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混改可行性方案讲解学习.doc
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1、混改可行性方案精品资料广投公司经营分析报告书一、广投公司整体财务状况(数据根据审计报告)1、各项目初始投入概况 广投公司开展的业务含餐饮、租赁及农产品种养殖产业,各业务板块均需较大的前期投入,初始投入概况如下:资产投入 金额 备注 恺悦餐厅271,705.00厨房设备、餐馆固定资产(桌椅、空调、电脑系统等)及餐馆人员宿舍配套设施。11号楼北座公寓561,550.00床、桌椅、衣柜、空调及热水器等。办公设备13,947.00电脑、投影仪及打印机。合计847,202.00装修投入 金额 餐厅装修502,553.9711号楼北座公寓装修1,287,156.5911号楼南座一楼办公室承包488,114
2、.3217亩种养殖地基础建设112,149.96合计2,389,974.84广投公司对所开展业务的前期投入合计3,237,176.84元。2、2016年度及2017年度运营概况广投公司整体运营情况如下:年度 20172016项 目营业收入餐厅收入1,386,814.36973,489.17宿舍转租租赁收入1,079,913.46127,180.79保安、保洁收入43,737.8623,300.96菜地转租及农产品销售收入24,441.08-合 计2,534,906.761,123,970.92项 目营业成本餐厅成本1,546,269.13763,291.78宿舍转租租赁成本1,106,345.
3、51239,387.85保安、保洁成本5,981.0032,137.15菜地转租及农产品销售成本50,178.3116,381.69营业成本合计2,708,773.951,051,198.47运营支出及其他681,189.151,315,061.90净利润-855,056.34-1,242,289.45营业成本包括摊销及折旧,其中2016年度摊销折旧合计26.17万元,2017年度摊销折旧合计59.1万元。2017年的餐馆营业收入较2016年有42%的增长,但整体营业成本较高(包括采购及折旧摊销);自从2016年底起开始盘活民科园7号及8号楼租赁业务,广投公司大幅度开拓了收入来源,加上管理费用
4、的大幅减少,使得2017年在一定程度上减少亏损。3、2017年底资产概况总资产2,658,440.26元,总负债3,765,468.02元所有者权益-1,107,027.76元造成负资产的局面主要有两方面原因:(1)、广投公司的原始注册资本只有100万元,但是所开展的业务需要较大的前期投入成本,不得不向股东单位借款周转(合计借款260万元),导致目前大额负债的局面。(2)、自从2016年初开始经营恺悦餐馆,由于缺乏经验及当地需求规模的限制,餐馆经营一直在亏损状态,11号楼北座公寓房间出租率低于50%,加上广投公司的管理人员薪酬,使得广投公司的累计亏损达210.7万元,净资产-110.70万元,
5、形成负资产的局面。未来预期经营项目1、中交香颂花园物业管理项目(现有)2、香颂花园幼儿园(预增)3、香颂花园菜市场(预增)香颂花园物业管理项目中交香颂花园物业经营项目类型为商住楼,总建筑面积168807.96平方米,其中高层住宅收费面积为122316平米,物业管理费为每平米2.5元,商业收费面积为主5986.73平米,物业管理费为每平米5.5元,停车位1117个,每个车位收取70元/个的管理费,后期我司对项目经营方式为包干制运营将自负盈亏,统计现有数据及行业现状分析出:近三年经营状况指标预期如下1、2019年度预计总收入约156万元;因本年度属于早期案场物业服务,收入为员工薪资福利和公司管理佣
6、金两大块,且全由地产公司全额给付。本年度预计费用总支出:124万元,由员工薪资和福利构成,年度盈利约:31万(详见附件1)。2、2020年度预计总收入约 501万元;本年度将进入前期物业物服务经营将自负盈亏,人员编为49人,收入来自业主的住宅物业、商业物业管理费及停车费。本年度预计费用总支出:457万元,由员工薪资、福利、设施设备维护保养、保险、税金等构成,其中人工工资占比较大。年度盈利约45万(见附件2)。3、2021年度预计总收入约 503万元;本年度将进入常规物业服务,人员编为49人,收入来自业主的住宅物业、商业物业管理费、及停车费。本年度预计费用总支出:457万元,由员工薪资、福利、设
7、施设备维护保养、保险、税金等构成,其中人工工资占比较大。年度盈利约47万(详见附件3)。未来增值项目预期:因物业服务为劳动密集型行业,人力成本在总支出中已占很高的额度,造成低利润。后期经营将根据入率开展增值服务多元化经营,传统和新思维相结合的收益项目来提高经营收益:传统服务:家政服务、传真、打印、复印租赁服务:家居绿植租赁(商业项目)中介服务:房屋租售车辆服务:引入自助洗车电子商务:引入APP+加实体店模式快递投递柜:预测4个柜小区广告:含电梯、道闸及小区宣传入伙前期:引入材料供应商场地租赁:信号发射基站休闲娱乐:泳池对外承包在后续常规物业服务工作中,需打造温馨和谐的地区环境是增值服务的重要环
8、节,创造环境价值塑造品牌是宗旨。品牌是具有非常影响力的无形资产,当这种无形资产转移到物业之中,带来物业的经营收益。 附表1中交香颂项目2019年度经营预算月份收入支出备注薪酬福利1月-3月 385,284.90 242,250.00 61,200.00 编制满员(17人)4月-5月 166,245.14 104,500.00 26,400.00 经理1人+保安5人+客服3人+保洁2人(11人)6月-9月 195,252.20 114,000.00 28,800.00 经理1人+保安3人+客服1人+保洁1人(6人)小计 746,782.24 460,750.00 116,400.00 管理费(5
9、%) 37,339.11 10月-11月 380,800.00 304,000.00 76,800.00 经理1人+保安12人+客服7人+保洁10人+电工2人(32人)12月 249,900.00 199,500.00 50,400.00 经理1人+保安12人+客服7人+保洁20人+电工3人(42人)小计 630,700.00 503,500.00 127,200.00 管理费(10%) 63,070.00 其他 40,000.00 工服(年度总费用)年度合计 1,477,891.35 增值税及附加 85,717.70 年度合计总额5.8%总计 1,563,609.05 1,247,850.0
10、0 运营盈亏 315,759.05 附表2中交香颂项目2021年度经营预算项目 费用 备注收入高层住宅305,791.25物业面积122316平米*2.5元/平米管理费商业用房32,927.02物业面积5986.73平米*5.5元/平米管理费停车位78,190.001117个车位*70元/车位临时停车费1,000.00预估收费金额月度合计417,908.27年度合计5,014,899.18支出薪酬福利293,000.00详见附件1电梯费保养17,000.0034台电梯*500元/台公共设施维护保养费用10,000.00电梯年审、灯光、园林易损品维修更换、管道养护公共管道疏通1,000.00含化
11、粪池和地下公共管网定期抽取、清理绿化养护费用800.00绿化物资、化肥、小苗木采购社区活动经费3,000.00组织每年不少于二次社区活动办公费用5,000.00办公室水电、易损易耗、关系维护物业公众责任保险费4,200.00累计赔偿限额为200万元。费率在0.8-2.5之间。保费=累计赔偿限额*费率。消防维保费23,160.0018层x2x12x30=12960元 33层x2x5x30=9900元 外围地下室预计10个x30=300元支出合计357,160.00增值税及附加23,402.86综合税率5.6%月度合计380,562.86年度合计4,566,754.35年度盈(亏)448,144.
12、83附表3中交香颂项目2021年度经营预算项目费用备注收入高层住宅305,791.25物业面积122316平米*2.5元/平米管理费商业用房32,927.02物业面积5986.73平米*5.5元/平米管理费停车位78,190.001117个车位*70元/车位临时停车费3,000.00预估收费金额月度合计419,908.27年度合计5,038,899.18支出薪酬福利293,000.00详见附件1电梯维护17,000.0034台电梯*500元/台公共设施维护10,000.00电梯年审、灯光、园林易损品维修更换、管道养护公共管道疏通1,000.00含化粪池和地下公共管网定期抽取、清理绿化养护费用8
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