关于别墅物业管理的心得体会.doc

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关于别墅物业管理的心得体会

关于别墅物业管理的心得体会

探讨别墅物业管理
居住类型上物业分为：一般住宅、公寓、别墅三种。从档次上别墅属于最高一层。别墅住宅随市场经济的发展日益增长，成为房地产业的“宠物”，倍受消费者亲睐。因此对别墅的管理也成为物业管理企业的一个重要课题。下面笔者就其公司即将接管的别墅谈一下对别墅物业管理的个人观点，望各位同行批评指正.所谓“别墅”现代汉语所给定义为：在郊区和风景区建造的供休养用的园林住宅。
所谓“管理”在这里的喻义为物业管理，含保管、照管与料理、约束的并列关系。虽然书中对别墅的定义与目前市场上销售的别墅及国外发达国家的别墅有诸多不同之处。但即称“别墅”住宅都有许多相同之特征，那么别墅的物业管理除了进行一般物业管理工作所包涵的社区清洁、保安；一般设备养护、维修；公共设施保养、维护等，还要根据别墅的特性，搞好针对的服务管理工作，方能取得良好的效果和收益。
一、别墅环境的特性
由于别墅区选址大都在郊区、风景区，远离城市喧哗区域，在开发建设与它类型物业相比，占地多、面积大、个性化强、绿化用地与占地面积的比例不低于1：1，各建筑之间距离大，道路宽阔。那么通常物业管理中所要求的，绿地无杂物、杂草，人行道和机动车道无损坏；保持清洁标准，就不适宜了。首先园林绿化区域的设计，在风格上需与别墅的建筑相符，在选择的品种上，需考虑到南北气候的差异，否则会造成“碧绿”一会儿，“优雅”一时的短时效应，一年只有一季二季绿的景象。如果这些“先天不足”一旦形成，那么后期的物业管理无论如何，也无法达到良好的效果。另外，距离大、道路宽、人口密度小，宜造成了人与人之间情感沟通的不畅。根据别墅所处的区域，入住人群的类别，通过“民意测验”、“客户调查”，增加一些实用功能的公共设施，如开设露天健身房、儿童乐园、老人活动地、露天烧烤区、艺术园艺塑品、信息栏等，以沟通开发商、物业公司、业户之间的情感，提高物业管理成效。还有，象雪天及时有效地清扫道路，雨天道路排积水处理等等，正是这些看似细微的工作，构成了管理的全面，可以体现管理水平的地方。
二、治安特性与管理
别墅在规划上是统一设计、施工的几十栋、上百栋为一组的、相对封闭、上规模的社区。从价位上讲，拥有者为有经济实力者及有社会地位者等人群。从使用上讲，多为人们休假的第二居所、在西安办事处、集团办公地等。由于人流疏稀、人员密度小、财产价值大、隐患部位多，因此安全治安工作必须放在首位，要达到通信畅通、反应迅速、防范有效，则要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。以技防和人防相结合，利用先进的智能化设施，对社区周界、出入口、车库、公共场所、重要部位进行24小时监控。保安员利用固定或流动的方式进行询问、检查、帮助别墅区内的人员。以使用电动、机动交通工具达到“快速”，以完备先进的设备装置达到“准确”，以训练有素的专业人员达到“有效”从而防范、控制、处理各类突发事件。但是值得注意的是，过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制，会丧失住宅的舒适和方便感觉，取而代之的是“壁垒森严”的“监狱”感。如何恰如其分地做到安全又方便，确实是个难题。我想因为别墅面积大、人员流动小、固定保安岗与流动保安岗利用通信设备，实现“移动通报制”可以缓解此矛盾。（即随着来人、车辆的移动线路，不断的通报方位形成隐形安全网）。有的别墅在对外来人员，车辆管理上实行主、付卡验证方式，效果也还可以。在物业管理中，保安工作除了具备准军事化的素质、职能，还应该尽可能熟悉一栋别墅的各方面情况，从单纯的保卫职能到兼有帮助、服务职能。这属于服务软件上的范畴，不少项目，提出“有困难找保安”的承诺，是一个即好又难的课题。另外别墅区内车辆交通的管理，也涉及到很大的安全因素，因为每户在不少于一辆车的现实状况，使之必须“人车分流”，那么标识的正确、有效、到位、路线合理流畅是减少不安全因素的条件之一。
三、别墅的服务与管理
服务与管理从字面上看，前者是听从命令的，后者是发出命令的。但在物业管理中就要将二者溶汇贯通，有机地结合起来。曾经在与香港戴德梁行物业管理公司西安分公司总经理交流时，其总经理感叹：在中国，很多人花几百上千元吃顿饭没关系，就是心疼每月几十元的物业管理费。这也从一个侧面反映了国内许多业户对物业管理的不理解。在人们较熟悉的香港物业管理模式中，物业管理经费完全来源于业主。在中国如何在人们的经济和心理承受力不到的前提下完全实现“以区养区”，就要在服务的种类多样化，管理形式灵活上大做文章。虽然别墅的封闭性、远离性带来生活、日用品服务的必须性和单一性，但因别墅用户的活动半径大，第一居住所等原因，使大件物品及耐用品不会在社区内消费。所以，安排服务设施，提供商品种类要认真推敲。由于别墅建筑的特性及消费人群的特性，使得别墅带有很强的私密性，各种费用

的收缴是管理工作之必行，如上门收取，从服务角度上讲固然可取，但频频打扰用户又是不可取之。这时利用多费统收、智能传输等方式，可以一举两得。住别墅的一族人群对休闲、健身、娱乐都有一定的需求，应运而生的“会所”是一个很好的契机。办好了，即可以满足用户需要，又可以提高收入，达到“以区养区”的目标。但是现有项目会所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定会所的项目、周边情况、经营的方式、面积的大小、收费的高低等等一系列可行方案，解决经营和安全等问题，方能达到预期的目标。休闲会所的经营是物业公司值得审视和思考的问题，如何使项目其巨额的运行维护费用得以维计并最终为开发该会所赢得利润是今后将要关注的焦点。另外别墅房屋的钥匙管理；代出租委托管理；公司用房、会议活动管理等等都是别墅区别于其它物业的服务项目，是值得进一步探索的方面。
四、管理控制措施
1、运行流程物业公司在内部管理上，由物业部负责接收来自上级、客户等信息和物业管理服务需求，并及时传递给相关部门执行运作，同时，协调、沟通与监控客户和相关方，收集执行过程中的信息通过反馈渠道回到物业公司总经理处，供其决策时做出校正、判断、总结。使物业管理服务做到有布置、有监管、有总结，确保了物业管理服务的及时性和有效性。
2、管理控制措施在别墅项目物业管理的不同阶段，物业公司应采取以下管理措施强化对物业的有效控制，保证物业管理服务的整体质素。一站式服务在物业交付使用后，物业公司物业管理部的客户服务中心为业主、用户提供“一站式”服务，使业主、用户办理相关业务简捷方便。空置物业保养别墅项目在物业交付使用后，由于销售策略的原因，有一定量的物业处于空置状态。物业公司在空置物业的管理上，按正常使用物业实施物业管理，并建立定时入室检查制度，让空置物业保持良好的使用性质，使之随时能投入使用。安全应急预案别墅项目大都是以住宅为主，带商业群楼的建筑模式，其安全是重中之重。物业公司在进入服务前，将根据别墅物业各系统的特性，制订电梯、消防、安全等突发事件的应急预案和处置指引，并加以演练。楼宇巡视在物业管理服务过程中，物业公司物业管理部、工程部、秩序维护部每日均须执行巡视检查制，通过定时定期对各自职责范围内管理控制的重点区域、重点部位、重点设施设备的检查，将管理服务由办公室延伸到管理服务的第一线，做到早发现、先预防。l隐形清洁别墅项目的清洁管理服务，物业公司推行“隐形清洁”服务方法，清洁服务内容尽可能放在非业主出入的高峰时间进行，其他时间以保洁为主，这样，当客户进入物业时，物业时时保持整洁的环境。上门走访别墅项目物业管理服务中，物业公司变被动为主动，改变以往的通过业主、用户投诉改进工作的方法，实行定期上门走访，主动与业主、用户交流，从中发现管理服务中的不足之处，加以改进。
3、信息反馈流程
物业管理中心经理定期与开发商工作人员及用户进行沟通,反馈信息,发现问题及时整改。
物业公司定期或不定期与开发商和辖区政府机构进行沟通,发现问题及时商讨整改办法,并督促现场管理中心进行落实。
物业公司应保障横向纵向沟通渠道畅通,强化服务系统的及时改善和有效沟通,最大限度地满足开发商确定目标和客户服务需求。
目前国内的物业管理，如西安还处于探索、磨合阶段，无论是国外的模式，还是国内自产的，无论是借鉴酒店管理经验，还是引进英式管家服务；都没有一套以一应百的完全管理手册。别墅的物业管理同样如此，依据自身特点、市场情况及管理需要，坚持创新和稳步结合、服务与收益结合，业户、开发商、物管公司三方受益相结合，推动本项目健康、持续发展，使别墅物业自身保值升值，物业管理公司产生社会效益，增加知名度和美誉度，创造服务品牌。文/张义军

尊敬的学院领导、老师，亲爱的同学们：
下午好！
我叫何静，来自数学系信计专业04101班。非常荣幸能做为先进个人在此发言。相信此时此刻，大家和我的心情是一样的。回首过去一年来的风风雨雨、酸甜苦辣，感受着现在收获的喜悦，兴奋、激动•••如果说少年不懂愁滋味，那么，青年立身须自强。作为文理学院的莘莘学子，我们志存高远，意气风发。我们希望与同学们互助互勉；我们希望能接受学校和社会的严格检验；我们更希望能用优异的成绩回报学校。
从踏进这所大学的校门开始至今我已走过了三个年头，现在我作为一名毕业生，无论是以一名学生，一名学生干部，亦或一名学生党员的身份，我都努力在诸多领域和舞台展示自己的风华和姿采，展示着自己的青春和激情。无论是在学习、工作、还是生活上我都得到了许多丰富的经验和教训，也取得了一些可喜的成绩。我能取得一些成绩，当然也离不开老师和同学们的支持与帮助。首先我要感谢学院，是她提供了良好的学习环境，让我能轻松、愉快地学习；其次我还要感谢所有关心我的老师，正是因为有他们的谆谆教导，才让我取得了今天的成绩，另外，我还要感谢与我朝夕相处的亲爱的同学给予的无私帮助和支持。借此机会我在这里向他们表达我诚挚的谢意！
成长并不是一蹴而就的，回首过去，其中有过多少困苦，有过多少挫折，我想大概只有自己经历了才知道吧，记得在刚进大学时，我也感到有些彷徨，有些迷茫，根本不知道大学是怎么一回事，人家都说大学是一个自由的，充满欢乐的象牙塔。报到的当天，我坐在图书馆门口的台阶上，看着熙熙攘攘的学生，瞅着迷惑的小路，我在想，应该怎么办，今后的路该怎么走…进入大学，等于是开始了另外一种新的生活，和众多通过高考过来的学生在一起，我才觉察到自己和他们之间的差距。这里高手云集，曾经的成绩优势不在了；这里老师的授课方法完全不同于以往，曾经熟悉的学习模式也转变了。那时候我几乎每天都诚惶诚恐，常想，当我变得不再优秀，不但我自己失望，而更加失望的是我的父母和老师。从那时侯起我就告诉自己要对大学生活有合理的规划，做到心存大志，脚踏实地，不断进取。信心是坚定了，目标是确定了，但一路的艰辛与困难也随之而来了，记得自己在求知路上，有过因为没有好的学习方法而做很多无用功时的困惑与失望，担任学生干部时，有过因为工作缺乏经验而不能很好地完成任务的迷茫和沮丧；当工作未被认可时，当工作成果不被老师和同学理解时的难受与慌张。清晰记得，刚当上班干部往讲台上一站，传达学校有关通知时，同学们那不满的嗡嗡之声；整理系部文件而上课迟到的那份尴尬和此时老师同学投注过来的灼热目光•••成长的代价过于昂贵，我不是没有在这些挫折和磨炼前彷徨和退缩过，也不是没想过就此放弃，只是，心中一直有个声音在提醒我：没有人能为我们的青春买单，我们唯有自我督导、自我超越才能创造美好的未来。因为我们对自己有要求，要求自己足够的好、足够的优秀、足够的先进，我们必须学会凝聚智慧和勇气全力实现自己的理想信念，要么不做，做就要做得最好。
1 2 3 4我觉得，大学是扎实基础学习，充实知识储备，夯实综合技能的重要时期，也是形成个人的学习方法和打造知识框架的关键阶段。为此，我在学习上做到刻苦努力，敢于突破难关，挑战极限，超越自我。我一直很珍惜每一次学习的机会，做到课前预习，课上认真思考，课后及时总结，并且搜集相关的资料来扩充自己的知识储备，加强学科之间的联系，做到融会贯通。这样的学习让我的大学生活充实了很多，也收获了很多，入学至今我每年都获得奖学金，并多次被授予三好学生荣誉称号，今年还荣幸的被评为2006-2007年度省级三号学生荣誉称号。通过阅览各类书籍，开拓视野，增添知识，使我在其他活动方面也受益颇深。课外活动在大学生活中也是占重要地位的，通过一次次的活动，和各方面优秀的人聚在一起交流，不仅可以陶冶情操，还可以更好的锻炼自己。一入学我便积极地加入了英语协会和兰芷文学社两个社团。在那里，我学到了许多在课堂上很难学到的东西，提高了自身修养。2006年度和队友参加学院数学建模大赛获院二等奖，同年暑假，我积极参加学院的建模培训，于2006年11月代表学院参加高教社杯数学建模大赛，获全国二等奖，并赴中南大学参加论文答辩，圆满完成任务。抱着对英语的浓厚兴趣，我一方面加强对词汇的积累，另一方面努力锻炼自己的口语，积极参加学院英语演讲比赛，并获得了可喜的成绩，一次性通过了全国英语四，六级考试及全国大学生英语竞赛三等奖的成绩，这对我真是很大的鼓励，因而大大增强了信心，也为将来进一步的发展奠定了基础。
1 2 3 4在注重学习知识的同时，我也没有忽视其他的实践和工作，因为我觉得学习和工作可以相得益彰，我们应该在大学中培养发挥各方面的能力。我参加了系部学生干部改选，很荣幸地相继担任了数学系组织部部长、学生办公室主任等职务，我深知凝聚力对于一个集体的重要性，为此，我主动向往届优秀干部请教，积极热情地和同学们交流，做好和老师的沟通工作，让大家在讨论中相互了解，促进大家的感情，使得我们的集体更加团结，氛围更加良好。担当班级团支书时，我能从思想上促进大家进步，认真组织大家参加共青团的各项集体活动，取得了良好的成效，也得到了老师和同学们的认可，并被授予优秀学生干部荣誉称号。
当然，我也从来没有忽视自己思想上的进步，入学之初，我便向党组织递交了入党申请书，积极报名参加首批党课学习，并以优异的成绩通过了党课考试。在平时的学习生活中，我坚持按时参加组织的理论学习，定期向组织递交思想汇报。由于各方面表现突出，我于2005年5月光荣的成为中国共产党预备党员，得到了党组织的肯定和认可，成为我系同年级第一批入党的学生。从此以后，我更加严格要求自己，工作勤勤恳恳，生活作风严谨，力求为同学们树立良好的榜样，时刻准备着接受党组织的考验，并在2006年5 月通过组织考验，正式成为一名中国共产党党员。作为一名同学羡慕受人关注的学生党员，当看见周围的同学非常珍惜学校声誉，想积极为学校、班集体争光，展现健康向上的精神风貌时，我内心一股澎湃与激荡油然而生。
1 2 3 4这一切的成绩来源于对大学价值的正确认识，来自于大学期间的不懈努力，更来自于各位关心我的老师的指导和同学的帮助，在付出的过程中我收获了直面逆境、知难而上的能力，也培养了自己的优秀品质。奋斗的过程教会了我怎样去思考，怎样去明辨是非，让我执著追求真理的同时，学着以一颗感恩的心不断吐故纳新。
这个世界上，最珍贵的获得是真正心智的成长、品性的升华、奉献的愉悦以及自我价值实现后所带来的满足感。所以，今天，与其说是一个总结的日子，不如说是一个新的起点。我的大学仍然在继续，而我却比过去少了些张扬，多了些沉稳和成熟，少了些迷惘，多了些执着和勇气。在我们每个人的人生舞台中，还有许多不同的角色需要我们去扮演，还有许多不同的乐章等待我们去演绎。亲爱的同学们，我明白我们会面临压力，但更重要的是如何承担和转化压力；我们有困惑，但不要在困惑中停滞不前；我们关心自己的前途，但更要学会勇敢创造自己的未来。多一些思考，多一份执着，多一点自信， 那么我们都能做得更好！
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近两年来，随着社会办学力量的兴起，职业中专学校出现了前所未有的生存危机。与此同时，中学生厌学现象日趋严重，特别是临近毕业的高年级学生，迟到旷课、不做作业、考试舞弊及违纪违法的事件也日趋增多。
本人从事中学生管理工作多年，对当前中学生的特点和思想状况以及如何在当前形势下做好学生的思想政治教育工作，为祖国培养高素质的建设者，谈点肤浅的意见和看法。
一、当前中学生的特点和思想状况
(-)中学生素质低下，入学不要分数线，不需要政审，也不需要档案，可以直接注册入学，这就导致了中学校学生素质参差不齐，有的甚至劣迹斑斑，给学生管理工作和教学工作带来了极大的困难。
(二)中生年龄小，识别能力弱，绝大部分是独生子女，自我保护意识差，这些学生很容易受他人的影响。
(三)学生管理经费少，组织学生活动少，寓教于乐的氛围欠缺。
(四)厌学情绪比较普遍。其表现是：
1.频繁逃课，有的因文化基础差，对所学的课程听不懂，缺乏学习兴趣。
2.课堂杂乱无序，有的班级有三分之一的学生在课堂上睡觉，有的班级有三分之一的学生在课堂上不听课或消极地听课。
3.抄作业成风，教师在批改作业时经常会发现一个班的学生作业只有四五个版本，有些学生对抄作业、考试不及格等不以为耻，反以为荣;或不以为然，泰然处之。
(五)国家责任意识淡薄。在多元化经济、市场竞争的驱动下，功利意识明显的社会现实在学生思想中留下的痕迹，一方面成为推动他们不断学习、进步的原因之一，另一方面也自觉不自觉地使他们淡忘了国家意识、集体意识。
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(六)所学专业不满意。学生及家长对中学生的就业方向和社会对人才的需求不甚了解，对新开设的专业不感兴趣。
(七)判断、处事在矛盾中徘徊。由于中学生多数处在未成人阶段，鉴别能力差，在思考问题、处理事情、选择正误方面，思想不稳定，往往在矛盾中徘徊。
(八)部分学生日常生活的自理能力很差。
(九)早恋现象屡禁不止。学生中的早恋问题已成为学生工作的一个难点。由于生理的早熟和传媒的影响，学生早恋有越来越低龄化的倾向。
通过对以上中学生的思想状况及特点的调查分析，使我深刻地认识到只有重视学生的思想教育工作，重视学生的管理，学校才能发展壮大学生的思想教育工作必须引起学校各级领导的高度重视。要搞好学生管理，需要学校党政工团齐抓共管，进行综合治理。
二、加强学生思想教育工作的几点建议
为了加强中专学校学生的思想教育工作，为祖国培养高素质的建设者，我们要做到一、二、三、四、五、六，即树立一个目标、把握两个重点、规范三种职责、发挥四个作用、明确五项任务、解决六大问题。
(-)树立一个目标
即：努力实践三个代表，把学生培养成德智体全面发展的具有综合能力的高素质的劳动者和专门人才。
(二)把握两个重点
1.以新生为重点进行思想与志向、团结与守纪、学习与生存等方面的教育。
2.以毕业生教育为重点，针对毕业生在实习、就业等方面存在的问题，开展思想教育活动，提高毕业生的质量。
1 2 3 4 5(三)规范三种职责
1.要进一步明确学生科德育工作职责，发挥学生科在培养学生骨干及组织发展等问题上的作用。
2.要进一步明确学生科对毕业生的教育管理职责。
3. 要进一步明确学生科的学生管理职责，要认真加强管理，有些需要齐抓共管，学生科不能越俎代庖，管理要程序化。学生教育与管理工作是学校重要的基础工作，要挑选思想品德好、政治觉悟高、责任心强、热爱学生、会做思想政治工作、具有奉献精神、思维敏捷、知识丰富的同志担任学生教育与管理的重任。
(四)发挥四个作用
1.要充分发挥全校教职工为人师表、率先垂范的有人作用，特别是任课教师在课堂上的育人作用。
2. 要进一步发挥学生科管理人员的关键作用。要经常深入到学生中去，充分了解学生，要善于发现深层次的问题，实行对教室、学生宿舍巡查制度，按照三不放过 即：学生出现或发生事故时，没有查清原因不放过;当事人没有受到教育不放过;没有制定防范措施不放过的原则妥善处理好学生中的问题。
3.要进一步发挥班主任在班级管理和学生教育中的核心作用，这是对学生进行思想教育和管理的重点。要对班主任制定客观、公正、科学、易操作的定量考核办法，加大考核力度，使考核结果与班主任津贴、评先、评聘技术职务等结合起来，进一步增强班主任的工作责任心，促使其在班主任岗位上尽心尽责，勤奋工作。
4.要进一步发挥学生干部的突出作用。学生干部天天与广大同学生活在一起，他们在了解学生和发现问题、及时制止突发事件、避免事态扩大等方面起着不可替代的作用。
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(五)明确教育管理学生的五项任务
1.做好全体学生的思想政治教育和形势教育，培养学生树立正确的人生观、世界观。
2.牢固树立为所有学生服务的思想，以三个一切即我们在管理教育学生中要把一切为了学生，为了一切学生，为了学生一切作为工作目标。
3.认真学习贯彻中学生学籍管理条例，对学生实行规范化制度化管理。
4.认真抓好新生和低年级学生的教育管理，配备高素质能力强的班主任，从新生一进校就严格教育耐心培养。
5.加强对学生宿舍的管理。会管员每天要对学生滞留宿舍情况、晚归、未归进行登记，每周要汇总报学生科。学生科及时通报给班主任，并采取相应的措施。
(六)着重解决六大问题
对于厌学问题、帮派问题、打架群殴问题、泡吧问题、早恋问题、偷盗问题等要进行综合治理。当然，做学生的思想教育工作是很难的，有些问题需要反复抓，抓反复的。其中解决厌学问题是重点和难点。建议：
1.重视素质教育，加强课程体系和中学教材的改革与调整，以能力为本位，做到因材施教，努力调动学生的学习兴趣和参与的热情。
2.在学生管理中应把有人放在首位，采取积极可行的激励机制，努力开创良好的学习氛围，积极开展丰富多彩的校园文化活动，开办第二课堂创建文明健康的校园文化，用阵地战的形式同目前存在的一些不良现象争夺学生的兴趣和注意力，培养学生的进取意识、竞争意识。
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3.充分发挥德育工作的作用，努力培养学生积极进取的健康人格。所谓人格的力量是无穷的，积极进取的健康人格的精神力量，是我们克服厌学这个顽症所需要的重要力量之一。
总之，加强学生的思想政治教育是中等职业学校的一件大事，如何充分发挥德育工作的作用，加强中学生思想政治教育，采取有针对性的措施，使学生树立正确的人生观、世界观，把学生培养成高素质的劳动者，是非常重要的，必须引起学校各级领导和全校教职工的高度重视。
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