商品房买卖合同补充协议范本开发商角度.doc

商品房买卖合同补充协议（范本） 合同编号： 出卖人：买受人：鉴于买受人决定购买出卖人开发建设的【*】第 号房屋（以下简称房屋）并与出卖人自愿签订了合同编号为 的商品房买卖合同（以下简称合同），为进一步明确双方的权利义务关系，特作如下补充约定。本补充协议与前述合同有抵触之处，以本补充协议为准。第一条 房价款的支付：按照附件五的约定进行支付。第二条 关于房屋交付的特别约定1、买受人专有部分或专有部分的组成部分的补充约定（1）买受人所购房屋附带有专属于买受人的下列特定空间：独立使用的底层绿地（不包括绿地占有的国有土地使用权）；因特定使用功能的合理需要独立使用的屋面、平台或露台；（2）关于上述特定空间面积的约定仅供参考，根据相关测量规范，测量时不计入建筑面积，测量成果不显示上述面积；另外，虽然上述特定空间专属于买受人，但根据房屋、国有土地使用权等权属登记的相关规定不一定能办理权属登记，出卖人也无协助买受人办理相应的权属登记的义务，对此，买受人无异议。（3）上述特定空间附属于买受人所购的房屋。在买受人购买的房屋套内部分符合合同约定的情形下，买受人不得以上述特定空间的面积、大小、形状、尺寸等与约定不符等任何理由，追究出卖人的任何违约或赔偿责任，如果某些业主通过合法途径确认上述特定空间属于全体业主共有，出卖人不因此而向买受人承担违约或赔偿责任。（4）如果买受人购买的房屋附带有花园的（花园可能以露台、平台、入户花园、花池或屋面、底层绿地等形式存在，以规划批准为准），买受人确认：上述花园的具体位置和大致的形状、范围、面积可由出卖人根据修建地点的具体情况加以确定，买受人不得以花园实际状况与约定不一致而提出任何异议或者要求出卖人赔偿，一楼房屋附带的花园使用权归属为毗邻一楼业主所有，其他买受人明确知晓此事，并无异议。上述花园在交付时出卖人无需进行绿化。买受人使用花园时必须为公共维修和管理提供方便，且不得影响花园作为防火避难使用。买受人在花园绿化建设中，应遵照物业公司的管理规定进行花园绿化，不得改变花园的用途或隔离方式，不得损坏或移动花园内外设置或预埋的公共设施，不得对花园地面进行硬化处理，也不得在花园内搭建建筑物、构筑物。与上述花园毗连的公共区域的绿化，买受人不得进行破坏或改变其原貌。对于已进行部分绿化的归买受人专有的花园。其中种植的植物买受人亦不得随意破坏和调整位置。2、出卖人交付的房屋为未进行装修的清水房。3、在买受人没有付清合同约定的购房款之前，以及未与出卖人办理完毕房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）协议的签订及房款找补手续之前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求）；4、房屋交付手续（1）出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日或其他相关补充协议约定的交房日届满前前往【*】售楼部办理房屋交付手续（已婚买受人须携带婚姻关系的证明文件且夫妻双方共同到场办理）。（2）如买受人未在约定的时间内办理完毕交付验收手续的，合同中约定的交房日（如房屋经整改的，以出卖人整改后通知买受人办理房屋交付手续的日期为准）届临后的第二日，视为出卖人的交付日，出卖人不再另行通知买受人办理任何验收和交接。该房屋的毁损、灭失风险以及物业服务管理费用等自该视为交付日起由买受人承担；同时，房屋保修期也自出卖人实际交付或视为交付之日（以二者较早时间为准）起算。买受人接收房屋钥匙即为接收房屋。5、买受人本人无法在合同约定的交付期限前往【*】售楼部办理房屋交接手续时，可以书面委托代理人代理履行房屋的交接手续，但其委托代理除应具备代理的法定要件外，还必须符合以下条件之一：1）公证委托，并于合同约定的交付期限届满前向出卖人提交公证委托书；2）买受人本人与委托代理人在房屋交付日届满前，携带各自身份证原件及复印件（两份）同时前往出卖人售楼现场，向出卖人当面办理房屋交付的授权委托书。3）使领馆见证或认证文件。6、出卖人展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标准，买卖双方以合同及附件约定的标准进行房屋交付。7、如买卖人购买的商品房为已经完成竣工验收后的现房，则买受人须在签订商品房买卖合同及本补充协议前对房屋、社区环境等现状进行实地查看，并对此没有任何异议，双方以房屋的现状进行交付，买受人不得以房屋及附属的花园、设施等所表现的现状与合同及附件约定的交付标准不一致为由向出卖人提出异议。在签订买卖合同时，若该现房已进行实测面积测量的，则该现房是按照实测面积为基础计算房屋价款，在交房时买卖双方不再进行面积价款补差，买受人也不得以买卖合同中的预测面积与实测面积不一致为由提出价款补差等异议。8、交房之前，若买受人根据合同关于面积误差的约定有权选择退房的，买受人须在出卖人向其发出房屋面积实际测量结果之通知之日起的20日内，向出卖人作出书面的退房表示，否则视为买受人选择不退房。9、因设计变更导致房屋产权登记面积与合同约定面积不一致的，若买受人选择不解除合同的，则双方同意按照合同约定的房屋单价据实结算房价款。10、只要买受人交付的房屋在设计和施工上符合国家强制性规范，买受人不得以任何理由要求出卖人承担质量违约责任。并且，如买受人对已完成竣工验收的房屋设计、质量、管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，并根据鉴定结果确定出卖人是否应当承担法律责任。11、商品房买卖合同中第十一条约定中关于出卖人承诺市政基础设施、其他设施达到交付使用条件的时间，是指【*】本批次销售物业建筑范围内配套设施中的园林绿化、道路具备合同约定条件的时间，不指整个项目物业的配套设施具备交付使用条件的时间。12、买受人承诺：在签订本合同时已知悉项目物业区域周边现有的管线架设状况、市政配套设施、道路交通环境等情况。合同履行过程中，买受人不得以周边环境噪声、线网架设干扰等为由，向出卖人主张任何权利。第三条 关于权属办理的特别约定1、买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记、国有土地使用权分户登记的，应向出卖人提供书面的委托书，该委托为无偿委托。依照中华人民共和国合同法第四百零六条的规定，无偿的委托合同，非因受托人（出卖人）的故意或重大过失行为给委托人（买受人）造成损失的，买受人不得要求出卖人承担任何违约责任或损失赔偿责任。2、买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的授权委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，已婚买受人须携带婚姻关系的证明文件且夫妻双方共同到场填写产权登记机关办理房屋权属转移登记所必须的相关询问笔录等书面文件，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料，该税、费以及维修资金由买受人在收房前预交给出卖人，如买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续、填写询问笔录等书面文件、提供委托办理权属登记的全部费用、代办房屋权属转移登记的委托书等代办资料和提供代缴的维修资金的，或买受人提交的资料和证件在办理产权时因过期等原因导致无效的（如身份证过期等），以及不履行权属转移登记办理时房产管理部门要求的其他协助义务的，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由其自行承担。4、出卖人在买受人交满全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后开始根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。5、商品房买卖合同及本补充协议约定的房屋所有权证书取得的标准为房屋主管部门核发以买受人为所有权人的房屋所有权证，而非出卖人向买受人移交房屋所有权证书。如果买受人以贷款方式支付房款的，在出卖人以受托人身份取得房屋所有权证书后，出卖人有权将该证书转交给银行，用于办理他项权登记的房屋所有权证书后，买受人自行到出卖人处领取；如果买受人以一次性付款方式交付房款的，在出卖人以受托人身份取得房屋所有权证书后，买受人自行到出卖人处领取。第四条 根据建设部、财政部颁发的住宅专项维修资金管理办法及成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法规定，买受人应当一委托出卖人代收代缴的方式，于出卖人向其交付本合同项下的商品房时，按政府相关规定向出卖人提供代缴的专项维修资金，再由出卖人统一交存至房产管理部门指定的专户管理银行。买受人逾期交纳的，买受人应当自逾期之日起，每日按合同约定的总房款的万分之一向出卖人支付违约金，同时出卖人有权拒绝办理房屋的交付手续，且买受人委托出卖人办理分户产权的时间相应顺延。 第五条 车位权属归属的明示【*】项目范围内规划设计的地面车位、地下车库、非机动车停车库，其权属归出卖人所有，出卖人有权进行出卖、出租、赠与、抵押等方式进行处置。第六条 关于设施的特别约定 1、根据物业管理条例规定，【*】项目范围内规划批准的物业管理用房、露天游泳池归全体业主所有；未计入公摊面积的建筑物、构筑物【包括售楼部、会所等等商业用房】的所有权、使用权均归出卖人所有。上述归出卖人所有的建筑物、构筑物由出卖人自行决定建设竣工时间、招商、运营及分批到位时间。2、根据市政规划的要求，买受人房屋前后所在地块的地表或者地下可能安置有变压器、配电箱、天然气箱、上下水管道、天然气管道、雨污排水管道、管道、环保垃圾站等公共设施，买受人对此不持异议，并承诺永不改变前述公共设施在交房时的实际安置状况，且无条件配合前述公共设施的维修、 工作。如买受人在房屋、露台、游泳池等使用过程中对上述公共设施造成破坏或对维修造成妨碍的，应当承担赔偿责任或排除妨碍的责任。第七条 物业服务费用为： 元/月平方米（建筑面积），自房屋交付之日（此时间为 年 月 日）起壹年内，出卖人以赔补方式贴补买受人物业服务费用 元/月平方米（建筑面积），买受人自行承担 元/月平方米（建筑面积）。自房屋交付届满壹年之日起，出卖人停止贴补，买受人需按合同约定的 元/月平方米（建筑面积）缴纳物业服务费用。第八条 关于项目优化调整或合理变动的特别约定除商品房买卖合同第八条约定的情况外，在【*】项目的建设过程中，出卖人有权从优化产品角度出发，根据具体情况对项目的规划、设计方案，以及对买受人所购买的具体房屋进行优化调整和合理变动，出卖人无须通知买受人，买受人也不得据此拒绝收房、主张解除合同或者要求出卖人承担违约责任。该等优化调整包括并不限于：承重墙体的位置改变、房屋门的开启方向或位置调整、门窗位置或高度调整、空调机位设置调整、外立面调整等。第九条 出卖人承诺在交房时将按照建设部的规定，及时向住宅房屋的买受人出具商品房质量保证书和商品房使用说明书，房屋的保修期依据国务院建设工程质量管理条例从项目工程竣工之日起起算。 第十条 买卖双方均同意以商品房买卖合同、本补充协议及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、户型单页、宣传资料、沙盘模型、样板房、各种的广告等均不对本补充协议双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅供参考。 第十一条 买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，如一方单方面要求解除合同并取得相对方的协商同意的，提出单方面解除合同的一方应按合同约定购房总款的20%向对方支付违约金。 无论何种原因导致双方签订的商品房买卖合同解除，如买受人的房屋已经装修的，该装修损失由买受人自行承担。同时，从合同解除之日起五日内买受人应配合出卖人到*市房产管理局办理买卖合同备案登记的撤销手续，否则，出卖人有权单方面到*市房产管理局办理买卖合同备案登记的撤销手续，并有权拒绝退还买受人购房款，还有权按合同约定购房总款的20%向买受人收取违约金。 第十二条 买、卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行合同时的通知、告知事项，如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以特快专递的形式通知相对人，寄发特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容 时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。在*市内，寄发特快专递后的第三日视为送达日；在*市以外的中华人民共和国境内，寄发特快专递后的第五日视为送达日。在中华人民共和国境外，寄发特快专递后的第七日视为送达日。 第十三条 在本协议签订后，买、卖双方中的任何一方因住所地等通信联系方式发生变化或电话等通讯联系方式发生变化的，均应以书面方式告知对方。否则相对人因无法尽到通知义务的后果应由过错人自行承担。 第十四条 出卖人在本合同签订之前已向买受人明示商品房销售管理办法、建设部商品房买卖合同示范文本、城市商品房预售管理办法、预售许可证（或者初始登记的城市房屋所有权证）等相关证件，买受人已了解并知悉上述法律法规、示范文本和证件所表明的内容，出卖人还在签订本合同前，向买受人明示了*临时管理规约（即附件七，有称业主临时公约）和*前期物业服务合同并予以了说明。买受人在此承诺遵守该*临时管理规约和*前期物业服务合同。 第十五条 如本补充协议与商品房买卖合同第二十六条之约定相抵触，则双方当事人自愿约定以本补充协议为准。 买卖双方签订的商品房买卖合同、补充协议及其附件与房产管理局网上签订的合同有不一致之处的，以双方签订的书面合同为准。 第十六条 买卖双方特别约定：因商品房买卖合同签订或履行过程中的争议，由买卖双方进行友好协商，因双方协商不能达成一致或有一方不愿意协商的，主张权益的一方只能按照商品房买卖合同第二十五约定的争议解决方式公平地寻找解决争议的途径。如任何一方违背上述争议解决方式、采用任何可能导致对方名誉贬损、对方工作生活秩序受到影响的行为解决争议的，属于违反商品房买卖合同、本补充协议约定的争议解决方式之违约行为，违约方应当就其每次违约向守约方支付合同约定总房款20%的违约金。 第十七条 在买卖合同及本补充协议订立的过程中，买卖双方已就合同所涉及的违约金比例进行了充分的协商，在履行过程中，任何一方违约，均不得以违约金过分高于给守约方造成的损失为由要求削减。 第十八条 本补充协议自双方签订之日起生效。 出卖人： 买受人： 授权代表： 委托代理人： 签订日期： 年 月 日 附件五：付款方式及期限的约定以下文字为提供支付方式的选择，经双方选择某一种付款方式后，该部分文字（包括印刷体和手写体）构成合同的组成部分，未经选择的部分（不论其为印刷体还是手写体）不是合同的组成部分。买受人采用以下第 种方式支付购房款。一、一次性付款：买受人在签订商品房买卖合同的当日内一次性付清合同约定的全部房款。买受人应于商品房买卖合同签订的当日，向出卖人交付房屋价款￥ 元（大写 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）（含已付定金￥ 元）二、分期付款1、买受人在签订商品房买卖合同的当日即 年 月 日支付房款￥ 元（大写 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）（含已付定金￥ 元）；2、买受人在 年 月 日前付清余下的房款，房款￥ 元（大写 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）。三、按揭付款：1、买受人在签订商品房买卖合同的当日，一次性付清该商品房的首付款：￥ 元（大写 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）（含已付定金￥ 元）。其余房款￥ 元（大写 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）。买受人在商品房买卖合同签订后的三十日内通过银行（包括银行、公积金中心等，以下统称银行）贷款方式一次性支付给出卖人。2、出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款，并案以下约定进行办理。1）买受人须于商品房买卖合同签订后的七日内主动将办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及相关费用交给贷款银行，用于向银行申请借款（包括银行抵押贷款、公积金中心贷款，以下统称房屋抵押贷款）的审查。买受人应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，买受人自行承担房屋抵押贷款申请是否获得贷款银行批准的责任。2）买受人承诺在签订商品房买卖合同及本补充协议时，已经充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行要求，而导致在商品房买卖合同签订之日起三十日内仍无法获准相关银行的房屋抵押贷款。在此情况下，买受人应将付款方式变更为一次性付款，并在出卖人获悉银行不批准贷款向买受人进行通知后7日内一次性付清全部购房款。否则，视为由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款、买受人构成违约，出卖人有权解除本合同，并追究买受人合同约定总购房款20%的违约金。3）买受人逾期提交符合银行要求的申请贷款所需各种资料、费用、委托手续的，应按下列方式承担相应违约责任；买受人逾期提交上述资料、费用、委托手续在十五日内（含第十五日）的，应每日按贷款申请额的万分之三向出卖人支付违约金；买受人逾期提交上述资料、费用、委托手续超过十五日的，出卖人有权解除商品房买卖合同及其补充协议，买受人按合同约定总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除买受人应承担的违约金等费用后，将买受人已交纳购房首付款的剩余部分无息归还买受人；买受人愿意继续提供上述资料、费用、委托手续以配合履行办理抵押贷款的，经出卖人同意后方可继续履行该商品房买卖合同，但买受人须自逾期提交上述资料、费用、委托手续之日起，至其向银行申请的抵押贷款支付至出卖人？户之日止，每日向出卖人支付贷款申请额万分之三的违约金。4）认购人申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准。如因认购人自身原因（包括但不限于：提供资料不符合申请银行的贷款要求、有不良信用记录、国家或银行贷款的政策调整等）造成银行批准的贷款金额低于认购人申请贷款金额的，则差额部分的房款由认购人无条件以现金方式在签订商品房买卖合同后三十日内补足。否则，买受人按主合同第九条的约定承担逾期付款违约责任。5）出卖人同意根据银行的要求，作为买受人在以本协议项下约定商品房办理房屋使用权及附属的国有土地使用权抵押登记前的保证人。出卖人为买受人承担的保证期间，自买受人与房屋抵押贷款银行签订借款合同之日起，至贷款银行取得买受人以国有土地使用证、房屋所有权证办理了抵押的他项权利登记为止。在上述保证期间内，如因买受人违反其与贷款银行签订的借款合同约定，不履行贷款本息的还款义务而导致银行追究其违约责任的，出卖人就买受人的违约行为向银行承担连带责任的保证担保。6）在买受人获准了房屋抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用，出卖人有权向买受人追偿。若买受人在一年之内逾期支付或者欠付银行借款累计达三次且在出卖人承担了担保责任后五日内未向出卖人支付全部担保损失的，或者若银行因此而解除与买受人所签订的借款合同且买受人在出卖人承担了保证责任后五日内未向出卖人支付完全部担保损失，则出卖人有权解除双方签订的商品房买卖合同，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时发生的诉讼费、按诉请金额2%支付的律师代理费等）进行赔偿。另外，在此情况下解除合同时，如买受人的房屋已经装修或者入住的，买受人除了应当自行承担装修、搬家等损失外，还须在解除合同后20日将该房屋恢复原状后交还给出卖人。7）买受人在办理银行贷款后续过程中，应根据银行的要求自行交纳办理公证、保险等工作所需的费用。8）出卖人提供了前述阶段性保证担保后，如因买受人原因导致未在房屋交付时就权属办理完成委托出卖人代办的手续和提供代办费用、资料的，买受人除了自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际总房款的万分之一作为违约金外，出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任。9）在买受人所购买的房屋权属转移登记完成后，买受人应无条件地配合出卖人（担保人）、贷款银行（抵押权人）办理本合同项下房屋抵押担保所涉及的他项权利登记（抵押登记）。四、本附件关于付款方式及违约责任的条款约定与商品房买卖合同不一致之处，以本附件的约定为准。出卖人： 买受人：授权代表： 委托代理人： 签订日期： 年 月 日