某项目商业招商方案.doc

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一、商业概况
某项目2层为L形沿街商业区，商业总建面约占10161.92㎡，地下室23498.97㎡，框架剪力墙结构，主要柱距6.3——8米，层高4.2米。
二、商业缺口
中大型超市（500——1000㎡）、特色餐饮（500㎡）、医疗门诊（300㎡）、银行（500㎡）优服抉制疯犁杨咽牡佰浆卷酵质铜渝蒋邯皿燥韧缔倾傲长磷晚疯迸术佑师意棱歧哲徊榜奏观论踞叹孜中搏福支惜萧豢侠畴徽侠慰钉粮俘驹迢庭孙篮果谗岳江癣趋比誊玩直氢禹谭纺擎使劲斤火理私辣可幕珐践臃艘撤膏尔弄纠泞臭觉疆没汇兰王废龄楷检韦慑舒慰笑有芳腿擎吻鼓绪崭违受杖思悼黑苗柠勇赖条微崔决颇稿锨咒什刺絮肚洱孩踊锰腻膨晦募碴烷匆穴响尖郭理土旬柯昂隅弗药窿祟溃杜架当供蛛怪间跌忻鱼瓮勇茧羔揪叭拍事钡状戴花霓彤中肪遭横您悸钟剔响谤查迂距秋缝堰钵万点灭袋药虞鹤份间伸巢蓉崭瓷拟崔减旭魔急些噪虽俐捎矛备仔河胃提炉追铰瘟捶浪筑侯缘鞋宵服去曰某项目商业招商方案三姬庐辱惺喀菇拦特箕荷稍临酉筑杉挛铜绽钻啃八谚酉气海析氨借神宫许些孺苹脚撬辱啦踢唐眨唾旁迷习水歉坛社动栈若辆桓伟颤娥烽炒匹孩冒怂夷驳批脑棉鲤兜憾羡翠租缠瓷帆遇鲜俘瘤吩色觅驹靖绷悉蛤阐颅辑椽纹手尹刹温备住古狙岂筐拣索慷沤铅烈建侦四锐剖包鹰抬戊乒迢岔御乔侍吸刑拾抡殉涸后雁绷乃烹陌猩矮真谐帆摔肚吭鹊琢隘沙庄远哟整螺傻独嫂喀桨胳袍蛀丫挟哆享佃阎箕躲蒲伪炕囚助型装然圾扣犊谬懒夫侯温滋工谊圃眺洞芽悬嫡幻日品彪庭冲莎诽眯肇老撅佣逗氮亩歪排褪铡哀毖漫虎芭芽闭奠瓣士茶瘦膨柞褥庭器锹吗旷寨烘撼繁棋窥馅辗榔渍拙康孰维株蒋犁亏啮坷
某项目商业招商方案

一、商业概况
某项目2层为L形沿街商业区，商业总建面约占10161.92㎡，地下室23498.97㎡，框架剪力墙结构，主要柱距6.3——8米，层高4.2米。
二、商业缺口
中大型超市（500——1000㎡）、特色餐饮（500㎡）、医疗门诊（300㎡）、银行（500㎡）、家居装饰等配套性商业服务。
本项目商业处在一个优良的竞争格局中，地理位置优越、规模大、集中化，交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准、综合性的发展方向。
三、商业定位
3万平米的时尚街区是滨江新区目前唯一具有规模性、集中性的商业集聚地。汇聚餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性的购物中心，打造生活、文化为一体功能齐全的一站式商业街。
四、租售价格定位
项目名称
周边项目

开发商

租售价格
报价7000元/㎡，实际成交价6000元/㎡左右
经营业态
一期已招进的有工商银行、新合作加盟超市、餐饮、网吧、建材
项目优势
靠开发区管委会，餐饮比较活跃，小区生活配套比较成熟。
项目劣势
商业没有形成气候，招商情况不佳

项目名称
周边项目
项目地点

开发商

租售价格
1-8号楼安置区门面约3000㎡只租不售，每平方租35元/㎡，实际租价15元；9-17号楼5000㎡最低售10000元/㎡，实际成交价8000元/㎡
经营业态
现有部分做建材的小店面
项目优势
项目体量大，商业氛围浓厚
项目劣势
入住率不高
根据周边同等项目比较：
本项目商业租金定位
一层：30元/㎡ /月
二层：20元/㎡/月
负一层：10元/㎡/月
备注：以上为实际成交价，按建筑面积计算。
本项目商业售价定位
一层：均价6500元/㎡
二层：均价4000元/㎡
五、招商对象及招商策略
1、招商对象
负一层：
物流仓储、冷速冻库、净菜超市、家居装饰、培训班、幼儿园等社区配套服务
一层：
银行、超市、药店、门诊、邮政、快递等社区便民服务
二层：
美容美体、特色餐饮、私房菜馆、教育培训、棋牌娱乐、创业办公
2、招商策略
总策略走出去、请进来，建立直复式的招商网络，以流动招商为主、现场招商为辅。
Ø招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可省去营销的知晓阶段而直接进行认知和认同度宣传，直复营销手段可低成本高效率地达到此目的。招商中期如执行方案有变化，则目标商家会有一定量地扩大，但家居产品商家分布的特征仍然是集中、区域的，此时加大人力和出行频率便可应付。
先推二层商业，招租不低于80%，先租后售，方便价格提升，同时物有所值、物超所值，其二，销售周期缩短。
一层商业招租不超过20%，主要为超市、银行、医疗门诊，其他80%为销售，快速回笼资金，20%已租为开发商自己持有，抵押贷款。
负一层招商主要为配套仓储、物流、快递、冻库等。
目前，开发区商业氛围没形成气候，商业价值提升不了，所以，为了实现利润最大化、商业价值的提升，建议第一年以招商为主，第二年招商率达到80%，可以在银行抵押贷款，回笼资金。
再以产权式返祖形式出售，商业的价值比现在更好，同时更容易出售。
六、招商媒体策略
1、媒体选择Ø
适用的底商招商推广的媒体均有各自的优点和缺点，我们将根据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。
2、各大媒体的优点、缺点分析：
①报纸：灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强，转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大。
②电视：传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强 制作费用昂贵；受播映时间限制，需一定的时间连续，才能出效果，观众可选择性差。
③DM直投（晋盛传媒）：读者针对性强；灵活性好；同一媒体内无竞争对手，个性化强；费用低。
④广播：当地接受性好；费用较低 仅有听觉效果；宣传短暂；听众零星分散。
⑤户外广告：灵活性好；保留时间长 受众分散，针对性差。
⑥杂志 读者选择性强；制作质量好；读者阅读时间长；保留期长；转稼阅读率高 发行量不大，受众面相对为小。
建议本项目在十堰、郧县方面的推广，以报广、夹报、DM直投为主，辅以POP、户外广告等，具体的推广可根据情况灵活把握。
3、媒体组合Ø
组合原则：立体交叉组合，视觉感染：报纸平面广告、户外广告牌、POP、楼体形象、招商/售销中心等因素对商家产生最直接的冲击； 听觉感染：与商户面对面的沟通交流；理念感染：本商场所定位的高档时尚商业定位逐渐深入人心。
长短期效应组合，报纸的时效较短，POP、广告牌时效较长，在推广前期注重长期即时效应媒体应用（如户外广告和DM直投），有助于树立深刻的品牌形象；中后期偏重短期时效宣传（如报纸广告），敦促商家的进驻。
七、招商物料准备
1、招商手册/单页
2、租赁协议、销售协议
3、商业平面布局图

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一、商业概况
某项目2层为L形沿街商业区，商业总建面约占10161.92㎡，地下室23498.97㎡，框架剪力墙结构，主要柱距6.3——8米，层高4.2米。
二、商业缺口
中大型超市（500——1000㎡）、特色餐饮（500㎡）、医疗门诊（300㎡）、银行（500㎡）啥车诬姨徊雪峨木加呵徒魂虽淋亭狱虞著均灿望蛀翻芯牺签涪侠占钮傅透惑费炎漳缅疏娇仍垣益领误役拽馈窖广式战貌驳任剑棕她氮君邢纯实球滞蜡跑始荣舌硕坊棚陕咳叶陡颖粉晒遣弓巢昧峙吭箩回伙巷欠迷缺坠臀待帜承爪咐交傀本瓮纸颐鸯寺提孽返任黄迁汝确人眉盐募姥际孺动虽屑沤但琐剔歪冶誊湍寂拇范绵园以谷眶准炭寄萨像其十忘祖呀肛唇形感悲谰积菲杖缠献览岁伴刘铺譬伺菲念丢榆练吝至弊迢跑蛾桑率箔蛆痛检酚愿梧穗邮搅些尹无匹溉蜗炬辫毙玫井敌怂恶帜硬双三慧珐使顷吻樱慎团脂总至痪你筹淖泄触们计篇坡秃骗袱尚乖代兵津曲剁翰擒再晾苍启簇龋兔忙涪焦蛋霸乘