农民宅基地使用权继承的疑难问题研究_王廷勇.pdf

收稿日期2022-05-17修回日期2022-05-23第一作者简介王廷勇，教授，博士，主要从事农村改革和乡村振兴研究。宪法 第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”土地管理法 第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”我国农村地区闲置土地和闲置房屋普遍存在，其中，农村居民点闲置用地面积约为 2 万平方千米，每年因农村人口转移新增农村闲置住房约 5.94亿平方米，折合市场价值约 4 000 亿元1。毫无疑问，农村宅基地“闲置荒废”“一户多宅”“超标多占”“无序违建”“隐形流转”等问题十分突出2。在城乡进一步深度融合的过程中，如何保障进城落户群体的农村财产权益，是亟待解决的现实问题。当前，全面推进乡村振兴、实施乡村建设行动已正式拉开帷幕，构建新型工农城乡关系方向亦已指明，解决宅基地使用权继承在司法实践中可能出现的各种难题更是迫在眉睫。一、宅基地“三权分置”与宅基地使用权继承（一）宅基地“三权分置”农村宅基地的分配原则法律上明确要求是遵照“一户一宅”，长期有效且无偿拥有，因此，宅基地作为农民的一项重要福利，其使用权具有明显的人身依附性3。土地管理法 规定“农民的宅基地使用权和房屋只允许在本集体成员范围内流转，不能入市自由交易”，农村房屋与城市房屋相比不仅“交易权利”受到限制，且“市场价值”也截然不同。有人认为，限制农村住房入市自由一定程度上造成了农村房屋贬值。对比城市房产，农村的“房产”价值远远低得多，久而久之宅基地及房屋都变为“沉睡资产”。为盘活农民的这一“沉睡资产”，2018 年，我国将宅基地“三权分置”纳入中央一号文件，所有权、使用权和资格权“三权”分离，这一政策的革新拓宽了农民对宅基地的利用。在“三权分置”下，城里人可以到农村投资、与农户或者村集体进行合作开发农村闲置房、对农村闲置房进行改造和修建、到农村长期租用农民的闲置住宅和宅基地。城里人到农村投资的空间进一步放宽，农民的土地权益市场化程度不断提高4。（二）宅基地使用权继承依据 宪法 总要求，我国土地实行“公有制”制度，由于户籍和地区的差异，农村和城市在遵行“公有制”之下，又进行了不同划分，城市土地归属国家所有，农村土地归属本村集体经济所有。而在 土地管理法 中对农民的“一户一宅”制度严肃阐明。农民宅基地使用权继承的疑难问题研究王廷勇1，杨光情2（1.黔南民族师范学院，贵州都匀558000；2.贵州财经大学，贵阳550025）摘要“城镇户籍子女可继承农村宅基地使用权”在法理上是一个重大突破，但在实际运行中仍存在宅基地使用权继承后“空心房”现象可能加重、房屋转让和再继承政策模糊、房屋继承后修缮程度界定不明确、“一宅多继”与农村生产优先相互矛盾、农村房屋市场价格与实际价值严重背离及政策与法律衔接相互脱节等疑难问题。应因地制宜、因势利导，从明确宅基地使用权继承时限，明确房屋的修缮程度标准，适度放宽农村住宅财产交易权，创新宅基地使用权继承方式，实现政策与法律相协调等方面来解决上述问题。关键词宅基地；使用权继承；“三权分置”中图分类号D923.5文献标志码A文章编号2096-2266（2023）03-0001-06DOI10.3969/j.issn.2096-2266.2023.03.001大理大学学报JOURNALOF DALI UNIVERSITY第8卷第3期2023年3月Vol.8No.3Mar.20231 法律规定公民私人所有的财产，是指下列财产：（一）公民的合法收入、储蓄、房屋和其他生活资料；（二）依法归个人、家庭所有的生产资料；（三）个体户和私营企业的合法财产；（四）依法归个人所有的股份、股票、债券和其他财产。土地管理法 第六十二条第三款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”关于 对十三届全国人大三次会议第 3226 号建议的答复 称，对于农村宅基地使用权登记及继承问题，经过最高人民法院、农业农村部等多个部门共同研究决定：“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍子女继承并办理不动产登记。”宪法 也明文规定，公民的私有财产不容侵犯。为了维护民众基本利益，我国法律不断完善，一般情况下，国家或组织对公民的私有财产实行征收或者征用时必须给予合理的补偿。因土地不是公民的个人私有财产，也不属于遗产范围，故宅基地不能单独作为继承对象，这与我国实行土地公有制也是一脉相承的。因此，将宅基地分“三权”，进一步缓解宅基地继承的系列难题。但法律一直未对农民宅基地使用权继承问题进行清晰界定，在实践中模棱两可。诸多认识上的误区、法理上的回避、规范上的滞后，导致宅基地的基本功能长期无法释放，更是成为新型城镇化进程中“新市民”的一块心病。二、“三权分置”下的宅基地继承（一）宅基地所有权不能继承遵照“地随房走、房地一体”的原则，建立在宅基地上的房屋属于农民私有财产，同时对宅基地具有占有权。从理论意义上来说，农村子女继承了房屋和宅基地使用权后同时也占有了宅基地。深剖宅基地“三权分置”发现，农村宅基地的所有权属于本村集体所有，农村中的宅基地只能分配给户籍所在地的村集体成员，农户只享有另外两种权利，即宅基地的使用权和资格权（其中，使用权可以继承，资格权不能继承）。在 宪法 民法典 农村宅基地管理办法 和最新修订的 土地管理法 中皆有明确规定，宅基地所有权不能由个人或家庭占为己有，自上而下的分配制度，宅基地所有权属于本村集体经济组织所有，所以宅基地所有权不能继承。自宅基地分为“三权”之后，每一种权利的行使职能都各有不同，宅基地所有权和使用权不能再混为一谈，所有权归属集体，使用权仍归属农民。这一重大改变，为将来盘活农村宅基地留下了一定的政策制定空间。（二）宅基地资格权不能继承宅基地实行“三权分置”后，资格权的行使备受争议，因为宅基地的资格权与行使权人的身份紧密相连。宅基地资格权作为一种权利用益物权存在，与一般意义上的用益物权相比，自身的收益权能难以有效实现。但从农户资格权作为一项财产权利的属性来看，保障农户基于其身份资格对宅基地享有占有和使用的权利尤为重要5。土地管理法 中对农民买卖宅基地有严格规定，虽是对宅基地使用权买卖的限制，但并不是禁止村民买卖、出租宅基地使用权，而是对农民宅基地分配和申请资格上的有效控制。农村宅基地资格权只分配给属于本村集体成员身份的农民，而继承是将自己所拥有的权利传给下一代人，若下一代人的户籍迁移至城市，那么，资格权的继承也将终止。因此，不具有集体组织成员身份的农民，当然也不可能有分配宅基地的权利。（三）宅基地使用权可以继承民法典 规定，合法情况下农民对在宅基地上建造的房屋享有所有权，但这并不代表对宅基地享有同样的权利，即当子女行使继承权时不能单独继承宅基地，而是对宅基地使用权进行继承。一方面，是基于广大农民利益，另一方面，则是为了维持整体社会的长久稳定。从程序上来说，获取宅基地首先得享有资格权，即属于本村集体的村民，其次才能在宅基地上依法建造房屋。自然人死亡时遗留的农村住房和宅基地使用权属于私有合法财产，可以由继承人继承6。为盘活农村宅基地这一“沉睡资产”，消除进城农民的后顾之忧，保障农民的合法权益，2020 年 10 月 9 日，自然资源部做了明确答复。此回复得到了社会热烈反响，对广大农民来说，宅基地无疑是最重要的“资产”之一，农村宅基地制度的每一次改动都会牵动几亿农民的切身利益，同时也关乎整体社会的和谐发展与稳定，更是直接影响“十四五”期间实现乡村振兴、共同富裕的关键要素。“农一代难进城，农二代难返乡”的人口流动难题一定程度上将得到缓解。三、城镇户籍子女继承农村宅基地使用权的疑难问题在对贵州省黔南州宅基地改革深入调查后，我大理大学学报总第 87 期社会科学2 按照每个人最低和最高的所占的平米数；另外是建房的层数，例如有的地方规定不能超过三层半，那么建四层就是违建行为。们发现，真正将城市户籍子女继承权落实存在诸多疑难问题。（一）再继承政策模糊城镇户籍子女可继承农村宅基地使用权，很大程度上缓解了农村长期以来困扰着进城逐梦“乡下城里人”的担忧和顾虑。继承过程中依然存在许多现实问题，如假设农村房屋使用期限为 70 年，父母使用 30 年后去世，房屋所有权和宅基地使用权由城市户籍子女（第一代继承人）继承，而第一代继承人使用 20 年后去世，第一代继承人的子女即孙辈（第二代继承人）能否可以再继承由其父辈继承而来的农村房屋所有权和宅基地使用权，这在法律和政策上都没有明确规定。梳理 民法典 和 不动产登记操作规范（试行）之后发现，对于城镇户籍子女继承的农村房屋所有权和宅基地使用权能否再继承，国家政策法律并未明确涉及。民法典 规定房屋属于私有财产，那么在房屋未倒塌之前进行的再继承是合理合法的。因此，将来必然出现已进城落户的农民子女和城市居民子女以及农村户籍子女，相争继承农村房屋所有权和宅基地使用权的乱象。（二）房屋修缮程度不明确对自家宅基地上的房屋进行翻新，是农村中普遍存在的现象，很多农村房屋建于 20 世纪 80 年代甚至更早，由于当时经济条件限制，加上年久失修，房屋破旧不宜居住，现进行翻新、翻建是为了继续居住使用，在不超过政策要求的情况下是允许的。目前符合以下几个要求在原有宅基地上可以翻修新建：房屋用途系自住、房屋未超过原有面积、未加盖、该房屋系唯一住宅、申请人为当地农村户口。现在宅基地使用权继承又有了变化，而城市户籍子女继承之前对房屋有没有翻修或者重建的权利并未有明确规定，那么，房屋被继承之前的修缮和重建属于法律的“灰色”区域。在实际继承中，为了防止因房屋倒塌致使宅基地使用权被村集体收回和延长房屋的“寿命”，继承人在继承房屋和宅基地使用权之前，将以父母的名义申请翻修、重建，而法律和政策是难以界定的。如果房子是处于偏僻落后的农村，翻修或重建的意义不大，这里不做重点讨论；但如果房子是处在乡村旅游比较火热或是有着发达产业（如茶业、非物质文化遗产等）的地区，城市户籍子女继承宅基地使用权前后带来的问题会变得更加复杂，甚至有加大收入差距的风险，这也将违背宅基地改革的初衷。（三）“一宅多继”存在的多种现实难题多个子女共同继承宅基地使用权衍生出“一宅多继”。城市户籍子女可继承农村宅基地使用权后，进一步明确了宅基地的产权特质，对宅基地的司法实践具有指导意义。在实践生活中现实难题依然存在，如房屋区位优势明显，可以用作民宿、农家乐、休闲山庄等盈利性经营，具有很大升值空间。一种情况是协商型继承，继承人之间通过内部沟通自行解决继承问题，这里不做重点讨论；另外一种情况是争议性继承，假设一个房屋有三个房间，三个子女对其共同继承，其中一个子女是农村户籍，另外两个是城市户籍，在农村生活的子女未与父母分户，没有单独的房屋或宅基地。那么，三个子女如何继承才是最好的方式？农村户籍子女有没有优先继承权？按照公平原则，子女在继承父母宅基地使用权和房屋时必须是不偏不倚，但是对于生活在农村的子女来说，这会给现实生产生活带来诸多不便，而法律和政策并没有详细说明和清楚界定，导致“一宅多继”在现实中隐患重重。（四）“空心房”现象可能加重“空心房”也就是农村闲置房屋。近年来，“空心房”在农村地区屡见不鲜。实践中“空心房”分为四种：一是历史遗留的“一户多宅”、建新房不拆旧房现象，本质上都属于违造，且无人居住；二是因长期外出等原因导致的空置房，虽属正规建造房屋，但长期无人实际居住；三是缺乏修缮因而达不到居住条件的农村老宅；四是移民搬迁留下的房屋（生态移民搬迁、易地扶贫搬迁等），搬迁后房屋没有拆除但又无人居住。当前，农村宅基地使用权不断变更政策，农村“空心房”问题也将会发生新变化，衍生出一系列新矛盾，如一个家庭其子女是城镇户籍，而父母生活在农村是农村户口，多年后父母死亡，在农村的房子和宅基地使用权将由子女来继承，而子女虽然继承了房子和宅基地使用权，但因长期生活在城市，继承后的农村房屋无人实际居住，加上王廷勇，杨光情农民宅基地使用权继承的疑难问题研究第 8 卷总第 87 期3所在村落属于偏僻地区，房子的附加值较低，那么宅基地使用权和房屋被城市子女继承后将会加重“空心房”现象的发生，而后一系列问题也会随之涌现。（五）农村房屋价格与市场价值严重背离土地管理法 中有明确规定，农村宅基地所有权归属农村集体经济组织成员，对外转让是违法行为。当下，我国大力提倡城乡一体、共同致富，但城市与农村的发展依然存在严重的两极分化，农村房地产市场与城市相比严重滞后。2000 年以来，城市地价房价飞涨，而农村房地产几乎处于无市场状况。主要原因是在国务院的系列规范性文件之中，转让限制性规定不断被反复强调，农村的房屋不能够入市自由买卖交易。进而言之，对于农村“房产”是否要入市进行交易，不论是学术界还是农民自身来说都比较矛盾，所以就形成了“三级分化”：一部分人支持入市，一部分人反对入市，而还有一部分人则持中立态度，主要想观望政策对自己的好处有多少。在宅基地使用权转让限制性规定之下，有需求的主体城市居民又不具备参与流转资格，农村村民想要将自己的房产变现难上加难，财产价值大打折扣，所承载的财产属性更是无法释放。（六）继承政策与法律相互矛盾过去很长一段时间里由于国家没有对农村住宅严格管制，继承事宜在农村概念模糊，农民普遍认为子女延续父母的房屋和宅基地使用权是顺理成章的事。随着时代的快速发展，越来越多农民进城后将户口迁移至城市，变为城市户籍人口。乡村振兴背景下，农村宅基地的调整可能会更加宽松，加上农村住房情形复杂，继承问题必须严格界定。因宅基地“三权分置”的制约，继承人所继承不包括宅基地的资格权和所有权。从法律上来说，个人的合法遗产可由继承人继承，这也是 民法典 中明确规定的，但 民法典 及其司法解释对宅基地使用权继承没有做例外规定和解释。从遗产范围来看，主要是被继承人享有所有权的物，对于宅基地使用权来说是否将其纳入遗产范围，法律上没有明确规定，因此当城镇户籍子女继承宅基地使用权时，继承权难免会出现因财产区分不明确，而导致不利于实际生产生活等问题，这将会与“城镇户籍子女可以继承农村宅基地使用权”的初衷产生矛盾。四、解决宅基地使用权继承疑难问题的对策建议（一）精确时限，破解再继承难题我国城市购房有明确的使用年限规定，而农村住房的时限界定在实际操作中仍十分模糊。随着宅基地改革不断推进以及继承政策的革新，当子女在（第一代继承人）继承父母遗留房屋和宅基地使用权时，是否已将孙辈（第二代继承人）考虑在内？针对这个问题笔者认为农村居住时限应借鉴城市住房来制定具体的居住时限。我国 宪法 规定：“中华人民共和国公民在法律面前人人平等。”“国家依照法律规定，保护公民的私有财产权和继承权。”因此，子女在继承房屋及宅基地使用权时，每一个继承人都应享有平等的法律地位和权利7。假设农村房屋的居住年限是 70 年，其父母作为第一代居住了 20 年后，由城镇户籍的子女继承，继承人继承了房屋 30 年后去世，但是房屋依旧完好且还有 20 年的居住时长，再继承人能否再继承其父母遗留的房屋和农村宅基地使用权，农村房屋继承时限应给予明确规定。（二）房屋修缮，精准确定限度虽然农村宅基地使用权继承对城市户籍子女放开了，但也明确规定了在继承时无权对房屋进行翻修和重建，近日“农村老宅老房，赶紧翻修，不然亏大了”的标题刷爆全网。国家明确规定，农村房屋布局分为：垂直分户和水平分户；从垂直分户算建筑层数是 2 到 3 层，而水平分户则是 4 到 5 层，不论垂直还是水平每层建筑高度都不得超过 3.3 米，对于农村宅基地的面积国家也是依据每个不同地区老百姓的需求进行严格均等分配。那么，对于房屋的修缮程度也应根据布局要求和面积规定使其限度精准化，在房屋未作为遗产继承之前，按照房屋的居住年限和破损程度进行申报修缮，并且每个村根据需求程度成立专业的测算部门和团队，出台房屋修缮工程设计图纸的规范性文件，明确设计图纸的要求，使修缮图纸统一化、规范化，便于不同房屋实施8。（三）创新继承，缓解“一宅多继”难题相对于城市，农村子女普遍偏多，尤其是在西部少数民族地区，这与农村传统多子多福的理念相大理大学学报总第 87 期社会科学4关，由此不免会发生由多个子女共同继承一个房屋和宅基地使用权的现象。宅基地“三权”中，独有宅基地使用权可以继承，其目的是保障农户的居住权，这也是遵从了宅基地使用权的立法和政策改革的初衷9。民法典 中就有规定“在不损害遗产效用情况下，遗产分割应当有利于生产和生活需要”。而多子女共同继承一处宅基地使用权，会出现诸多法律不能解决的问题。我们既要确保公平公正又要考虑农民的居住保障，因此，我国宅基地使用权继承办法应多借助国外的优秀经验，如法国农用地继承方式，即农村宅基地使用权可以实行法定继承和遗嘱继承的财产继承制度，具有优先继承的特征10。即多子女继承农村父母宅基地时，可以实行优先继承办法。（四）因事制宜，化解“空心房”难题我国农村土地改革至今，明确规定农民退出宅基地是自愿有偿，任何政府和组织不能强迫农民退出宅基地，这正是国家在保护农民群众的权益。对于“空心房”难题应分为两种情况而定。一是宅基地使用权被继承后得到充分利用。继承房屋和宅基地使用权的子女回到农村居住，或是将房屋用于出租、开发民宿等，房屋所有权人自行依法处置。二是宅基地使用权继承完成后因个人原因无法实际利用。政府应出台针对性政策或措施，统筹规划继承人的房屋和宅基地使用权，最大程度发挥宅基地使用权的自身效用。对长期闲置的房屋和宅基地使用权，村集体与继承人签下合约，将闲置的房屋用于活动室、文化展览室等，有效提高城镇户籍子女继承后的闲置房屋利用率；对永久不用的房屋和宅基地使用权，依据当地有偿退出宅基地标准对继承人进行一次性补偿。（五）适度放宽，住房财产交易权“要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权 三权分置，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”11。民众普遍认为，这是“政府不再垄断居住用地”的重要信号。随着社会的发展，全民社保逐步完善，宅基地的社会保障功能却逐步降低，对宅基地流转的限制也应该逐渐消除12。个人财产权的交易性具有指导市场发挥作用的意义，国家出台的任何法律和政策都应以民众的利益为中心，并在时代不断发展中逐步改善。但事实上又存在大量此类需求，因而在城市周边催生了宅基地“灰色交易”市场，当前的小产权房难题就是例证。简单地期待民众以自觉遵守政策的方式来限制流转，已不再适合当前宅基地的财产功能定位，发展规范的宅基地市场并使之合法化才是根本之策13。（六）利民为本，结合政策修订法律政策具有解决实际问题的先导性，农民群众土地权益在实践中是不断变化的，因此政策也应进行调整；而法律是以条文形式对行为责任人进行明示、预防、校正，明确告知哪些行为合法哪些行为不合法，且具有相对稳定性的条款。但在土地制度改革快速推进中，法律往往滞后于实际变化。因此，应结合实际变化对 民法典 土地管理法 房屋登记办法 等法律的部分条款进行修订和完善。考虑到法律的稳定性特征，此类问题也可对政策进行司法解释。综上所述，“无几时不变之法”。以 民法典 房屋登记办法 等法律的部分法律条款修订为例，民法典 第三百六十二条关于宅基地使用权的规定，建议修改为“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，城镇户籍子女继承宅基地使用权的除外”；民法典 第一千一百二十二条建议将宅基地使用权纳入个人合法财产，宅基地使用权作为遗产，以便继承人在继承宅基地使用权时能够更加清晰地界定；为了更大程度放开农民的私有财产权益，房屋登记办法第八十七条应修改为：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属民法典 第三百六十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。民法典 第一千一百二十二条：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。房屋登记办法 第八十七条规定“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”。王廷勇，杨光情农民宅基地使用权继承的疑难问题研究第 8 卷总第 87 期5于房屋所在地农村集体经济组织成员的，房屋登记机构应当分不同情况而定”，如因工作原因长期生活在农村但户口不属于工作所在地的居民，根据居民的工作时长对其所居住的房屋分时间阶段对房屋所有权进行等级转移登记，城镇户籍子女继承农村宅基地使用权的居民，登记机构给予所有权转移登记。参考文献1刘丹，巩前文.功能价值视角下农民宅基地自愿有偿退出补偿标准测算方法 J.中国农业大学学报，2020，25（12）：173-183.2刘双良.宅基地“三权分置”的权能构造及实现路径 J.甘肃社会科学，2018（5）：228-235.3刘国栋，蔡立东.农村宅基地权利制度的演进逻辑与未来走向 J.南京农业大学学报（社会科学版），2020（6）：115-124.4朱向阳.论宅基地“三权分置”下的农户资格权 J.湖北经济学院学报（人文社会科学版），2020（11）：89-92.5杨长更.论城镇居民对宅基地使用权的继承 J.法制与社会，2021（2）：115-116.6魏晖，巩前文.农村宅基地闲置的主要类型及分类治理对策 J.世界农业，2020（10）：13-19.7杨遂全，张锰霖，钱力.城乡一体化背景下农村闲置房屋的出路 J.农村经济，2015（1）：13-18.8周仁义.住宅修缮工程现状及对策分析 J.工程质量，2014，32（S2）：82-84.9李国权.论宅基地“三权”分置的可能风险及防范对策 J.河南社会科学，2020，28（12）：46-53.10王廷勇，杨遂全.农村土地承包经营权有限继承制度研究：兼论法国农用地继承的借鉴意义 J.求实，2015（8）：90-96.11刘国臻，刘芮.宅基地“三权分置”下宅基地上房屋转让制度改革路径 J.学术研究，2019（2）：54-62.12祁雪瑞.宅基地涉老问题探析 J.中国国土资源经济，2020，33（12）：41-45.13胡新艳，许金海，陈卓.中国农村宅基地制度改革的演进逻辑与未来走向 J.华中农业大学学报（社会科学版），2021（1）：26-32.Problems in the Inheritance of the Right to Use Rural HomesteadWang Tingyong1，Yang Guangqing2（1.Qiannan Normal College for Nationalities，Duyun，Guizhou 558000，China；2.Guizhou University of Finance and Economics，Guiyang 550025，China）AbstractOffspring with urban household registration can inherit the right to use rural homestead is a major breakthrough injurisprudence，but in practice，there are problems including increasinghollow houses，vague policies on housing transfer andinheritance，unclear criteria of the degree of repair after housing inheritance，contradictions between one house with multipleinheritances and rural production priority，mismatch between the rural housing market price and the actual value，and disconnectionbetween related policies and laws.In this context，this paper aims at solving the current problems based on the local conditions andcircumstances，by firstly specifying the time limit for inheritance of the right to use homestead and the standard of house repairdegree，then moderately releasing the right of rural residential property transaction and innovate the inheritance mode of homesteaduse right，and finally putting forward targeted countermeasures and suggestions to achieve the coordination between policies and laws.Key wordshomestead；inheritance of right to use；three-right division（责任编辑刘英玲）大理大学学报总第 87 期社会科学6