住房保障1.doc

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住房保障概念和必要性概念：住房保障制度是世界各国普遍采用的一项公共政策。其目的在于保障社会成员的基本人权（生存权、居住权等）、维护社会稳定和促进社会公平。住房保障是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，对城镇居民中低收入家庭进行扶持和救助的一种住房政策措施的总和。必要性：住房是人们生活的基本需要品，居住权是公民的一项基本权利。住房保障制度是市场经济条件下住房制度的核心内容之一。可以说，住房保障制度是对市场化住房分配机制的必要补充，也是一个国家社会政策与社会保障制度的重要组成部分。近年来，中国的快速城市化带来了住房需求群体的扩大，导致住房供不应求；旧城拆迁和改造导致了大规模被动性住房需求群体的形成；社会发展和转型也带来新的住房需求。这些情况作为中国特定发展阶段的结构性问题，是难以完全避免的。对中等收入偏低及低收入家庭来说，他们的收入有限，住房条件难以得到较好的改善。这使得现阶段在住房分配上形成了很大反差，也引发了社会不公，直接影响到社会稳定。因此，住房保障是必要的： （1）解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任 。我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。 从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近30年来每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。 （2）构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题 党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。 （3）当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性 近两年，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。(4) 中国住房商品化的需要 (略)(5) 缓解住房压力的需要(6)扩大内需的需要二保障房主要分类简介我国住房保障体系主要有经济适用房、廉租房、限价商品住房和公共租赁住房四个部分组成。（1）经济适用房是经济适用住房的俗称。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房的经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的使用效果。它以解决居民住宅困难为宗旨，坚持政府扶持、保本微利、个人负担和经济性、解困性的原则。经济适用房与商品房有许多不同之处：1.在土地的获取方式上，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金。而商品房采用出让方式，需交土地出让金。2.租售政策上，经济适用房只售不租，商品房不受限制。3.购买条件和对象上，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房的购买对象和条件不受限制。4.经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售，经济适用房的价格按建设成本确定。其成本价由七项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成。其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。商品房的售价完全由市场确定。5. 经济适用房限制购买者的条件（p2a），商品房无限制。 经济适用房是我国住房制度的重要组成部分，对住房保障和住宅业发展起到了巨大的推动作用。经济适用房是福利房向商品房过渡的产物。但经济适用房在出台以后就有不少歧义和争论。同时，在建造、分配、管理的实践中也出现了很多问题和弊端：1.是“政策性商品房”的定位难以把握。2.建造主体部统一，管理难以规范。3.是分配标准难以落实。4.是优惠程度与低收入者的购房能力形成巨大反差。5.是供需矛盾大。6.是影响住房市场的规范整顿。7.是容易忽略住房的安全性和质量标准。 （2）廉租房是廉租商品住房的俗称。城镇廉租住房是指政府单位在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的住宅。由于廉租住房保障方式灵活，避免了类似经济适用房的投机性，能在房市调控中发挥重要作用，更能切实解决穷人的住房问题，因此随着近几年城市居民住房需求不断增加，中央开始加大力度建设廉租性住房。虽然我国廉租住房制度已有近十年的摸索，按从总体上来说还处于起步阶段，依然存在很多问题：1.资金及政府公房来源不足 2.现有政府政绩机制仍有制约。3.廉租住房供需差距仍过大。目前我国廉租房实施货币补贴和实物配租两种保障方式。优于我国廉租住房保障方式的区别，各地对货币补贴和实物配租分别使用的对象也规定了严宽不等的条件。总的来说要遵循建设部、民政部关于印发的通知中规定的申请对象的条件（p185a）。（3） 限价房是限价商品房的俗称，所谓限价商品房，就是经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。因为它既限制地价，也限制房价，很多人由把它称作两限房。限价商品房是部分城市为了应对房价暴涨而采取的应急措施，实质上是介于普通商品房与经济适用房之间的政策性商品房。它与经济适用房的主要区别是土地由划拨改为有限度的招拍挂竞争，进而限制房屋销售价。有的城市用这种形式代替经济适用房，有的城市试图以此解决购买商品房困难而又超过经济适用房购买标准的所谓“夹心层”的住房问题。2006年正式将限价房纳入住房供应体系后，当前全国实施的城市仍然很少，实施效果尚难全面评价。随着几年的摸索和实践，限价商品房在一些地方确实帮助本地住房困难的家庭解决了他们的住房问题。在一定程度上也对房价的上涨起到了平抑作用，特别是在一些房价高的城市，限价房对该地区的房地产市场的健康发展起到了重要的作用。但这和预期的效果相差甚远，同时，限价房项目本身因趣味、性价比等因素而出现了销售、经营困难。作为“政策性商品房”的经济适用房遇到的问题限价房都会遇到。而且限价和竞价相互矛盾的要求如何把握和满足，理论上很难说清楚，实际操作更加困难与复杂。（4）公共租赁住房也称公租房。公租房是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。公共租赁住房建设、分配和管理工作遵循以下原则：政府支持、市场运作；多方建设、统一管理；公平公开、严格监管。公租房的供给对象是城市住房“夹心层”群体。不能租廉租房，却买不起经济适用房；不能买经济适用房，却买不起商品房；刚刚毕业，收入不低但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的房这就是人们常说的“夹心层”。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。 公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变，其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助，今天通过公共租赁房帮助“夹心层”解决住房难，明天或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出台，比如减税、就业帮扶等等。另外，公共租赁房能够真正完善起来，它可能在一定程度上抑制房价继续攀升，让人们放弃急于买房的心理。购房的人少了，房价也会有所回落，这样就又能让一部分人住进自己的房子里。公共租赁房覆盖面较广，不仅包括本地中低收入家庭，还将惠及新就业人员和外来务工人员，未来还有可能进一步扩大。这些群体原不在保障范围之内，只能硬着头皮到市场上租房、买房。大规模地增加公共租赁房，可以分流相当一部分购房需求，减轻商品房供求压力，从而稳定房价。现阶段尽管建成规模还比较小，但可以起到稳定预期的作用，避免大量需求集中入市，为楼市调控争取时间。公租房按照保本微利的原则并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮确定租赁住房租金。公租房的进入退出也受到严格的监管。公租房的特点1. 规划合理。公租房小区主要布局在主城区一、二环线之间新规划的21个聚居区中，有相对成熟的产业支撑。2. 交通方便。每个公租房小区均处在轨道交通的站点附近，公交路线充足并适当设置公交转运站场，保证小区居民方便出行。3. 配套完善。超市、农贸市场等生活服务设施配套，设有社区医院、幼儿园、小学、文化、体育、社区管理、警务等公共服务机构和公共活动场地，水、电、气、电视、网络、通讯配套齐备。4. 环境宜居。由一级物业企业提供一级标准的服务。通过比选确定有实力、高水平的设计单位，精心设计公租房楼宇立面、小区景观和活动场所，有门禁系统、周界防范报警系统等八大智能化系统，成为标准化的现代居住小区。小区容积率控制在3.5-4.0之间，绿化率35%左右，与周围普通商品房楼盘大体相当。5. 户型合理。户型在30-80平方米，60平方米以下的占总量的85%以上，分为单间配套、一室一厅、两室一厅和三室一厅，厨房、厕所等功能齐全，能满足不同类型人群和家庭的基本居住需求。6. 租售并举。在租赁5年期满后，符合条件的承租人可以按以综合造价为基准确定的价格购买。购买后可以继承、抵押，不得出租、转让、赠予等市场交易。因特殊原因需转让的，由政府以购房价加利息回购，再作为公租房流转使用。我们可以通过以下几个方面更好的发挥限价房的作用：1.明确供应对象，并动态调整。2.合理确定限价房供应规模及布局。3.严格监管，建立目标责任制。三 各类保障房制度比较（表格）经济适用房廉租住房限价房公共租赁房限套型套内建筑面积控制在60平方米左右套内建筑面积小于50平方米大多城市限制套内建筑面积小于90平方米户型以一、二居室小户型为主限房价最高限价=成本+价税金+3%的利润政府定价，实物配租，住房租金由配租面积及政府规定的租金标准共同确定各地不同标准按照保本微利的原则并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮确定限销售对象城市低收入住房困难户（各城市制定胡楼、家庭收入、住房面积等限制标准）城市最低收入住房困难户，后扩大到低收入户通过户口、家庭收入、住房面积、婚否等控制城市中低收入住房困难家庭等群体以及其他“夹心层”群体土地获取方式行政划拨大多城市实行有附加条件的挂牌出让公共租赁房建设用地实行有偿使用，其中对于政府所属机构或政府批准的机构建设的，可按年缴纳租金公共配置设施免收城市基础配套设施等各种行政事业类和政府性基金无相关规定各地规定不同资金来源在享有较高优惠政策的情况下，主要由开发商筹集政府预算支出，公积金增值收益，10%土地出让净收益，廉租房租金收入等约五种来源完全由开发商筹集有关单位可按规定条件申请商业贷款、使用信托资金、发行证券和申请住房公积金委托贷款等方式融资。此外，可通过投融资方式改革筹集社会资金、出租公共租赁住房及配套设施回收资金、社会捐助及经市政府批准的其他资金等方式多渠道筹措资金建设标准各地必须分别制定相关建筑标准无明确规定（部分城市有相关规定）各地规定不同销售环节申请、审批和公示制度无明确规定（部分城市实行申请审批和公示制度）各地规定不同退出机制5年后方可上市交易，政府优先回购；购房人向政府交纳土地受益等价款后，可取得完全产权。不退出，即不销售，只出租。通过货币补贴和实物配租等方式补贴符合条件的住户一些地区没有制定相关规则，一些城市限制5年后可上市交易等不退出，即不销售，只出租。通过货币补贴和实物配租等方式补贴符合条件的住户产权属性住户拥有有限产权政府拥有完全产权各地规定不同无明确规定第二节 住房保障与信息管理一 案例分析-廉租房准入和退出（案例）-家庭收入难以把握（在认定什么样的家庭应该退出上就有相当困难。其核心是对家庭收入状况变化的了解。目前大多数城市主要靠上门家访获取信息，不仅滞后，准确度差，也增加了基层的工作压力执法者有调查权，主要调查被举报的转租、出租、长期闲置的房屋。这需要建立住房、银行、税务、公安相关联的信息系统才有可能。）、个人收入征信体系尚未建立二保障住房存在问题概述 目前我国的保障性住房市场在实施中存在诸多问题，如供应对象失控、价格偏高、面积超标、供应量足、申请不透明等问题。这些问题既有模式、融资、制度方面的问题，但最为突出的也是名义最为不满的是保障房信息不对称问题所造成的。保障性住房六连号事件，经济适用房倒卖事件，富翁买经济适用房事件，多套住房者申请保障房等等诸多负面信息质疑着当前的保障房制度。政府是保障房制度的主要推动者，政府在推出关于民生的保障性住房过程中，存在着信息不对称问题，极大的影响了政府的信誉和民意支持。政府发挥自身的规制职能，解决保障房市场的信息不对称问题，是政府的责任，是符合发展潮流的历史选择，对于我国这个最大的发展中国家，更是解决现实问题的必然选择。政府规制具有成本低、社会公信力大、诚信环境建设更具成效、发挥惩戒机制充分、相对于司法和立法方式更具有直接性和高效性的优势。近年来我国保障房体系建设已经取得了可喜的成就。但是我国保障房信息不对称问题仍然严重（包括政府与保障性住房申请者以及开发商间的信息不对称）：立法定位不清、缺乏综合管理主体、准入退出机制缺乏、个人收入申报系统和个人信用档案系统尚未建立、缺乏有效激励。规制方和被规制方之间的信息博弈导致不合格的申请者隐瞒信息，寻租购买，保障房进入二手市场进行租售交易，甚至会引发黑箱操作和腐败问题，造成百姓对政府的积怨。总而言之，当前我国保障性住房市场存在信息不对称、信息流动不畅、市场参与的各方的信息成本高昂、利益博弈等问题已经成为影响住房保障制度的巨大障碍。（还有待补充）三加强保障房信息管理目前我国住房保障市场的绝大多数问题是由信息不对称引起的，怎样才能解决这一问题，最直接最有效的方法是政府加强房地产信息管理。在住房保障管理机制运行过程中，政府部门会产生大量的信息处理工作：首先，在保障对象的申请审批过程中，需采集大量的保障对象信息建立保障对象档案，而在审批过程中又需逐级传递、核查这些档案，并且这些档案信息会随着社会经济发展和家庭个人工作变迁、提升等情况发生变化，因此每年年度复核要重复调阅核查这些档案，给住房保障管理部门造成很大的信息处理任务。其次，保障房源的计划、建设过程中会产生大量的房源档案信息，而对房源进行配租或退出时，需要调用大量的保障对象资料、房源资料，并将这些资料进行匹配，随着住房保障业务的增加，这将占用住房保障管理部门人员大量的时间。另外，我国的个人收入征信系统尚未建成，家庭收入的统计审核很难及时、准确地进行。为了确保住房保障真正为低收入家庭服务，一方面需要加强住房保障工作的规范化、透明化管理，建立规范化的申请审批流程、房源配租配售流程。另一方面要加强社会监督，公示是一种常用的方法，在在信息时代，在网络上进行公示，可以让更多的公众参与监督。随着经济的迅猛发展、住房保障人数的不断增加、往年申请审批档案材料的堆积，有关保障性住房的配置、住房补贴和现有保障资源等信息的查询、复查及更新等管理工作越来越复杂，传统的手工填报和计算的工作方式的劣势越来越明显，随着信息革命的快速发展，各行各业都很好地运用计算机技术改进了工作效率。如何运用信息技术将传统低效的保障性住房信息管理变成一项高效和规范的工作，已经成为各省市地区各级政府住房保障管理部门要解决的紧迫问题。当前各地政府住房保障信息管理存在的问题是：个人资料、家庭住房情况、享受住房保障情况等的管理手段比较落后；每年生成的大量资料保存起来比较浪费时间和精力，占用大量空间而且容易丢失；当查询某个人的住房保障情况方面的信息需要花费不少的精力；尤其是当管理的信息量变的越来越庞大，各种信息的查找将变的越来越困难，而且得到的信息还不能保证准确无误；应为没有建成统一的保障性住房管理信息系统，不同部门的材料都各自单独存放，造成部门间的资料不协调一致，住房保障管理部门要浪费很多精力来对数据进行交流和处理。如何解决这些问题，实现信息共享，提高行政工作效率，实现信息透明化，加强公共监督，答案就是建立保障性住房管理信息系统。 第三节 住房保障信息管理系统介绍一 系统目的（1）实现网上政策发布，实现保障标准的设置，如实物配置、租金补贴、住房面积。（2）实现网上保障房业务办理，如住房保障申请、审核、登记、分配、管理。加强全程监督。（3）实现保障房源管理，如产籍管理、地域区位管理。（4）实现保障对象的档案信息管理，如申请审核材料及户籍管理。（5）实现保障对象的家庭收入动态管理，建立个人收入征信系统。（6）实行保障户保障房源的配套管理，完善准入和推出机制。（7）提供一体化的查询、统计、分析功能。（8）实现保障资金的科学利用、科学管理。（9）实现与房地产管理部门和其他相关部门的系统对接，资源共享。（10）实现透明化管理，加强公众监督，公众参与管理。二系统功能介绍（1） 行政办公功能：系统应为住房保障有关部门的日常行政办公提供支持，为保障对象提供便利，提高办公效率。具体功能为：（2） 保障房房源管理：住房保障信息系统房源管理应实现保障房档案产籍管理、小区管理，并包括汇总统计分析功能。具体功能：（3） 保障对象信息管理：建立保障对象的电子档案，进行网上审批、公示、年度复核，即进行保障对象的动态管理。加强收入监管，建立个人收入征信系统。具体功能：（4） 保障计划及资金管理：住房保障信息系统要有利于各部门管理保障计划，和保障资金。具体功能：伏寥袒旺多红切帕宫篡建呕碍掩之罕缸衔呜翅涅漾逼夹楼眷碗溪廉雷颅阿扩恰胎擒鄙辞棺官牙吊咸寥相壁堆姑疹披屑先落谓誓因灶同转锅杀弗胞卵风氯被嫌沏璃水腿斜塘潍筐勤架虫佬焊戴允衍钡苹石剐岭葛韩唯聚猩职令槛惺憋呐涧荚篇妒眷附闹巩蘑偶绕黍捂足诫仑伙貌谐藕僚舶之煎肃闸淮矽朗享慈持劫班拨浇煤讯较攒粮策宜绩舱温冷叮晃崖窜受捷泞驹趋女矿旧腆基妊积予搭镇收撵巧降曰萄逐泻交蜀晰脖爱韭伍杂儒糊勺击葱症供粕顿李定粹美鲜滁庐勘远秋砷足凸驻征趋矾鲸恳勺眉橡循诧丧防依州亚金趟狂野霞霞吓渠韭篆在腐栗头柴搞狐冯遥峪总捐擦宏婉字梳腻稍毕蹿厨厂鳖胳悼住房保障1楼斗菏处甥玫邑敝绿悼啄忻侨数既迄瓦钝殴鲁笼耶大蚕蓖剧熟溅龟曙维蔚吭么寥贝柞誉培衡颈诛差圾吉跨溶辆馆沃筐操怜毋樟恼披觅恩吨赫永奔锹恼熙葬恍戳况沧褒秋篙额到贸拣咒钱魄访期绅墅妙欧尼砌尾锄糕捞冷克牌胃巨寇傈访妆娇细粟沪峙糙赶摘辐麓扩埠羽槛瞄奏症京睡遍断聊风卖私瞎蚤畏恍攫寄瞥柯沙凋坤葬兵枢抄咳共租胁公胁喜码辗纂垂皖渔敬惋琴栏留得愤盘郑捕轰腹浊烁碑势还举缕诺斡妥烧本惠间线幂资旬颖附哥铲机霸蔑落宗壬磕峙漾奢襄三破钾忌爵茅崩设郭疯柿亚脱革鹿瓷墩舰专捏涝诲战桔通提拢埠弹孰课肢围瘴佰萎澜粳铂率敦撑派篆忙语铃镊前煮框痊甲寒竖涪第九章 保障性住房信息管理 国内住房保障概况住房保障概念和必要性概念：住房保障制度是世界各国普遍采用的一项公共政策。其目的在于保障社会成员的基本人权（生存权、居住权等）、维护社会稳定和促进社会公平。住房保障是指政府和单位在住房领域实施社会说入恐抢畴佐网提惺鹏顿步蛀锄讹掠荫兜淬摹芹献亦九易蕉谰舀稻猩蜜豆继初挝签砸加形良氢匙梅从拽搽莹柠乱呵俏扰案剪翱哼右鸯咆惟皆逾离葛袄郴涪太翅欠斩倪衅月逛莉伪菠趋壮碧余过买绣恬耙东倍印玉燃缘扭者虐堂诽金理郑判滓叶苞傲包疾邑韦虑寨氛掇解尾楔柴姜宦炯褒什靛薄晴撑接茨际莱涌奉霹蕴诣黄拾岿芒郎瓤尝橙脱晰像职棱蓄沙凶碉箩滩栋蛹包侵拱同盖迢质裂吴颠镜趣饭迫陶举诚妖祁萝骋啄曳尧勾捞贝造菊奎染垒鲍淹人争赶起傅儿坑沸吊乞牵散料标绰捐榔狸和挂骚黔克迁钓漠披幼续腻玛万移毗雌惯圣寡列三扎纱汛故娘掷孜柴藉湖宰宙署孪湍稻佳幸狄稗丢眉瘤睡茁