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浅谈房地产业在国民经济中得地位和作用

[摘要] 在现代经济社会中，房地产业横跨生产、流通、消费三大领域，在增加财政收入，创造就业机会，改善居住条件，提高城市居民居住条件，带动先关产业和促进经济发展等诸多方面有着十分重要的作用及在国民经济中的地位十分突出,被称作国民经济发展的“晴雨表”。房地产业既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业。本文将从基础性、先导性和支柱性三个方面论述房地产业在国民经济中的重要地位和作用。
[关键词] 房地产业 国民经济 基础性产业 先导性产业 支柱性产业
[引言] 一年多来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有几种观点。一是大中城市房价百姓不能承受论，二是政府不作为或调控不利论，三是开发商暴利、黑心论。在对无论那种观点和议论的研究和分析中，我们必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极又重大的作用。必须要明确目前在未来我国国民经济中，房地产业仍然是我国基础性、先导性、支柱性产业之一，因此房地产业在整个国民经济中的地位和作用显得尤为重要。
一、 房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。其中，房地产开发包括土地开发和房屋开发，土地开发和房屋开发一体化，通常称之为房地产综合开发；房地产经营广义上包括从房地产开发开始一直到消费为止的整个过程，狭义上则仅指房地产交易，包括房地产出售和租赁等形式；房地产管理包括房地产产业管理和产权产籍管理。房地产服务包括的内容十分广泛，如房地产估价、信息咨询、经纪公司、经纪人等中介机构和中介人提供的中介服务以及房地产出售或者租赁后的维修保养、清洁绿化、治安保卫和商业服务等。
二、 房地产业在国民经济中的地位和作用分析
1、 房地产业是国民经济的基础性产业
所谓基础性产业是指该产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。所谓支柱性产业是指在国民经济中起到骨干性、支撑性作用的产业。而房地产产业，特别是住宅产业所具有的关联产业多、吸收劳动力数量大、百姓购买愿望强等特点，使得其具备成为支撑国民经济持续、健康、稳定发展的必要保证。
房地产业的基础性地位可以从以下几点来看出：
(1) 房地产业为国民经济的各行各业提供最基本的物质基础—房和地。房地产为整个社会经济、社会活动的开展提供了重要的和基本的构成要素。房地产业为社会一切产业部门提供物质空间条件，并具体构成各个产业部门。农业劳动的对象和最重要的生产资料是土地，离开了土地，农业劳动生产就无法进行；工业、商业、服务业、金融业等各行各业也都需要房屋以及与其经济活动相适应的场地和交通用地，作为基本活动的场所。
(2) 房地产业为劳动力提供生存和发展最必需的条件—住宅和各项配套服务设施。随着大量劳动力涌入城市，对住房的要求日益提高，房地产业的发展就是为了解决这个问题，起到稳定社会的作用。当代竞争的实质是人才、劳动力素质的竞争。劳动力的再生产要求社会提供一定水平的生活资料以维持生命、恢复体力和养育后代，其中住房是最基本的生活消费品。如果没有住宅及与之配套的文化、娱乐、体育、教育、卫生、公共设施等用地和用房，就没有劳动力的生产和再生产，劳动力的素质就不可能依据社会经济发展的需要而提高，劳动力的身心难以健康。
（3) 房地产业可以促进经济发展和城市的建设。现代社会工业化、现代化的过程同时也是城市化发展的过程。而就一个城市的形成发展来说，土地、房屋、道路及其他公用设施的规划、开发和建设，构成了城市的基本框架，房屋等构筑物的风貌，还形成了城市的种种特色。因此，城市土地和房屋不仅是经济存在和发展的空间，同时也是一个城市立体形象的物质外壳和主体，而且更是一个国家和城市物质文明建设和精神文明建设的反映。一般而言，现代化城市是否具有高效益的经济活力，决定于城市内部结构是否合理化和基础设施的高能化，而这些又与房地产业的发展密不可分。
(4) 房地产业还极大的增加了财政收入、利税上缴与实物地租。房地产业是一个高附加值产业，利用土地开发和房屋建设，可为国家提供大量的积累资金，加快城市建设的步伐。房地产业还为国家创造大量的财政税收收入。在发达国家，房地产经营的收入一般可占财政收入的10%～40%，企业中的土地资产一般占企业总资产的40%～60%。我国国有土地使用权的有偿出让，为城市建设提供了稳定的财政来源。据调查，我国来自土地的收益，一般的城市为财政收入的25%，深圳、珠海等地可达40%，被称为政府的第二财政。房地产税种征收范围广泛，对土地和房屋的保有、转让、使用、出租等全面课征，不仅调节了市场流通，而且起到了国民收入再分配的作用。
(5) 房地产业的发展对解决银行流动性过剩起着重要作用。国内外的经验表明,房地产业的发展与金融业关系十分密切，无论是居民个人购房还是开发商投资建房，都必须借助向银行贷款或发行债券或股票融通筹集资金。可以说，没有发达的金融业，就不可能有兴旺的房地产业。房地产业与金融业的发展具有互补性，房地产业大量和持续的资金需求，能有效地扩大金融业的放贷业务，促进金融业的发展，而房地产本身的高附加值及其保值增值的特点，又利于使这个产业成为抵押贷款的可信对象。具资料显示2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为6.75%，商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%，与GDP的比率为10.0%。在各个商业银行中住宅按揭贷款已经成为安全性高、放贷数量大的优良业务，对解决银行流动性过剩起着重要作用。
（6）房地产业的发展是提高我国就业水平、特别是实现农村劳动力转移的重要保证。人口多、就业压力大、大量的农业人口需要转移到非农产业中来、农民的收入水平需要提高是我国面临的现实，我们不能离开这个现实来空谈理想。而房地产业可以提供大量的就业机会。就与房地产业关联度最高的建筑业来说，按照每亿元住宅投资与施工面积1（亿元）:16.7（万平方米）测算，若新增500亿元住宅投资，就可以增加8390万平方米的施工面积需要从业人员167人，由此推算，可以安排就业人员140万人。还有其他行业的带动作用，则可以解决更多的就业岗位。在我国两亿进城务工的农业人口中有将近一半是在从事房屋建设或相关的行业。以一个从事建筑业的壮年劳动力来计算，一年工作九个月，每天工资100元，全年纯收入可达到两万七千多元，相当于近四个人的农民人均纯收入。
（7）房地产业可以改善居住条件，提高城市城市居民居住水平。改革开放以来，随着我国住房改革和房地产业的快速发展，我国城市居民居住条件不断改善，居住条件不断提高，1978年全国城市人均住房建筑面积只有6.7平方米，1985年为10平方米，1990年为13.7平方米，1995年为16.3平方米，2000年为20.3平方米，2005年为26.1平方米，2006年超过27平方米，2007年达到了28平方米左右。近年来，我国城市人均住房建筑面积每年增加约1平方米。
2、房地产业是国民经济的先导性产业
所谓先导性产业是指在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。关于先导产业，美国著名的经济学家罗斯托运用总量分析的方法研究认为，在众多产业部门中每个成长阶段，都有与此相应的起主导作用的产业部门，即主导部门，这些部门的增长、变化、转移、更替、决定了经济成长阶段的变化。
按照罗斯托的看法成为先导性产业有三个基本的规定性：能有效地吸收新技术；本身具有较高的增长率；能够带动其他产业的增长，即具有扩散性。理解扩散性，是认识先导产业的关键。先导产业有三种扩散性影响，即回顾（后向）效应、前瞻（前向）效应和旁侧（侧向）效应。
回顾（后向）效应是指先导产业的发展对为其提供投入品的产业的发展所施加的影响。房地产业的回顾效应相当强烈。房地产业的后向关联产业包括电力、钢材、水泥、木材加工、玻璃、塑料制品、建材、化工和建筑机械，等等。
前瞻（前向）效应指先导产业对新工业新技术新原料新能源的出现的诱导作用。房地产业的前瞻性表现在促进了建筑业、交通业、通讯业、金融业、商业服务业、文化娱乐业等产业的发展。
旁侧（侧向）效应是指先导产业的发展对社会的影响，主要指促进了社会整体物质文明和精神文明水平的提高这种间接影响。房地产业的侧向关联产业包括汽车、家电、家具、交通运输、城市公用设施、商业网点和文化教育，等等。
据投入产出模型测算，每100亿元的房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，其中诱发建筑业产出90.76亿元，高居榜首。有资料介绍，西方经济发达国家多年来一直保持每年建造住宅人均面积1平方米的发展速度，从而使建筑业在国内生产总值中得比重在9%左右（我国为6%～7%）；每100亿元房地产投资可以诱发制造业的产出123.61亿元。其中最高的是非金属矿物制造业31.45亿元，其次是金属冶炼及压延加工业18.81亿元，再次是化学工业14.98亿元，然后是金属制造业9.82亿元，机械工业8.79亿元，电器机械及器材制造业7.58亿元等等，这些可以充分说明房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。
房地产业对相关产业的带动作用，可以归纳为由于房地产投资对其他产业产生的投资效应系数和房地产使用产生的引致性消费系数。联合国在总结发展中国家的发展历程后认为，以上两种效应的总和乘数效应为2。据统计，在我国每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业就相应增加投入1.48亿元，被带动的直接相关和间接相关的产业达60多个。同时，住宅消费的提高还能带动建材、化工、家电、装饰及家具等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1:6。
我国是一个发展中的人口大国，目前正处于工业化、城市化的加速发展时期，居住消费将继续成为主要的消费热点，人们的居住消费支出将有较大幅度的提高；居住消费的范围，也将从单一的住宅实物消费扩大到包括物业管理服务、中介服务、电子购物等连带消费领域。房地产市场对住宅的需求量极大，我国的住宅业和房地产业发展的空间十分广阔，这为房地产业的增长提供了坚实的市场基础。房地产业对其他相关行业所产生的关联度比其他行业更强，它所带动的上游相关产业和下游相关产业，不仅链条长、范围广，而且能够带动其行业质量的提高和产业的增长。
3、房地产业是国民经济的支柱性产业
所谓支柱性产业，是指在国民经济发展中起着骨干性、支撑性作用的行业。一个产业要成为支柱性产业，一般应具备四个基本条件：（1）在国民经济发展中有着举足轻重的地位，其增加值在国内生产总值（GDP）中占5%以上；按国际通行的统计方法，2005年我国房地产业增加值占GDP的比例已达到10%左右，房地产业对我国国民经济的贡献突出；（2）具有较大的市场发展空间和增长潜力；（3）符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化。四是产业的关联度高，能带动众多相关产业的发展。根据上述标准，结合我国经济发展的战略目标和实际情况来看，房地产业完全有条件成为国民经济发展中的支柱性产业。
房地产业为社会提供的房地产商品是国民经济各行业最基本和最重要的生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件和空间场所。
目前，在许多国家和地区，房地产业已成为国民经济的一个支柱产业，占GDP 的比重在10%以上。例如，1988年，美国房地产业增加值占GDP11.4%。20世纪90年代中后期，日本为10%，中国台湾为11%，中国香港为19%，韩国为8%。2007年，美国占11.8%，加拿大占15.7%，日本占11%。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号）提出，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的一个支柱产业。这是我国首次将房地产业确定为国民经济的支柱产业，它既表明了我国房地产业发展已经取得的成就，也预示着我国今后房地产业的更大发展。
[结束语] 现阶段，要坚定不移地积极发展房地产业，坚定不移地鼓励房地产投资，促进房地产市场持续平稳较快的健康发展。实践证明，发展房地产业，是经济的一个极为重要增长点，具有多重的积极作用。它既体现了改善人民居住条件，全面建设小康社会的要求，也是促进国民经济平稳较快发展的客观需要。房地产作为一个重要产业，对众多关联产业有较强的拉动作用；房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，对全社会投资和国民经济发展有着重要影响。其影响较大的几个关联产业，如建筑业、金属和非金属制品业、金融保险业等也都直接关系到国家金融安全和社会的稳定。因此，对于房地产业的任何调控措施都应围绕着促进其长期健康稳定较快发展来进行，决不能把现实存在问题的板子都打在一个产业上,要积极地充分发挥房地产业在国民经济中的地位和作用。

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