物业部管理制度汇编本说课材料.doc
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1、物业部管理制度汇编本精品文档工程部管理制度汇编 编制:商业管理中心 审核: 二0一五年一月十六日目 录第一章 工程部管理制度1.安全保障制度2.设备安全管理制度3.安全用火管理制度4.易燃、易爆物品管理制度5.电梯安全管理制度6.值班管理制度7.交接班管理制度 8.设备房管理制度9.设备房、值班室卫生管理制度10.值班电话管理制度11.配电房管理制度12.柴油发电机房管理制度13.电梯机房管理制度14.冷水机房管理制度15.水泵房管理制度16.机房钥匙管理制度17.设备机房巡回检查制度18.报告制度19.物料管理制度20.培训管理制度21.员工日志管理制度22.公用设施数据分析管理制度23.建
2、筑物外墙定期检查制度24.日志和档案管理制度25.振动分析制度26.资源控制制度27.房屋系数检查制度28.报修单管理制度29.维修类型划分管理制度30.外包商服务登记管理制度31.工程仓库管理制度32.工具管理制度33.工程部节能管理制度34.培训管理制度第二章 验收与接管工作规程1验收接管应具备的条件2验收接管的准备工作3成立验收接管工作小组4验收接管前的准备工作5图纸、资料的验收移交6商户/租户资料清单7房屋本体验收8公共配套设施验收9机电设备的接管验收10钥匙移交11验收总体要求12接管验收遗留问题处理13正式验收接管14应用表单第三章 工程紧急事故处理规定1紧急事故处理程序2紧急事故
3、处理原则3工程设备设施紧急事故处理预案 (1)冷水机组紧急处理程序 (2)停电紧急处理程序 (3)触电事故处理程序 (4)气体泄漏处理程序 (5)电梯紧急处理程序 (6)生活水、消防水系统紧急处理程序 (7)火警应变处理程序 (8)安全用具的保管及使用规定第四章 工程部日常事务管理规程工程部内部管理机制建立 (1)工程晨会制度 (2)工程例会制度(3)基层领班聘任制度(4)员工定期考评制度(5)员工定期面谈制度(6)工程巡检制度(7)主力店专用设备设施定期巡查制度(8)工作计划制度(9)工程预算制度(10)设备设施管理制度(11)建(构)筑物管理制度(12)商户报修管理制度(13)能源管理制度
4、工程管理制度汇编目的:规范物业部管理的标准性、统一性,确保工作质量。适用范围: 适用于商业管理公司下属物业部的管理工作。内容:1安全保障制度1、物业部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置,执行有关规定,协同保安部认真做好安全保卫工作。2、值班人员,必须严守岗位职责,必须对本岗值班范围内进行安全检查,如发现有安全隐患,须立即上报领班、主管或物业部经理。3、各班领班须每日进行安全检查,随时消除不安全因素,遇有重大安全隐患,须立即上报主管或物业部经理。4、主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查,消除隐患,并将检查处理结果书面报告物业部经理。5、未经物业部经理批准,任何外来人员(包括外部
5、门、外单位领导)严禁进入所有设备房(包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等),已经批准者,在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时,必须办理登记手续,记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等,并由值班人员陪同下方可进入机房。6、所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度,清理好现场。7、各机房门、设备门(盖)、仓库门之钥匙的配制,必须向物业部经理提出书面申请,经批准后方可配制,不得随意私配。8、所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志,杜绝闲人进入。9、所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好,并应设置围栏及警示
6、标志。10、所有水池、水箱箱盖随时上锁,钥匙专人管理,无关人员不得借用,打开水池或水箱必须经主管批准,并进行登记。11、高空作业时,工作人员必须配带安全带,并进行其它有效保护措施,作业范围周边必须加设护网,防止意外坠物伤及人员或设备设施。12、所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范,严禁违规操作,以保证人身及设备安全。13、各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性,确认安全后方可使用。14、所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本商场工作范围以外,如因工作需要须经主管书面批准,按规定办理放行手续,并做好记录。15、物业部须每年配合维保
7、单位对消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等消防设施、设备进行测试,以保证其使用功能正常,无故障。16、物业部员工在进行维修作业时须按照如下步骤进行:1 工作区域a 保持清洁有序。b 机械设备旁边应留有足够的空间以便维修。c 在所有工作场所都应有至少50W的照明。d 离地面不到8英尺或大型设备或箱子易碰到的灯泡应安装保护罩。e 工作地点应与危险区域或分散注意力的地方隔离开来。f 在工作区张贴警告标志以防对别人造成伤害。g 不要把工具或设备放在易绊倒人的地方。h 防火门附近应无障碍物阻挡指示性标志。i 确保所有工作区域的通风良好。2 机械与设备a 只操作会操作的设备。b 定期检查绳索、钢丝绳
8、和链条并按要求更换。c 确保某些机器的防护罩安装正确无误。3 危险性材料a 如有指示或必要应采取眼睛保护措施。b 如有指示或必要应使用其它保护性设备、衣物。c 经许可使用的可燃物应限制其在容器中保存的数量。d 某些容器应正确标识。丢弃未加标识的剩余物或未能正确标识的物质。e 输送压缩空气时应使用合适的制动装置。f 如果偶然接触有害物质应立即就医。g 用扫帚或刷子和撮斗清除碎玻璃。不要用手拣。4 梯子a 检查并确认所有的升降台、竹梯、铝合金梯或伸缩梯在使用前状况良好。b 只使用有防滑皮的梯子。c 任何带电作业都严禁使用金属梯。5 其它预防措施a 任何时间都应使用合适的提升技术。在提升极重的物体时
9、应使用机械设备或要求帮助。b 严禁在工作场所大声喧哗或开玩笑。6发生事故时应立即向经理/主管报告。将受伤员工立即就医并提交所需报告文件。2设备安全管理制度1、机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准,机电设备的操作、保养、维修由物业部技工实施,工程人员须持有相应的操作证、上岗证。2、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度,值班运行人员必须密切留意和掌握设备的运行情况,发现问题及时处理,并做好运行记录。3、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护,确保设备完好。4、设备值班运行人员和维修人员应严格按照操作管理规程对设备进行操作和维修。5、设备管理人员应了解和掌握设备运行规
10、律,贯彻以预防为主的方针,防止事故发生。6、维修设备时,先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施,防止触电及设备事故的发生。7、在电源干线、低压配电柜上进行工作时,必须有专人监护,操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。8、做好设备运行和维修记录,建立设备台帐,定期对设备进行清洁卫生。9、供配电设备房必须具备有灭火器材。3安全用火管理制度为保证物业部人员在工程施工、设备维护过程中动火的安全特制定以下制度:1、凡施工动火须经物业部经理同意,并到保安部领取动火证后方可进行动火施工。2、动火人员应持证上岗,没有电焊、气焊等操作证不允许上岗;3、动火时应遵守有关安全操作规定和操作规程,动火现场必须配备符合
11、要求的消防器材或水等有关灭火设施,距离火源不得超过两米远。4、动火前必须对动火部位附近10米范围内的易燃、易爆、可燃物品清除或隔离保护。5、动火完毕,应仔细检查清理现场,熄灭余火,切断电源,将动火证交回保安部。4危险易燃易爆品管理制度1、配电房、柴油发电机房、泵房等要害部位,非工作人员未经批准严禁入内。2、各种安全防护装置、照明、信号、监测仪表、警戒标记、防雷、报警装置等设备要定期检查,不得随意拆除和非法占用。3、易燃、易爆、剧毒、放射、腐蚀和性质相抵触的各类物品,必须分类妥善存放,严格管理,保持通风良好,并设置明显标志。仓库及易燃易爆粉尘和气体场所使用防爆灯具。4、易燃易爆,化学物品必须专人
12、保管,保管员要详细核对产品名称、规格、牌号、质量、数量、查清危险性质。遇有包装不良、质量异变、标号不符合等情况,应及时进行安全处理。5、忌水、忌沫、忌晒的化学危险品,不准在露天、低温、高温处存放。容器包装要密闭,完整无损。6、易燃易爆化学危险品库房周围严禁吸烟和明火作业。库房内物品应保持一定的间距。7、凡用玻璃容器盛装的化学危险品,必须采用木箱搬运。严防撞击、振动、摩擦、重压和倾斜。8、仓管员定时检查,对过期的易燃、易爆物品按相关条例做好处理工作并做记录。9、进行定期和不定期的安全检查,查出隐患,要及时整改和上报。如发现不安全的紧急情况,应先停止工作,再报有关部门研究处理。5电梯安全管理制度1
13、、电梯管理人员必须持证上岗,无证人员禁止操作。2、电梯管理人员每天须对所管电梯全面巡视一次,发现问题及时通知有关人员处理。3、每周维修主管组织技术人员对电梯进行一次全面检查,发现的安全隐患立即通知电梯维保单位前来整改。4、电梯工负责对电梯维保单位的保养和维修工作质量进行监督、检验。5、在消控中心设立报警电话,保证电梯发生故障时能随时接到警报信号,在第一时间内指派维修人员将电梯内困住的乘客救出。6、在电梯机房内(或电梯值班室内)悬挂电梯困人救援规程,电梯发生困人故障时,严格按照规程执行。7、未经技术监督局检测或检测不合格,未取得准用证的电梯严禁投入使用。 6值班制度1、值班人员必须坚守岗位,不得
14、擅自离岗、串岗。如有特殊情况,必须向主管或经理请假,经准许后方可离开。2、值班电话为工作电话,不得用电话聊天,不得打私人电话。3、每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备,做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活,并认真填写设备运行及巡检记录,及时发现并处理设备隐患。4、须按计划及主管之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障,值班人员无力处理时,应立即报告领班或主管。5、值班人员用餐时,必须轮换进行,必须保持值班室内24小时有人值班,当班人员严禁饮酒。6、值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生,清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处,随时保持值班室范围内之卫生清洁。 7、非值班人员未经许可不准进
15、入配电室,如有违者,值班人员必须立即制止。如有来访者,必须进行登记。8、任何易燃、易爆物品,不准暂放、存放于值班室。7交接班制度1、接班人员须提前15分钟到岗,穿好工作服,佩戴好名牌,正点交接班。2、接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单,详细了解上一班设备运行情况,对不清楚的问题一定要向交班者问清楚,交班者要主动向接班者交底,交班记录要详细完整。3、交班人员要对接班人员负责,要交安全、交记录、交工具、交钥匙、交场所卫生、交设备运行动态,确定完毕后双方在运行记录上签字。4、如在交接班过程中设备突然发生故障,或正在处理故障,应以交班人员为主、接班人员积极配合排除故障,待处理完毕后方可进行交接班
16、程序。5、规定的交班时间内,如接班者因故未到,交班者不得提前离岗,擅自离岗者作旷工处理。接班者不按时接班,按集团公司行政管理制度相关条款执行。6、接班人员发现交班人员未认真完成有关工作以及检查中发现的问题,应向交班人员提出,如交班人员不能给予明确回复或不加以改善,接班人有权拒绝接班,并报上级领导。7、接班人员酒后或带病坚持上班者,不得进行交接班程序,并及时报告上级主管统筹安排。8、交接班工作一旦完成,接班人员则负责全系统的安全运行操作责任。8设备房管理制度1、机电设备房包括范围:1.1高、低压配电室、柴油发电机房、楼层配电间、电表间1.2冷水机房、空调机房、冷却塔1.3通风机房1.4水泵房、蓄
17、水池间、管道间、水力警铃室 1.5电梯机房1.6 消控室、中控室、弱电间1.7 物业值班室、维修间、配件仓库2、以上所列机房均为工程部的机电设备运行用房,非工程部人员,未经许可不得进入以上机电设备房。3、本公司内有关上级部门因检查工作,必须要进入这些场所时,应由部门经理或其指定人员陪同,并通知值班人员开门后进入,同时在运行记录上做好记录。4、凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作,必须要进入这些场所时,应由部门经理或主管陪同,通知值班人员开门进入,同时在运行记录上认真做好记录。5、本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时,必须根据工作项目所规定的地点,到当值领班处办理完登记手续后,
18、在值班人员带领下进入以上场所。工作结束后,应及时通知值班人员办理验收离场手续。6、外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时,必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件,到值班人员处办理许可和登记手续后进入现场,在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备和开关。工作结束后,及时通知值班人员办理验收离场手续。7、所有人员进入这些场所后,都应随手关门,并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。8、所有施工和检修人员进入现场后,不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工,并认真做到工完、料尽、场地清。9、所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房9
19、设备房、值班室卫生管理制度1、各值班人员负责该班次机房、值班室的卫生清洁工作,并保持机房、值班室卫生。2、各专业值班人员负责各自机房的卫生清洁工作:2.1 高压配电工负责配电房、发电机房卫生清洁工作;2.2 空调工负责冷水机房、水泵房、冷却塔周边卫生清洁工作;2.3 电梯工负责电梯机房卫生清洁工作。3、接班人负责检查上一班的清洁工作,对不合格卫生工作的可要求返工,直至合格。4、各机房早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。5、主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。6、在机房、值班区域不准悬挂和晾晒衣物。工作场所要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。7、各机房、值班室禁止吸烟。只允许在规定许可的场
20、所吸烟,烟头不得乱丢,烟灰缸要保持清洁。10值班电话管理制度1、禁止用值班电话办私人事务,接听电话要长话短说,保证线路畅通。2、严禁拨打各种声讯信息收费电话。3、任何人违反制度影响工作,按公司有关规定处理。11配电房管理制度1、负责供配电运作和维修的人员必须持证上岗,配电室的值班员必须熟悉电气设备情况和有关安全措施、操作程序与规章制度。2、配电室建立24小时运行值班制度,对配电装置及高压室进行定时巡查,做好巡视记录,发现问题及时上报部门领导。3、供配电设备的停送电由值班电工操作,非值班电工禁止操作,值班电工必须做好值班记录,认真执行交接班制度。4、供电线路严禁超载供电,配电房内禁止乱接线路。5
21、、停电时,应提前向部门领导提出申请经同意后方可实施,恢复送电时在确认供电线路正常,电气设备完好后方可送电。6、配电室内消防设施应确保完好,并有手持式气体灭火器,防小动物设施完好,无关人员禁止进入,外来人员须经部门领导同意并在值班电工的陪同下方可进入,并做好外来人员登记工作。7、加强日常维护、检修,保证配电室内照明、应急照明设施等完好。8、市电停电时,值班人员应立即采取紧急措施(开启发电机),同时与供电部门取得联系。9、运行过程中,分路开关跳闸,先查明原因,可试送一次,若不成功则不能再送应报告主管,排除故障后才能送电。10、系统和设备在运行或检修时,应做好相应安全技术措施。11、保持配电室的清洁
22、卫生和干燥。12、值班时间内严禁干私事,必须认真监视并注意设备有无异常响声和气味,一旦发现有异常情况,应立即查明原因,迅速排除并加以记载存档。13、值班人员须按时对系统和设备进行巡视检查,认真详细地填写运行记录,在填写运行记录时应做到字迹清晰、无涂改。12柴油发电机房管理制度1、发电机房应保持整洁、通风及照明状况良好。2、发电机房属防火重地,应按严重危险级要求配置ABC型干粉灭火器。3、无关人员严禁进入发电机房,施工、检修人员进入应一律要求作好登记工作,离开机房时随手关闭照明灯具。4、严禁堆放任何无关物品,发电机周围1米,上空2米之内严禁有任何障碍物。5、所有电工都应熟练掌握发电机的启停操作。
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