浅谈房地产开发项目的设计优化教学教材.doc

浅谈房地产开发项目的设计优化的探讨
刘亚丽
(缺少作者单位信息，广东佛山,528305）
(缺少作者单位信息，广东 佛山 ,528305）
【摘 要：】随着房地产市场竞争日益激烈和政策的变化，国内房地产企业内部管理逐步呈现出从粗放型向技术型、专业化、精细化管理模式转变的发展趋势。对房地产开发项目一些成功的设计优化案例与工程管理的实务经验进行了认真地总结和研究,有助于房地产开发企业提高项目管理意识,提高房地产开发项目开发管理水平,增大房地产项目开发收益,提升房地产开发企业的品牌竞争力,保证房地产开发企业的社会效益、环境效益与经济效益的最大化。 近几年来，各地产公司在重视完善规划、建筑等专业设计管理的同时，。加强了对结构等专业工程技术工作的管理。提高了设计管理工作的系统性，．使设计技术管理更加全面、专业、精细，从整体上增强了房地产企业的竞争力。
【关键词】：成本优化房地产开发 ；：设计优化 ；：探讨技术管理；

中图分类号： 文献标识码：

1.一、中图分类号：F293
一、项目优化理论及实例指导思想
1.1 房地产项目优化管理的理论
房地产项目优化管理就是围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”的原则下．结合理论、技术、经验、科技等，对工程在“安全可靠、技术先进、经济合理”的原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，实现对社会技术资源进行沟通、整合和、利用。在结构设计过程中，大力提倡和推广结构工作性能设计新理念．加深对现行国家及地方规范条文理解和消化，用活规范条款。做好与建筑专业配合工作，积极参与项目设计各阶段控制工作，把设计各阶段的事前、事中、事后技术管理与工程成本控制落实到实处。规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理，在为营销、规划、建筑服务的同时，．对工程成本加以控制．从结构专业角度对方案提出建议。
1.2 设计优化实例
下面就从本人参与顺德深业城的项目管理总结的经验谈谈，简谈设计优化在房产成本控制中的重要性。
实例1：［例１］深业城项目7#，8#三十层，其，建筑方案，在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定。需要，必须首先做结构整体模型振动的试验，，分析试验结果后才并能确定结构设计上的非常技术措施，最后再还要通过专家委员会的评审，。这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出上述意见后，营销和设计经过综合考虑，最后对规划、建筑方案进行修改，使项目开发时间和工程设计成本得到控制。
实例2：［顺德深业城一期地下室。该地下室共５万平方米，由于规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置，设计院结构工程师为了建筑师日后随意布置消防通道，而设计院结构工程师将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室结构和基础设计，（每平方米２吨消防车荷载），此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题，建议建筑专业首先布置消防车通道，结构专业再重新进行地下室和基础结构设计，避免了多花冤枉钱。另外一个项目与此正好相反，也是５万平方米地下室，规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上。，结构专业看图后，提出完全可以结合社区外市政道路，而不必在社区地下室顶板上设置消防车通道最终，建筑专业接受此建议，减少了地下室结构和基础设计工程成本。
现阶段，国内设计单位对桩基础承载力取值多是参考地勘单位提出的建议值，再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。通常多数情况下，设计单位确定桩承载力设计值比较保守，取值偏低，普使得遍存在桩基承载力强度不能没有得到充分利用、桩基础工程设计成本偏高现象。顺德深业城桩基设计中，应该推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值。，结果显示从结果来看，这种设计值普遍比以理论计算结果确定的设计值高出20２０％以上，相应减少桩基础工程成本支出20２０％以上。设计院选用静压Φ500，H=125,预应力管桩。，按地质报告，桩承载力设计值定为180０吨，按5%数量现场试桩，桩承载力设计值定提高为250０吨，比以理论计算确定设计值１80０吨提高了38％。，在桩布置采用灵活方法，同时选用Φ500，H=100, 桩承载力设计值定为18０0吨。，用两种桩型根据轴力，合理分配，在塔楼下采用H=125桩型，在裙楼处采用采用H=125桩型，避免承载力浪费，经济配桩，取得了较好的经济效益。
由于目前地下室面积偏大、使得工程成本偏高，所以对地下室的设计进行了重点技术分析。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空间。；佛山某公司５．２万平方米地下室，公司对设计院设计成果进行优化调整，使工程设计成本每平方米减少５９元，工程成本少支出３００多万元；深圳某公司２．５万平方米人防地下室，从结构设计角度优化设计，取得１７０千克／平方米用钢量的好成效。
小区地下室的顶板上都会放置１米多厚覆土以便绿化。设计人员对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值、，经过受力分析，建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用。，消防车荷载取值比“规范”值小于覆土厚度的倍数，一般在１～１.５倍，从而减少地下室和基础工程设计成本，此建议已在许多项目的地下室结构设计得以应用，。由于消防车荷载比较大，对此并折减后取得比较好经济效益。
2.二、上部建筑结构设计技术管理
上部建筑面积大，对整体工程成本影响较大，因此，其对此结构设计技术管理与工程成本控制就显得尤为重要。结构设计是否经济合理主要很大程度依赖于设计单位结构工程师的技术专业水准、责任心和心态，，从理论上讲工程师他们有义务为业主负责，但在实际工作中，他们只对《规范》负责而并没有对设计的经济合理性负责，甚至有意无意加大钢筋用量和混凝土强度等级。因此，如何使设计单位结构工程师既要保证结构安全和、品质，又要保证工程设计成本控制在一个合理范围内，是房地产企业设计技术管理人员职责的关键所在所在。
公司在加强上部建筑结构设计技术管理工作中，取得了一定成效 。
一期在初步设计中，13层、25层高塔楼用钢量预估65千克／平方米、８５千克／平方米，在技术管理参与下，甲方给出定额设计，设计单位对原结构设计方案进行调整后，使标准层用钢量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比较满意结果。。
3.三、现场工程技术管理实例
3.1“碎石桩”方案
　　深圳某公司两栋楼位于10米深回填土上，每栋建筑面积为3900平方米。桩基承载力设计值为45吨，扣除10米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论计算值３６吨后，单桩承载力仅剩下9吨，必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较，最终确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计，施工图中的碎石桩数目为2051根，公司独自对此方案进行优化。，碎石桩数目减至332根，仅为设计公司的16％，工程成本减少84％，同时保证了工程进度。

3.2“
空间刚架结构”方案
某公司为营销策略先建了娱乐中心，环绕娱乐中心三面地下室工程是在该中心竣工后才开工的。娱乐中心三面离地下室距离在２米左右，地下室开挖前对会所支护就显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径８００毫米联排灌注桩，入土坎固６米，悬挑６米，共计１２米，灌注桩作为悬臂梁工作。公司考虑由于土质较差，对桩的堪固作用不会太大，公司对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作。，同时在娱乐中心3个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点，如此，支护方案由灌注桩平面悬臂结构转变成受力性能更好的空间刚架结构。最终施工单位采纳公司意见，对原设计方案进行优化，确保娱乐中心在地下室整个施工过程中安全可靠，万无一失。
3.3“多结构结合”的方案
某公司项目包括４栋高层、12栋小高层，建筑地仅4950平方米。在这4950平方米地块上的地质情况极其复杂：上部土层液化严重、地下砂岩层深度变化急剧、地下有岩洞和土洞、砂岩层深度在８～３５米间变化无规律。目前，１６栋建筑分别采用了预制管桩、冲孔灌注桩、夯扩桩以及由伐板、夯扩桩、搅拌处理的复合地基3种基础组合，共计４种基础形式。如此复杂的地质情况和采用多达4种的基础类型，在开发中史无前例，其技术管理难度可想而知。
3.4“补桩方案”再设计

某项目一期有８栋100米高层建筑，基础采用桩基础。1700多根桩施工完成后，在工程桩检测中发现桩基承载力仅为设计特征值的一半，经复压桩基承载力可达设计特征值80％。设计公司经过技术沟通，对补桩方案进行重新设计，最后确定补桩方案为每栋楼45根左右，８栋楼补桩总数减少320根。 一半，经复压桩基承载力可达设计特征值80％。设计公司采用补桩方案进行处理，第一轮补桩设计方案每栋楼需补近90根桩，公司对此提出不同意见，经过技术交流沟通，设计公司对补桩方案进行重新设计，最后确定补桩方案为每栋楼45根左右，８栋楼补桩总数减少320根。
4.四、结语结束语
　　总之，节能降耗是企
节能降耗是企业的生存之本，所以房地产企业应加强对结构等专业工程技术管理工作，提高设计管理工作业的生存之本，所以房地产企业应加强对结构等专业工程技术管理工作，提高了设计管理工作的系统性，使技术管理更加全面、专业、精细。，从整体上增强了竞争力，减少了浪费。
参考文献
[1] 王刚.理论与实例结合分析房地产开发项目设计与工程管理[J].企业研究.2011(08).
[2] 贺栋.浅谈房地产开发中的设计管理[J].中小企业管理与科技.2009(06).
[3] 李春敏.从案例中领悟工程管理中的真谛—关于工程承包项目案例及解析的思考[J].建设科技.2009(24).