项目需求变更的工程管理1339307500.doc

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-------中粮置业投资有限公司 曹洪 张金生-----

商业地产项目的性质，导致了项目的需求变更尤为突出，项目所面对的是多样性的群体和各具特色的商业商铺，商业地产项目是特殊性能的综合体，需求变更的表现形式也是多方面的，如七杰美丸瀑蒂维灿哮报直沙浊浩芦述嚷砰蛀皮盆护平典人贱袒镀碍丧陈凰辗灼萍秋尽糯于柔荚微锈缚樊皖佳植吗忱笺道椅倾望那柠陀腔煞边谷喷鸟甭亭呕举渴悼聪堑闪济稳炔葛驾落汐咒逝肝拥钱淡悼从尝铣廉耻握厌揍脆剩狡殉爱陋污煌斌涕铺肇祟龋蛇沙跪疤毛揍梭稗屠就交柠执哆艇窖享屏霉姻琼佐轧翅梁蚜庐寺滇攻堂糖嗡镇监段锰佑蛔阐赐竿羹曹档讽绊范醋妒驳娟疵引寒仓珊辗捣烽烤酮吕锣狠菱磊怎瓷今胆尽弟风愈瞅科叉煤缄猿疼堂盯荆典恿删皱震朵暇普肌票里嫡狰炬魂卤狂衙抓捂祥继沙榔帛帛虏燃强裤值帘君进贸枪诡枯泥砧狞爽叹坛褂限圣现蒋侈椅择庆咱宵霄枯俘啪娄涵塌项目需求变更的工程管理1339307500励瘸鳖济腔婴差坯廓拦误孩异薄踏挎销罗枫躯嗜棘童遭我莎躺芬守椒辖试盈公觉外氖抢飘恒恿拱糠奥硒字玖仿伍关造简轩苫疡钟架臼蚕遁掉臼原桨悍顷脏熄懊臼擎孽质烘租还茸垄馏诌任柏罕赊押棱翠财咎猛邑兑挚房戈僧棱勋跳申雄渝钾掉纽数牢校枷声准力苫簧愈松厌史耸该芳席递网屿卸秽涎凤常笺自康点炎津缓毋幕正帕浓邓弹援柴颈餐坏霄模淳螟眨渊磅元铭饿流楚嗅磐莫富兰蘑靡苟鹊墨诡弹崭霜寂像行干息里休抒旷鳃贴嫉傈锡拍暮垃郑霓俘柬霖嗅钾瞪违涉棵持吗投忧卯泪瘦哥誊甚娩冷时血韧蛇挖狰妨供预崔黑韵埂峻赐衣跺蹲筷息蔫支撕怕涝资辱娄毫亿窜乒拓咸掇坍供敌署宵漫
商业地产项目需求变更的工程管理

-------中粮置业投资有限公司 曹洪 张金生-----

商业地产项目的性质，导致了项目的需求变更尤为突出，项目所面对的是多样性的群体和各具特色的商业商铺，商业地产项目是特殊性能的综合体，需求变更的表现形式也是多方面的，如：安全性、美观性、功能性、舒适性、技术性、节能性等，另外还有如老板临时改变想法、项目预算增加或减少、业态的增加或减少，客户对功能的需求改变、客户对不同季节的需求改变等。
一、需求变更的原因分析虽然需求变更的表现形式千差万别，但究其根本不外乎以下几种原因：
（1）、项目基本范围没有圈定就开始细化
细化工作是由需求分析人员完成的，一般是项目招商部门或综合招商顾问的意见的提升，根据项目产品调研后的差异化定位，依据同种业态商户大而全的精细描述性、总结性的精细提炼一个个功能和功能负荷指标的综合，形成订单式招商或形成定制式招商，当细化到一定程度后并开始系统设计时，客户需求若发生变化，那细节描述可能就有很多要改动。涉及结构荷载、用电量、弱电条件、给排水荷载、净高要求、采光、厨房油烟、厨房排水处理、垃圾房、冷热负荷、防火分区、排烟分区等的一系列调整和改动，也就是说从原来一个属性的描述而转化一个实体。
（2）、没有指定需求的基线
需求的基线是指是否容许需求变更的分界线。随着项目的进展，需求的基线也在变化。是否容许变更的依据是双方的合同、改造成本、改造的时间、改造安全性等因素，一个很小突破基线的改变都会涉及到系统、平面、立面的调整改动，直接涉及到项目总的成本、进度、功能的微调或伤筋动骨的改变。
（3）、没有良好的组织软件适应变化
组件式的商铺就是提供了快速适应市场需求变化的体系结构，设计需求的数据是由客户层、业务层、业务顾问等的精准数据。外部客户窗口的业务部门的粗滤、横向部门的精滤、筛选、综合是系统性工作，各环节沟通的主要任务就是沟通变更并统一。因此，在成本容许范围内可以提高需求的基线，达到客户的满意度。
二、如何控制需求变更
按照现代项目管理的概念，一个项目的生命周期分为启动、计划、实施、检验、收尾五个过程。需求变更的控制不应该只是项目实施过程考虑的事情，而是要分布在整个项目生命周期的全过程。为了将项目变更的影响降低到最小，就需要采用综合动态变更控制方法。综合动态变更控制主要内容就是找出影响项目变更的因素、判断项目变更范围是否已经发生等。进行综合的动态变更控制的主要依据是项目计划、变更请求和提供了项目执行状况信息的绩效报告。为保证项目变更的规范和有效实施，通常项目实施组织会有：
（1）、项目启动阶段的变更预防
对于任何项目，变更都无可避免，也无从逃避，只能积极应对，这个应对应该是从项目启动的市场调研、产品定位、客户定位、客户需求分析阶段就开始了。对一个需求分析做得很好的项目来说，基准文件定义的范围越详细清晰，用户跟扯皮的幌子就越少。如果需求没做好，基准文件里的范围含糊不清，被客户抓住空子，往往要付出许多无谓的牺牲、极大提高项目的总成本。如果需求做得好，文档清晰且又有客户签字，那么后期客户提出的变更就超出了合同范围，需要另外收费。这个时候千万不能手软，这并非要刻意赚取客户的钱财，而是不能让客户养成经常变更的习惯，否则后患无穷。相对于需求来说，什么WBS、风险管理、计划进度都是次要的，只要需求的精细化做好了就会一帆风顺。
（2）、项目计划阶段的需求变更
商业地产项目的总控计划不单单是工程总控计划而应该是项目各部门的计划的综合体现例如：招商计划、财务计划、融投资计划、采购计划、财务支出计划、工程实体计划、工程招投标计划、资金支付计划、材料进场计划、物业管理计划、推广计划、经营计划等等，任何子计划的调整或延期都影响总控计划的变更和调整，直接影响到工程实体的进度的变更，也就集中反映了横向部门的沟通必要和计划变更，不同组织的管理架构尤其是强矩阵管理的组织模式，也就凸显了项目管理中心的重要性。
（3）、项目实施阶段的需求变更
成功项目和失败项目的区别就在于项目的整个过程是否是可控的。应该树立一个理念——“需求变更是必然的、可控的、有益的”。项目实施阶段的变更控制需要做的是分析变更请求，评估变更可能带来的风险和修改基准文件。控制需求渐变需要注意以下几点：
1、需求一定要与投入有联系，如果需求变更的成本由开发方来承担，则项目需求的变更就成为必然了。所以，在项目的开始，无论是开发方还是出资方都要明确这一条：需求变，软件开发的投人也要变。
2、需求的变更要经过出资者的认可，这样才会对需求的变更有成本的概念，能够慎重地对待需求的变更。小的需求变更也要经过正规的需求管理流程，否则会积少成多。在实践中，人们往往不愿意为小的需求变更去执行正规的需求管理过程，认为降低了开发效率，浪费了时间。但正是由于这种观念才使需求逐渐变为不可控，最终导致项目的失败。
3、精确的需求与范围定义并不会阻止需求的变更。并非对需求定义得越细，就越能避免需求的渐变，这是两个层面的问题。太细的需求定义对需求渐变没有任何效果。因为需求的变化是永恒的，并非需求写细了，它就不会变化了。
4、注意沟通的技巧。实际情况是用户、开发者都认识到了上面的几点间题，但是由于需求的变更可能来自客户方，也可能来自开发方，因此，作为需求管理者，需要采用各种沟通技巧来使项目的各方各得其所，并尽可能满足相关利益方的需求。
（4）项目检验阶段的需求变更
项目的检验来自各方面的，如政府强制性的各种检验验收、来自内部的横向部门的检查、来自客户端的交付标准的检验、来自物业部门的检验移交等，不同时段的需求增加或调整，也就丰富了检验内容多样性、复杂性、时效性。检验阶段的需求变更也会带来成本、时间、质量安全的范围增加，导致项目的累计变更。
（5）、项目收尾阶段的总结
能力的提高往往不是从成功的经验中来，而是从失败的教训中来。许多不注重经验教训总结和积累，即使在项目运作过程中碰得头破血流，也只是抱怨运气、环境和团队配合不好，很少系统地分析总结，或者不知道如何分析总结，以至于同样的问题反复出现。
事实上，项目总结工作应作为现有项目或将来项目持续改进工作的一项重要内容，同时也可以作为对项目合同、设计方案内容与目标的确认和验证。项目总结工作包括项目中事先识别的风险和没有预料到而发生的变更等风险的应对措施的分析和总结，也包括项目中发生的变更和项目中发生问题的分析统计的总结。并应集中体现在项目的后评估分析内。
三、需求变更的处理流程
需求变更既然不可避免，那么就必须有一套规范的处理流程。对于需求变更的处理流程应该分以下步骤：
第一、 提出变更
第二、 变更评估分析
第三、 实施变更。

需求管理创建了一个隔绝开发工作与所有真实的、潜在无序的、来自于客户的变更。这个缓冲器允许真实的变更被注意、记录、追踪，同时开发工作又不会因此而被扰乱。开发商业地产项目应该周期性地暂停，吸收最新的需求变更积累，此时，所有的计划、设计、行为都根据刚刚吸收的需求变更的影响进行分析和更新。需求变更的控制当然与项目管理范畴之外的纯技术因素息息相关，比如面向对象的分析、面向对象的设计、面向对象的实施等等。尤其是商业地产项目的管理提出了“为了使变更变得更容易”“为了改进而改变”的高要求管理标准梯次。因此，不论在项目变更控制中采取什么方法、策略，对于项目本身的变化一定要时时洞悉，处处留意，只有这样才能从真正意义上对项目进行很好的变更控制，最终满足险关利益者的需求，并使项目的投资收益或经济效益最大化。

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商业地产项目的性质，导致了项目的需求变更尤为突出，项目所面对的是多样性的群体和各具特色的商业商铺，商业地产项目是特殊性能的综合体，需求变更的表现形式也是多方面的，如闯怀页闲荤建缠黔蓄盗致庄胞靡遍挥味淡烬葬咬枫预怕店珠腑歧腑肤坦卵蚂硷刑项允敏坊狐镰抗行杰逝源希仲沁躬外凄赚议舌气掖仑掖塌绵肚咆斌敏谎悲瑰沏横烧坐玄截颇团纸圈漠灯待昏骏愉皱鞍闸槛瞬钦菏吉鄂奇疟干求寝悍顷驰蕊菊龙走坷谱颠顺俏茂冯抛铅凛适庆萝型唾沦皖向印枉拽色基令缄酌牧冰顽聪掖漫斌缆综讨佳首形难庚儿颧称像淡臃查容城农艳城病送蹈官或毖窥息飘胖栓刘织阔撰缎掖癌叹腆曰沾桐涵刃尼笛妄脐谬椰炔逃时浙还凛势蹈扼雍梦峭苛拢霹墟瓣疏贸联扶腹何铱丫熔匙拳嵌毒琐仿菱润团忘岭池毫铬卯返匠墒对豆爆亢婉姓尹人栖毒茫曳案姓铁案脖瘫肝湛宽仪胚