房地产制度与标准 -项目开盘前准备工作清单214项-房地产项目前期-倒推.pdf

123456789#123456789#123456789#123456789#123456789#123456789#123456789#123456789#12345 61认筹（排号）销售经理2内部认购销售经理3开盘销售经理4制订招投标计划策划经理5考察选择入围市场调研公司策划经理6编写招标文件策划经理7按制度履行审批手续策划经理8发标、开标、评标、定标策划经理9签订合同策划经理10正式开展调研工作策划经理11完成提交调研报告策划经理12区域市场调研项目所在地、所在区域（或重点区域）宏观经济情况、房地产市场供、需关系调研与预测策划经理13重点项目调研包括：项目定位，产品特点，价格体系，销售情况，营销推广策略、模 式、手段，户 型 配比，产品配置，配套设施、客户来源，客户特点等内容策划经理14目标群体消费特征调查策划经理产品定位户型配比15项目产品定位及户型配比建议书报告中应就项目定位、户型配比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素要素等进行深入的分析并提出结论性建议。策划经理摘牌后60天内或编制方案规划设计任务书前10天16建造标准及精装房标准建议书销售经理规划设计方案完成后10天17交房标准参与制定和报批销售经理开盘前60天产品优化18参与规划、户型、景观等方案优化全程参与、持续改进销售经理持续进行19图纸：总平面图、立面图、效果图、分层平面图、户型平面图等各类相关图纸要求与规划部门办理书面交接手续，如发生规划设计变更，及时收回并作废原图纸，更换新的图纸策划经理持续进行，建议开盘前60天定稿20经济技术指标提供已审批通过的与项目相关系的全部经济技述指标，如项目占地面积、容积率、绿化率等策划经理持续进行，建议开盘前60（90，巡展、物料）天定稿21规划设计概念、特点等为营销推广提供素材销售经理持续进行，建议开盘前60（90，巡展、物料）天定稿22请各部门提供项目设计、结构、施工工艺、用材、物业管理等特点用于编写项目销售讲解辞销售经理持续进行，建议开盘前60天定稿23掌握项目主要节点计划掌握项目各主要节点完成时间，如五证办理、开工、主体封顶、竣工等时间；同时，为满足项目年度销售及回款任务，营销部门应主动提出各节点完成时间的建议。策划经理持续进行24制订招投标计划广告策划开盘前180天25考察选择入围广告策划公司广告策划开盘前170天26编写招标文件广告策划开盘前165天27按制度履行审批手续广告策划开盘前160天28发标、开标、评标、定标广告策划开盘前130天29签订合同广告策划开盘前125天30正式开展工作广告策划开盘前120天31定期对工作效果进行考核与评估广告策划持续进行32对项目营销的全过程进行策划，形成 某 某 项 目（某期）营销策划方案包括：市场研究及预测、提出营销推广定位、目标客户群定位、推广主诉、营销策略、项目包装方案根据项目定位及 经营决策文件 的 内容，提出价格定位及销售计划方案等；制订营销费用比例、构成和使用计划明细（总比例及分项额度控制）策划经理项目 正 式 推 广 前 30天（开盘前90天，预留执行案审批、采购、制作时间）33根据经批准的总体营销策划方案，制订阶段性的宣传推广方案，每季度编写季度营销推广报告制定本季度营销推广策略；本季度营销费用使用计划，上季度营销费用实际发生情况；上报本季度营销推广效果评估；大型推广活动必须制订专项活动方案，在季度营销推广报告上报策划经理每季度第一个月5日内上报上季度报告34编制开盘前推广计划细化到天的媒体、活动的排期计划策划经理项目 正 式 推 广 前 30天（开盘前60天，预留审批、采购、制作时间）35首期开盘报告项目区域市场调 研 分析，竞争楼盘的价格体系（包括楼层差、朝向差、付款方式优 惠 额度）、销售速度、销售方案、推盘策略及推盘重点；制定我项目销售价格体系（开盘入市价格，后续价格策略，不同开盘局面的价格控制预案，详 细价格单，付 款 方式，优惠方案等）；销售进度计划、销售回款计划、后续每期计划推盘数量，价格走势，总销预测；销售经理开盘前30天；36开盘简报各种户型的销售套数、面积、金额、均价，投放广告的次数、金额及扼要说明该档期所组织实施的营销活动销售经理由项目销售经理以手机短信形式，当日上报项目管理中心营销部总经理；开盘次日上午（如星期六开盘，则为星期一上午）上报开盘简报。37会所：运作模式策划报告竞争项目会所的经营模式、经营状况调研，我们经营模式，业态规划等内容销售经理开盘前60天38学校：定位及投资方案策划学校选定，办学性质，收费标准，对外统一说辞的制订销售经理开盘前60天39幼儿园：合作事宜洽谈集团已与一家幼儿园签定了合作协议，具体合作方式需要进行洽谈销售经理开盘前60天40物业管理前期介入、理念销售经理开盘前60天41物业服务内容及收费标准服务项目（有偿、无偿部分）销售经理开盘前60天42物业管理示范性服务销售经理开盘前60天43销售中心选址根据项目的开发进度，项目周边现状，确定在自有用房（如底商、会所内）、自行搭建（临时建筑）、租赁等形式选择销售中心，同时考虑是否需要设立除销售中 心以外的接待 中 心（多适用于距离市中心较远的项目）策划经理开盘前150天44销售中心功能定位常 规 有：接 待 台、LOGO墙、沙盘区、销控室、签约室、收款区、银行手续办理区、展板区(广告板、效果图、五证展示、合同公示等)、户型区、客户 服 务（投诉）室（相对独立区域）、洽谈区、休息区、视听区（室）、水吧、办公室、档案室、会议室、销售人员更衣室等策划经理开盘前150天45销售中心设计建议风格建议：根据项目定位确定销售中心风格定位；动线规划建议：根据功能需要，通过销售工具、室内看板、展示区等引导客户按一定顺序进行参观，完整、有效传递项目信息策划经理开盘前150天46成本测算策划经理开盘前150天47销售中心建设报告审批包括：销售中心选址、拟建规模、功能划分、风格定位、动线分区、成本测算等内容策划经理开盘前150天摘牌后30天内或编制方案规划设计任务书前40天摘牌后30天内或编制方案规划设计任务书前40天开盘报告配套设施及经营性资产营销策划报告市场调研公司（如需采用调研公司完成调研报告）市场调研报告（区域公司完成调研调研报告）建造标准广告服务公司选择3、售楼处和样板房销售中心物业策划2、营销策划类项目基础技术资料对接1、产品研发项目开盘前准备工作清单项目开盘前准备工作清单XX年XX月份XX年XX月份XX年XX月份XX年XX月份完成时间项目分类序号工作项目工作内容责任人XX年XX月份XX年XX月份XX年XX月份XX年XX月份开始时间完成时间提示 1、销售节点48实施相关招标及建设设计、施工、装修、装饰、验收等策划经理开盘前60天（且认购前）49销售中心物品采购流程相关招标采购流程软装策划开盘前60天（且认购前）50样板间的户型选择根据户型比例大、销售难度大、具有代表性、设计优势突出等因素选定样板间的户型和数量策划经理开盘前150天51样板间的装修风格选择根据不同户型和项目总体定位确定样板间的装修风格策划经理开盘前150天52样板间的选址根据工程节点选择位于实体建筑内还是建设临时的样板间区策划经理开盘前150天53成本测算策划经理开盘前150天54样板间建设报告审批包括：样板间的户型选择、装修风格定位、选址、成本测算等内容策划经理开盘前150天55实施相关招标及建设设计、施工、装修、装饰、验收等策划经理开盘前60天（且认购前）56样板间物品采购家具、装饰等物品相关招标采购流程策划经理开盘前60天（且认购前）57样板间后续包装看房通道的设计和施工（景观、导视、音乐等）户型图（标注功能、尺寸、面积等指标）、告知（仅供参考）、说明牌等（如请勿拍摄、与实际户型、结构的差异等）软装策划开盘前60天（且认购前）58销售中心氛围装饰设计软装策划59销售中心和样板区周围景观设计及施工软装策划60样板区内标识牌、指示牌、看板设计软装策划61工地现场包装围档、看房通道、不良景观面遮挡等、道旗、灯杆旗等软装策划62“精神堡垒”设计、制作即实物化的楼盘标志，具体讲就是带有楼盘名称的建筑小品软装策划63国有土地使用证客服主管前置64建设用地规划许可证客服主管前置65建设工程规划许可证客服主管前置66建设工程施工许可证客服主管前置67商品房销（预）售许可证客服主管开盘前10天（通常件齐情况下前置5到20个工作日，各地情况不同）68面积测绘客服主管根据各地规定提前办理69案名及房号报地名办核准可能存在项目名称与推广名称不同的情况客服主管根据各地规定提前办理70按揭银行、公积金中心等落实商业贷款、公积金贷款及组合贷款的单位、贷款要求、贷款比例及年限、费用等客服主管开盘前60天（且认购前）71与相门政府部门落实有关手续、费用例如：需向房地局了解合同登记备案、产权登记备案、产权（他项权利）证办理等流程、手续、费用（需要向客户告知）；地税局了解契税的征收标准、优惠费率的条件等客服主管开盘前60天（且认购前）72周边环境公示是否有影响销售的环境因素需要进行告知客服主管认购前（约开盘前30天）73销售合同公示客服主管认购前（约开盘前30天）74五证扫描件公示客服主管开盘前10天75其他内容如商品房销售管理办法，收费项目、标准等客服主管认购前（约开盘前30天）76编制营销部岗位设置、薪酬方案及绩效考核方案营销部组织架构、岗位职责、薪酬标准、绩效考核方案销售经理开盘前150天77薪酬方案报集团审批包括但不限于：营 销（策划）部人员架构、人数、工资、工资附加费用、提成比例、综合奖励基金分配办法、各岗位人均月收入、竞争项目销售人员工资水平（底薪、提成、月均收入）等销售经理开盘前30（120）天；78各岗位人员招聘及到岗营销经理开盘前100天79服务人员设置需设置售楼处保安、保洁、样板间讲解员、水吧服务员等，并与物业公司协商费用情况销售经理开盘前60天80销售作业指导书或营销部管理制度细则根据项目管理制度及项目管理操作手册内容，细化各项业务具体办理流程及负责岗位（人员）销售经理开盘前110天81龙光集团介绍、开发项目介绍营销副总82企业文化营销副总83公司规章制度营销副总84房地产基础知识销售经理85项目规划介绍设计副总86项目建筑特点设计副总87项目园林、景观特点设计副总88项目物业管理销售经理89项目其他卖点介绍例如智能化系统等销售经理90销售技巧销售经理91礼仪培训外聘92一对一专案销售销售经理93龙光会销售经理94CRM系统的使用销售经理95市调实战及分析销售经理96周边楼盘调研销售经理97房地产投资知识销售经理98银行按揭业务销售经理99税收知识财务副总100 相关法律知识法律顾问101 销售工具使用培训销售经理102 统一说辞汇编销售经理103 统一说辞培训销售经理104 销售合同培训销售经理105开盘前活动、优惠方案培训销售经理106 延展培训如：如阅读一些营销类书籍如何成为伟大的推销员等销售经理107 接待模拟销售经理108 上岗前考核可视情况开展一些拓展性训练（强调团队配合与自我突破）销售经理109 集团专网申请、铺设、调试客服主管开盘前90天110CRM系统上线、培训、信息录入、启用前期准备工作（人员定岗，电脑、网络的准备情 况，数据整理 录 入等）客服主管开盘前60天111项目大型沙盘（总体）对于不确定的内容可以用概念性的沙盘展示软装策划开盘前60天（且认购前）开盘前120天启动招标、90天确定制作单位、开盘前30天完成制作112 品牌墙及区域沙盘软装策划开盘前60天（且认购前）113 户型单体模型软装策划开盘前60天（且认购前）开盘前120天启动招标、90天确定制作单位、开盘前30天完成制作114各类宣传资料的策划、创意、设计、审核、修改、印刷如：楼书、简版宣传折页、龙光会刊、户型单张、房款计算表、资料袋、银行按揭所需资料表、开盘时认购须知等软装策划开盘前60天（且认购前）开盘前120天启动招标、90天确定制作单位、开盘前70天完成制作115 电视广告片制作创意、完成脚本方案、素材收集、拍摄、制作软装策划开盘前60天（且认购前）116各类展示架、公告栏等软装策划开盘前60天（且认购前）开盘前90天启动招标、开盘前60天确定合作单位、开盘前30天完成制作117VI事务用品设计、制作完毕办公用品、胸卡、看房车、水杯、名片、指示系统、各办公室水牌、工作区桌牌等软装策划开盘前60天（且认购前）118 销售人员服装客服主管开盘前60天（且认购前），如有外展点，以外展点开放时间完成119 位置选择、洽谈策划主管开盘前120天120媒体招标、合同审批、签订策划主管开盘前110天121 方案设计策划主管开盘前105天122 发布策划主管开盘前90天123 验收策划主管开盘前90天124广告效果记录及评估策划主管持续进行125 新媒体策略及计划策划主管开盘前90天126新媒体投放选择及洽谈策划主管开盘前90天127媒体招标、合同审批、签订策划主管开盘前80天128 媒体广告发布策划主管开盘前60天129广告效果记录及评估策划主管持续进行开盘前60天开盘前90天启动招标、开盘前60天确定合作单位、开盘前20天完成制作（且认购前）7、媒体渠道6、销售道具4、销售证件样板间新媒体广告销售手续办理相关公示销售团队组建现场包装（区内）营销道具户外广告销售人员培训信息化基础工作5、销售团队五证130电视媒体策略及计划原则不投放电视台，仅投放数字电视开机广告等策划主管开盘前90天131 媒体选择及洽谈策划主管开盘前90天132媒体招标、合同审批、签订策划主管开盘前80天133 媒体广告发布策划主管开盘前60天134广告监播、效果记录及评估策划主管持续进行135广播媒体策略及计策划主管开盘前90天136 媒体选择及洽谈策划主管开盘前90天137媒体招标、合同审批、签订策划主管开盘前80天138 媒体广告发布策划主管开盘前60天139广告监播、效果记录及评估策划主管持续进行140网络媒体策略及计策划主管开盘前90天141 媒体选择及洽谈策划主管开盘前90天142媒体招标、合同审批、签订策划主管开盘前80天143 媒体广告发布策划主管开盘前60天144广告监播、效果记录及评估策划主管持续进行145 网站规划若有策划主管开盘前120天146 网站建设结合集团信息化建设中对于门户网站的工作部署策划主管开盘前60天147 网站更新策划主管持续进行148网站互动信息的回复策划主管持续进行149 网站的维护策划主管持续进行150房展会推广方案策划现场活动、媒体推广、客户储备、促销整合、销售控制活动策划151房展会活动执行准备活动策划152房展会广告创意设计准备广告策划153房展会展位包装设计及制作软装策划154 房展会销售准备销售经理155房展会客户信息收集和回访销售经理156 房展会效果评估活动策划其它媒体157刊物、地图、道旗、候车亭、车身、机场灯箱等等策划主管根据具体项目情况制定158项目所在地销售合同（认购书及补充协议）的收集认购书、销售主合同、附件、补充协议等客服主管开盘前120天159取得集团关于装修标准配置的批复集团规划院、成本部、项目公司有关部门客服主管开盘前60天160取得集团对于前期物管协议业主临时规约及物业收费标准和批复根据市场情况与物业公司沟通相关费用事宜客服主管开盘前60天161取得由项目公司规划（设计）部提供的销售用图纸及分摊面积情况需要由规划部门提供，并办理好书面交接手续客服主管开盘前60天162了解其他合同内的有关信息并取得相关证件复印或扫描件客服主管开盘前60天163销售合同（认购书及补充协议）草案客服主管开盘前60天164销售合同（认购书及补充协议）报批客服主管开盘前60天（项目认购前30天）165销售合同备案，准备网上签约根据当地有关部门要求客服主管根据当地有关部门要求166 销售合同公示在客户购房前需要在售楼处公示销售合同客服主管认购前167 销售日报表客服主管168上报集团周报表、月、季报表客服主管169 销售及回款计划表客服主管170 销售控制表客服主管171更名、换房、退房客服主管172 合同变更申请表客服主管173 特例折扣审批表客服主管174 会员申请表客服主管175 来访、来电登记表客服主管176 催办函按揭手续办理、付款、按揭回款等业务的催办函件客服主管177 部门文件签收表客服主管178置业顾问资料交领登记表用于及时发放更新资料，收回有变化的资料客服主管179 客户资料表用于意见客户、成交客户情况的登记、分析、统计及回访记录等客服主管180放 盘、封 盘（房源）记录表客服主管181 户型变更申请表客服主管182客户特殊要求审批客服主管183 客户提交资料清单收集客户用于办理按揭、产权手续的各种资料清单客服主管184 客户领取资料登记客服主管185 客户遗失资料申明客服主管186 客户投诉记录客户投诉的接待、处理、跟踪及回访客服主管187 客户意见登记用于记录客户的意见及建议并予以回访客服主管188 市场调查表客服主管189 销售中心值班记录客服主管190销售人员轮休及值班安排表客服主管191 考勤表客服主管192 员工违纪处罚单客服主管193销售人员工资表及明细客服主管194营销部内部物资管理帐目细表客服主管195认筹（排号）相关资料客服主管196认购须知、办理各类手续所需资料、代收费用说明等告知类资料客服主管197 成交推荐确认单适用于有推荐客户奖励的项目客服主管198集团财务制度中规定的表格弃权声明书等客服主管客户积累渠道策划199 客户积累渠道策划根据项目区位、产品特征、户型区间、客户定位等因素，全面分析梳理各个有效的客户积累渠道策划主管开盘前90天200 媒体广告各媒体渠道多种形式的广告策划主管开盘前1090天201产品说明（推介）会会议策划、场地租赁、公共公司选定、相关物料筹备、嘉宾和客户的邀请等环节活动策划视具体情况而定202 节点活动论坛主题选择、方案策划、场地租赁、公共公司选定、相关物料筹备、嘉宾和客户的邀请等环节活动策划开盘前110天203 巡展目标客户集中地区或区域进行巡展活动策划持续进行204 大客户发掘政府、银行、证券、医院、学校、周边大型企事业单位等团购大客户销售经理开盘前1090天205 其他形式联合营销、政府营销等销售经理视具体情况而定206建立回访制度和考核体系销售经理开盘前110天207客户回访记录销售经理持续进行208客户资料的录入销售经理持续进行209客户资料的整理销售经理持续进行210客户资料的分析为调整营销推广和销售策略提供依据销售经理持续进行211 客户地图描摹摸排区域内目标客户，制定拓客客户地图销售经理开盘前90天212 拓客计划拟定拓客计划。准备相应表格登记客户信息。销售经理开盘前90天213拓客团队组建按项目需求，组建自有或外聘拓客团队，并完成项目培训销售经理开盘前90天214 拓客考核制定合理的薪酬方案及奖惩措施销售经理开盘前90天根据各地房展会实际时间客户分析广播媒体网络媒体网站10、拓客执行拓客执行拓客执行内容说明内容说明1、本模板为指导性文档，旨在协助各公司有效管理开盘前各项准备工作，各公司营销部可根据项目具体情况细化、修订使用。2、本模板将开盘前准备工作分为10大板块：分别是产品研究、营销策划、售楼处样板房、销售证件、销售团队、媒体渠道、合同与表单、客户积累、拓客执行。3、本模板假定的开放与开盘相距为15天（半个月）。4、本模板假定正式推广与开盘相距为60天（2个月）。5、本模板内各项工作的完成时间为制度规定的上报时间或集团营销部建议完成的最迟时间，各公司营销部在编制具体项目的开盘前准备工作计划时应早于模板时间节点。6、上报时间为：项目正式开盘前60天。7、本模板按以“3478”节点为基础。客户回访9、活动执行及客户积累各类销售报表客户积累渠道实施开盘前45天（且在认购前）房 地 产展会电视广告认购协议及合同准备8、合同与表单