日喀则江孜县基于城市更新的老旧小区改造难点与对策.pdf
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1、中国科技期刊数据库 工业 A 收稿日期:2023 年 12 月 21 日 作者简介:王冠群(1990),男,汉族,山西运城人,本科,工程师,现任职于西藏自治区建筑勘察设计院,研究方向为城乡规划。-169-日喀则江孜县基于城市更新的老旧小区改造难点与对策 王冠群1 何雅茹2 罗 洋3 1.西藏自治区建筑勘察设计院,西藏 拉萨 850000 2.拉萨师范高等专科学校,西藏 拉萨 850000 3.西藏自治区住房和城乡建设岗位培训中心,西藏 拉萨 850000 摘要:摘要:中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要指出,要对城乡发展方式进行主动的改革创新,对城乡的发
2、展方式进行主动的调整,对城乡的总体布局进行科学的规划,对城乡的统筹进行积极的统筹,对城乡的发展进行积极的推进,使人们的居住条件得到持续的提升。我们要进行大规模的改造,全面提高城市的综合素质,包括旧住宅区,工业园,商业中心,住宅区,城中村等。这将帮助激发潜在的土地价值和提升整个城市的效率。另外,对改善城镇居民生活质量、促进居民健康交往等方面也具有一定的促进作用。“十四五”规划中提到,要加速推进城市创新,推进老旧社区改造,既能满足人民对更好生活的渴望,又能提高城镇居民的幸福感,是一件划时代的社会公益事业。关键词:关键词:老旧小区;改造现状;可持续机制;策略 中图分类号:中图分类号:TU984 0
3、引言 通过开展老旧小区改造,推进城市空间布局的优化与质量升级,实现城市发展模式的转型,对于提高城市发展的整体质量,不断满足人民对美好生活需求的不断满足,促进经济社会的可持续发展,都有着重大而深刻的影响。本文简单地列出了目前西藏日喀则江孜县城市中的一些情况与存在的问题,并提出了一些具体的对策。1 江孜县城现状 千年古城江孜历史上曾经是西藏最为重要的通商口岸,是国家第三批公布的国家级历史文化名城,也是西藏历史风貌保存最完整、最本真的古城。江孜城依托宗堡、白居寺形成,伴随着城市经济和社会的不断发展,目前江孜县城形成以下布局特点:城市功能分区不明显。北部主要为居住区,南部为公共服务设施较集中的区域。城
4、市用地结构不甚合理,居住用地比重偏高,绿地不足,城市原住民住房基本为 12 层,建筑密度较大。由于历史和地形等原因,城市以宗山一线为界新老分区比较明显,新老城区城市面貌迥异,城市形态和机理相差较大,过渡处理不佳,新城建设缺乏特色与老城未形成和谐的关系。年楚河西岸为工业区,主城区内除传统手工业外,几无工业用地。城市东北为国家粮库,独立于城市之外,占地面积较大。新的建设项目大多安排在南部,南北两部分建筑风格、城市面貌迥异,根据确权数据江孜县城共有 2868 宗地,其中涉及老旧小区 3208 栋 4189户、总面积约为 46.872 公顷 城市评价:城市功能分区不明显、存在大量的城中村、建筑密度较大
5、、居住建筑质量不高、生活环境一般、配套设施不完善等问题。图 1 江孜县老旧小区分布图 2 城市更新的内涵及老旧小区的改造意义 城市更新就是由以往的大量增加改造为以存量改造为主,以增加存量为基础,以增加为基础的结构性改造。江孜县老旧小区改造作为一种重大的发展策略,在改善城镇空间结构、改善相关公共服务和生态环境等方面具有十分重要的作用。以综合性、整体性的理中国科技期刊数据库 工业 A-170-念和行动来处理各类都市问题,对不断发展中的经济、社会、物质环境等进行长期不断的改进与提升。老旧小区改造的方式有三种:改建、修缮和修缮。结构调整一般涉及到老房子的拆毁和新房子的重新建造,比如城中村、棚户区改造。
6、由于时间的推移和时代的发展,很多原来没有应有的功能的建筑物、市政设施和社区都出现了无法避免的问题。为此,应加大对其维修力度,并通过各种手段提高其实用价值。而在这些方案中,老旧小区改造和城市双修则成为一种较为理想、经济可行、效果显著的方案。对已有的文物及环境进行保护与修复,才能更好地维护与传承本地的历史文化。而一些已经落后且缺少维护与管理的城市,因缺乏相应的配套设备与技术支持,且缺少相应的更新与更新,其老化问题日益凸显。社会主义现代化建设是与社会发展相分离的,而要想达到这一目标,就必须调动各类社会力量。其中,小区是城市的一个重要组成部分,其各项功能设施的健全,不但能够提高人们的日常生活水平,而且
7、对整个社区的环境也有很大的提升,使得公众的福利更加充实和可持续。3 老旧小区改造的现状与困境 3.1 改造现状 3.1.1 人员构成复杂,居住环境较差 江孜县城区大量的城中村、棚户区主要由老年人、低收入人群、外来务工人员等构成,因为居民的平均收入不高,物业管理的观念意识不强。这使得江孜县无任何一家物业公司对现有的小区及城中村进行全面的管理,同时政府管理力度有限,江孜县城中存在整体居住环境较差。图 2 改造前后对比图(1)3.1.2 基础设施差,公共基础设施缺乏 大部分的老旧小区都面临着相同的问题:一是因为基础建设比较落后,很多管线都有破损,而且雨水和污水没有进行分流,导致排水系统非常的阻塞,每
8、当大雨来临的时候,经常会造成小区内的积水,从而影响到居民的日常生活。而在另一个方面,则是缺少了公共基建,而这些老旧的住宅区已经不能满足目前社会发展的需求。图 3 改造前后对比图(2)3.1.3 服务成本高,且物业管理人员无法进入老旧小区 江孜县城中围合式的小区多为政府周转房、公租房、廉租房,其余则为开敞式的城中村和棚户区,很难入住物业进行片区管理。老旧小区主要由老年人、当地老百姓和一些租户组成。当地老百姓和老年人思想观念比较重,生活方式比较固定,对社会财产的需求也不高,不愿交纳多余的物业费用。物业管理对老年人的影响也是可有可无。因此,当地居民并不想缴纳没有必要的物业费。另外,由于租户的收入大多
9、数都比较低,他们也比较不情愿缴纳物业费,因此也就不想物业入住小区。3.1.4 缺乏统一的管理,私搭乱建严重 老旧小区由于没有进行统一的规划,部分居民表现出了自己的私心,出现了私自建设停车场,擅自改变房屋结构,对房屋进行了违规装修和改建。由于缺少严厉的监管,执法困难,执法频繁,造成了一些小区的公用绿化被毁坏,一些住户还将其毁坏,将其改建成小菜园,私搭乱建,这在当时是一种执法不严,法律政策不健全等因素,使得目前的执法工作变得更加困难。3.1.5 建筑密度较大,居住环境差 城中的老旧小区的建设没有进行合理规划设计,布局混乱,建筑密度较大,道路较窄,部分巷子仅能一辆车通过,伴随着我国社会经济快速发展和
10、生活水平不断提高,私家车数量剧增,导致道路更加狭窄拥挤,严重威胁居民的生命安全和居住环境。面对着人们的日常步行等问题,他们的步行空间非常有限,不能保障他们的日常生活,交通事故频繁发生,老旧社区的交通设施也很差,改善的战略必须得到强化。中国科技期刊数据库 工业 A-171-图 4 改造前后对比图(3)3.2 改造困境 3.2.1 筹措资金困难 尽管国家对老旧小区改造进行了大规模财政扶持,但各个地区仍然面临着“投不起”的问题,以及整体上缺乏足够的资金,所以单凭国家的财力很难解决这一问题。在城市更新过程中,缺乏有效的社会资金投入机制是制约城市更新发展的重要因素。另外,也有一些社区采用了让居民参加投资
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