件会同甲方进行验证，验证后的设备备件，库管员方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。
5、建立信誉良好的合格供应商的供货渠道，保证随时需要随时可提供合格产品。按照质量管理要求，对供方定期进行合格评审，确保优良的供方资质。
（八）紧急情况处理
紧急情况指的是小区管辖范围内因各种自然因素（如风、雨、雷击、地震等）或人为因素引起的设备运行、工程维修方面发生的事故、故障等非正常事件。
出现下列情况属紧急情况，需立即处理：
1、超过一套房屋范围的关于停水、停电、停空调、停电话的投诉；
2、电梯故障；
3、跑水、火情。
遇到紧急情况，各岗位人员接到通知后须按照相关应急程序立即赶往现场处理。具体操作程序按《工程管理工作手册》执行。
三、其它管理制度
（一）接管验收制度设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。
（二）预防性计划维修保养制度。计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。
（三）值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行。
（四）交接班制度。搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施。
（五）报告制度。建立报告制度可以让首席管家、工程负责人和维修领班及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。
（六）工具领用保管制度。
（七）工程设备报修制度。
（八）设备技术档案资料保存管理制度。
（九）房屋设备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制度。
（十）承租保管设备的责任制度。
（十一）房屋设备清点盘点制度。
（十二）设备操作维修安全规。
四、电梯维修保养服务定。
（一）维修保养工作的运作
根据政府劳动技术监督部门的要求，国际公寓的电梯将部分委托给专业维保公司进行保养维修。为加强对其的管理监控，我们的维修保养工作实行目标管理责任制，以专业公司为主，管理处工程部配合，生产厂家做后盾，公司工程部当指导，形成了一种全新的运作模式，独创电梯维修技工的属地区域化与电梯公司和物业管理处双重管理新思路。
电梯公司分区域全面负责公司划定区域内的电梯的维修保养工作，对每个点的电梯实行定人定梯挂牌责任制。管理处工程部负责编制电扶梯年度保养计划，报公司工程部审批。 电梯公司根据年保养计划和电梯的实际状况制订好月工作计划，交管理处审核后实施。各队依据我公司ISO9000质量手册定期保养标准进行电扶梯定期保养，做好记录， 并由服务中心工程主管签字确认。 公司品质管理部组织专业技术人员每月对各个对的工作完成情况进行抽样检查，抽查数量为各地域电扶梯总数的20%， 对检出的每个不合格项实行强制定时整改，并将检查结果（包括工作完成质量和服务质量）与电梯公司的付款挂钩。对于准运证到期的电扶梯，电梯公司组织技术人员进行全面初检，公司工程部进行年度检测，技术监督局进行最后检测发证；大中修项目由工程技术部组织实施。
（二）区域划分及管理权限
服务中心工程部对该项目电梯实行24小时值班制。为了保证白天正常上班时间的用梯需求，电梯工在进行电梯的维修保养工作时，坚决服从客户的安排， 利用电梯使用频率较低的时间段进行，在节假日和晚上实行应急值班制； 公司每月进行一次服务承诺调查，作为员工考核的依据。
(三)电梯的维修保养项目包括： 负责机房、井道、井底卫生，清洁所有马
达及制动机件， 轿厢与井道连接部分；润滑导轨、钢缆与轴承等；检查并维修电梯本身的零部件。
    （四）电梯的保养工作，其工作规程严格遵照ISO9000及《电梯工作手册》
其内容包括定期保养和定期检验，并负责电梯故障的全部维修工作；驻地维修工对每台电梯每日至少巡视一次，如遇台风天气务必进行不间断巡视，巡视记录只能放在机房，不得拿走，不能超前填写；公司品质管理部对巡视记录实行不定期抽查，并每月不定期对电梯进行月评比检查；实行服务承诺制。
（五）我司对所有电梯提供24小时全天候紧急故障处理或以外事故的技术性服务，在正常工作时间内，电梯维修人员接到报修电话15分钟内赶到现场处理故障。
（六）全部电梯按规定时间运行，月总重大故障小于1次。维修时间一般故障不超过半小时，较为严重的应在8小时内解决，重大故障不超过24小时。
（七）定期检查、保养电梯时，维修工对可能发生的故障要有一定的预见性，提前予以维修，以免因失误造成经常停梯。
（八）每年内对电梯进行一次全面性安全检验，每三年进行一次性能效验，每五年内进行载重负荷检查（测试载重物由我司提供），以确保电梯所有安全装置得到恰当的检查和调校。
（九）负责组织市技监局特种设备检验所实施安全年检，代物业管理处向技监局办理电梯安全年检手续，保证取得电梯安全使用合格证，如因未完成工作则除外（管理处负责年检费及非合约内容内非我司负责的工作）。

2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

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